商品房預售需要具備的條件

商品房預售需要具備的條件

　　商品房預售即房屋預售。

　　商品房預售，也稱期房買賣，根據我國《城市商品房預售管理辦法》第2條之規定，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。預售制度起源于香港，俗稱為“賣鏤花”。

　　鑒于房地產開發工程量大、投資額高、開發期長，因而大部分房地產公司都希望以商品房預售的方式籌集一部分資金，以加速資金的回籠，同時也可以將房地產市場行情帶來的風險轉移分散。而對于購房者來說，則可以避免一次性支出巨額購房款，且從購買房屋到收房之間通常會有一個較長的周期，房地產市場行情的變化常常會產生一定的價格差，因而可以作為一條新的投資渠道。

　　但期房買賣并不完全等同于房屋買賣，而只是一種準房屋買賣，在買賣期房時，買賣合同的標的物房屋還沒有形成，其實質仍然是房屋買賣的預約，預購人得到的是房屋建成以后取得所有權的一種期待權。對于買受人來說，支付預付款之后并沒有足夠的能力控制商品房的建造進程，這在事實上形成和開發商一種能力的不對等狀態，因而為了最大限度的防止房地產開發商經營不善和惡意炒作損害購房人的利益，法律對商品房預售確立了嚴格的限定條件，即實行預售許可證制度。

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第44條規定，商品房預售的條件是：

　　1.已經全部交付土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。

　　2.持有建設工程許可證。

　　3.按提供預售的商品房計算，開發商投入開發建設的資金應達到工程建設總投資的四分之一以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間。

　　4.同金融機構已經簽訂商品房預售款監管協議。

　　5.已經向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明;向境外預售商品房的，應當同時取得向境外銷售的批準文件。

　　商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

　　商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　房屋預售的特征：

　　(1)房屋預售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權利義務發生法律效力或失去效力的根據。

　　(2)房屋預售具有較強的國家干預性。由于商品房的預售不同于房屋的實質性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預售市場的規范。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。
　　預售合同必須具備的條款：

　　(1)雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。

　　(2)標的，即預售商品的位置、編號。

　　(3)數量，預售商品房的數量，面積應以平方米來計算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。

　　(4)價款即房屋的價金，如每平方米多少元。不僅應標明單價，還應標明總價;我國《房地產管理法》雖然對商品房預售的條件和程序進行了規定，但對預售款征收的數額和期限卻沒有統一的規定，當事人應在合同中明確。根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用時再全部收取。

　　(5)交付方式和期限，包括預售款的支付方式和房屋的交付方式。

　　(6)房屋使用性質，明確是住宅用房、辦公用房還是經營用房或其他用房。

　　(7)房屋產權轉移的方式、期限。

　　(8)違約責任。

　　(9)雙方約定的其它條款。