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新版買房合同實(shí)施更注重買房人權(quán)益
最近，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家工商總局聯(lián)合發(fā)布新版《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》。據(jù)了解，與2000年的合同示范文本相比，新修訂的合同示范文本更加突出平等維護(hù)買賣雙方合法權(quán)利，在明確雙方義務(wù)的基礎(chǔ)上，更加注重買受人權(quán)益的保障。
新版分“預(yù)售”和“現(xiàn)售”兩個(gè)文本
新修訂的合同示范文本分為預(yù)售合同和現(xiàn)售合同兩個(gè)文本。在新的合同示范文本中，完善了商品房交付條件和交付手續(xù)，增加了房屋交付前買受人查驗(yàn)房屋的環(huán)節(jié)，明確了出賣人的保修責(zé)任和最低保修期限。此外，新的合同示范文本細(xì)化了業(yè)主對(duì)建筑物專有和共有部分享有的權(quán)利。在預(yù)售合同中新增了商品房預(yù)售資金監(jiān)管條款，明確出賣人應(yīng)將出售商品房的全部房?jī)r(jià)款存入預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。
新的合同對(duì)簽合同過(guò)程中容易忽視的問(wèn)題進(jìn)行了提示，比如說(shuō)，讓賣方對(duì)所售房屋不存在“一房多賣”、“司法查封”、房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)問(wèn)題等作出承諾。而買房人則承諾，使用期間不擅自改變房屋用途和承重結(jié)構(gòu)等。
明確賣方告知義務(wù)
以往很多業(yè)主反映開發(fā)商說(shuō)一套做一套，在銷售階段說(shuō)得天花亂墜，售后悄無(wú)聲息，甚至動(dòng)小區(qū)原有規(guī)劃等問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。對(duì)此，新版合同示范文本對(duì)商品房交房時(shí)的一些細(xì)節(jié)作了更詳細(xì)的規(guī)范，要求賣方將合同簽訂和發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更、預(yù)售合同登記備案情況等重要事項(xiàng)告知買房人。一旦開發(fā)商侵害買房人的權(quán)益，買房人能夠更早知曉，同時(shí)也能夠更早介入，維護(hù)自己的權(quán)益。
對(duì)于法律法規(guī)沒有明確規(guī)定的事項(xiàng)，新合同也引導(dǎo)買賣雙方自行約定，避免引發(fā)糾紛。比如說(shuō)，針對(duì)法律法規(guī)規(guī)定不詳、買受人又最為關(guān)心的小區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)完成情況，小區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)、會(huì)所等配套設(shè)施的所有權(quán)歸屬，室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲標(biāo)準(zhǔn)等房屋質(zhì)量問(wèn)題，合同示范文本引導(dǎo)買賣雙方進(jìn)行約定，明晰權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
專業(yè)人士認(rèn)為，新版合同示范文本對(duì)開發(fā)商的告知義務(wù)進(jìn)行了明確，更具有操作性，如涉及商品房規(guī)劃用途、面積、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施等規(guī)劃許可內(nèi)容變更的，要求出賣人應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達(dá)買受人。
增加交房驗(yàn)房環(huán)節(jié)
“房屋交接前，要想檢查質(zhì)量，必須先交契稅。”很多買房人曾有過(guò)這樣的經(jīng)歷。而在舊版本中，對(duì)于商品房質(zhì)量的說(shuō)明僅有籠統(tǒng)的三點(diǎn)說(shuō)明，比如，“商品房所在建筑物生活給排水、用電、管道燃?xì)狻㈦娦�、有線電視、消防、郵政信報(bào)箱等設(shè)施達(dá)到設(shè)計(jì)要求條件”，但設(shè)計(jì)要求是什么樣、達(dá)不到條件又該怎么辦并沒有明確解釋。
對(duì)此，新修訂的《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》第四章第十一條規(guī)定，在辦理交付手續(xù)前，買受人有權(quán)對(duì)該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，出賣人不得以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件，作為買受人查驗(yàn)房屋和辦理交付手續(xù)的前提條件。
此外，新版合同示范文本還規(guī)定，買受人在查驗(yàn)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)屋面、墻面、地面滲漏或開裂、管道堵塞、門窗翹裂、五金件損壞、電器等電氣設(shè)備不能正常使用等，除地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的其他質(zhì)量問(wèn)題，由出賣人按照有關(guān)工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)自查驗(yàn)次日起負(fù)責(zé)修復(fù)，并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。
業(yè)內(nèi)人士指出，這一做法的好處就是，將法律法規(guī)沒有明確的事項(xiàng)，通過(guò)雙方約定的形式，將權(quán)利與責(zé)任明確化，一旦出現(xiàn)糾紛，買賣雙方均有據(jù)可查。這也說(shuō)明，地產(chǎn)開發(fā)商今后將在買賣合同的嚴(yán)格監(jiān)督下，更好地保障商品房屋質(zhì)量及居住品質(zhì)，減少買賣雙方糾紛。
“一房多賣”需支付高額賠償金
新合同還把買賣雙方的違約責(zé)任進(jìn)行細(xì)化，比如說(shuō)，明確解除合同的條件、程序以及利息計(jì)算方式。新合同引入懲罰性賠償金內(nèi)容，對(duì)存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形的，開發(fā)商除退還買房人已付全部房款和利息外，還要支付已付房?jī)r(jià)款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
針對(duì)房屋買賣中極易產(chǎn)生糾紛的口頭銷售承諾，新版的商品房預(yù)售合同中也第一次提出了明確禁令：不得采取分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
新版合同示范文本細(xì)化了買賣雙方的違約責(zé)任，如明確解除合同的條件、程序以及利息計(jì)算方式。其中引入懲罰性賠償內(nèi)容，對(duì)存在“一房多賣”、房屋主體結(jié)構(gòu)不合格給買受人造成損失等嚴(yán)重違約情形，約定開發(fā)商除退還買房人已付全部房款和利息外，還要支付已付房?jī)r(jià)款一倍或者買受人全部損失的賠償金。
在信息不對(duì)稱的情況下，購(gòu)房者往往是弱勢(shì)群體。懲罰性賠償金制度顯然有震懾力，使得買賣行為將趨于規(guī)范，這樣也會(huì)使得各類交易快速達(dá)成。
不過(guò)，雖然住建部對(duì)售房合同出了示范，但開發(fā)商是否采用是另一回事。由于這一合同不是強(qiáng)制執(zhí)行，開發(fā)商大多都會(huì)選擇對(duì)自己有利的條款，同時(shí)刪除一些不利條款。而購(gòu)房人一般都處于弱勢(shì)地位，在法律細(xì)則上也很難和開發(fā)商的法律團(tuán)隊(duì)匹敵。買賣雙方公平交易地位的形成仍然需要時(shí)日。
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