“以房養老”10大疑問剖析

“以房養老”10大疑問剖析

　　業內期待已久的以房養老保險終于成行，保監會昨日下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》。決定從7月1日起，在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展老年人住房反向抵押養老保險試點，至2016年6月30日止，投保人群應為60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人……

　　一、住房反向抵押養老保險是什么?

　　住房反向抵押養老保險，簡單地說，就是擁有房屋完全產權的老年人，把房產抵押給保險公司，按照約定條件領取養老金，直到去世，在這期間，老人享有房屋的占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，去世后，房產的處置權就交給保險公司。

　　這其實也是一種住房抵押貸款，但它的反向意義在于：老人在世住著房子時，不用像一般抵押貸款那樣及時歸還貸款，反而是在此期間，從保險公司領取養老金，等到去世后，保險公司再用處置抵押房產的收入來還貸。

　　二、為什么試點地區是北京、上海、廣州和武漢?

　　看起來，這種保險，是有一定吸引力的。但投保也有一定的條件。試點指導意見規定，必須是60周歲以上、擁有房屋完全獨立產權的老年人，可以投保，申請試點的保險公司必須開業滿5年，注冊資本不少于20億元。而選在北上廣和武漢試點，也是看重了這些城市經濟實力較強、住房市場相對穩定。然而記者采訪發現，這項創新業務在實際操作中，卻面臨著很多考驗，落實起來，難度不小。

　　三、險企參與反向抵押養老保險容易嗎?

　　業內人士指出，保險公司開展此項業務，將面臨較為突出的利率風險、房價波動風險、長壽風險、現金流風險等業務風險，同時也將受到房地產政策、稅收政策以及法律環境的影響。

　　有媒體認為，老年人住房反向抵押養老保險不完全是傳統意義上所理解的保險產品，更準確地說，是一系列金融產品的組合，其中涉及房產評估、房屋維護、房屋拍賣轉讓、年金、醫療保險、健康增值、金融理財等眾多領域。將傳統養老保險與房地產市場聯系起來的產品特性，對于經營主體保險公司而言將面臨一定難度的風控考驗。

　　《指導意見》中對保險公司開展試點的資格條件要求包括：已開業滿5年，注冊資本不少于20億元;申請試點時上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%等。

　　不過,相關負責人表示，由于該業務以老年人為主，業務涵蓋面廣，流程復雜，期間較長，保險公司應顧全大局。一是在房產評估、抵押、后續管理等方面嚴格執行法律法規及合同約定。二是產品條款簡單易懂，業務流程規范可行，使投保老人便于理解和接受。三是充分保障消費者的知情權，對與消費者自身權益有關的信息，做好披露工作。

　　四、保險和房地產聯姻如何進行有效的風險管控?

　　“以房養老”把保險和房地產結合在一起，如何進行有效的風險管控?對此，對外經濟貿易大學副教授徐高林提出了四個風險因素：房價波動、利率波動、壽命波動和現金流風險。他說保監會在調研的基礎上對風險已經做出了一道防線，試點城市房價抗跌，我們更要關注未來發展過程中的“意外風險”，在試點期內不斷的總結、學習。

　　風險的關鍵問題還是在于房產的估值問題。王國軍指出，房價一旦下跌，對保險公司和銀行和個人都是一個大問題，究竟誰來承擔這樣一個損失，銀行、保險公司都不敢參與進來，還是需要制度設計的合理，讓人們沒有后顧之憂。此外，王國軍還提出了人們廣為關注的“70年產權”問題，他說，將來產權到70年以后房屋如何處置將會是一個大問題。

　　顯然，房價波動并不是唯一的風險因素。徐高林還提出兩個問題，一個是完全獨立產權和房產處置的問題，也就是繼承人和保險公司之間未來會在房產價值上可能出現爭議，對房產的處置達不成一致;二是房屋中途意外的風險，老年人的權益很難得到保障。

　　關于投保人對產品的選擇，王國軍說投保人需要根據自己的風險承擔能力和意愿來選擇。根據保險公司對于投保人所抵押房產增值的處理方式不同，試點產品分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。參與型產品指保險公司可參與分享房產增值收益，通過評估，對投保人所抵押房產價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。非參與型產品指保險公司不參與分享房產增值收益，抵押房產價值增長全部歸屬于投保人。

　　五、以房養老怎樣“養”?

　　反向抵押養老保險并非我國首創，在一些發達國家已經嘗試多年。簡而言之，這種保險就是老年人將房產抵押給保險公司，按約定條件獲取養老金，身故后，保險公司獲得抵押房屋的處置權。

　　“反向抵押養老保險的投保人群須同時符合兩個條件，一是應為60周歲以上老年人，二是擁有房屋完全獨立產權。”保監會人身險監管部主任袁序成說。

　　事實上，“保險版”以房養老具有鮮明的特征，它為投保人提供養老金的周期與生命等長;投保人在身故前享有房屋占有、使用、收益等權利;投保人身故后，房產處置的剩余所得將會返還給繼承人。

　　中國房地產開發集團理事長孟曉蘇認為，作為一款金融產品，“以房養老”具有“三高”特征，就是適用于高房價城市、高潛質房屋和高素質老人，而無子女老人和“失獨老人”則是最合適的購買群體。

　　從國際經驗看，不只是養老金，保險公司還可能為投保人提供實物型的養老服務。保監會出臺的指導意見中就明確鼓勵“針對不同年齡和需求的客戶推出醫療、保險、健康管理、金融理財等服務”。

　　六、房價漲跌怎么“算”?

　　無論是投保人也好，保險公司也好，“保險版”以房養老的最大風險和不確定性都來自房價的波動。

　　房產究竟價值多少?這無疑是反向抵押養老保險涉及的核心問題。針對這一問題，指導意見中稱，“保險公司要聘請具有一級資質的房地產評估機構對房產價值進行評估，費用由保險公司和消費者共同負擔。”

　　如果房價上漲，房屋增值怎么辦?根據指導意見，保險公司推出的試點產品分為參與型和非參與型，也就是可以按照合同約定，決定保險公司是否參與分享房產的增值收益。

　　首都經貿大學保險系教授庹國柱說，對于參與型產品來說，保險公司可在與投保人簽訂購買合同時有所約定，如果房產增值，按何種比例來分配?歸屬于投保人的部分，是一次性給予，還是按月領取?這些都可以在合同中涉及。對于非參與型產品，無論房價上漲與否，保險公司均不參與房產增值收益，抵押房產增值部分全部歸屬于投保人。

　　那么，如果房價下跌了怎么辦?業內人士指出，保險公司要承擔這個風險，對于專業的投資運行機構——保險公司而言，可以通過資金的運作、再保險等形式化解或是降低這一風險。

　　當然，這一商業保險新事物還面臨著房屋70年產權到期后怎么辦這一重大問題。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。如果續期費用太高，保險公司很可能會無利可圖，甚至虧本。

　　七、以房養老模式面臨哪些困境?

　　盡管已經邁出了第一步，但以房養老這個復雜的模式仍面臨多重困境。在此前的調查中，不少人表示不能接受這樣的觀念，將自己居住多年的房產抵押出去，而不是留給子女。有人認為這樣的模式僅僅適用于晚年需要用錢的孤寡老人。

　　某媒體記者采訪的幾位市民，即使能夠接受以房養老模式，他們對于房屋價值評估機構能否可靠，保險公司會不會對房產價值“壓價”，增值后利益分配能否公平等問題，仍提出了疑問。

　　同樣，對于反向抵押，保險公司也持謹慎態度。據悉，在此前僅有幸福人壽、泰康人壽(微博)、平安人壽、太平洋人壽，中宏人壽，合眾人壽等幾家企業參與了以房養老課題組，并提出很多問題，焦點問題集中房屋價值變化分配、長壽風險控制上。一位參與討論的險企人士告訴記者，參與型保險假如以后房價上漲的話，老人可以每個月多拿一定的增值年金，這樣就讓領取的年金提高;如果是非參與型，在房產增值之后，領取的養老金額不會提高，而房產增值部分所帶來的剩余金額將留給繼承人，更像一個非固定期限的貸款。對于保險公司來說，老人壽命，房屋的價值都是不可控制的因素，兩種模式無論哪種都是帶有一定賭注性質的，即使有大數法則兜底，但如果以房養老參與的人數不多，保險公司還是面臨一定風險。

　　八、以房養老在我國為何這么不受待見?

　　在國外一些發達國家，倒按揭是一種很普遍的養老模式。以美國老人為例，62歲以上，就可以將自有房屋抵押，每月領一筆固定養老金。房主繼續獲得居住權，一直到去世為止。去世后金融機構將其房產出售，所得收入用來償還養老保險費用。

　　當然美國金融機構也不是白給老人那么多年撫養費，天下沒有免費的餡餅，金融結構要經過一系列評估，其中最重要的四個指標是，老人現在多大，還能活多少年，現在的房產值多少錢，將來老人去世時這個房產還能值多少錢。經濟賬算清楚后，最終決定每月給以房養老的老人們多少養老金。

　　受傳統“養兒防老”的觀念影響，“以房養老”這一新提法也給不少人增添了焦慮。調查數據顯示，77.5%的受訪者退休時能領取到的養老金僅為退休前的一半;78.6%的人認為“以房養老”完全不能保障自己的晚年生活;13.0%的人認為基本不能保障;6.6%的人認為基本可以保障;僅1.9%的人認為完全可以保障。

　　以房養老舉措推出，給老百姓多了一項解決養老難題的途徑，但此招看起來很美，落實起來的難度很大，面臨三大難題。事實上，自2007年以來南京、上海、北京和長春等城市的個別金融機構自發興起嘗試，但均因效果不佳而停止。對此，一家養老產業集團總經理表示，銀行、保險等金融機構為規避市場風險，對以房養老的群體挑肥揀瘦，設置門檻過高是重要原因。

　　一位保險企業的高管陸海表示，制約險企的主要是技術操作上的難度，包括房產價值的評估、老人生命的預期等。“一般來講，把房子抵押出去以后，實際上保險企業應該一直管到老人去世，如果老人活的年齡特別大，對保險公司來講就有一定的風險。”陸海告訴記者，“此外，現在評估的房屋價值可能今后是不斷變化的，有可能會升值，但也有大幅度縮水的可能，因此保險公司也面臨非常大的風險。”

　　除保企之外，銀行方面在對以房養老方案的跟進上也并不熱衷。中信銀行早在2011年就推出了“養老按揭”。但由于“以房養老”方式在國內接受程度較低，目前銀行積極性并不高，業務情況也是冷冷清清。

　　最大的難題是土地年限問題。居民名下的房產，只有土地使用權，那么在以房養老過程中，就存在抵押期間或者戶主死亡后，產權可能到期的情況。雖然07年出臺的《物權法》第一百四十九條改為：住宅建設用地使用權期間屆滿的自動續期，但是并未說清續期是有償還是無償。產權如何續接，是個大難題，直接影響到房屋價值評估，這是金融機構最為擔心的。而在國外由于產權個人私有，該問題完全不存在。

　　還有一大難題就是以房養老可能會出現剃頭挑子一頭熱。中國人的傳統觀念：養兒防老、傳宗接代的觀念根深蒂固，老一輩奮斗一生的“家業”都想留給子孫后代。其實早在06年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養老”模式，但由于長期乏人問津，最后不得不停辦該業務。“冷遇”的背后，充分證明以房養老之路漫漫。

　　最后一大難題就是市場失靈問題：富家水澆不了農家田，說白了就是有房子的富人可能根本不需要以房養老，而真正沒有房子的或者房子沒有產權的人卻沒有能力以房養老。如果以房養老不能惠及大眾，那么該政策的推出就失去了意義。還有一個問題就是房地產在中國隨時面臨政策調控的風險，如果一旦房價反轉甚至出現大跌，那么金融機構的精算師們如何判斷未來房價走勢，如果控制倒按揭風險。

　　最近不少媒體甚至金融專家，談到以房養老可謂眉飛色舞，高唱贊歌，稱其為解決我國日益沉重養老問題的利器、解決我國日益嚴重老齡化問題的靈丹妙藥。但上述三大難題不解決，以房養老還真的有點那么不靠譜。

　　雖然，“以房養老”還將面對諸多困難，但不可否認的是“以房養老”可以拓寬保險資金投資渠道，活躍保險產品市場，還可以增加二手房上市量，活躍房地產二級市場，最重要的是在當前養老床位緊張的情況下，有助于建立多層次的養老保障制度。

　　以房養老方案的制定，目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產品，擴大養老服務供給方式，進而構建多樣化、多層次、以需求為導向的養老服務模式。

　　九、目前看起來很美的以房養老為何遇冷?

　　專家表示，首先是中國人的傳統觀點。一方面，中國人的“養兒防老”觀念比較重。另一方面，普遍來講，中國人房產必須傳給下一代，如果交給銀行或者保險機構的話，很可能被人詬病說，你怎么對子女這樣啊?因為房產是中國人最大的一個資產，這是一個觀念上的問題。另外，在實際操作上，面臨很多問題無法解決。“以房養老”其實提出好多年了，但在中國之所以遇冷，一個最大的問題是我們的房產怎么來評估?老人的健康跟預期壽命又是多少?一系列細則怎么出臺?怎么去完善?這些恐怕都是目前一些非常嚴重的問題。目前以房養老的政策不夠細，中國的這種預期也不太明顯。目前在養老方面的支出相對比例還比較低，醫療體系不完善，公共服務體系基本也不完善，這種情況下，讓老人把家里最大的資產跟銀行簽合同，他覺得心里沒底。從銀行角度看“以房養老”這個事，它只不過是一筆按揭購房的過程，從目前中國的整體經濟環境來講，以房養老對銀行來說是合適的，因為這些房大多在黃金地段，房屋相對老舊，很可能房屋到年限之后一推就倒了，但這塊地非常值錢。但銀行有銀行的顧慮，一是關于老人的預期壽命和健康評估，由哪個權威機構來做?比如說老人家60歲退休，跟銀行簽了一個“以房養老”的合同，人家活到100，銀行算來算去很可能就虧了。還有一種情況，如果房價暴跌的話，銀行的這部分損失誰來賠?

　　要說以房養老遇冷源于國人觀念，卻令人懷疑。老人是否以房養老，關鍵看市場是否提供最佳選擇。以房養老是一種市場選擇，關乎值不值、劃不劃算的問題。從需求來說，市場上固然存在以房養老的需求，但潛在需求未必就能轉換為現實需求。老人們至少有兩個算盤要打：一在于房子值多少錢，自己又能在有生之年領到多少錢。這里存在老人想要規避的巨大風險。二在于以房養老不是唯一的住房價值實現方式，市場提供了更多的變現方式，比如出租乃至出售。即便老人不愿意搬出去住，也可以選擇部分出租。以房養老的誘惑力大打折扣。從供給方來說，保險公司得考慮推出這樣的產品能不能賺錢，70年產權、樓市方向不明、價值評估復雜等等都是不得不考慮的因素。沒有盈利模式的事情，保險公司怎么會干?這是很多試點險企按兵不動的原因。需求和供給找不到契合點和結合點，以房養老遇冷并不奇怪。

　　十、“以房養老”是否號錯脈開錯藥?

　　號錯脈：這個借鑒于西方發達社會養老辦法，對于中國來說，注定要“水土不服”。中國人的房子問題，比西方人復雜得多。不要說改革開放以后才逐步富裕點的中國老人，并沒有多少人有自己獨立房產，即便有，在城市里，能夠賣得出價夠得上養老的并不多，除了像北上廣等房價不斷攀升的城市，很多城市的房價并不是很高，尤其是廣大的農村，很多農民房，都賣不出什么價錢來，這樣價格低廉的房產，何以支撐日益高昂的養老問題?

　　開錯藥：就是因為房子問題，純屬個人私產，如何處置也是個人的自由。從國家層面上，需要在制度層面上，設計合理的辦法，讓納稅人的財富更加合理的使用，更好地切分給普通老百姓，讓人民創造的財富，更好地讓人民去分享。讓民眾老有所依、老有所養，關鍵要有可靠的保障。而不應該現在就把眼睛盯住人民的私產，這是完全混淆了責任，搞錯了方向。

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