未約定房屋租賃期限的，出租人能否隨時解除合同?

未約定房屋租賃期限的，出租人能否隨時解除合同?

　　【案情】

　　2006年，劉義在某地鬧市區購買了一處臨街店面。原準備自己做生意用，后因故未能起用，便考慮將其出租給他人。李陽原是某企業銷售人員，從單位退休后想搞點個體經營。經過調查，李陽看中了劉義在市區的店面。兩人經過協商，簽訂了租賃合同。合同約定：由李陽租劉義臨街門面房一間，租金每月2000元，租期1年。承租期滿后，劉義口頭通知李陽，增加租金，按每月2300元交納。李陽表示同意，即從當月按每月2300元給李陽交納租金。3個月以后，劉義再次上調租金，每月2500元，遭到李陽的拒絕。李陽堅持雙方應按照原租金標準繼續履行合同。經協商未果，劉義向人民法院提起訴訟，要求李陽按每月2500元交納租金,并要求其于兩個月內退出房屋。

　　【爭議】

　　■原告劉義訴稱，雙方原租賃合同期滿后未續簽，僅口頭約定了新的租金標準，未約定租賃期限。根據《合同法》的規定，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人�，F雙方就租金問題無法達成一致，要求解除合同。自己已經給了被告兩個月的期限，符合合同法的規定。但被告應當按照每月2500 元的標準交納租金。

　　■被告李陽辯稱，當事人原門面房租賃合同期滿時，原告口頭形式通知，要求每月按2300元交納租金，經協商一致后，雙方按此協議履行了3個月。對此，應當視為雙方達成了口頭租賃合同，協議有效。原告在未征得自己同意的情況下，單方隨意提高租金，是違約行為。不同意解除合同，要求按照原租金標準繼續履行。

　　【律師點評】

　　《合同法》第212條規定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”從這條規定中可以看出，租賃合同有以下特征：

　　(一)租賃合同是轉移財產使用權的合同。租賃合同是一方當事人 (出租人)將租賃物有限期地交給另一方當事人(承租人)使用，承租人按照約定使用該租賃物并獲得收益。在租賃的有效期內，承租人可以對租賃物占有、使用、收益，而不能任意處分租賃物。當租賃合同期滿，承租人要將租賃物返還出租人。因此，租賃合同只是將租賃物的使用權轉讓給承租人，而租賃物的所有權或處分權仍屬于出租人。租賃合同的這一特征區別于買賣合同和贈與合同。買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人的合同。贈與合同是贈與人將自己的財產給予受贈人.這兩類合同都是以轉移財產的所有權為基本特征的。

　　(二)承租人取得租賃物的使用權是以支付租金為代價。承租人使用租賃物是為了滿足自己的生產或生活需要，出租人出租租賃物是為了使租賃物的價值得以實現，取得一定的收益。承租人要取得使用權不是無償的，是要向出租人支付租金的。支付租金是租賃合同的本 質特征。這一特征區別于借用合同，借用合同雖然借用人取得了借用物的使用權，但是借用是無償的,不需付出任何代價。同時這一特征也區別于借款合同，雖然兩者都是有償的，但借款合同支付的是利息。利息不同于租金，租金雙方當事人可以約定，利息在很多情況下是法定的，當事人是不能約定的，即使是自然人之間的借款利息也有一個上限要求，不能放高利貸;租金可以不按租期的時間長短來計算，利息往往是根據借款時間的長短來計算。

　　(三)租賃合同的標的物是有體物、非消耗物。租賃物必須是有形的財產，這是租賃合同的特征之一。租賃物可以是動產，如汽車、機械設備、計算機等，也可以是不動產，如房屋。但無論是動產還是不動產，它們都是有形的，都是能以一定的物質形式表現出來的。無形的財產不能作為租賃的標的物。這是與祖賃合同中承租人占有、使用租賃物的特征緊密聯系的。非消耗物是指能夠多次使用而不改變其形態和基本價值的物。一次性使用的物品或很快就消耗掉的物品不能作為租賃物，如洗滌用品、糧食等，因為這些物品一經使用，就已喪失其自身的價值，甚至物本身巳經消失了，根本不可能再要求出租人返還。

　　(四)租賃合同是雙務有償的合同。在租賃合同中，出租人和承租人均享有權利和承擔義務，出租人須將租賃物交付承租人，并保證租賃物符合約定的用途。承租人負有妥善保管租賃物并按約定按期向出租人支付租金的義務。任何一方當事人在享有權利的同時都是以履 行一定義務為代價的。因此，租賃合同是雙務有償的合同。它區別于贈與合同，贈與合同一般是單務合同，贈與人向受贈人贈與財物并不以對方承擔一定義務為條件。

　　(五)租賃合同具有臨時性。租賃合同是出租人將其財產的使用收益在一定期限內轉讓給承租人，承租人不可能對租賃物永久地使用，物的使用價值也是有一定期限的。各國法律一般都對租賃期限的最長時間有所限制。我國《合同法》規定，租賃期限最長不能超過20年。租賃合同根據租賃物的不同可分為動產租賃和不動產租賃，不動產租賃在我國主要指房屋租賃。根據租賃合同是否約定期限可分為定期租賃和不定期租賃。定期租賃關系到租金的交付日期、租賃物的返還日期、合同終止的時間等問題。不定期租賃賦予合同當事人隨時解除合同的權利。

　　在本案中，劉義與李陽原租賃合同期滿后，出租人兩次口頭通知提高房屋租金。在實踐中，對口頭合同的效力一般這樣處理：如果當事人雙方對口頭合同的主要條款無異議，且已實際履行，合同內容又不違反法律法規、政策規定的，一般可確認合同有效;如果雙方當事 人對合同成立有異議，且無其他證據可以證明，又未實際履行的，可以認定合同未成立。本案中，劉義第一次將房租從2000元提到2300 元，被告李陽接受并履行3個月之久，顯然符合前一種情況，故應認定合同關系有效。劉義再次提高房租的要約后，雖通知李陽，但李陽并未作出承諾，且此后雙方亦未達成協議，符合后一種情形，故應認定此合同關系未成立。

　　《合同法》第232條規定：“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。”劉義與李陽之間未簽訂新的書面房屋租賃合同，而 由劉義口頭通知被告應增加租金，等于發出繼續承租的條件的要約;李陽對此表示同意，并按此標準向劉義交納租金，是以意思表示及實際行為予以承諾。據此應視為原、被告之間成立了一個新的房屋租賃合同關系。但是，該租賃合同欠缺一個主要內容即租賃期限的約定。 這在法律上意味著劉義有權隨時要求解除租賃合同關系，并自提出要求之日起，給予李陽一段合同時間搬遷。此權利行使，并不以承租人是否同意為條件。因此，劉義要求解除合同，并給予了李陽兩個月的期限，要求其退出租賃房屋，符合《合同法》的規定，應當予以支持。但其要求被告按照每月2500元標準交納租金，沒有法定或約定的依據。租金標準的改變應當由當事人雙方協商一致，才能發生法律效力，對雙方產生約束力。在當事人一方不同意變更租金標準的情況下，應當按照原租金標準繼續履行合同。

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