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以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)將在四城市推出試點(diǎn)
1、“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)爭(zhēng)議中落地 將在四城市推出試點(diǎn)
雖然有所爭(zhēng)議，但在國(guó)家政策的支持下，住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)——“以房養(yǎng)老”終于還是落地了。記者日前從幸福人壽獲悉，該公司日前開(kāi)發(fā)的“幸福房來(lái)寶老年人住房方向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)(A款)”已經(jīng)獲得保監(jiān)會(huì)的審批通過(guò)，并已在北京、上海、廣州和武漢四個(gè)城市推出試點(diǎn)。
所謂“以房養(yǎng)老”，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是投保人以自己的房產(chǎn)作為抵押，從保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲得養(yǎng)老金，同時(shí)繼續(xù)居住在自己的房子里。投保人過(guò)世之后，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)獲得處理抵押房產(chǎn)的權(quán)利。通過(guò)這個(gè)方法，可以讓那些“抱著金飯碗”但又收入微薄的老人能夠獲得足夠的養(yǎng)老金，體面地生活下去。
幸福人壽方面透露，此次發(fā)售的“幸福房來(lái)寶”產(chǎn)品，其設(shè)計(jì)初衷也是為了讓愿意居家養(yǎng)老的老人群體多一種選擇。所以在試點(diǎn)期間實(shí)行“三優(yōu)先”的原則，孤寡失獨(dú)老人、低收入家庭、高齡老年群體可以?xún)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)該保險(xiǎn)。
北京晨報(bào)記者了解到，為了減少百姓對(duì)“以房養(yǎng)老”的憂(yōu)慮，幸福人壽在開(kāi)發(fā)“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品時(shí)，也在極力避免引起更大爭(zhēng)議。據(jù)悉，“幸福房來(lái)寶”這款產(chǎn)品屬于非參與型以房養(yǎng)老產(chǎn)品。也就是說(shuō)，保險(xiǎn)公司在與老年人簽署協(xié)議時(shí)，已經(jīng)在其領(lǐng)取養(yǎng)老金額里考慮房屋預(yù)期增值收益，保險(xiǎn)公司并不參與分享房產(chǎn)增值收益。
此外，對(duì)于市場(chǎng)普遍擔(dān)憂(yōu)的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，幸福人壽的這款產(chǎn)品也對(duì)客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行了規(guī)避。只要投保人購(gòu)買(mǎi)了這款產(chǎn)品，那么就可以終身領(lǐng)取固定養(yǎng)老金，不受房?jī)r(jià)下跌的影響。此外，保險(xiǎn)公司還在一定程度內(nèi)承擔(dān)投保人長(zhǎng)壽帶來(lái)的超額給付。
對(duì)于“以房養(yǎng)老”這個(gè)全新的業(yè)務(wù)形態(tài)，幸福人壽方面也并非沒(méi)有憂(yōu)慮。北京晨報(bào)記者了解到，在北京、上海等四城市進(jìn)行試點(diǎn)之后，幸福人壽還將總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行改善。而據(jù)保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，“以房養(yǎng)老”的落地，或許將為保險(xiǎn)行業(yè)參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打開(kāi)一扇新的窗戶(hù)，養(yǎng)老保險(xiǎn)只是第一步，接下來(lái)更多的服務(wù)可能被嫁接上來(lái)。
2、房貸新政各地落實(shí)“大不同” 8字頭利率成主流
3月末，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文松綁二套房貸款政策，將二套房首付比例最低降至四成。對(duì)于房貸新政的落實(shí)，中國(guó)證券報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前各地銀行反應(yīng)“大不同”，北京、上海等一線(xiàn)城市表現(xiàn)積極，但其余地方則反應(yīng)相對(duì)“淡定”。
銀行業(yè)內(nèi)人士表示，房貸新政全面落實(shí)尚需一段時(shí)間，但可以肯定的是，銀行不會(huì)采取“一刀切”策略，在實(shí)際操作中銀行將根據(jù)不同區(qū)域、不同類(lèi)型的客戶(hù)，靈活設(shè)定相應(yīng)比例的首付要求來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。
中國(guó)證券報(bào)記者了解到，3月末房貸新政出臺(tái)之后，各地落實(shí)進(jìn)度不一，但北京、上海等一線(xiàn)城市的反應(yīng)顯然更加積極。9日，上海公布最新的公積金貸款新政，上海調(diào)整后的公積金政策為，購(gòu)首套房及二套普通住宅，個(gè)人和家庭公積金貸款上限調(diào)至50萬(wàn)元、100萬(wàn)元;補(bǔ)充公積金上限再增10萬(wàn)元、20萬(wàn)元。
而記者走訪(fǎng)多家商業(yè)銀行時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前北京市多家銀行首套房利率折扣最低能達(dá)到8.8折，個(gè)別外資銀行甚至能到8.5折，而上海地區(qū)甚至有銀行開(kāi)出了7折利率的地板價(jià)。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前北京共有6家銀行執(zhí)行新政。此外，隨二套房首付比例一起降低的還有首套房貸款利率，首套房8.8折開(kāi)始成為主流。二套房方面，盡管房貸新政降低了首付門(mén)檻，但二套房貸款利率尚未松動(dòng)，各家銀行普遍維持基準(zhǔn)上浮10%。
對(duì)于各地房貸新政落實(shí)的“大不同”，銀行業(yè)內(nèi)人士坦言，考慮到各銀行戰(zhàn)略定位不同，未來(lái)房貸政策不會(huì)“一刀切”。比如銀監(jiān)會(huì)曾提示，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)需高度關(guān)注。而長(zhǎng)三角、四川、內(nèi)蒙古等地按揭房貸違約風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)升溫趨勢(shì)，這些因素使得銀行在制定政策時(shí)將保持審慎、保守的態(tài)度，二套房貸款政策的放松程度或有限。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，近幾個(gè)月以來(lái)連續(xù)的利好政策，一方面極大改善了各方對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，另一方面推升了買(mǎi)賣(mài)雙方的入市熱情。尤其是房貸政策的寬松，其效果直接作用于貸款成本，促使購(gòu)房成本有所下降。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過(guò)連續(xù)兩次降息后，3月，北京市購(gòu)房商貸平均利率降至5.32%，較2014年利率高位時(shí)期下降1.17個(gè)百分點(diǎn)(2014年8月購(gòu)房商貸平均利率為6.49%)。
3、嚴(yán)格劃定永久基本農(nóng)田 扎緊耕地保護(hù)的“籬笆”
有的認(rèn)為是從原有基本農(nóng)田中挑選一定比例的優(yōu)質(zhì)基本農(nóng)田作為永久基本農(nóng)田，有的認(rèn)為將城鎮(zhèn)周邊、交通沿線(xiàn)的基本農(nóng)田作為永久基本農(nóng)田。在此，我們有必要進(jìn)一步統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，永久基本農(nóng)田是按照一定時(shí)期人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)農(nóng)產(chǎn)品的需求，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定不得占用的耕地，就是對(duì)法律規(guī)定的基本農(nóng)田實(shí)行永久保護(hù)、特殊保護(hù)。一經(jīng)劃定，在規(guī)劃期內(nèi)必須得到嚴(yán)格保護(hù)，除法律規(guī)定的情形外，不得擅自占用和改變。
隨著“四化”同步推進(jìn)，現(xiàn)在加上“綠色化”，是“五化”同步了，尤其是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和生態(tài)文明建設(shè)戰(zhàn)略的深入，永久基本農(nóng)田的內(nèi)涵和功能進(jìn)一步豐富，它不僅僅是為滿(mǎn)足保障國(guó)家糧食安全的需要，而且要適應(yīng)多元目標(biāo)和功能的需求：保數(shù)量、保質(zhì)量、保生態(tài)“三位一體”，保資源、保節(jié)約、保權(quán)益“三保并重”。從生產(chǎn)功能來(lái)看，永久基本農(nóng)田是耕地中的精華，劃定一定數(shù)量的基本農(nóng)田實(shí)行永久保護(hù)，是保證糧食生產(chǎn)、保障糧食安全、促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展的根本;從空間功能來(lái)看，永久基本農(nóng)田一經(jīng)劃定，不得隨意調(diào)整、占用，這條“紅線(xiàn)”將引導(dǎo)各地走串聯(lián)式、組團(tuán)式、衛(wèi)星城式的新型城鎮(zhèn)化發(fā)展道路，逐步形成合理的空間開(kāi)發(fā)格局，防止城市無(wú)序擴(kuò)張;從生態(tài)功能來(lái)看，永久基本農(nóng)田是自然生態(tài)特別是農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)重要組成部分，發(fā)揮著濕地、綠地、景觀等多種生態(tài)功能，是生態(tài)文明建設(shè)的需要。此外，劃定、管好、建好、保住永久基本農(nóng)田也是維護(hù)農(nóng)民權(quán)益、傳承農(nóng)耕文化的迫切需求。
在規(guī)模上從大城市到小城鎮(zhèn)，由大到小、自上而下，逐級(jí)推動(dòng)。首先做好106個(gè)重點(diǎn)城市周邊永久基本農(nóng)田劃定工作，隨后其他城市由各省(區(qū)、市)參照兩部制定的關(guān)于106個(gè)重點(diǎn)城市的分析評(píng)估方法及核實(shí)舉證要求等，同步開(kāi)展相關(guān)工作。106個(gè)城市是國(guó)務(wù)院審批土地利用總體規(guī)劃和建設(shè)用地的重點(diǎn)城市，包括直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、人口在100萬(wàn)以上的城市以及國(guó)務(wù)院指定的人口50～100萬(wàn)的城市，其城市規(guī)模大，建設(shè)用地需求大，城市周邊耕地被占用壓力大。從這些城市著手作用明顯、
在整個(gè)過(guò)程中必須充分運(yùn)用現(xiàn)有的成果和現(xiàn)代化的技術(shù)手段，如最新的遙感影像圖、土地利用變更調(diào)查成果、耕地質(zhì)量等別調(diào)查與評(píng)定、縣域耕地地力調(diào)查與質(zhì)量評(píng)價(jià)成果、土壤地球化學(xué)調(diào)查以及土地整治與高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)項(xiàng)目驗(yàn)收等成果，準(zhǔn)確摸清底數(shù)、查清潛力，確定應(yīng)劃未劃的優(yōu)質(zhì)耕地的數(shù)量和位置，確保永久基本農(nóng)田劃得實(shí)、劃得準(zhǔn)。
在規(guī)劃調(diào)整完善前，要先行完成城市周邊永久基本農(nóng)田劃定任務(wù)。各地要梳理出應(yīng)劃未劃永久基本農(nóng)田的耕地?cái)?shù)量、質(zhì)量和分布情況，重點(diǎn)是做好城鎮(zhèn)周邊永久基本農(nóng)田劃定潛力的分析評(píng)估，查清現(xiàn)狀基本農(nóng)田中不符合要求的地類(lèi)，為規(guī)劃調(diào)整完善提供基礎(chǔ)依據(jù)。城市周邊永久基本農(nóng)田劃定方案，必須納入同級(jí)規(guī)劃調(diào)整完善方案。
第一，城鎮(zhèn)周邊永久基本農(nóng)田劃定要結(jié)合城市開(kāi)發(fā)邊界“搶先機(jī)，優(yōu)先劃”。第二，發(fā)現(xiàn)基本農(nóng)田存在不符合要求的地類(lèi)要“改到位，補(bǔ)充劃”。今年第五次部長(zhǎng)辦公會(huì)議要求，土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善要與永久基本農(nóng)田劃定工作統(tǒng)籌推進(jìn)，要把永久基本農(nóng)田劃定作為土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善的前提條件，把土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善作為永久基本農(nóng)田劃定重要抓手，永久基本農(nóng)田劃定驗(yàn)收合格后才能啟動(dòng)規(guī)劃調(diào)整工作。王世元副部長(zhǎng)在去年召開(kāi)的土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善視頻會(huì)上指出，規(guī)劃的調(diào)整完善要堅(jiān)持?jǐn)?shù)量質(zhì)量并重，確保把優(yōu)質(zhì)耕地和經(jīng)過(guò)土地整治的其他耕地優(yōu)先保護(hù)起來(lái)，絕不能用劣地、坡地、生地來(lái)濫竽充數(shù)，切實(shí)把耕地和基本農(nóng)田管?chē)?yán)、管實(shí)、管到位。
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