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      2. 租房合同糾紛需謹慎處理

        時間:2022-07-03 11:15:18 租房合同 我要投稿
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        租房合同糾紛需謹慎處理

          購房出租,以租還貸,因其高效的投資回報越來越得到投資者的認可。但是,我們經常遇到各式各樣的房屋租賃合同糾紛,使合同目的無法實現。這里是一個常見的案例,希望通過我們的分析,對房屋租賃合同雙方當事人有所借鑒,以便謹慎處理房屋租賃合同糾紛。

        租房合同糾紛需謹慎處理

          案情介紹

          A先生將其自有的一套公寓出租給一家網絡公司——B公司,雙方在合同當中約定,租賃時間為2000年3月1日至2002年3月1日,月租金人民幣11000元,B公司應于每月20日前支付下個月的房租,否則按日支付應付款的千分之三的違約金,直到實際付款日為止。因為簽訂合同時,A先生對約定的租金數額很滿意,便沒有約定合同解除事由。

          2000年12月,B公司以房間供暖不好、隔音效果差等理由每月都遲延付款,并且沒有支付違約金。現在發展到不經A先生反復催促,B公司就不付租金。對此A先生非常苦惱。

          案件分析

          B公司:遲延付款,承擔違約責任

          承租人違反合同約定義務,必須承擔違約責任。《合同法》第一百零七條規定“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”因此,依據合同約定,A先生向B公司索要違約金的行為合理合法,受法律保護。

          B公司不具備遲延付款的抗辯權。如果A先生違約,B公司可要求他承擔違約責任,但不能停止付款(除非有明確約定可以因此停止、遲延付款),否則依據《合同法》第一百二十一條,雙方都違反合同的,應當各自承擔相應的責任,B公司不能免除違約責任。

          那么對前幾次沒有索要的違約金,A先生是否還有權追償呢?答案是肯定的。對于未經A先生明示放棄的債權,只要在訴訟時效之內,隨時可以要求債務人償還。

          A先生:有權依法解除合同

          對于已經發生的事實,雖然合同當中沒有約定解除事由,但A先生可以采取以下兩種法定方式處理:

          第一種:當B公司出現遲延支付租金的情況時,A先生可向B公司發出有效的催款通知,若B公司不能在規定的期限內履行付款義務,A先生有權解除合同。根據《合同法》第九十四條第三款規定,當事人一方遲延履行主要債務,經催告后在合理期限內仍未履行的,當事人可以解除合同。采取這種方式的前提是B公司遲延履行合同主要債務,即遲延支付月租金。

          第二種:在約定租期屆滿前,A先生單方面想解除與B公司租賃合同關系的,A先生應當向B公司發出明確的解除合同的意志表示。根據《合同法》第九十四條第二款規定,在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的,當事人可以解除合同。A先生可以在任何情況下采取該種處理方案。

          本案當事人在采用上述方案時,應嚴格區別“合同已履行完畢不能解除”的情況,以保證安全公正的社會秩序。若對方不同意解除合同,只能通過仲裁或訴訟程序,由司法機關判定合同是否解除。

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