土地登記代理人考試《代理實務》復習題及答案

時間：2020-10-14 13:39:13 土地代理人我要投稿

2017土地登記代理人考試《代理實務》復習題及答案

　　一、多項選擇題

2017土地登記代理人考試《代理實務》復習題及答案

　　1.下列關于土地登記代理合同的敘述中，正確的有()。

　　A.土地登記代理合同和雙務合同

　　B.雙方當事人之間存在著互為對等的關系

　　C.土地登記代理合同是有償合同

　　D.土地登記代理合同是從合同

　　E.為更有效地維護雙方權益，土地登記代理合同一般采用書面形式

　　【答案】ABCE

　　【解析】D項，土地登記代理合同是主合同。

　　2.由于書面形式的合同具有()的優點，土地登記代理合同一般應采用書面形式。

　　A.及時描述

　　B.可查證

　　C.可長久保存

　　D.便于分清責任

　　E.發生糾紛時容易舉證

　　【答案】BDE

　　【解析】《中華人民共和國合同法》第十條規定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。由于書面形式的合同具有可查證、發生糾紛時容易舉證、便于分清責任等優點，因此，為了更有效地保護雙方權益，土地登記代理合同一般應采用書面形式。

　　3.土地登記代理合同的主要內容包括()。

　　A.土地權屬來源證明材料

　　B.代理事項、代理成果與質量要求

　　C.代理權限范圍

　　D.代理費用的支付標準、方式和時間要求

　　E.違約責任和糾紛解決方式

　　【答案】BCDE

　　【解析】A項，收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料是土地登記代理人主要可從事的登記代理業務之一，并不是土地登記代理合同的主要內容。

　　4.土地登記代理合同中，委托人的義務有()。

　　A.承擔局部后果的義務

　　B.承擔處理事務費用的義務

　　C.支付代理傭金的義務

　　D.提供相關資料的義務

　　E.對代理人的監督管理

　　【答案】BCD

　　【解析】土地登記代理合同中，委托人的義務有：

　　①承擔后果的義務;

　�、诔袚幚硎聞召M用的義務;

　�、壑Ц洞韨蚪鸬牧x務;

　�、芴峁┫嚓P資料的義務;

　�、荽_保提供資料真實性的義務。

　　5.下列各項中，不屬于土地登記代理委托人主要權利的有()。

　　A.決定土地登記代理權限

　　B.規定土地登記代理酬金

　　C.監督土地登記代理人的代理行為

　　D.要求土地登記代理人提供相關資料

　　E.維護土地登記代理人的合法權益

　　【答案】BDE

　　【解析】土地登記代理委托人的權利有：

　�、贈Q定代理權限的權利。代理人的代理行為來自于委托人的授權，因此委托人有權利規定土地登記代理人的代理事項及權限范圍;

　　②監督土地登記代理人代理行為的權利。因為土地登記代理人的代理行為后果直接作用于委托人，所以，在不影響土地登記代理人正常開展業務的前提下，委托人有權監督代理人的代理行為及活動狀況。

　　6.下列關于委托****利和義務的敘述，不正確的有()。

　　A.委托人有規定代理權限的權利

　　B.委托人有監督土地登記代理人代理行為的義務

　　C.委托人有承擔后果的義務

　　D.委托人有承擔處理事務費用的權利

　　E.委托人有支付代理傭金的義務

　　【答案】BD

　　【解析】B項監督土地登記代理人代理行為是委托人的權利;D項承擔處理事務費用是委托人的義務。

　　7.示范合同文本可以發揮多重作用，具體包括()。

　　A.督促合同當事人自覺把握自己的權利義務

　　B.有利于合同當事人通過比較，改變陋習和不自覺的違規、違法、違約行為

　　C.可以保護社會的弱勢群體，避免其受到違反合同規則的惡意行為的損害

　　D.可以保證代理市場沒有不誠信的行為

　　E.是政府管理機構與行業協會提升行業形象和宣傳政府政策導向的有效手段

　　【答案】ABCE

　　【解析】示范合同文本可以發揮多重作用，具體包括：

　�、偌炔桓缮娲砘顒拥恼＿\行，又可以將《合同法》的合同規則通過公開的途徑進行示范，鼓勵、督促合同當事人自覺把握自己的權利義務關系;

　�、谑痉逗贤谋镜耐茝V，有利于合同當事人通過比較，改變陋習和不自覺的違規、違法、違約行為;

　�、凼痉逗贤谋镜耐茝V，可以保護社會的弱勢群體，避免其受到違反合同規則的惡意行為的損害;

　�、苁痉逗贤谋疽彩钦芾頇C構與行業協會提升行業形象、維護消費者利益和宣傳政府政策導向的有效手段。

　　8.為了避免土地登記代理活動中的糾紛，降低土地登記代理風險。要做好的工作有()。

　　A.簽訂規范的代理合同

　　B.深入了解土地產權狀況

　　C.對已經出現的糾紛，應及時協商或通過法律途徑解決

　　D.制定服務標準，明確服務內容和要求

　　E.告知必要的代理活動事項，利于委托人監督

　　【答案】ACDE

　　【解析】土地登記代理活動作為經紀活動的一種。為避免土地登記代理活動中產生糾紛，降低土地登記代理風險，應當注意做好的工作有：

　　①簽訂規范的代理合同;

　�、谥朴喎⻊諛藴�，明確服務內容和要求;

　�、鄹嬷匾拇砘顒邮马�，利于委托人監督;

　　④對已經出現的糾紛，應及時協商或通過法律途徑解決。

　　9.土地登記代理當事人發生糾紛時，可以采取的處理方式有()。

　　A.協商

　　B.復議

　　C.調解

　　D.仲裁

　　E.申訴

　　【答案】ACDE

　　【解析】土地登記代理人一旦發現代理活動中的糾紛，要積極努力地去解決。如果屬于自己工作中的過失，應及早地采取彌補措施，即使是委托人的過失，也應盡可能友好地協商解決。對于無法通過協商達成一致的，可以通過仲裁或申訴等法律途徑來解決。

　　10.在收集了必需的權屬來源文件等資料后，應及時核實所收集權屬資料的()。

　　A.真實性

　　B.連續性

　　C.合法性

　　D.完整性

　　E.現勢性

　　【答案】ACD

　　【解析】在收集了必需的權屬來源文件等資料后，土地登記代理人應運用自己的專業知識對所收集權屬資料的真實性、合法性和完整性進行核實，以確定是否符合土地登記申請的基本要求和需要進行地籍調查的內容

　　二、單項選擇題

　　11.根據《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定，單位和個人依法使用的國有土地，由()登記造冊，核發證書，確認使用權。

　　A.縣級人民政府

　　B.縣級以上人民政府

　　C.縣級土地行政主管部門

　　D.縣級以上土地行政主管部門

　　【答案】B

　　12.根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，中央國家機關使用的國有土地由()確定登記發證。

　　A.國務院

　　B.縣級人民政府

　　C.省級人民政府

　　D.土地資源管理部門

　　【答案】A

　　【解析】《中華人民共和國土地管理法》第十一條規定：①農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權;②農民集體所有的土地依法用于非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權;③單位和個人依法使用的'國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發證書，確認使用權;④中央國家機關使用的國有土地的具體登記發證機關，由國務院確定。

　　13.現行最全面、最集中規定土地登記程序的文件是()。

　　A.《土地登記辦法》

　　B.《確定土地所有權和使用權的若干規定》

　　C.《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

　　D.《土地權屬爭議調查處理辦法》

　　【答案】A

　　【解析】2007年12月30日由國土資源部40號令頒布的《土地登記辦法》是現行最全面、最集中規定土地登記程序的部門規章。在土地登記中，無論土地權利人申請土地權利登記，還是土地登記機構注冊登記、頒發證書，土地登記代理機構代理土地登記，都必須嚴格遵守《土地登記辦法》，這是土地登記工作順利進行的重要保障和依據。

　　14.在采用意思主義的立法中，甲把一塊土地轉讓給乙，雙方已訂立了土地轉讓合同但并未履行登記手續，當第三人主張該土地權利變動無效時，法律上認定該項土地權利變動()。

　　A.有效

　　B.無效

　　C.有可能無效

　　D.由甲乙兩方自行商議解決

　　【答案】c

　　【解析】在采用意思主義的立法中，甲把一塊土地轉讓給乙，雙方只要訂立了土地轉讓合同，就在法律上產生了土地權利變動效果。但該項土地權利變動是否辦理登記，在對抗第三人方面效力不同。雙方訂立土地轉讓合同后，到土地登記機構履行了登記手續的，當第三人主張該土地權利變動無效時，法律不予支持;但如果雙方未到土地登記機構履行登記手續，當第三人主張該項土地權利變動無效，法律上有可能認定該項土地權利變動無效。

　　15.在采用形式主義的立法中，甲把一塊土地轉讓給乙，雙方已訂立了土地轉讓合同但并未履行登記手續，當第三人主張該土地權利變動無效時，法律上認定該項土地權利變動()。

　　A.有效

　　B.無效

　　C.有可能無效

　　D.由甲乙兩方自行商議解決

　　【答案】B

　　【解析】采用形式主義的立法，規定不動產物權的變動非經登記不得生效，不動產登記是不動產物權變動的生效要件。土地權利變動當事人簽署了土地權利轉讓協議或讓與書，只表示物權行為成立，不直接產生土地權利變動的法律后果。只有經當事人雙方到土地登記機構辦理了土地登記后，土地權利變動才產生法律效力。

　　16.因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，向國土資源部門提出土地變更登記申請后由()依法進行土地權利的變更。

　　A.建設局

　　B.縣級人民政府

　　C.原土地登記機構

　　D.接受申請的國土資源部門