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解讀房屋買賣合同以及備案相關(guān)案例
一、商品房買賣合同備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力
【案情】20xx年4月16日，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了三份《商品房購買合同》，合同約定某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其開發(fā)的位于某市商業(yè)廣場(chǎng)B07xx號(hào)、B07xx號(hào)、B07xx號(hào)房屋分別以xx5.7萬元、92.8萬元、207.9萬元(三套合計(jì)436.4萬元)的價(jià)格賣給原告，原告一次性付清總價(jià)款。某房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)于20xx年xx月31日前將該房屋交付給原告使用，且由某房地產(chǎn)開發(fā)公司為原告代辦房屋所有權(quán)證。原告與某房地產(chǎn)開發(fā)公司的合同中第十三條第六項(xiàng)約定，合同簽訂起30天內(nèi)，由某房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)辦理備案登記。20xx年3月25日，原告將三套房款總計(jì)436.4萬元支付給了某房地產(chǎn)開發(fā)公司。同年xx月4日，原告向某房地產(chǎn)開發(fā)公司繳納了上述三套房屋的配套費(fèi)、維修基金、產(chǎn)權(quán)登記的契稅等18.8萬元。同年xx月1日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將該房屋交付給了原告使用。之后，原告對(duì)上述房屋進(jìn)行了裝修并使用至今。
20xx年4月，原告在向某房地產(chǎn)開發(fā)公司了解辦理該房屋產(chǎn)權(quán)證的進(jìn)展時(shí)，才得知某房地產(chǎn)開發(fā)公司與第二被告徐某于20xx年xx月xx日簽訂了《商品房買賣合同》，某房地產(chǎn)開發(fā)公司將上述三套房屋分別以85.3萬元、58萬元、xx3.3萬元(合計(jì)276.6萬元)的價(jià)格再次賣與徐某，并進(jìn)行了登記備案。另，某房地產(chǎn)開發(fā)公司又將商業(yè)廣場(chǎng)早已賣給其他人的另外十幾套房屋在同一天賣給了第二被告徐某，并進(jìn)行了登記備案。為此，原告向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司與被告徐某簽訂的《商品房買賣合同》無效，原告趙某與被告某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《商品房購買合同》有效。
【分歧】第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案第二份簽訂的商品房買賣合同有效，主要是后簽訂的合同經(jīng)過政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的備案登記，具有準(zhǔn)物權(quán)的效力。同時(shí)，在沒有按照物權(quán)法規(guī)定開展預(yù)告登記的城市，備案登記作為商品房預(yù)售階段的唯一登記，應(yīng)認(rèn)定為準(zhǔn)物權(quán)登記，具有排他性。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定經(jīng)過備案登記的第二份合同有效，駁回原告訴訟請(qǐng)求。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，備案登記屬于行政管理，該登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)按照締約目的，來判斷是否存在欺詐，是否有損他人合法權(quán)益，之后按公平合理等原則確認(rèn)合同的效力。鑒于本案原告先訂立合同，支付的價(jià)款明顯高于第二份合同，并實(shí)際占有使用該房屋，故應(yīng)判決確認(rèn)原告與房地產(chǎn)公司簽訂的合同有效，而第二份合同無效。
【評(píng)析】筆者同意第二種意見。商品房買賣合同審理中涉及物權(quán)、債權(quán)以及二者交叉的問題，適用法律較為復(fù)雜，有的購房者在購房時(shí)花去畢生的積蓄，甚至還要貸款，故而爭(zhēng)議較大。
正確處理該類案件，涉及到對(duì)商品房買賣合同備案登記法律性質(zhì)的正確認(rèn)定。我國物權(quán)法第二十條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”可見，物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣設(shè)立了預(yù)告登記，一經(jīng)登記就具有了準(zhǔn)物權(quán)效力。針對(duì)該條規(guī)定，從全國行政機(jī)關(guān)執(zhí)行的情況來看，只有部分城市取消商品房買賣合同備案登記，直接進(jìn)行預(yù)售登記(即預(yù)告登記)，不少城市要先進(jìn)行備案登記，再進(jìn)行預(yù)售登記，有的城市甚至沒有開展預(yù)售登記。備案登記所依據(jù)的是城市房地產(chǎn)管理法，申請(qǐng)的主體是開發(fā)商;而物權(quán)法沒有規(guī)定備案登記。根據(jù)物權(quán)法定的原則，備案登記不具有準(zhǔn)物權(quán)的效力，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為行政管理的范圍。故本案應(yīng)根據(jù)合同法來確認(rèn)合同的效力。
本案的審理帶來一個(gè)思考，即在沒有辦理預(yù)告登記的地方如何保護(hù)購房者合法權(quán)益?筆者認(rèn)為，首先，應(yīng)正確認(rèn)定備案登記的法律性質(zhì);其次，注重審查當(dāng)事人的締約目的，綜合當(dāng)事人是否存在惡意以及占有使用房屋的現(xiàn)狀，然后根據(jù)公平合理等原則謹(jǐn)慎處理;最后，各地房屋管理部門應(yīng)貫徹落實(shí)好我國物權(quán)法及關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記管理制度，盡快開展預(yù)告(售)登記，對(duì)逾期不登記的予以處罰、警示等，以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，減少類似糾紛的發(fā)生。
二、借貸關(guān)系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于非典型擔(dān)保
【裁判要旨】在當(dāng)事人一方主張系房屋買賣關(guān)系、另一方主張系借貸關(guān)系，且雙方證據(jù)均有缺陷的情況下，應(yīng)結(jié)合雙方當(dāng)事人提交的證據(jù)，探究合同簽訂時(shí)雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思，判斷法律關(guān)系的性質(zhì)。在借貸關(guān)系成立的前提下，簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記的行為，足以構(gòu)成一種非典型擔(dān)保。
【案情】2007年6月27日，楊偉鵬與嘉美公司簽訂商品房買賣合同，約定楊偉鵬向嘉美公司購買商鋪53間，價(jià)款340萬元。買受人應(yīng)于當(dāng)日交納全部房款，出賣人應(yīng)于2007年8月30日前將商鋪驗(yàn)收合格交付使用，并在交付使用后360日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。買受人不得擅自改變商鋪的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途。簽訂合同當(dāng)日，楊偉鵬向嘉美公司支付了340萬元，嘉美公司向楊偉鵬開具了銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，但發(fā)票原件由嘉美公司持有。簽訂合同第二日，雙方對(duì)案涉商鋪進(jìn)行了備案登記，并由房產(chǎn)管理局出具了商品房備案證明。
20xx年4月9日，楊偉鵬以嘉美公司為被告向廣西壯族自治區(qū)來賓市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1.確認(rèn)商品房買賣合同有效;2.嘉美公司交付案涉商鋪，并支付違約金372300元(計(jì)算到2009年9月1日);3.嘉美公司承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
二審法院另查明：楊偉鵬支付的340萬元，系依嘉美公司指示匯入嚴(yán)欣等5名嘉美公司債權(quán)人的賬戶。2007年6月28日至xx月28日，嘉美公司分9次向楊偉鵬匯款總計(jì)61.1萬元。
最高人民法院再審查明：2007年2月至5月，嘉美公司分別與嚴(yán)欣等5人簽訂三份借款合同，借款金額共計(jì)340萬元，利率2.3%，并就案涉商鋪以銷售方式辦理了備案登記。嘉美公司與楊偉鵬簽訂合同當(dāng)日將嚴(yán)欣等5人的備案登記撤銷，并于次日將楊偉鵬作為購房者登記備案。嘉美公司已于2008年1月8日將銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票原件在稅務(wù)機(jī)關(guān)繳銷。
【審判】廣西壯族自治區(qū)來賓市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房買賣合同、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票以及商品房備案證明均系直接證據(jù)，足以證明雙方之間系商品房買賣關(guān)系。嘉美公司雖辯稱系借貸關(guān)系，商品房買賣合同系對(duì)借貸的擔(dān)保，但未能提供借款合同這一直接證據(jù)，商品房買賣合同的內(nèi)容及辦理商品房備案登記手續(xù)，亦不具有擔(dān)保的意思，故此辯稱欠缺事實(shí)和法律依據(jù)。鑒于雙方之間系商品房買賣關(guān)系，商品房買賣合同合法有效，楊偉鵬要求嘉美公司依約交付案涉53間商鋪的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)予支持。因楊偉鵬未提供證據(jù)證明曾向嘉美公司主張過權(quán)利，且其地址不明致嘉美公司無法送達(dá)交房通知書，故對(duì)其要求嘉美公司給付違約金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
廣西壯族自治區(qū)來賓市中級(jí)人民法院經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，作出(20xx)來民一初字第6號(hào)民事判決書：一、楊偉鵬與嘉美公司簽訂的商品房買賣合同有效;二、嘉美公司應(yīng)于本判決生效之日起xx日內(nèi)，將案涉53間商鋪交付給楊偉鵬;三、駁回楊偉鵬的其他訴訟請(qǐng)求。
嘉美公司不服一審判決，向廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院提起上訴。
廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，商品房買賣合同合法有效，該合同與商品房備案證明、楊偉鵬支付約定價(jià)款以及嘉美公司開具的發(fā)票等證據(jù)形成了完整證據(jù)鏈，證明雙方之間存在房產(chǎn)交易行為，并已完成約定對(duì)價(jià)的給付，故對(duì)楊偉鵬要求嘉美公司交付商鋪的訴訟請(qǐng)求，予以支持。嘉美公司雖抗辯稱雙方的真實(shí)意思是借貸，楊偉鵬已收取相應(yīng)利息，并提供作廢銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、嘉美公司向楊偉鵬賬戶匯入60多萬元的憑證等予以證明，但缺失借款合同這一直接證據(jù)。在楊偉鵬不予認(rèn)可的情況下，對(duì)借款數(shù)額、期限、利率等借貸關(guān)系的基礎(chǔ)事實(shí)無從查實(shí)。嘉美公司九筆匯款性質(zhì)亦不明，無法確認(rèn)系借款利息，故對(duì)嘉美公司主張的借款事實(shí)無法認(rèn)定。
廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院經(jīng)審判委員會(huì)討論決定，作出(20xx)桂民一終字第18號(hào)民事判決書：駁回上訴，維持原判。
嘉美公司不服二審判決，依據(jù)民事訴訟法第二百條第(二)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)的規(guī)定向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>
最高人民法院再審審理認(rèn)為，嘉美公司與嚴(yán)欣等5人的在先交易表明，嘉美公司正是因不愿以340萬元出售案涉商鋪，才向楊偉鵬借款，采借新債還舊債的方式達(dá)到保住商鋪所有權(quán)的目的,故可認(rèn)定嘉美公司的真實(shí)意思是向楊偉鵬借款而非出售商鋪。楊偉鵬將340萬元直接打給嚴(yán)欣等5人，且以該5人出具的《關(guān)于申請(qǐng)撤銷商品房備案登記的報(bào)告》作為辦理備案登記手續(xù)的必備文件等事實(shí)可推知，其應(yīng)知曉嘉美公司的真實(shí)意思。且其提交的僅是發(fā)票復(fù)印件，尚不能認(rèn)定商品房買賣關(guān)系。其亦始終未說明收取嘉美公司61.1萬元的原因和性質(zhì)，考慮到民間借貸支付利息的一般做法，綜合全案事實(shí)，在其未能證明雙方存在其他經(jīng)濟(jì)往來的情況下，認(rèn)定該61.1萬元系借款利息更具可信度。綜上，雙方之間成立借貸關(guān)系，簽訂商品房買賣合同并辦理商品房備案登記的行為，則系一種非典型擔(dān)保。楊偉鵬作為債權(quán)人，請(qǐng)求直接取得商鋪所有權(quán)的主張，違反了禁止流質(zhì)原則，不予支持。
最高人民法院作出(20xx)民提字第xx5號(hào)民事判決書：一、撤銷一審和二審判決;二、駁回楊偉鵬的訴訟請(qǐng)求。
詳細(xì)內(nèi)容見《人民司法·案例》20xx年第16期
三、城中村改造中房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)注意的問題案情簡(jiǎn)介：
位于某市的某住宅小區(qū)，緊鄰某中學(xué)新校址。該項(xiàng)目按照城中村改造政策開發(fā)，由所在地村委會(huì)委托某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)并公開銷售，因此與買房人簽訂的是《房屋買賣合同》。
合同主要內(nèi)容如下：
第四條 付款方式及期限 ……2、分期付款：(1)乙方簽訂購房合同時(shí)支付所購房屋總金額的50%，即人民幣 元(含定金);(2)房屋主體封頂時(shí)乙方接甲方付款通知后5日內(nèi)支付所購房屋總金額的45%，即人民幣 元;(3)剩余5%，即人民幣 元，在甲方所建房屋竣工驗(yàn)收后，甲乙雙方交接房屋交付鑰匙前，購房者一次性付清。
第五條 如乙方所購房屋在交接時(shí)已確定為商品房性質(zhì)，則乙方必須在付清購房余款的同時(shí)一次性付清土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付款，方可辦理簽署房屋交接單，如乙方不支付土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用，甲方有權(quán)向乙方追究違約責(zé)任。在乙方付清本合同第四條和第十二條規(guī)定的應(yīng)付款之日起柒天內(nèi)，雙方進(jìn)行驗(yàn)收、簽署房屋交接單和交接鑰匙，所購房屋為住宅的，甲方提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》……
第九條 房屋產(chǎn)權(quán)辦理乙方交清購房約定款項(xiàng)，辦理房屋交接手續(xù)后，在居民委員會(huì)城中村改造時(shí)由甲方辦理乙方購買的房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)手續(xù)，甲方為乙方辦理相關(guān)證件時(shí)交納的費(fèi)用，按某市房地局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)。如今后小區(qū)變更為商品房性質(zhì)時(shí)，另外交納的土地出讓金和辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)證所需的費(fèi)用由購房者承擔(dān)。如因乙方購房者未按規(guī)定交清相關(guān)費(fèi)用和未及時(shí)提供辦理權(quán)屬登記的相關(guān)資料，導(dǎo)致乙方不能取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的，甲方不承擔(dān)責(zé)任。甲方承諾自交房之日起兩年內(nèi)為乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證(大紅本)。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，乙方應(yīng)交納土地出讓金700元/㎡以內(nèi)，如到期未能辦理，乙方要求退房的，甲方退還乙方已付房款，并自違約之日起按中國人民銀行同期存款活期利率支付利息。
根據(jù)上述《房屋買賣合同》的主要條款，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按期交付各期房款，且在封頂時(shí)付至95%，交房前付清余款5%。如果在交房時(shí)所購買的此城中村改造房屋已經(jīng)確定為商品房性質(zhì)，則業(yè)主在付清購房款余款的同時(shí)要一次性付清土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用等應(yīng)付款。如乙方不支付土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用，甲方可追究乙方的違約責(zé)任。糾紛產(chǎn)生于20xx年5月交房期間，開發(fā)公司要求業(yè)主在付清剩余房款同時(shí)必須先預(yù)付350元/平米的土地出讓金，如果不同意預(yù)付土地出讓金，則不收余款，也不交付鑰匙。部分業(yè)主由于即將到該中學(xué)上高中，按照開發(fā)公司的要求交了余款及土地出讓金，拿到了鑰匙。但大多數(shù)業(yè)主卻認(rèn)為現(xiàn)在開發(fā)公司不能出示商業(yè)國有出讓土地使用權(quán)證，也不能出示已經(jīng)是商品房用地的任何證明文件，因此，只愿意付清余款，就要拿鑰匙。上百名業(yè)主與開發(fā)公司因此發(fā)生了糾紛。
20xx年7月22日，幾十名業(yè)主與開發(fā)公司開始了第一次正式對(duì)話，業(yè)主代表聘請(qǐng)我所律師向開發(fā)公司遞交了律師函，與開發(fā)公司聘請(qǐng)的律師，就《房屋買賣合同》中的有關(guān)問題進(jìn)行了多次探討，為解決該起糾紛草擬并簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》。根據(jù)雙方認(rèn)可的《補(bǔ)充合同》，業(yè)主交納尾款后，即可拿到鑰匙;前期已交出讓金的業(yè)主，如不愿意享受開發(fā)公司將要推出的優(yōu)惠待遇，也給予退還已交出讓金。
該起業(yè)主與開發(fā)公司的糾紛在第一次正式談判后的第80天得到了圓滿解決。
律師點(diǎn)評(píng)：
城中村改造房屋買賣合同的效力問題——并非全部無效，多數(shù)是有效合同。
近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在全國各地大中城市的城中村改造進(jìn)程很快，在集體土地陸續(xù)被政府征用的同時(shí)，這些城中村或者社區(qū)的集體土地也在以各種方式進(jìn)行了房地產(chǎn)開發(fā)。這些房地產(chǎn)項(xiàng)目前期主要是銷售給了本集體組織成員，但隨著開發(fā)項(xiàng)目越來越多，多數(shù)城中村開發(fā)項(xiàng)目面向城市居民發(fā)售，由于城中村項(xiàng)目往往沒有繳納土地出讓金，因此開發(fā)成本較商品房低很多，因此，售價(jià)也較低，雖然流轉(zhuǎn)性較差，但對(duì)于中等收入的城市居民來說，以居住為主要購房目的，城市居民購買城中村房屋的比例已經(jīng)很大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，全國現(xiàn)我住宅項(xiàng)目中，城中村房屋占到了40%。
在城中村改造項(xiàng)目中，早期的項(xiàng)目是由本集體組織開發(fā)的，但后期更多的項(xiàng)目都是由村集體組織委托開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，由開發(fā)商取得集體建設(shè)用地及合法規(guī)劃手續(xù)后，公開對(duì)外出售的，但與購房人簽訂的只能是《房屋買賣合同》、《房屋預(yù)購合同》等，而不能簽訂可備案的《商品房買賣合同》。但是，從法律上講，這些《房屋買賣合同》與購買村集體成員在宅基地上自建的房屋的買賣合同并不相同。如果城鎮(zhèn)居民購買村民在自己宅基地上的房屋，因違反《土地法》等強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是無效的，那么，如果一方反悔，另一方很難得到法律的完全保護(hù)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，退還房屋，退還購房款。但是，由村集體組織委托開發(fā)商進(jìn)行了城中村項(xiàng)目，占用土地已經(jīng)取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，并在符合其它條件的情況下，取得合法的規(guī)劃許可，現(xiàn)行法律禁止并未禁止城鎮(zhèn)居民購買開發(fā)商公開出售的集體建設(shè)用地上的房屋，因此，在開發(fā)項(xiàng)目合法的前提下，城鎮(zhèn)居民與開發(fā)商簽訂的《房屋買賣合同》是合法有效的。
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