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五種土地流轉(zhuǎn)合同是無(wú)效的
五種土地流轉(zhuǎn)合同是無(wú)效的，具體是哪幾種？下面我們不妨去了解一下吧！
以下五種土地流轉(zhuǎn)合同是無(wú)效的：
在簽署農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的時(shí)候，需要注意這五種土地流轉(zhuǎn)合同是無(wú)效的。
1、違背了承包商的意愿而強(qiáng)制簽訂的合同是無(wú)效的。
2、未經(jīng)村民同意而私下簽訂的承包合同是無(wú)法律效應(yīng)的。
3、不是同一個(gè)經(jīng)濟(jì)集體的承包人之間的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的互換，同樣也是無(wú)效的。
4、越權(quán)承包農(nóng)村土地
假如村集體未經(jīng)村民同意，擅自把村民的私人土地承包出去的合同也是無(wú)效的。
5、超過(guò)相關(guān)規(guī)定承包年限
在簽訂合同的時(shí)候，肯定會(huì)寫(xiě)明承包的年限，但是目前的土地地承包年限都是有相關(guān)規(guī)定的，不能超過(guò)這個(gè)年限，比如耕地承包年限是30年，草地是30到50年等等。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同，你簽對(duì)了嗎?
土地流轉(zhuǎn)和多種形式規(guī)模經(jīng)營(yíng)，是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的必由之路，也是農(nóng)村改革的基本方向，在進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)時(shí)，雙方都應(yīng)該簽訂有效的書(shū)面合同，以此作為法律依據(jù)和權(quán)利保障。
農(nóng)戶承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)是指以家庭承包方式承包的耕地、草地、養(yǎng)殖水面等經(jīng)營(yíng)權(quán)，可以采取出租、入股等方式流轉(zhuǎn)交易，流轉(zhuǎn)期限由流轉(zhuǎn)雙方在法律規(guī)定范圍內(nèi)協(xié)商確定。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款：雙方當(dāng)事人的姓名、住所;土地的四至、座落、面積、質(zhì)量等級(jí);流轉(zhuǎn)期限和起止日期;流轉(zhuǎn)方式;流轉(zhuǎn)土地的用途;雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù);流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式;流轉(zhuǎn)合同到期后地上附著物及相關(guān)設(shè)施的處理;違約責(zé)任。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂中存在的問(wèn)題
根據(jù)調(diào)查顯示，在我國(guó)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，普遍存在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程不規(guī)范，手續(xù)不健全等問(wèn)題，或者是雙方僅只是定下口頭協(xié)議，或者是簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同里條款不清、權(quán)責(zé)不明，使得許多農(nóng)民心里不夠踏實(shí)，總擔(dān)心土地流出后自己的權(quán)益無(wú)法保障，更可能為日后的糾紛產(chǎn)生埋下隱患。具體來(lái)說(shuō)，土地流轉(zhuǎn)合同管理中存在以下常見(jiàn)問(wèn)題：
1、土地流轉(zhuǎn)合同的無(wú)效化
表現(xiàn)為流轉(zhuǎn)方未具備土地使用權(quán)基礎(chǔ)，在簽訂土地流轉(zhuǎn)合同中，有的是作為土地所有權(quán)主權(quán)人的農(nóng)戶以及土地發(fā)包方的村鎮(zhèn)集體對(duì)土地進(jìn)行重復(fù)流轉(zhuǎn)，并簽訂了多份土地流轉(zhuǎn)協(xié)議;有的是非農(nóng)戶戶主為協(xié)議人簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同;有的是簽訂合同的當(dāng)事人是限制民事行為能力人或無(wú)民事行為能力的人，這都造成土地流轉(zhuǎn)合同的無(wú)效化。
2、土地流轉(zhuǎn)合同內(nèi)容不規(guī)范
一是不采用規(guī)定的統(tǒng)一格式文本、不按“合同”條款約定規(guī)范填寫(xiě)。受讓方自行擬定合同條款，合同的`式樣和內(nèi)容與統(tǒng)一格式文本差異較大。二是合同用詞不當(dāng)。有的土地流轉(zhuǎn)明明是出租，但合同卻把“出租”寫(xiě)成“轉(zhuǎn)讓”，這其中的差別是，出租承包土地，農(nóng)民仍享有土地承包權(quán);轉(zhuǎn)讓承包土地，農(nóng)民將失去土地承包權(quán)。三是簽訂土地流轉(zhuǎn)合同沒(méi)有落款日期，不知合同何時(shí)簽訂，也沒(méi)有表明合同的生效日期。四是合同手寫(xiě)部分字跡潦草，任意亂畫(huà)不整潔甚至看不清楚。五是合同中未能說(shuō)明雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對(duì)于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛中的處理方法。
3、未登記
雙方簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同未向相關(guān)的土地管理部門(mén)進(jìn)行登記。
4、合同期限超年限
流轉(zhuǎn)合同有效期限嚴(yán)格界定最長(zhǎng)不能超過(guò)2025年12月31日，而部分合同期不僅超越了2025年二輪土地承包期界限，甚至簽到2039年。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂內(nèi)容及規(guī)范填寫(xiě)
簽訂流轉(zhuǎn)合同時(shí)，應(yīng)注意以下事項(xiàng)：
1、填寫(xiě)完整
在流轉(zhuǎn)合同中要填寫(xiě)出讓方、受讓方的姓名、詳細(xì)住址和聯(lián)系電話，受讓方如果是單位，要注明單位法人姓名，當(dāng)事人是農(nóng)戶的，一般情況下戶主的姓名可代表全家;同時(shí)，還要填寫(xiě)流轉(zhuǎn)土地的名稱(chēng)(地塊名稱(chēng))、等級(jí)、四至坐落(東南西北相鄰的地塊名稱(chēng))和面積(長(zhǎng)寬的長(zhǎng)度和面積的畝數(shù))。
2、注意日期
簽訂土地流轉(zhuǎn)合同要寫(xiě)清土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的期限和簽訂日期。我國(guó)《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，二輪土地承包的期限為30年，即1996年1月1日至2025年12月31日，因此，簽訂合同時(shí)，流轉(zhuǎn)的年限和起止時(shí)間要明確，填寫(xiě)時(shí)間應(yīng)從合同簽訂之日到2025年12月31日計(jì)算，合同有效期限最長(zhǎng)不能超過(guò)2025年12月31日。土地流轉(zhuǎn)合同自簽訂之日起生效，如2015年6月12日簽訂合同，則合同自2015年6月12日起生效，因此，合同上要寫(xiě)清簽訂日期。
3、流轉(zhuǎn)費(fèi)及支付方式
流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商流轉(zhuǎn)價(jià)格，計(jì)算年總流轉(zhuǎn)費(fèi)，并確定流轉(zhuǎn)費(fèi)于每年幾月幾日支付，以及是以現(xiàn)金、實(shí)物或其他方式支付。
4、寫(xiě)明糾紛處理辦法
規(guī)定雙方能夠達(dá)成協(xié)議變更、合同解除的基本條件，以及對(duì)于合同生效期內(nèi)出現(xiàn)糾紛中的處理方法。
農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂注意事項(xiàng)及解決措施
1、流轉(zhuǎn)合同事宜
農(nóng)戶要與流入方簽訂書(shū)面流轉(zhuǎn)合同，如果當(dāng)?shù)赜型恋亓鬓D(zhuǎn)服務(wù)中心或類(lèi)似機(jī)構(gòu)，建議在服務(wù)中心工作人員的指導(dǎo)下簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，并做好流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估、業(yè)主資質(zhì)審查、土地集中連片協(xié)調(diào)、合同登記備案以及合同執(zhí)行情況督查等相關(guān)工作。
2、流轉(zhuǎn)土地的用途
農(nóng)戶承包的耕地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，不能用作建筑、商業(yè)等其他用途。
3、違約責(zé)任
流轉(zhuǎn)雙方在合同履行期間不按合同約定或合同簽訂違反農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)法律、法規(guī)、政策，由此發(fā)生爭(zhēng)議或糾紛的應(yīng)按合同的具體條款調(diào)解、協(xié)商、仲裁或向法院起訴。流轉(zhuǎn)合同違約責(zé)任具體條款簽訂時(shí)，流轉(zhuǎn)雙方要考慮詳盡、內(nèi)容完善，避免不必要的爭(zhēng)議發(fā)生。
4、主體范圍及優(yōu)先權(quán)
土地流轉(zhuǎn)雙方的主體范圍一般限定于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有土地流轉(zhuǎn)優(yōu)先權(quán)。采取轉(zhuǎn)包及互換方式的流轉(zhuǎn)必須在同一集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶之間進(jìn)行，不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶進(jìn)行流轉(zhuǎn)。以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)承包地的，既可以在同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部進(jìn)行，也可以向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)戶、單位和個(gè)人流轉(zhuǎn)。采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意;采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)依法報(bào)發(fā)包方備案。
5、合同到期處理辦法
土地流轉(zhuǎn)合同到期后流入方可在同等條件下優(yōu)先續(xù)約。土地流轉(zhuǎn)合同到期后及時(shí)續(xù)簽，對(duì)未續(xù)簽的及時(shí)征求農(nóng)戶意見(jiàn)，或辦理續(xù)簽手續(xù)，或退還農(nóng)戶土地。對(duì)期限過(guò)長(zhǎng)、補(bǔ)償過(guò)低的土地流轉(zhuǎn)合同進(jìn)行檢查，依據(jù)情勢(shì)變化及時(shí)糾正，以維護(hù)農(nóng)民的土地權(quán)益。以村、組為單位統(tǒng)一簽訂的表式流轉(zhuǎn)合同予以糾正，未糾正的，必須按規(guī)范文本及時(shí)糾正。土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)該是農(nóng)戶與流轉(zhuǎn)入土地的一方直接簽訂，否則予以糾正。
6、委托辦法
農(nóng)戶自愿委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包土地的，應(yīng)當(dāng)出具土地流轉(zhuǎn)委托書(shū)，委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托的事項(xiàng)、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒(méi)有農(nóng)戶的書(shū)面委托，農(nóng)村基層組織無(wú)權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包地，更不能以少數(shù)服從多數(shù)的名義，將整村整組農(nóng)戶承包地集中對(duì)外招商經(jīng)營(yíng)。
7、其他條款內(nèi)容
當(dāng)事人可約定的其他內(nèi)容，計(jì)入雙方約定條款中。主要是針對(duì)合同條款中約定不詳盡的、涉及具體利益必須注明的事項(xiàng)，如灌溉水費(fèi)由流轉(zhuǎn)的哪一方具體交納等。這些事項(xiàng)應(yīng)由流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商而定，并對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充。有些地方就根據(jù)本地情況完善了合同條款，如增加了受讓方預(yù)付保障金、提前支付一年土地流轉(zhuǎn)租金等條款。
土地流轉(zhuǎn)簽了合同，辦了手續(xù)，就有約束，便于規(guī)范，一份規(guī)范的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，是農(nóng)民利益不受損的保證。
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