違法建筑的房屋租賃合同效力問(wèn)題
提到違法建筑，我們會(huì)立刻想到違法、拆除等詞語(yǔ)，但實(shí)際生活中，并非所有的違法建筑都需要立即拆除，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，有些違法建筑可通過(guò)補(bǔ)救方式變?yōu)楹戏ńㄖ词故切枰鸪倪`法建筑，在被拆除前，大部分也處于利用狀態(tài)，由占有人占有使用或出租、出借給他人使用，那么，以違法建筑為標(biāo)的的租賃合同是否必然因標(biāo)的違法而無(wú)效呢?
一、違法建筑的定義
在我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)中，并沒(méi)有明確定義何謂違法建筑，嚴(yán)格從文義解釋，違反法律規(guī)定而建造的建筑物、構(gòu)筑物都可稱為違法建筑，法律規(guī)定包括全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)，涉及內(nèi)容包括規(guī)劃報(bào)建、土地管理、建筑設(shè)計(jì)施工、室內(nèi)外裝修、消防、規(guī)劃、環(huán)保管理、文物保護(hù)、交通運(yùn)輸?shù)榷喾矫妫秶軓V。但從現(xiàn)行法律規(guī)定看，“違法建筑”大多情況下不是泛指所有違反法律規(guī)定的建筑，而是特指違反《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃、審批手續(xù)而建造的建筑物、構(gòu)筑物，如未經(jīng)規(guī)劃許可建設(shè)的房屋、超期臨時(shí)建筑等。
二、違法建筑租賃合同效力
1、以違法建筑為標(biāo)的的租賃合同，不因標(biāo)的違法而被一概認(rèn)定為無(wú)效。
現(xiàn)行法律并未規(guī)定以違法建筑為標(biāo)的'的租賃合同均無(wú)效。雖然《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定違法建筑不得出租，但該辦法屬于部門規(guī)章，根據(jù)《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(一)》第四條“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”之規(guī)定，違反該辦法并不能直接導(dǎo)致租賃合同無(wú)效。
2、法律對(duì)合同效力有特別規(guī)定的，依規(guī)定。如《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中明確規(guī)定以未按建設(shè)工程規(guī)劃許可或未按規(guī)劃許可內(nèi)容建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準(zhǔn)或未按批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑、超期的臨時(shí)建筑為標(biāo)的的租賃合同無(wú)效，但如在一審?fù)忁q論終結(jié)前對(duì)許可審批程序予以補(bǔ)救，可認(rèn)定有效。
2009最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”。第三條規(guī)定：“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過(guò)臨時(shí)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。”
這一規(guī)定對(duì)應(yīng)的是《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條-六十六條中提到的違法建筑，即《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令停止建設(shè);尚可采取改正措施消除對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響的，限期改正，處建設(shè)工程造價(jià)百分之五以上百分之十以下的罰款;無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處建設(shè)工程造價(jià)百分之十以下的罰款。”第六十五條規(guī)定：“在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。”。第六十六條規(guī)定：“建設(shè)單位或者個(gè)人有下列行為之一的，由所在地城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責(zé)令限期拆除，可以并處臨時(shí)建設(shè)工程造價(jià)一倍以下的罰款：(一)未經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;(二)未按照批準(zhǔn)內(nèi)容進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的;(三)臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物超過(guò)批準(zhǔn)期限不拆除的”。
3、對(duì)于法律沒(méi)有對(duì)合同效力明確規(guī)定的違法建筑租賃合同，合同效力認(rèn)定應(yīng)按照《合同法》規(guī)定予以認(rèn)定，依法審查是否具備合同約定的成立及生效要件，是否屬于《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形，綜合認(rèn)定合同效力。
三、租賃合同被認(rèn)定無(wú)效后，違法建筑占有人即出租人可參照租金標(biāo)準(zhǔn)主張占有使用費(fèi)。
根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”之規(guī)定，盡管合同無(wú)效，但承租人在租房期間實(shí)際使用了違法建筑占有人的房屋財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)占有使用費(fèi)。
需要注意的是，根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第二十一條規(guī)定，出租違法建筑的，由被直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門責(zé)令限期改正，對(duì)沒(méi)有違法所得的，可處以五千元以下罰款;對(duì)有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過(guò)三萬(wàn)元的罰款。
二〇一五年八月二十二日
遼寧智庫(kù)律師事務(wù)所 史杰
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