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2017年房地產估價師考試《理論方法》備考練習及答案
1、為評估某宗房地產2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲，其成交價格為3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經調查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為()元/m2。
A、3214 B、3347 C、3367 D、3458
答案：B
解析：3000*(1+1.1)5=3347元/m2。
2、有甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結果顯示乙土地連同地上建筑物價值低于甲土地的價值，這是由于()。
A、該建筑物的價值低于拆遷費用 B、該估價結果肯定有誤
C、甲土地的價值高于乙土地的價值 D、不可能出現這種情況
答案：A
解析：在甲、乙兩宗權益、區位、面積、實物條件等都一樣的情況下，一般情況下兩塊地的價值應當是一樣的，對于一塊地是空地，另一塊地上有建筑物的情況來說，如果地上建筑物的價值低于它的拆遷費用，那么建筑物的價值會成為負數，從而會降低該土地的價值。
3、某宗土地的規劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為( )元/m2。
A、100 B、300 C、600 D、900
答案：D
解析：根據容積率=總建筑面積/土地總面積，可以求出土地總面積，然后土地總價除以土地總面積便可得到土地單價。
4、某商業大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用年限為40年，建筑物的經濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取( )年。
A、35 B、45 C、48 D、50
答案：A
解析：經濟壽命應從大樓建成后開始計算，由于大樓的經濟壽命早于土地使用年限結束，所以其折舊年限應取大樓整個經濟壽命35年。
5、已知某臨街深度30.48米(即100英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，總價為100萬元。相鄰有一臨街深度45.72米(即150英尺)、臨街寬度15米的矩形土地，根據四三二一和九八七六法則，其總價為( )萬元。
A、109 B、117 C、124 D、130
答案：B
解析：100+100*(9%+8%)=117萬元。
6、某住宅小區附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區房地產價值貶值屬于()。
A、物質折舊 B、功能折舊 C、經濟折舊 D、會計折舊
答案：C
解析：該釀酒廠在建筑物本身以外降低了住宅小區房地產價值，應當屬于經濟折舊。
7、一宗2000m2的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為690元/m2。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.1，樓面地價為950元/m2，理論上應補地價(單價)為()元/m2。
A、552 B、3519 C、4293 D、4845
答案：C
解析：改用途前的土地單價=690*0.8=552元/m2，改用途后的土地單價=950*5.1=4845元/m2
應補地價(單價)為改用途后的土地單價減去改用途前的土地單價，即4845-552=4293元/m2。
8、現有一宗規劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設開發法估價，假設按純商業用途的估算結果為800萬元，按純居住用途的估價結果為1000萬元。該宗土地的評估價值應為( )。
A、800萬元 B、1000萬元 C、1800萬元 D、800-1000萬元
答案：D
解析：根據最高最佳使用原則，應當取最高價格的用途，所以該宗土地的評估價值應在兩種用途的價格之間確定。
9、判定某可比實例的成交價格比正常價格低6%，則交易情況修正系數為( )。
A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.064
答案：D
解析：交易情況修正系數=100/(100-6%)=1.064。
10、某宗土地取得成本為1000萬元，開發成本為1500萬元，管理費用為75萬元，銷售費用為35萬元，投資利潤率為12%，則開發利潤為( )萬元。
A、180.0 B、300.0 C、309.0 D、313.2
答案：C
解析：開發利潤率=投資利潤率*(土地取得成本+開發成本+管理費用)
11、某可比實例的成交價格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬元，其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實例的實際價格為( )元/m2。
A、2290.91 B、2326.41 C、2344.16 D、2308.66
答案：B
解析：120000+80000/(1+10%)0.5+40000/(1+10%)=2326.41元/m2。
12、有效毛收入乘數是估價對象房地產的( )除以其有效毛收入所得的倍數。
A、售價 B、租金 C、潛在毛收入 D、凈收益
答案：A
13、評估房地產投�；馂碾U時的保險價值，通常包括( )。
A、重置成本+土地使用權價值
B、重置成本+土地使用權價值+重置期間的經濟損失
C、有可能遭受火災損毀的建筑物價值+可能的連帶損失
D、建筑安裝工程費+建造期間的經濟損失
答案：C
14、在成本法求取折舊中，采用( )更符合實際情況
A. 有效經過年數
B. 實際經過年數
C. 剩余經過年數
D. 自然經過年數
答案：A
解析：自然經過年數不能反映建筑物真實的狀況，采用有效經過年數求出的折舊更符合實際情況。
15、某宗房地產的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現需拆除重建估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為( )元/m2。
A、50 B、250 C、300 D、350
答案：B
解析：300-50=250元/m2。
16、收益法適用的條件是房地產的( )。
A、收益能夠量化 B、風險能夠量化
C、收益或風險其一可以量化 D、收益和風險均能量化
答案：D
17、某宗房地產的總建筑面積為6000m2，房地產總價值為2400萬元，其中土地價值為800萬元。某人購買了其中300m2，該部分的房地產價值為126萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為()。
A、5.00% B、5.25% C、5.42% D、5.75%
答案：D
解析：此人應占有的土地份額={126-[(2400-800)/6000]*300}/800=5.75%。
18. 按房地產的( )來分, 房地產可分為居住房地產、商業房地產、工業房地產及特殊房地產等。
A.收益性 B. 用途 C. 市場性 D. 地段
答案：B
解析：居住房地產、商業房地產、工業房地產及特殊房地產等是在用途上不同的房地產。
19. 最能說明土地價格水平高低的價格是( ).
A. 土地單價 B. 基準地價 C. 樓面地價 D. 標定地價
答案：A
解析：土地單價是單位土地面積的土地價格，相對于其他三種價格而言最能反映土地價格水平高低。
20. 市場法的理論依據是( ).
A. 適合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原則 D. 均衡原理
答案：B
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