房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法
房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，要精確計(jì)算各個(gè)稅種的納稅情況，不但令企業(yè)的財(cái)務(wù)人員頭疼，就是稅務(wù)人員也未必摸得清，這就造成了納稅不準(zhǔn)確，稅種偏多，整體稅負(fù)偏重，如何降低稅負(fù)成為資金緊缺的房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的納稅籌劃。下面是yjbys小編為大家?guī)?lái)的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法，歡迎閱讀。
(一) 利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃
納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。目前房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中商品房?jī)r(jià)格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，總要獲得一定利潤(rùn)，而利潤(rùn)高低又涉及土地增值稅的多少，利潤(rùn)越大土地增值稅繳得越多，房?jī)r(jià)就越高。因此，如何做到使房?jī)r(jià)在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤(rùn)最佳是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問(wèn)題。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格而避免繳納土地增值稅。正如汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得土地使用權(quán)所支付的金額為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地的費(fèi)用為100萬(wàn)元，新建房及配套設(shè)施的成本為1000萬(wàn)元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬(wàn)元，該批住宅以2410萬(wàn)元的價(jià)格出售。根據(jù)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費(fèi)用除了上述費(fèi)用以外，還可以加扣(500 100 1000)×20%=320萬(wàn)元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的'增值率為(2410-500-100-1000-80-320)/(500 100 1000 80 320)=20.5%.根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)該按照30%的稅率繳納土地增值稅(2410-500-100-1000-80-320)×30%=123萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤(rùn)為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2400萬(wàn)元，則該公司的增值率為(2400-500-100-1000-80-320)/(500 100 1000 80 320)=20%.根據(jù)稅法的規(guī)定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤(rùn)為2400-500-100-1000-80-320=400萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)400-287=113萬(wàn)元。
同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目，利用土地增值稅的臨界點(diǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。正如汕頭某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元。增值額為200萬(wàn)元，增值率為200/800=25%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×(7% 3%)=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000-800-60-50-5=85萬(wàn)元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5%=60萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×(7% 3%)=6萬(wàn)元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200-1000-60-6=134萬(wàn)元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)為134-85=49萬(wàn)元。因?yàn)椋恋卦鲋刀愂欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%，從而享受免稅待遇。
(二) 巧設(shè)分支機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%.兩種方式計(jì)算出來(lái)的應(yīng)納稅額有時(shí)候會(huì)存在很大差異，在這種情況下，就存在納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。最近，汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬(wàn)元一年，該房屋的原值為100萬(wàn)元。該公司應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅20×12%=2.4萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅20×5%=1萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加1×(7% 3%)=0.1萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的利潤(rùn)為20-2.4-1-0.1=16.5萬(wàn)元。如果進(jìn)行納稅籌劃，該房地產(chǎn)公司將該房屋變成自己的一個(gè)分公司，并且將該分公司承包給汕頭某家商貿(mào)企業(yè)，承包費(fèi)為20萬(wàn)元一年。由于該房屋沒(méi)有進(jìn)行出租，不能按照租金計(jì)算房產(chǎn)稅，應(yīng)該按照房產(chǎn)原值計(jì)算房產(chǎn)稅。應(yīng)納房產(chǎn)稅100×(1-30%)×1.2%=0.84萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司不需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為20-0.84=19.16萬(wàn)元。該納稅籌劃可減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)19.16-16.5=2.66萬(wàn)元。
(三) 利用建房的方式進(jìn)行納稅籌劃
我國(guó)稅法規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過(guò)享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目繳營(yíng)業(yè)稅，而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅;同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，也不論其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。另外，稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)可以充分利用好這一系列的稅收優(yōu)惠政策。前不久，汕頭某商貿(mào)公司需要購(gòu)置一棟房屋，由汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承建。該房地產(chǎn)公司預(yù)計(jì)建成該房屋的售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為600萬(wàn)元。土地增值率為400/600=66.7%.該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×40%-600×5%=130萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×(7% 3%)=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿(mào)公司需要支付1000萬(wàn)元費(fèi)用，該房地產(chǎn)公司利潤(rùn)為1000-600-130-50-5=215萬(wàn)元。如果進(jìn)行納稅籌劃，該商貿(mào)公司與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿(mào)公司出資900萬(wàn)元，建成后商貿(mào)公司分得95%的房屋，房地產(chǎn)公司分得5%的房屋作為辦公之用。該房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)成本為600萬(wàn)元。不需要交納任何稅收，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為900-600=300萬(wàn)元。該商貿(mào)公司出資900萬(wàn)元，獲得95%的房屋，可以花費(fèi)50萬(wàn)元承租余下的5%的房產(chǎn)50年。為此，房地產(chǎn)公司需要繳納房產(chǎn)稅50×12%=6萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)及附加50×5%×(1 7% 3%)=2.75萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)稅籌劃后該商貿(mào)公司降低50萬(wàn)元費(fèi)用，該房地產(chǎn)公司負(fù)擔(dān)300-215-6-2.75=76.25萬(wàn)元。
(四) 利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃
貨幣的時(shí)間價(jià)值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用的過(guò)程中隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的價(jià)值增值，它表現(xiàn)了貨幣的時(shí)間性。利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃是一種相對(duì)節(jié)稅方法，它并不改變一定時(shí)期的納稅總額，但從各個(gè)納稅期限納稅額的變化中獲得收益，從而相當(dāng)于沖減了稅收，使納稅總額相對(duì)減少。正如汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的廠房中有自購(gòu)?fù)恋匾粔K，該土地取得時(shí)的成本是2000萬(wàn)元。房屋按20年提折舊，合同規(guī)定的土地使用期限是10年，適用的企業(yè)所得稅稅率是15%.該公司按照會(huì)計(jì)制度計(jì)提折舊，土地每年可計(jì)入費(fèi)用的折舊額是100萬(wàn)元。如果按稅法的規(guī)定將該土地單獨(dú)攤銷進(jìn)行納稅調(diào)整，每年可計(jì)入費(fèi)用的攤銷額是200萬(wàn)元。相對(duì)于前者，該公司在規(guī)定的土地使用期限內(nèi)每年稅前可多列支100萬(wàn)元，所以在前十年總計(jì)可少繳企業(yè)所得稅15萬(wàn)元。在后十年，由于土地使用權(quán)已經(jīng)攤銷完畢，該公司為此總計(jì)應(yīng)多繳企業(yè)所得稅15萬(wàn)元。雖然從納稅總額上來(lái)看并沒(méi)有減少，但是該納稅人成功地將應(yīng)稅所得額向后遞延，推遲了納稅時(shí)間。
因?yàn)橘Y金存在時(shí)間價(jià)值，所以該公司依法取得了一筆無(wú)息貸款，是十分劃算的。根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第二十九條規(guī)定：“納稅人取得土地使用權(quán)支付給國(guó)家或其他納稅人的土地出讓款應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期限內(nèi)攤銷�！倍鴱臅�(huì)計(jì)處理的角度來(lái)看，土地是與建筑物一并列入固定資產(chǎn)入賬，合在一塊提折舊的。我國(guó)稅法允許的房屋、建筑物最短折舊年限為20年，一般而言，納稅人出于自身利益的需要都會(huì)選擇這一折舊年限。因此，當(dāng)合同規(guī)定的土地使用期限低于20年，或者合同并沒(méi)有規(guī)定土地使用期限(按稅法規(guī)定，其攤銷期限不得短于十年)，納稅人在申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)，可以將其從房屋、建筑物原值中剝離出來(lái)，單獨(dú)攤銷。那么在土地?cái)備N期限內(nèi)，可以增加企業(yè)所得稅稅前列支費(fèi)用，納稅人獲得了延遲繳納稅款的好處。
(五) 適當(dāng)推遲土地的開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度第四十七條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權(quán)，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。待該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)時(shí)，再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程成本。可見(jiàn)，土地一旦開(kāi)發(fā)，最終將不可避免的形成納稅人繳納房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。所以，汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2001年購(gòu)入一塊土地，支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款240萬(wàn)元，該地規(guī)定房產(chǎn)余值是按房產(chǎn)原值扣除30%計(jì)算，如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在購(gòu)入當(dāng)年就開(kāi)始建造廠房，廠房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅240×(1-30%)×1.2%=2.02萬(wàn)元。如果企業(yè)推遲一年建設(shè)，土地使用權(quán)按稅法規(guī)定其攤銷期限不得短于十年進(jìn)行攤銷，每年攤銷額為24萬(wàn)元，所以其轉(zhuǎn)入在建工程的賬面價(jià)值為216萬(wàn)元。廠房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅216×(1-30%)×1.2%=1.81萬(wàn)元。從以上計(jì)算可以看出，推遲一年開(kāi)發(fā)，相應(yīng)的滯后了土地使用權(quán)形成房屋原值的時(shí)間，可少繳房產(chǎn)稅2.02萬(wàn)元;并且隨著土地使用權(quán)賬面價(jià)值的減少，該公司以后每年可少支出房產(chǎn)稅款0.21萬(wàn)元。數(shù)額雖小，但房產(chǎn)稅是納稅人一項(xiàng)長(zhǎng)期的固定支出，進(jìn)行納稅籌劃后節(jié)稅的效果是不言而喻的。因此，企業(yè)適當(dāng)?shù)赝七t土地開(kāi)發(fā)時(shí)間，便可獲得少繳房產(chǎn)稅的好處。
(六) 通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅種主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，就有可能存在實(shí)施納稅籌劃的空間，通過(guò)降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的裝修，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以就簡(jiǎn)單裝修上做納稅籌劃的文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。前不久，汕頭某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額則為600萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600/400=150%.根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第10條的規(guī)定，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%.因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬(wàn)元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元，應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×(7% 3%)=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000-400-240-50-5=305萬(wàn)元。
如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房租出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為400/300=133%.應(yīng)該繳納土地增值稅400×50%-300×15%=155萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅700×5%=35萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加35×(7% 3%)=3.5萬(wàn)元。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅300×3%=9萬(wàn)元，城建稅和教育費(fèi)附加9×(7% 3%)=0.9萬(wàn)元。
同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的利潤(rùn)為700-300-155-35-3.5 300-100-9-0.9=396.6萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)396.6-305= 91.6萬(wàn)元。
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