稅法知識之關于土地增值稅
土地增值稅納稅人轉讓房地產收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。下面是小編為大家帶來的關于土地增值稅的稅法知識，歡迎閱讀。
一、關于收入的確認
土地增值稅納稅人轉讓房地產收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。
稅務機關根據納稅人報送的清算資料，結合房地產專用發票、《商品房買賣合同一覽表》、商品房預售(銷售)許可證、測繪成果資料，核實房地產轉讓收入。
納稅人轉讓房地產的成交價格明顯偏低的，可要求納稅人提供書面說明。轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，按照房地產評估價格計算征收。
非直接銷售和自用房地產的收入確定
(一)納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認：
1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
2.由稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。
(二)納稅人將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 納稅人預繳土地增值稅，以及進行土地增值稅清算時取得的貨幣收入、實物收入、其他收入以及視同銷售收入，均為不含增值稅收入。
土地增值稅無論預繳還是清算，計稅依據均不包含增值稅。
二、土地增值稅扣除項目
(一)取得土地使用權所支付的金額；
(二)房地產開發成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用；
(三)房地產開發費用；
(四)與轉讓房地產有關的稅金；
(五)國家規定的其他扣除項目。
扣除項目應當符合下列要求：
(一)經濟業務應當是真實發生的。
(二)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發生的。
(三)計算扣除項目金額時，其實際發生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。
合法有效憑證，是指：
1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發生的行為屬于增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發票為合法有效憑證；
2.支付的行政事業性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；
3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明；
4.國家稅務總局規定的其他合法有效憑證。
(四)扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。
(五)扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發中直接發生的或應當分攤的。
(六)納稅人同時開發多個房地產項目或者分期開發房地產項目的，屬于多個房地產項目(含分期項目)的除取得土地使用權所支付的金額外的其他共同成本費用按可售建筑面積計算分攤。
納稅人分期開發房地產項目的，原則上應當按照各個分期清算項目所占土地面積占整個項目比例計算分攤各個分期項目取得土地使用權所支付的金額。
(七)對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規定不一致的，以稅務處理規定為準。
同一清算項目，扣除項目金額按照可售建筑面積計算分攤。
(一)可扣除項目金額的歸集，按照可售建筑面積計算單位建筑面積扣除項目金額，并據以計算清算已售部分和未售部分的扣除項目金額；
(二)分期開發房地產項目的，各分期清算項目的扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。
分期開發房地產項目的，各分期項目的清算方式應當保持一致。
納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”，準予扣除。對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，予以扣除。
同一個清算項目，可以將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額。
納稅人因接受投資而取得的土地使用權，按照投資方投資入股的土地使用權作價金額及繳交的契稅作為取得土地使用權所支付的金額。
納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發支付的土地閑置費等款項，不予扣除。
拆遷補償費應當是實際發生的，支付給個人的拆遷補償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊或簽收憑證應當一一對應。
納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照規定確認收入，同時將此確認為房地產項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
納稅人采取異地安置，異地安置的房產屬于自行開發建造的，房產價值按照規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
前期工程費、基礎設施費應當是真實發生的，虛列的前期工程費、基礎設施費不予扣除。
納稅人委托其他單位進行規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合法律、法規要求。
建筑安裝工程費實際發生額應當與工程結(決)算報告、審計報告、工程施工合同記載的內容相符，并已取得合法有效票據。
納稅人采用自營方式自行施工建設的，不得虛列、多列施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。
納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定扣留的質量保證金，在計算土地增值稅時，取得建筑安裝施工企業開具的符合要求的發票的，按發票所載金額予以扣除；未取得發票的，扣留的質保金不予扣除。
稅務機關可參照同期同類開發項目單位面積平均建安成本或建設部門定期公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出的合理性。
稅務機關應當重點關注納稅人發生的裝修支出。
納稅人銷售已裝修的房屋，其實際發生的合理的裝修費用可以計入房地產開發成本。
納稅人銷售已裝修房產，應當在《房地產買賣合同》或補充合同中明確約定。
納稅人發生的裝修業務支出應當是真實的，不得虛構裝修業務、虛列裝修費用。納稅人住宅的裝修標準應當符合規定。
納稅人銷售已裝修的房屋，其發生的可移動家電、可移動家具、日用品、裝飾用品等裝修費用不予扣除。
納稅人于所開發房地產以外單獨建造樣板房的，其建造成本和裝修費用不得計入房地產開發成本。納稅人于所轉讓房地產以外建造的售樓處所發生的費用以及裝修費用以及利用開發產品作為售樓處所發生的裝修支出，不予扣除。
稅務機關應當重點關注公共配套設施費。
(一)公共配套設施產權確實屬于全體業主所有或無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，應當提供業主委員會或政府、公用事業單位的接收書面文件。
因政府、公用事業單位原因不能及時接收公共配套設施的，經接收單位或者政府部門出具書面證明的，其成本、費用予以扣除。因業主委員會尚未成立、無法辦理移交手續的，應當提交書面說明。
(二)預提的公共配套設施費不允許扣除。房地產項目分期開發但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項目可售建筑面積占項目總可售建筑面積的比例計算清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發生的金額。
(三)納稅人按規定向建設部門繳納的市政配套設施費、人防工程異地建設費以及按照規定應由納稅人承擔并繳納的首期專項維修資金，并取得合法有效票據的，予以扣除。
(四)公共配套設施轉為企業自用或用于出租等商業用途時，不予扣除相應的成本、費用。納稅人進行土地增值稅清算時已將公共配套設施費計入房地產開發成本，而之后將公共配套設施對外轉讓的，應當單獨進行土地增值稅清算，且其扣除項目金額確認為零。
稅務機關應當重點關注開發間接費用。
(一)開發間接費用是納稅人直接組織、管理開發項目實際發生的費用，行政管理部門、財務部門或銷售部門等發生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用不得列入開發間接費。
(二)開發間接費用與房地產開發費用中的管理費用應按照現行企業會計準則或會計制度的規定分別核算。
稅務機關應當重點關注房地產開發費用。
(一)金融機構，是指取得中國銀行業監督管理委員會發放的允許進行金融貸款業務許可證的金融單位。
(二)稅務機關在審核時，應當關注納稅人清算時是否將利息支出從房地產開發成本中調整至房地產開發費用。
(三)能夠按轉讓房地產項目計算分攤是指納稅人能夠按照《企業會計準則》或《企業會計制度》的規定準確核算不同開發項目應當予以資本化的利息。
(四)同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，商業銀行提供貸款的利率。該利率既可以是商業銀行公布的同類同期平均利率，也可以是商業銀行對某些企業提供的實際貸款利率，但該利率應當符合法律規定。
(五)納稅人清算時據實列支利息支出的，稅務機關應當審核其提供的貸款合同、利息結算單據或發票的完整性、真實性。
(六)納稅人向金融機構支付的財務咨詢費等非利息性質的款項以及因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息、罰款等款項，不得作為利息支出扣除。
(七)全部使用自有資金、沒有利息支出的以及不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。
對于縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，代收費用并入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不得作為加計扣除的基數。代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不計入扣除項目金額。
主管稅務機關在審核收入和扣除項目金額時，應重點關注關聯企業交易是否按照公允價值和營業常規進行業務往來。
主管稅務機關應當關注企業大額應收、應付款余額以及發生額，審核交易行為是否真實，是否存在隱瞞收入、虛列成本費用的情形。 土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的；不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。
取得土地使用權所支付的金額，按照納稅人實際支付的土地出讓金及按國家統一規定繳納的有關費用填寫；其他扣除項目按照房地產開發企業實際發生的各項開發成本的具體數額填寫。
進項稅額不得抵扣，包含在開發成本中的，可作為扣除項目進行扣除，如作為增值稅進項稅額已在銷項稅額中抵扣的，不再作為扣除項目計算扣除。
從事房地產開發的納稅人在土地增值稅清算時，轉讓房地產有關的稅金，按照納稅人轉讓房地產時實際繳納的稅金數額(不包含增值稅)填寫。
拓展：
土地增值稅計算方法
計算土地增值稅稅額，可采用增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便土地增值稅計算方法，土地增值稅計算公式如下：
(一)增值額未超過扣除項目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(四)增值額超過扣除項目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%
土地增值稅計算公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數。
土地增值稅稅率怎么算
計算公式：
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。
計算方法：
和土地增值稅預征率有別，土地增值稅實行四級超率累進稅率：
按照土地增值稅稅率表，增值額未超過扣除項目金額50%的`部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，土地增值稅稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、 未超過扣除項目金額200%的部分，土地增值稅稅率為50%。
按照土地增值稅稅率表，增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：
(1)以轉讓房地產的增值額為計稅依據。
土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。
(2)征稅面比較廣。
凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。
(3)實行超率累進稅率。
土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
(4)實行按次征收。
土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次征收，每發生一次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征一次稅。
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