住房公積金異地貸款難落地

住房公積金異地貸款難落地

　　公積金異地貸款難落地，地方利益設壁壘。

　　10月初，住建部、財政部和央行聯合發布《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》(以下簡稱《通知》)。

　　這是自去年10月9日住建部、財政部和央行三部委聯合下發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》后，從政策上對于住房公積金事項更進一步的落實。

　　而根據住建部網站上發布的《通知》全文顯示，本次《通知》對住房公積金的實際貸款額度、審批、貸款償還期限等諸多方面都有所放寬，而該《通知》中的多項舉措也將于10月8日起實施，以此來更好地為提高住房公積金使用效率服務�？梢灶A期的是，隨著政策利好的持續推進，公積金異地貸款將在更多的地區得到推行。

　　而隨著《通知》的落地，唱好與唱衰的不同聲音也隨之而來。唱好者認為，此次出臺的《通知》及之前已發布的一系列政策對于庫存壓力較大的三四線城市無異于重大利好;而唱衰者認為，政策落地還有一段路要走，大到地方政府，小到開發商甚至購房者，都將成為政策落實必須妥善參與的一環。

　　與此同時，公積金資金融通機制的建立以及相關配套制度的進一步完善，也將成為政策能否如期落地的核心問題。

　　有突破也有遺憾

　　10月8日，公積金異地貸款業務正式開始在各地推行。而公積金異地貸款政策，早在2014年10月同樣是由住建部、財政部和央行共同發布的《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》中，被首次明確提出。

　　此后，異地互貸在多個地區獲得了推行，而根據媒體報道，武漢、長沙、南昌、合肥四市簽署相關文件，實行住房公積金異地繳存互認和轉移接續等;而湖南、湖北、甘肅等地也表示將推進異地互貸。

　　時至今日，由住建部、財政部和央行共同發布的新《通知》，為各地住房公積金異地互貸的推行開啟了新征程。

　　融360房貸分析師呂舒揚在接受《法人》記者采訪時表示：“本次《通知》是對于之前《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》的補充，另外其中對于住房公積金異地貸款的要求也有一些新變化。”

　　從內容而言，今年10月初的《通知》提出提高住房公積金個人住房貸款實際額度，而去年的《通知》中只提出提高個人首套房貸款額度。另外，在延長還款期、同城區域內統籌、增加服務平臺、問責等方面，今年的《通知》都有新的內容。

　　但略有遺憾的是，本次《通知》在異地貸款方面，并沒有細則出臺，所以各地仍然面對異地貸款的落實難題。從此前部分試行異地互貸政策地區的情況來看，在公積金的使用率方面，不同地區的程度參差不齊，總體而言，大部分城市的公積金使用率不到85%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《法人》記者采訪時亦表示，此次《通知》對于異地公積金使用方面，并沒有實質性的內容，但卻體現了政策層面對公積金制度的修正，包括對過去公積金貸款的利率、首付比例等都進行了調整。

　　“有突破，也體現了行政效率的提升，同時也是一種惠民政策的表現。”嚴躍進說。

　　落地易落實難

　　一方面是公積金異地貸款不斷得到推進，政策利好不斷釋放，而另一方面在落實上卻存在問題。

　　此前曾有報道稱，有人為辦理公積金異地貸款經歷一波三折，耗時達3個月，先是由于其住房公積金繳存地與其想貸款購房地區之間在《住房公積金繳存證明》上蓋印公章不同導致無法辦理，后雖由于政策變化得以解決，但此后在繳存證明上所需填寫的經辦人姓名和電話內容上，兩地又有分歧，導致其辦理公積金貸款再次拖延。

　　此次住建部、財政部和央行聯合發布的《通知》一出，便有人質疑會不會存在部分地方以文件審核標準不同等為由阻礙推行，以此來保護當地的利益。

　　呂舒揚在接受《法人》記者采訪時表示：“會遇到阻力，但如果公積金管理中心能在政府層面建立有效的信息聯網，對跨區域資金調度有協商一致的措施，這種不平衡現象是可以得到解決的。”

　　呂舒揚還指出，在今后公積金異地貸款進一步落實過程之中還會遇到一些其他阻礙，與各地貸款額度不同、信息聯網不暢等問題相比，最大的障礙就是地方利益壁壘。因為公積金繳納地是資金流入地，而公積金貸款發放地是資金流出地，如果流出地沒有獲得資金收益或者資金收益不足以抵消放貸風險，那資金流出地就不愿意發放貸款。

　　而地方利益壁壘阻礙人們使用自己的錢，也不利于房貸市場長遠發展。

　　與此同時，各地信息聯網也需要加強，對跨區域資金調度需要建立協商一致的措施，以此來解決跨區域進行公積金調度時發生不平衡的現象。

　　上海財經大學不動產研究所執行所長陳杰在接受《法人》記者采訪時認為，問題主要體現在四方面。

　　首先，公積金資金須進行異地調動，但各地資金供應程度并不相同，部分地區資金較吃緊，無法滿足申請，這種情況下如何解決值得深思。

　　其次，公積金的全國融通機制有待設置，如當一地資金緊缺時，由誰來提供支援?如果本地貸款借到異地用，出現風險該由誰來承擔責任等。

　　再次，由于公積金異地互貸是一個業務，并會產生收益，而這部分收益的歸屬方如何確定?是繳存公積金城市還是最終提供貸款的城市?

　　最后，法律效力，比如，全國性公積金政策下達的一些指導意見，對地方而言究竟有多大法律作用?

　　“據我了解，很多地方對于公積金異地貸款是有抵觸情緒的，那么如果說全國性公積金政策發布后，其法律效力如何確定?另外，如果按照政策執行后出現風險，如何確立責任劃分的依據?這些都還需要制度設計。”陳杰告訴《法人》記者。

　　對房價影響不大

　　眾所周知，公積金最大的用處之一就是買房，而隨著一系列有關公積金貸款的利好政策出臺，外界對樓市升溫的說法也此起彼伏。有觀點甚至認為，這會進一步帶動一線乃至三四線城市的房價。

　　嚴躍進對此表示：“值得肯定的是，公積金異地貸款政策出臺后，能夠使得大城市周邊的市場交易趨于活躍，主要利好是三四線城市，但從整個市場來看意義不大。”

　　嚴躍進進一步闡述，公積金異地貸款政策出臺后，對大城市而言，人們能夠利用在此城市中繳納的公積金資源，到沒有限購的周邊城市進行購房。但從人口分布上來看，還是人口密度較大的城市買房者居多，而在一線城市里還涉及限購政策，所以政策對整個市場而言意義不大。

　　“近期央行降息，但是公積金的政策并沒有進行調整，另外公積金的一些政策影響面也不大，今后影響樓市走向較大的還是商業貸款。”嚴躍進說，公積金異地貸款也將使得目前購房者更加擁護公積金政策，從而在繳納方面提高積極性。

　　嚴躍進同時指出，從具體情況看，部分地區對此項政策有所抵觸，這與公積金異地貸款背后的資金流動模式不清晰等有關。

　　“異地貸款確實利好三四線城市的樓市，但對一線城市來說，影響不大。” 呂舒揚在接受《法人》記者采訪時亦表示，公積金異地貸款對三四線城市而言，能為大城市工作回鄉置業或跨區域工作和生活并有異地置業需求的購房者，節省一筆不小的房貸利息。使得一些在一二線城市工作但買不起當地房子的購房者，可以從容回鄉置業，帶動當地樓市成交。

　　“即使能帶動三四線城市的樓市成交，也不太可能大幅度影響房價。畢竟決定房價的因素很多，而公積金異地互貸能起的作用很小。”呂舒揚如此表示。

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