房地產(chǎn)項目前期策劃流程

房地產(chǎn)項目前期策劃流程

　　營銷策劃從營銷方案的構(gòu)思、實施到評價有一整套規(guī)范程序和科學(xué)方法，下面是小編整理的房地產(chǎn)項目前期策劃流程，歡迎大家參考!

　　整體看點

　　可行性研究：市場分析→市場預(yù)測→財務(wù)評估等

　　項目定位：SWOT分析→客戶定位→產(chǎn)品定位→價格定位→經(jīng)濟(jì)收益分析

　　市場推廣：賣點提煉→項目總體形象設(shè)計→推廣費用預(yù)算→現(xiàn)場包裝方案→制定推廣策略

　　可行性研究

　　1.市場分析

　　包括宏觀市場和區(qū)域市場。

　　2.市場預(yù)測

　　包括供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測。

　　3.收入、成本、費用預(yù)測

　　銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等。

　　4.財務(wù)評估

　　(1)靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率;

　　(2)動態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報酬率、投資周期。

　　5.盈虧平衡分析

　　關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。

　　6.敏感性分析

　　反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)=目標(biāo)值的變化百分比/參數(shù)值變動的百分比。

　　7.風(fēng)險評估

　　風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準(zhǔn)確的判斷。

　　項目研究

　　1.宏觀環(huán)境分析

　　(1)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：包括宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(通脹、利率、匯率等);重大事件及其影響(如北京2008年奧運會、上海2010年世博會);城市經(jīng)濟(jì)狀況(GDP、人均收入等);城市建設(shè)(城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計劃等);人口及其變化狀況(總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等)。

　　(2)房地產(chǎn)市場環(huán)境：結(jié)構(gòu)及其規(guī)模(一、二、三級市場);板塊布局(熱點區(qū)域);行業(yè)成熟度(產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度)。

　　2.項目價值分析

　　(1)區(qū)位價值分析：產(chǎn)業(yè)分布(第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等);街區(qū)價值(土地級別，區(qū)域功能定位、人文歷史價值等)。

　　(2)項目資源分析：自然(山景、海景、湖景等)、人文景觀;交通資源(公交、高速路、機(jī)場、火車站、港口等);配套資源(購物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等)

　　3.競爭環(huán)境分析

　　(1)同區(qū)位、同類型、同價位競爭項目分析;

　　(2)經(jīng)典樓盤分析：包括產(chǎn)品特色(產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶型特點);

　　推廣手法(廣告訴求、媒體運用、推廣節(jié)奏等);銷售策略;其他成功因素。

　　(3)成功案例分析：主要包括：開發(fā)策略 、產(chǎn)品特色、推廣手法、銷售策略、其他成功因素。

　　4.潛在客戶分析

　　(1)確定研究對象：主要包括周邊客群、歷史客群、特有客群、投資客群、新生客群;

　　(2)確定研究內(nèi)容：需求特點;置業(yè)能力。

　　5.得出調(diào)研結(jié)論

　　(1)未來的市場狀況：a、2-3年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測 ;b、價格走勢預(yù)測;c、需求趨勢預(yù)測;d、客戶消費趨勢預(yù)測;

　　(2)可能的客戶：客戶可能的區(qū)域;客戶層面;購買力情況;

　　(3)可能的產(chǎn)品：產(chǎn)品類型;產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新點;可能的價格(總價、單價)。

　　項目定位

　　1.SWOT分析

　　優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅。

　　2.客戶定位

　　根據(jù)市場研究階段對項目特點以及潛在客戶的研究篩選目標(biāo)客群。

　　3.產(chǎn)品定位

　　(1)產(chǎn)品定位內(nèi)容：包括定位描述和設(shè)計要點：規(guī)劃設(shè)計建設(shè)、配套設(shè)施、產(chǎn)品建設(shè)、社區(qū)服務(wù)建設(shè)。

　　(2)產(chǎn)品定位策略：客戶導(dǎo)向與市場導(dǎo)向相結(jié)合。

　　4.價格定位

　　價格定位的考慮因素：競爭項目的價格定位;產(chǎn)品的特色;開發(fā)商的品牌;未來的市場狀況。

　　5.經(jīng)濟(jì)收益分析

　　開發(fā)商看重的是：內(nèi)部收益率(IRR)和凈現(xiàn)值(NPV);小業(yè)主看重投資回報率。

　　市場推廣

　　1.賣點提煉

　　(1)地段：包括交通條件;配套資源;自然、人文景觀;未來規(guī)劃遠(yuǎn)景;

　　(2)產(chǎn)品：包括：規(guī)模;建筑風(fēng)格;園林特點;戶型特點;價格;新型建材、工藝;

　　(3)附加值：包括：開發(fā)商品牌;物管品牌;建筑設(shè)計公司品牌;園林設(shè)計公司品牌;承建商;產(chǎn)品概念;倡導(dǎo)的生活方式。

　　2.項目總體形象設(shè)計

　　形象表現(xiàn)系統(tǒng)包括案名、logo、標(biāo)準(zhǔn)色和形象推廣語

　　3.推廣費用預(yù)算

　　(1)確定推廣費用占總體銷售額的比例結(jié)合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)基本水平，視項目情況定;

　　(2)確定各主要費用項目的預(yù)算比例(現(xiàn)場包裝、媒體費用、活動費用、預(yù)留費用等);

　　(3)確定各推廣階段推廣費用預(yù)算比例(蓄勢期、強銷期、蓄銷期、尾盤期);

　　(4)確定各推廣階段內(nèi)各項費用的詳細(xì)預(yù)算

　　4.現(xiàn)場包裝方案

　　戶外大牌(如何選擇?);工地圍板(如何體現(xiàn)項目特色?);售樓處設(shè)計方案(如何選址? 如何設(shè)計?);看樓通道方案;示范園林;示范單位(選取什么單位?設(shè)計什么樣的風(fēng)格?)。

　　5.制定銷售策略

　　(1)銷售次序;

　　(2)銷售時機(jī)：銷售時機(jī)選擇的一般辦法：避開競爭高峰，搶占市場先機(jī);迎合熱點事件，借勢發(fā)揮(房展會、假期等);與競爭對手同時發(fā)售;與工程進(jìn)度有關(guān)(如豪宅一般現(xiàn)房銷售等);

　　(3)銷售目標(biāo);

　　(4)價格策略。

　　6.制定推廣策略

　　(1)推廣階段劃分;

　　(2)階段推廣主題;

　　(3)媒體組合策略;

　　(4)行銷策略組合：現(xiàn)場活動、公關(guān)活動、展銷會、促銷手段等。

　　7、營銷工作總體時間表

　　制定營銷執(zhí)行工作總體時間表。

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