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2017價格鑒證師考試《法學基礎》模擬練習及答案
1.影響土地使用權價格的因素很多，但就一般的價格鑒證而言，主要應考慮的因素有( )。
A.一般因素
B.經濟因素
C.區域因素
D.位置因素
E.個別因素
【答案】ACE
【解析】影響土地使用權價格的因素很多，但就一般的價格鑒證而言，主要應考慮：一般因素、區域因素以及個別因素。B項屬于一般因素;D項屬于個別因素。
2.基準地價和標定地價、土地使用權出讓底價的主要區別有( )。
A.基準地價是標定地價評估的基礎，標定地價又是土地使用權出讓底價評估的參考和依據
B.基準地價是大面積評估的區域平均地價，標定地價和土地使用權出讓底價則是具體到宗地或地塊的地價
C.基準地價以考慮宏觀區域因素為主，標定地價和土地使用權出讓底價還考慮到地價的微觀區位因素，其地價更為接近市場交易地價
D.標定地價是認定并公開的地價，而土地使用權出讓底價則是不公開的地價
E.基準地價是政府出示的土地的最低地價的依據和確認成交地價的基礎，土地使用權出讓底價是一個區域性的平均地價
【答案】BC
【解析】A項描述的是三者之間的聯系;D項，標定地價是政府認定并公開的地價，而土地使用權出讓底價則是不公開的;E項，基準地價是一個區域性的平均地價，土地使用權出讓底價是政府出示的土地的最低地價的依據和確認成交地價的基礎。
3.土地資產可以( )。
A.作為單獨的對象進行價格鑒證
B.與地上建筑物一起作為價格鑒證對象進行價格鑒證
C.作為整體企業資產的構成要素隨整體企業一并進行價格鑒證
D.根據社會經濟用途分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當土地
E.與地下建筑物及附屬設施一起作為價格鑒證對象進行價格鑒證
【答案】ABC
【解析】D項，按利用程度，土地資產可分為高度集約使用的土地、正常使用土地、閑置未用土地或空地和使用不當土地;E項，土地資產不可以與地下建筑物及附屬設施一起作為價格鑒證對象進行價格鑒證。
4.下面關于土地所有權的說法，哪些是正確的?( )
A.《中華人民共和國土地管理法》規定，我國的土地是社會主義集體所有制
B.集體所有的土地實行全民所有制
C.城市市區的土地屬于勞動群眾集體所有制
D.農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有
E.土地所有權收益是政府出讓土地除收回成本以外，還應使國家土地所有權獲取增值
【答案】DE
【解析】A項，《中華人民共和國土地管理法》規定，我國的土地是社會主義公有制，即全民所有制和集體所有制;B項，集體所有的土地是實行村民集體所有;C項，城市市區的土地屬于全民所有即國家所有。
5.影響地價的因素中一般因素所包含的社會因素，是指社會發展狀況和安定狀況等對地價有很大影響的因素，這些因素包括( )。
A.政治安定狀況
B.交通便捷程度
C.社會治安程度
D.城市化
E.土地利用的因素
【答案】ACD
【解析】社會發展狀況和安定狀況對地價有很大的影響。這些社會因素包括政治安定狀況、社會治安程度、房地產投機和城市化等四個方面。B項屬于影響住宅用地土地使用權價格的區域因素;E項屬于個別因素。
6.影響商業用地土地使用權價格的區域因素有( )。
A.商業繁華程度
B.交通便捷程度
C.基礎設施
D.產業集聚規模
E.規劃限制
【答案】ABE
【解析】C項，基礎設施是影響住宅地價格的區域因素;D項是影響工業用地土地使用權價格的區域因素。
7.目前我國城市地產市場按土地使用權流轉方式，分為一級市場和二級市場，下列價格屬二級市場價格范疇的有( )。
A.基準地價
B.土地使用權出讓底價
C.轉讓價格
D.出租價格、抵押價格
E.標定地價
【答案】CD
【解析】二級市場是土地使用權的轉讓、出租、抵押市場的總和，是競爭性市場。一級市場是政府壟斷市場，與其相對應的價格包括基準地價、標定地價、土地使用權出讓底價均屬一級市場的價格范疇。
8.土地的特性，包括自然特性和經濟特性兩個方面，其中經濟特性主要表現在( )。
A.用途多樣性
B.經濟地理位置的可變性
C.土地的不可替代性
D.土地使用價值的永續性和增值性
E.可壟斷性
【答案】ABE
【解析】CD兩項屬于土地的自然特性的表現方面。
9.按社會經濟用途，土地可分為( )。
A.市區、市區邊沿區
B.文教、科技和衛生用地
C.出口加工區、保稅區
D.行政事業機關用地
E.住宅用地，園林、風景游覽區用地
【答案】BDE
【解析】按社會經濟用途，土地可分為工業用地，商業用地，交通運輸用地，公用事業用地，文教、科技和衛生用地，行政事業機關用地，住宅用地，園林、風景游覽區用地，特殊用地(如軍事設施用地、監獄、垃圾堆放處理場、公墓、火葬場用地)等
1.按社會經濟用途分，土地可分為( )。[2008年真題]
A.交通運輸用地
B.園林、風景游覽用地
C.公用事業用地
D.閑置地
E.未開發的土地
【答案】ABC
【解析】土地按社會經濟用途可分為工業用地，商業用地，交通運輸用地，公用事業用地，文教、科技和衛生用地，行政事業機關用地，住宅用地，園林、風景游覽區用地，特殊用地(軍用設施用地、監獄、垃圾堆放處理場、公墓、火葬場用地)等。D項是按利用程度分類;E項是按開發程度與開發趨勢分類。
2.以出讓方式取得土地使用權，但不可以轉讓的情況包括( )。[2008年真題]
A.共有土地未經共有人書面同意
B.成片開發的土地雖達到建設用地條件，但建筑工程未達到25%以上
C.對土地權屬有爭議
D.未領取權屬證書
E.未按出讓合同約定支付全部出讓金
【答案】ACDE
【解析】根據《城市房地產管理法》及《轉讓管理規定》有關規定，下列房地產不得轉讓：①達不到下列條件的房地產不得轉讓。a.以出讓方式取得土地使用權的，應按合同約定開發，并要支付土地使用權出讓金且取得土地使用權證書;b.屬于房屋建設工程的，要完成開發投資總額的25%以上;c.屬于成片開發土地的，應形成工業用地或其他建設用地條件。②共有房地產，未經其他共有人書面同意的;這里的共有指房屋所有權、土地使用權歸兩個或兩個以上權利人共同擁有;共有房地產權利行使需經全體共有人同意。③權屬有爭議的。④未依法登記領取權屬證書的。B項，對成片開發的土地，達到工業用地或其他建設用地條件的，就可以轉讓;房屋建筑工程的轉讓才需完成開發投資 總額的25%以上。
3.影響住宅用地使用權價格的主要區域因素有( )。[2008年真題]
A.交通便捷程度
B.地塊形狀因素
C.基礎設施和公用設施
D.環境質量
E.規劃限制
【答案】ACDE
【解析】影響住宅用地土地使用權價格的區域因素主要有位置、交通便捷程度、基礎設施、公用設施、環境質量、規劃限制、其他因素等。B項，地塊形狀因素為個別因素。
4.下面有關土地使用權的說法中，錯誤的有( )。
A.對土地使用權的價格鑒證應根據土地的地理位置、用途、周圍壞境等因素進行
B.出讓土地使用權要求土地使用者向國家支付土地使用權出讓金
C.劃撥土地使用權是一種無償使用辦法
D.建設用地的土地使用權一般采取無償使用辦法
E.以劃撥形式取得的土地使用權，應單獨設定抵押權
【答案】CDE
【解析】C項，我國的劃撥土地使用權一般是經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用人交納了土地補償、安置補助、拆遷補償等費用后，依法“無償”取得的，這里的“無償”是指土地使用者未向政府交納出讓金;D項，目前，建設用地的土地使用權一般采取有償使用辦法;E項，以劃撥形式取得的土地使用權，不得單獨設定抵押權。
5.土地的分類，可按( )標準來分。
A.社會經濟用途
B.經濟地理位置
C.開放程度
D.土地的面積、地形、地質
E.開發趨勢標準
【答案】ABCE
【解析】土地的分類可以按社會經濟用途、經濟地理位置、所有權歸屬、利用程度、開放程度與開發趨勢標準劃分。
6.土地的特性包括自然特性和經濟特性兩個方面，其中自然特性主要表現在( )。
A.土地面積的有限性
B.土地的地理位置的可變性
C.土地的不可替代性
D.土地空問位置的固定性，即不可移動性
E.土地的承載能力的有限性
【答案】ACD
【解析】自然特性表現在：土地面積的有限性、土地空間位置的固定性、土地的不可替代性，土地使用權的永續性和增值性等四個方面，而經濟特性則主要表現在用途多樣性、經濟地理位置的可變性、可壟斷性。B項是土地經濟特性的表現;E項，土地利用得越好，越能提高它的生產力和承載力，會隨著其開發利用程度的提高而增加其使用價值。
7.《中華人民共和國城市房地產管理法》及有關法規規定( )。
A.單獨的劃撥土地使用權不得轉讓
B.以劃撥形式取得的土地使用權可以單獨設定抵押權
C.劃撥土地使用權可以單獨租賃
D.以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定的外，沒有土地使用期 限的限制
E.依法取得了房屋所有權連同該房屋占有范圍內的劃撥土地使用權，可以設定抵押權
【答案】AE
【解析】B項，以劃撥形式取得土地使用權的，土地使用權不得單獨設定抵押權;C項，劃撥土地使用權不得單獨租賃;D項是《土地管理法》的規定。
8.集體所有的土地依照法律屬于村民集體所有，其具體原則包括( )。
A.農村村民建住宅使用耕地的，報縣級以上人民政府批準
B.出賣、出租住宅后，再申請宅基地的，不予批準
C.使用原有的宅基地，村內空閑地和其他土地的，由縣級人民政府批準
D.鄉(鎮)公共設施、公益事業建設，需要使用土地的，由縣級以上地方人民政府批準
E.城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有土地的，必須經鄉級人民政府批準
【答案】ABD
【解析】C項，使用原有的宅基地、村內空閑地和其他土地的，應由鄉級人民政府批準，而非縣級人民政府;E項，城鎮非農業戶口居民建住宅，需要使用集體所有土地的，必須經縣級人民政府批準。
9.土地使用權的價格特點是由土地的自然特性和經濟特性決定的，其表現為( )。
A.土地使用權價格主要由土地的供給決定
B.土地使用權價格具有明顯的區域性
C.土地使用權價格由生產成本決定
D.土地使用權價格反映的是土地作為生產要素或作為資源的價值
E.土地使用權價格的上漲性
【答案】BE
【解析】A項，土地使用權價格主要由土地的需求決定，需求的增加，會使土地使用權價格隨之上漲;C項，土地使用權價格并不由生產成本決定，它的形成無所謂生產成本。
10.影響地價的一般因素是指土地價格高低及其變動具有普遍性、一般性和共同性影響因素，這些因素主要有( )。
A.行政因素
B.環境因素
C.社會因素
D.面積因素
E.位置因素
【答案】AC
【解析】影響土地使用權價格的因素主要有：一般因素、區域因素以及個別因素。其中一般因素有：行政因素、社會因素、經濟因素以及其他如人口、心理、國際政治經濟等因素。B項，環境質量因素則是影響住宅地價格的區域因素;DE兩項均屬于個別因素范圍
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