公積金限貸成惡夢
廣州市公積金中心實行月度額度放貸后的第一個月，在8月1日凌晨各大銀行僅用兩個鐘不到的時間就搶光了1億元的額度。據廣州市住房公積金有關人士解釋，這1億元是公積金中心8月份向新申請者提供的額度，而目前廣州住房公積金個人住房抵押貸款最高額度為50萬元，若以此估算，則8月能申請到公積金貸款的只有200人。據測算，8月份廣州市公積金貸款有10億元的發貸額度，若以個人最高貸款額度50萬元計算，約能為已完成審批的2000人放款。若8月公積金貸款需求量仍維持在3400人左右，則8月的公積金貸款缺口達到約1400人。
公積金限貸成為行業人士乃至買家的“噩夢”。大源按揭負責人鄭大源在微信朋友圈寫道：“每天都夢見額度，額度。前天夢見和銀行的人商量如何搶額度。昨晚則夢見我搶到的有限額度如何分配。”對于六七月成交正在辦理按揭申請的買家來說，這已是箭在弦上迫在眉睫的頭等大事。匯瀚按揭高級業務經理莫靜表示，該行40%公積金組合貸款的人士面臨“無款可貸”，因銀行額度分不到他們頭上；保來理財按揭專家黃俊朝表示，該公司公積金貸款60%~70%為組合貸款，也面臨困境。據記者了解，純公積金貸款由于可以直接向公積金中心下屬的住房擔保中心提出，預計額度稍微寬松，但由于純公積金貸款額度不高，個人50萬元、家庭80萬元，故此一般買總價高一點的房子都需搭配一定的商業貸款，眼看著買賣合同約定的尾期放款日期已到，他們的出路有哪些呢？
據按揭人士表示，公積金組合貸款的人士，只可能選擇撤銷公積金組合貸款申請，轉而申請純商貸，若碰到貸款比例不足，還需要補足貸款額與尾期的差額。目前5年以上公積金貸款利率為4.5%，商業貸款利率為6.55%，公積金貸款比商貸低2.05%，每萬元10年貸款期月供相差10元左右。選擇公積金貸款，買家可以省下利息錢，但對業主來說卻是時間未定的放款期，現在已出現一手樓盤拉大公積金貸款買家與商業貸款買家的優惠差距。據二手房地產人士介紹，向來二手房業主青睞一次性付款買家，對貸款買家則要看哪種貸款放款快慢，現在“全世界都知道”公積金貸款限額，放款慢是必然，相信公積金貸款將越來越不受二手房業主待見。文/圖:記者李鳳荷
公積金限額沖擊波之一：
受影響買賣協商解決問題
據記者了解，各大按揭機構一般都是處理公積金貸款的組合貸款，各行公積金組合貸占貸款買家比例的40%~70%不等。
匯瀚按揭莫靜表示，在二手房買賣合同中，買賣雙方一般對按揭申請和放款期作出較寬松的約定，如簽約一個月內完成按揭申請，3個月內完成放款。按通常來說，商業貸款在7天內可完成審批，遞件過戶15個工作日內可以放款；公積金貸款時間稍長一點，但也在一個半月內可以放款。現在碰到公積金限額，沒有拿到貸款額度的按揭申請人按倒推計算，最早估計在5月底簽約成交，至8月底將滿3個月，如果在這之前不可以完成遞件過戶放款，有可能造成違約。在他們處理的按揭個案來看，業主現在都較理解買家遇到的麻煩，處理的方法有繼續等待和轉商貸，比例為5:5，一半的業主愿意繼續等下去，希望買家可以在9月份拿到額度貸款；一半的業主則與買家商定轉商貸。
公積金限額沖擊波之二：
公積金貸款買房議價能力降低
由于公積金貸款難廣為人知，一手樓開發商和二手房業主都對公積金貸款買家采取相似的處理辦法。一手樓開發商減少公積金貸款買家的優惠幅度，二手房業主則向一次性付款或者純商貸買家傾斜。
保來理財黃俊朝表示，由于二手房是現房交易，通常都是一手交錢過戶一手交樓，故此在遞件過戶之時收齊樓款是二手房業主共同的心愿，有的業主甚至愿意為一次性付款買家讓步幾萬元或幾十萬元，視乎總價而定。在貸款買家中，哪種貸款放款最快則是業主優先選擇的客戶。對于急售房屋的業主來說，他們寧愿大劈價都不愿意等貸款放款，而大部分業主都是不等錢用的`業主，如果一次性付款的買家砍價太大，他們寧愿選擇貸款買家。
對買家來說，公積金貸款與商業貸款的利息差從長遠來說是很大的，但分攤到100來期的月供來說，只不到100元的差距，而且商業貸款買房照樣可以半年提取公積金一次，買家也非公積金不貸。
記者以10年期50萬貸款計算，公積金貸款利率為4.5%，10年利息總支出為12.183萬元，月供5181.9元；商業貸款利率為6.55%，10年利息總支出18.2815萬元，月供5690元。從利息總額算，10年貸款，公積金貸款比商業貸款少花6萬元，但月供相差只不過70多元。
公積金限額貸款貼士：
想搶貸款額度 先整理好自身資料
匯瀚按揭莫靜表示，現在“望天打卦”等貸款的一批買家大多是6~7月成交的，其實公積金貸款一直到7月第四周才出現停貸，之前都正常發放。由于7月底積壓了一批貸款申請者，加上8月開始限額貸款，故此公積金貸款的緊張態勢一下子拔到最高，預計未來仍會如此。
按揭人士表示,在額度緊張“先到先得”的情況下，各位貸款申請者應盡可能準備好自身資料，如身份證、戶口本名字不符，收入證明、家庭房屋證明、未婚證明等證明應該買房之初就立即準備好，一簽約就把資料交上去，唯有自己加快流程才可以在搶額度上占有優勢。除自身資料外，“賣一買一”的買家涉及騰額度或贖契的，至少要預備3個月時間。此外，買家平時還需注意個人信用記錄，信用卡逾期還款3次就有可能蒙上污點。公積金貸款月度限額10億，不管是“拼”什么，總之做好自己是關鍵。
筍盤頻現投資客出手
一次性付款 獲折讓高達9.9%
7月二手樓市交投活躍度繼續維持低位，但因業主資金周轉或換房套現而出現的筍盤數量有所增多，吸引部分投資客出手抄底。據合富置業成交數據顯示，2014年7月二手住宅成交均價為21679元/m2，環比2014年6月下降4%，同比2013年7月升6.8%。
合富置業市場經理梁燕明表示，二手樓市交投持續膠著，促使一些急于套現的業主不得不將心理價位降低，大幅讓價以求盡快將物業脫手，即使是平均讓價幅度少于5%的小戶型，在7月亦錄得較市場價低近10%的二手筍盤成交個案出現。
進入下半年銀行信貸額度延續上半年偏緊的狀況，首套房貸利率仍普遍出現5%~10%的上浮，放款慢的“硬傷”令非一次性付款購房人士在與業主討價還價的過程中始終屈居下風，二手房小業主更愿意將物業賣給有能力一次性付款的購房者，以及業主愿意給予一次性付款購房者更大讓價幅度的情況并未發生明顯轉變。合富置業成交數據顯示，7月一次性付款購房個案平均讓價幅度達9.9%，而非一次性付款購房個案的平均讓價幅度僅5.9%。
合富置業成交數據顯示，7月一次性付款購房個案占比仍處于42%以上的高位，并略高于6月一次性付款購房占比值。但7月一次性付款購房個案的平均總價從6月的291萬元/套下降到237萬元/套，主要是一次性付款購房個案的平均面積減少所致，7月一次性付款購房個案的平均面積僅96.7平方米/套，而6月一次性付款購房個案平均面積達108.2平方米/套。
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