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深圳經濟適用住房取得完全產權和上市交易暫行辦法政策解答
為幫助大家了解深圳市經濟適用住房取得完全產權和上市交易暫行辦法，下面，小編為大家提供《深圳市經濟適用住房取得完全產權和上市交易暫行辦法》政策解答，全文如下：
一、制定《深圳市經濟適用住房取得完全產權和上市交易暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)的目的是什么?
答：制定《辦法》，旨在落實國家和我市經濟適用住房政策法規的規定，履行合同約定，明確經濟適用住房取得完全產權和上市交易的申請條件、程序、應繳納增值收益的比例等具體事項，依法規范經濟適用住房取得完全產權和上市交易等相關活動,以保障經濟適用住房權利人的合法權益，體現社會公平。
二、制定《辦法》的原則是什么?
答：制定《辦法》主要遵循了以下原則：
一是遵循法律法規和國家基本政策原則�！掇k法》嚴格遵循了《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號，以下簡稱國務院24號文件)、國家七部委《經濟適用住房管理辦法》(建住房〔2007〕258號，以下簡稱國家七部委258號文件)、《深圳市保障性住房條例》、《深圳市住房保障制度改革創新綱要》(深府〔2012〕145號)的有關規定，并在結合我市實際的基礎上，將政策規定具體化，使其具備可操作性。
二是堅持社會公平原則。政府提供政策優惠的經濟適用住房以遠低于同期同地段普通商品住房的價格向低收入住房困難家庭銷售。因此，要求經濟適用住房在取得完全產權或上市交易時繳納一定比例的增值收益，并將增值收益納入我市保障性住房專項資金，為住房保障事業的可持續發展注入資金,更多地保障其他住房困難群體,較好地體現了社會公平。
三是堅持適度保障，兼顧需要與可能，防止福利陷阱的原則。作為重要的民生事業，經濟適用住房政策的目的在于保障低收入住房困難家庭的基本住房需求。一方面，按國家政策法規規定，經濟適用住房權利人可申請取得完全產權或上市交易;另一方面，并不鼓勵其購房后通過取得完全產權或上市交易獲利。
四是科學民主原則�！掇k法》制訂過程中，不僅充分聽取了經濟適用住房購買人的訴求，而且充分借鑒了北京、上海、杭州等城市的實踐經驗和做法，較好地體現了決策的民主化、科學化。
三、《辦法》的政策依據是什么?
答：《辦法》依據國務院24號文件、國家七部委258號文件、《深圳市保障性住房條例》和《深圳市住房保障制度改革創新綱要》等政策法規規定制定，上述政策法規對經濟適用住房取得完全產權和上市交易的有關規定為：
經濟適用住房屬于保障性住房，購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房滿5年，購房人可轉讓經濟適用住房，但應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等價款(即《辦法》中的增值收益)，具體交納比例由城市人民政府確定，政府可優先回購;購房人向政府交納增值收益后，也可以取得完全產權。
四、經濟適用住房的概念和屬性?
答：經濟適用住房是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的住房。
經濟適用住房具有政策優惠、對象特定、限定標準和價格、有限產權等特點，有鮮明的社會保障性質。
五、《辦法》為何以2008年1月18日作為界定適用范圍的時間節點?
答：我市于2008年1月18日發布并實施了《深圳市經濟適用住房管理暫行辦法》。自此，國家關于解決城市低收入家庭住房困難的經濟適用住房政策在我市正式實施。所以，《辦法》以2008年1月18日作為界定適用范圍的時間節點。
據了解，北京、上海、廣州等城市都采取了以本市政策法規出臺時間為分界點的類似做法。
六、什么是經濟適用住房取得完全產權?什么是經濟適用住房上市交易?兩者有何異同?
答：經濟適用住房取得完全產權，是指簽訂買賣合同滿5年的經濟適用住房，其權利人按照《辦法》規定繳納應繳增值收益后取得該套住房占有、使用、收益、處分的全部權利，住房性質變更為普通商品住房的活動;
經濟適用住房上市交易，是指簽訂買賣合同滿5年的經濟適用住房，其權利人按照《辦法》規定繳納應繳增值收益后取得完全產權，同時將該套住房性質變更為普通商品住房并轉讓給第三人的活動。
兩者共性為：均以繳納增值收益為必要條件，均可實現由經濟適用住房至普通商品房、由有限產權至完全產權的轉變。
同時，兩者也存在一定的區別：取得完全產權意味著按照《辦法》規定繳納應繳增值收益后，住房性質由經濟適用住房變為普通商品房，有限產權變為完全產權，產權人并不發生變化;而上市交易則意味著住房性質由經濟適用住房變為普通商品房、有限產權變為完全產權的同時，產權人發生變化，房屋產權轉移至第三人。
七、經濟適用住房取得完全產權和上市交易時為什么要繳納增值收益?繳納的增值收益款用途是什么?
答：經濟適用住房取得完全產權和上市交易應繳納一定比例的增值收益，既是國家及我市政策法規的明確要求，也是合同的約定，根本上是由經濟適用住房的社會保障屬性所決定的。
作為保障性住房，經濟適用住房由政府提供政策優惠，其銷售價格遠低于市場價格。經濟適用住房取得完全產權或上市交易時，向政府繳納合理比例的增值收益，并將增值收益納入我市保障性住房專項資金，用于保障性住房建設，使更多的住房困難家庭受惠，對于實現住房保障事業的可持續發展、以及公共資源的公平善用分配具有重要意義。
八、什么情況下不需要繳納增值收益?
答：簽訂買賣合同滿5年，不申請取得完全產權、不申請上市交易的，不需要繳納增值收益，經濟適用住房有限產權的性質不變。
申請取得完全產權或上市交易時，該套住房的市場評估價格低于經濟適用住房原購買價格的，申請人無需向政府繳納增值收益。
九、如果經濟適用住房權利人需轉讓住房，但無力繳納增值收益，該怎么辦?
答：針對此類情況，《辦法》中規定了具體解決措施：簽訂經濟適用住房買賣合同滿5年后，權利人需要轉讓該套住房的，可以自行與買受人確定交易價格，申請上市交易。符合上市交易條件的，可由買受人代為繳納應繳增值收益后，持市住房保障主管部門出具的取得經濟適用住房完全產權并上市交易的批復，到市房地產登記部門共同申請辦理房地產證(紅本)。
十、《辦法》所規定的應繳增值收益是如何計算的?
答：《辦法》所規定的應繳增值收益計算公式為：
應繳增值收益=(該套住房市場價格-該套住房原購買價格)×50%-稅費。
十一、計算增值收益時，經濟適用住房市場價格如何確定?
答：《辦法》第六條規定，經濟適用住房市場價格按照以下規則確定：
(一)申請取得完全產權的，其市場價格按照申請時該套住房的市場評估價格計算;
(二)申請上市交易的，其市場價格按照申請人申報的交易價格計算，但申報的交易價格低于申請時該套住房的市場評估價格且政府不予優先回購的，按照市場評估價格計算。
十二、市場評估價格如何確定?
答：《辦法》第七條規定，市場評估價格按照市房地產評估發展機構測算的市場交易價值合理區間下限執行。每套住房的具體市場評估價格由申請人登錄市房地產評估發展機構網站輸入身份證號和房地產證號進行查詢。申請人對市場評估價格有異議的，可以申請復核。
市房地產評估發展機構(即深圳市房地產評估發展中心)的網址為：http://www.szpgzx.com，申請人登錄該機構網站進入“評估價查詢”欄，輸入身份證號和房地產證號即可查詢到該套住房的市場評估價格。以經濟適用住房權利人向住房保障主管部門提出取得完全產權或上市交易申請之日的查詢結果為準。
需要特別說明的是，經濟適用住房市場評估價格以及社會其他存量住房的市場評估價格，會根據房地產市場價格的變動情況實行動態調整，建議經濟適用住房權利人關注房地產市場價格走勢及相關信息。
十三、《辦法》為何規定按照50%的比例向政府繳納增值收益?
答：《辦法》之所以規定繳納50%比例的增值收益，是基于國家和我市政策法規規定，同時借鑒了其他城市立法和實踐經驗，兼顧購買人利益與公共利益的平衡，綜合考量了各種因素后的結果。
十四、其他城市經濟適用住房增值收益的繳納比例情況?
答：部分城市經濟適用住房增值收益繳納比例情況如下：
北京：原購房價格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價差的70%;
上海：上市交易全部價款的30%至45%;
廣州：屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的80%;
杭州：屆時的銷售價與當時購買經濟適用住房(包括超過享受面積部分的經濟適用商品房)差價的55%;
廈門：原購房價格與屆時相應地段經濟適用住房上市交易指導價格的差價的90%;
武漢：房屋市場價格與房屋原購置價格價差的70%;
成都：不低于計征單價(實際成交價高于計征單價的，按實際成交價)與該經濟適用住房原購房價格差價的60%;
寧波：財稅部門核定的計稅價格與原購買經濟適用住房價格差價的50%;
合肥：屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的40%。
與上述城市相比，《辦法》規定的50%繳納比例處于偏低水平。
十五、計算應繳增值收益時，扣除的稅費如何確定?
答：在計算應繳增值收益時，扣除的稅費是指經濟適用住房權利人在辦理經濟適用住房房地產證(綠本)時，實際支付的包括契稅、印花稅、交易服務費等在內的稅費，以原購經濟適用住房的實際發生額為準，由申請人負責就繳交的稅費提供相應證明材料，報住房保障主管部門作為扣除依據。
十六、經濟適用住房權利人需要滿足哪些條件才能申請取得完全產權或上市交易?
答：《辦法》第四條規定，經濟適用住房權利人申請取得完全產權或者上市交易，需要同時符合以下條件：
(一)申請人為經濟適用住房《房地產證》(綠本)登記的權利人，且經其他權利人一致書面同意;
(二)簽訂買賣合同滿5年;
(三)為了購買該套經濟適用住房而按揭貸款并設定抵押的，須經抵押權人書面同意;
(四)無法規、規章規定及合同約定的不得受理其取得住房完全產權或者上市交易申請的情形;
(五)法規、規章和規范性文件規定的其他條件。
十七、經濟適用住房取得完全產權與上市交易申請的受理、批復部門?
答：《辦法》規定，市、區兩級住房保障主管部門分別受理、審核其組織售出的經濟適用住房取得完全產權或上市交易的申請，并由市主管部門統一向通過審核的申請人出具批復。由區級住房保障主管部門受理、審核的，市主管部門出具的批復由受理部門轉交。因此，就申請人而言，提交申請材料、領取批復都在同一主管部門辦理。
十八、經濟適用住房取得完全產權的辦理程序?
答：《辦法》規定，經濟適用住房權利人申請取得完全產權的，按照以下程序辦理：
(一)提出申請。申請人向按照《辦法》第五條確定的受理部門申請取得經濟適用住房完全產權。
(二)受理審核。受理部門按照《辦法》進行審核，自受理申請之日起15個工作日內將審核結果書面告知申請人。經審核符合申請條件的，出具經濟適用住房增值收益繳納通知書(以下簡稱通知書)，載明該套住房的應繳增值收益金額、收款銀行賬戶和繳款期限等信息;經審核不符合申請條件的，駁回其申請并書面說明理由。
(三)準予批復。申請人一次性足額繳納應繳增值收益后，向市主管部門提交通知書和繳納憑證。市主管部門于5個工作日內出具準予取得經濟適用住房完全產權的批復。
申請人未在繳款期限內一次性足額繳納應繳增值收益并提交繳納憑證的，視為自動放棄本次申請。
(四)變更登記。申請人持市主管部門出具的批復文件，向市房地產權登記機構申請將該套住房變更登記為普通商品住房，權利人不變。
具體辦理程序詳見辦事指南。
十九、經濟適用住房上市交易的辦理程序?
答：《辦法》規定，經濟適用住房權利人申請上市交易的，按照以下程序辦理：
(一)提出申請。申請人可以在自行確定該套住房買受人及交易價格后，向按照《辦法》第五條確定的受理部門提出上市交易申請，并如實申報已確定的買受人及交易價格。
(二)受理審核。受理部門按照《辦法》進行審核，自受理申請之日起15個工作日內將審核結果書面告知申請人。經審核符合申請條件的，受理部門出具是否按照申請人申報的交易價格優先回購該套住房的書面意見，予以優先回購的按照第(三)項規定辦理，不予優先回購的按照第(四)項規定辦理。經審核不符合申請條件的，駁回其申請并書面說明理由。
(三)予以優先回購。受理部門決定優先回購該套住房的，通知申請人簽訂回購合同，按照申請人申報的交易價格扣除其應繳增值收益后向申請人支付回購款，收回該套住房產權，并將其重新納入保障性住房房源。
申請人未在通知規定的時間內與受理部門簽訂回購合同的，視為自動放棄本次申請。
(四)不予優先回購。受理部門決定不予優先回購該套住房的，按照以下程序辦理：
1.受理部門出具通知書，載明該套住房的應繳增值收益金額、收款銀行賬戶和繳款期限等信息。
2.申請人一次性足額繳納應繳增值收益后，向市主管部門提交通知書和繳納憑證。市主管部門于5個工作日內出具準予取得經濟適用住房完全產權并上市交易的批復。
申請人未在繳款期限內一次性足額繳納應繳增值收益并提交繳納憑證的，視為自動放棄本次申請。
3.申請人和買受人持市主管部門出具的批復文件，向市房地產權登記機構同時申請辦理變更和轉移登記，將該套住房性質變更為普通商品住房并登記至買受人名下。
具體辦理程序詳見辦事指南。
二十、《辦法》中的“經濟適用住房取得完全產權”與我市紅本、綠本房地產證有什么關系?
答：經濟適用住房取得完全產權后，其權利人對住房依法享有占有、使用、收益、處分等全部權利，可以自由轉讓、出租、抵押住房，我市以房地產證(紅本)登記其權利。
經濟適用住房取得完全產權前，其權利人對住房擁有有限產權，可依法占有、使用住房，不能轉讓、出租、抵押(因購買經濟適用房而設定的按揭除外)，我市以房地產證(綠本)登記其權利。
二十一、經濟適用住房取得完全產權前，是否可以繼承?
答：作為合法財產，經濟適用住房取得完全產權或者上市交易前發生繼承的，繼承人可以選擇以下方式處理：
(一)繼承人具有本市戶籍，且在本市無任何形式自有住房或者符合我市住房困難標準的，可以申請將繼承的該套住房的產權份額轉移登記至其名下;
(二)原經濟適用住房買賣合同簽訂滿5年的，可以按照《辦法》規定繳納應繳增值收益后，取得該套住房的完全產權或者將該套住房上市交易;
(三)向住房保障主管部門申請回購該套住房，并就回購款進行繼承;
(四)按照《深圳市保障性住房條例》等相關規定繼續占有、使用該套住房。
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