沈陽申請公積金貼息貸款政策解讀

2016沈陽申請公積金貼息貸款政策解讀

　　從沈陽住房公積金管理中心了解到，為保障住房公積金繳存職工的購房貸款資金需求，方便職工辦理貸款業(yè)務(wù)，促進沈陽市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，沈陽住房公積金管理委員會審議決定，沈陽住房公積金管理中心(以下簡稱“管理中心”)自7月4日起，階段性開展住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)。

　　住房公積金貼息貸款，是指管理中心將受理的職工住房公積金貸款申請，轉(zhuǎn)由承辦銀行使用銀行信貸資金發(fā)放，貸款職工只需按公積金貸款利率向承辦銀行還本付息，承辦銀行自營性貸款利率與同期公積金貸款利率之間的利息差額，由管理中心承擔。

　　住房公積金貼息貸款的申請條件、貸款類型、貸款額度、貸款期限、貸款利率、審批程序及所需要件、本息償還方式等與現(xiàn)行職工住房公積金貸款完全相同。

　　中國農(nóng)業(yè)銀行遼寧省分行營業(yè)部、中國建設(shè)銀行遼寧省分行、中國工商銀行遼寧省分行營業(yè)部為住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)中標承辦銀行。

　　公積金又稱公司的儲備金，是指公司為增強自身財產(chǎn)能力，擴大生產(chǎn)經(jīng)營和預(yù)防意外虧損，依法從公司利潤中提取的一種款項，不作為股利分配的部分所得或收益。主要用于：彌補公司虧損、擴大公司生產(chǎn)經(jīng)營、轉(zhuǎn)增公司資本。

　　住房公積金制度實際上是一種住房保障制度，是住房分配貨幣化的一種形式。住房公積金制度是國家法律規(guī)定的重要的住房社會保障制度，具有強制性、互助性、保障性。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。職工個人繳存的住房公積金以及單位為其繳存的住房公積金，實行專戶存儲，歸職工個人所有。

　　法定公積金，也叫強制性公積金，是指按照法律規(guī)定的比例必須提取的公積金。任意公積金又稱任意盈余公積金，是指根據(jù)公司章程或股東會決議于法定公積金外自由提取的公積金。

　　公司的公積金來源有以下幾項：一是股票溢價發(fā)行時，超過股票面值的溢價部分列入公司的資本公積金;二是依據(jù)我國《公司法》的規(guī)定，每年從稅后利潤中按比例提存部分法定公積金;三是股東大會決議后提取的任意公積金;四是公司經(jīng)過若干年經(jīng)營以后資產(chǎn)重估增值部分;五是公司從外部取得的贈與資產(chǎn)，如從政府部門、國外部門及其他公司等處得到的贈與資產(chǎn)。

　　拓展閱讀

　　公積金貼息貸款的利與弊

　　為了讓公積金中心、銀行、購樓者、開發(fā)商取得共贏，有業(yè)界人士提出還是回到另一種方式上來，即公積金中心補貼最好是能補貼到購房者個人，而不是補貼給銀行。這樣還可以解決公積金中心一直擔憂的問題，即一些申請人獲得貸款后即停止繳存公積金。如補貼給個人可以及時停止補貼，如補貼給銀行，公積金中心很難約束停止繳存的個人，最終導(dǎo)致公積金缺口更大。

　　廣州住房公積金管理中心提出《關(guān)于申請試行個人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)的請示》，擬征求公眾意見后推行。公積金貼息商貸規(guī)模將控制在50億-60億元，這引發(fā)市場熱議。究竟是彌補公積金貸款缺口的妙招，還是杯水車薪之舉?購樓者、開發(fā)商乃至銀行是否認同，或有更好的出路，如個人住房抵押貸款證券化?

　　根據(jù)公積金貼息貸款方案的基本思路，公積金貼息將直接給到銀行，將在廣州2-3家銀行小規(guī)模試點;申請者無需特殊條件，公積金補貼商貸將面對所有貸款人，只認貸款人不認具體樓盤;當然，前提是只要開發(fā)商愿意接受這種方式。

　　去年以來，公積金余額不足，貸款需求因商貸限制而急劇上升。據(jù)測算，2015年公積金貸款缺口達117億元。如果公積金貼息商貸規(guī)�？刂圃�50億—60億元，似乎并未全面解決公積金額度緊張問題，只能算是有所緩解。

　　對購樓者來說，這應(yīng)該是一大利好。根據(jù)計算，目前五年及以上期商業(yè)貸款的基準利率為5.65%，公積金貸款利率為3.75%，利差為1.9%。而目前商業(yè)銀行房貸利率普遍打九折，即五年以上房貸利率折后為5.085%，這樣商業(yè)利率和公積金利率的差額實際上是1.335%。這部分利差由公積金中心補貼，自然受惠人是購樓者。

　　更為重要的是，去年開始的公積金逐月限額發(fā)放的緊張局面將得到極大的舒緩，公積金通過貼息實際上是“四兩撥千斤”，放大了資金池。

　　如果因此而導(dǎo)致住房銷售成交量上漲，開發(fā)商也應(yīng)該是樂觀其成的。問題是目前廣州一些新樓盤要么是明確拒絕公積金貸款，要么是“軟性抵制公積金”，即商業(yè)貸款有更多優(yōu)惠，公積金則無。因此，如果公積金與商業(yè)貸款的利差不足以抵銷取消折扣的損失，加之公積金貸款到款較商業(yè)貸款時間遲一些，很可能購樓者選擇貼息貸款的不會很多。

　　除非開發(fā)商去庫存壓力大，或者貼息貸款改變了公積金貸款慢一拍的節(jié)奏，真正讓公積金貼息貸款甚至強過公積金貸款，這可能就走出了一條新路。

　　那么，銀行的態(tài)度呢?據(jù)銀行方面的說法，擔心貼息后銀行的利潤受到擠壓。即銀行商業(yè)貸款的利率和公積金中心貼息后的利率能否達到一致。如果兩者一致，貼息貸款的吸引力將下降;如果商業(yè)貸款利率高，則銀行將十分為難。這種兩難還體現(xiàn)在目前部分銀行的商業(yè)貸款可以拿到9折優(yōu)惠，實際利率是5.085%，但如果公積金貼息后要求銀行給出8.5折的優(yōu)惠，銀行的利潤空間將受到擠壓。

　　為了讓公積金中心、銀行、購樓者、開發(fā)商取得共贏，有業(yè)界人士提出還是回到另一種方式上來，即公積金中心補貼最好是能補貼到購房者個人，而不是補貼給銀行。這樣還可以解決公積金中心一直擔憂的問題，即一些申請人獲得貸款后即停止繳存公積金。如補貼給個人可以及時停止補貼，如補貼給銀行，公積金中心很難約束停止繳存的個人，最終導(dǎo)致公積金缺口更大。

　　當然，主動權(quán)還是在公積金中心手上。理論上，公積金中心可以根據(jù)整個資金池的情況，量入為出，合理調(diào)整公積金放款以及貼息放款的比例，以保持公積金收支平衡。而實際上，這又可能約束了公積金貼息貸款的規(guī)模，從而縮減了貼息貸款的作用。

　　據(jù)稱，貼息貸款比起通常的公積金貸款有一個區(qū)別，就是市民需要與銀行簽訂多一張協(xié)議，一旦逾期繳存情況嚴重，有可能會被取消貼息資格。這也許是一種較為妥當?shù)募s束條件，確保公積金貼息不會被惡意使用。

　　值得關(guān)注的是，廣州市住房公積金管理委員會同時還審議了《關(guān)于申請試行個人住房抵押貸款證券化的請示》。業(yè)界也十分支持通過這種所謂的“次貸”來增加公積金資金池余額。前些時候，我去公積金中心講了資產(chǎn)證券化的一些理論和實踐。感覺到，公積金中心正探索各種方式來提高公積金的使用效率，但個人住房抵押貸款證券化仍是較為敏感的領(lǐng)域。

　　1970年美國的政府國民抵押協(xié)會首次發(fā)行以組合為基礎(chǔ)資產(chǎn)的抵押支持證券——房貸轉(zhuǎn)付證券，資產(chǎn)證券化交易逐漸流行開來。直到2008年出現(xiàn)“次貸危機”才開始反思。

　　1992年三亞市開發(fā)建設(shè)總公司發(fā)行了2億元的地產(chǎn)投資券。2000年中國建設(shè)銀行和中國工商銀行相繼獲準實行住房抵押貸款證券化試點。2005年國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行分別進行信貸資產(chǎn)證券化和住房抵押貸款證券化的試點。這些算是我國引進“次貸”的嘗試，但2008年金融危機后，個人住房抵押貸款證券化停滯不前。

　　廣州公積金中心申請試行個人住房抵押貸款證券化，應(yīng)該說是有改革勇氣的。畢竟與美國不同，中國城市化還有相當大的發(fā)展空間，中國人的住房需求較大，作為一線城市的廣州人口增速很快，我國購房首付比例要求較高，經(jīng)濟的整體證券化規(guī)模也較小，因此廣州率先試行個人住房抵押貸款證券化還是有余地的。

　　總之，在比起北京、上海等一線城市，廣州公積金貸款十分緊張的情況下，我們沒有停止探索新的利用公積金的途徑，包括余額的合理使用和增加資金池，這是值得鼓勵的。

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