房地產(chǎn)前期開發(fā)基本程序
在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定;房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設施、房屋建設的項目。那么房地產(chǎn)開發(fā)有哪些程序呢?我們一起來了解一下!
1.獲取土地：
沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估決策之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是取得土地使用權(quán)。
(一)土地儲備與土地開發(fā)
1.土地儲備
土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。
2.土地開發(fā)
土地開發(fā)，是土地儲備機構(gòu)對納入儲備、尤其是依法征收后納入儲備的土地，為使其具備供應條件而進行前期開發(fā)活動。
3.土地儲備資金
土地儲備資金，是指土地儲備機構(gòu)按照國家有關(guān)規(guī)定征收、收購、優(yōu)先購買、收回土地以及對其進行前期開發(fā)等所需的資金。土地儲備資金實行專款專用、分賬核算，并實行預決算管理。
(二)開發(fā)商獲取土地的途徑
1.土地使用權(quán)出讓
為規(guī)范國有建設用地使用權(quán)出讓行為，優(yōu)化土地資源配置，建立公開、公平、公正的土地使用制度，國土資源部于2002年4月頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》，并于2007年9月對該規(guī)定進行了修訂，形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》。
2.土地使用權(quán)劃撥
土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。
3.原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
對于原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權(quán)變更時，需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
4.與當前土地使用權(quán)擁有者合作
由于各種各樣的原因，在房地產(chǎn)市場上存在許多擁有土地使用權(quán)的機構(gòu)，在尋求合作者。因此，對于擁有資金但缺少土地的開發(fā)商來說，通過土地轉(zhuǎn)讓、公司人股、并購或合伙等方式，與當前土地使用權(quán)擁有者合作，也是獲取土地的一種重要方式。
2.項目核準和開工計劃：
(一)項目核準申請材料
房地產(chǎn)開發(fā)項目，屬于不使用政府投資的城建類投資項目。開發(fā)商申請項目核準時，需提交的材料包括：
(1)由具備甲級資質(zhì)的工程咨詢機構(gòu)編制的項目申請報告一式5份。
(2)城市規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見。
(3)通過招拍掛方式取得國有土地使用權(quán)的項目，應提供土地出讓合同或土地證，通過其他方式取得國有土地使用權(quán)的`項目，應提供土地預審意見。
(4)環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見(除有特殊要求外，土地一級開發(fā)項目不需要提供)。
(5)根據(jù)國家及本地區(qū)有關(guān)規(guī)定需要進行交通影響分析評價的項目，應提供交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見(除有特殊要求外，土地一級開發(fā)項目不需要提供)。
(二)項目申請報告的主要內(nèi)容
按照《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》要求，項目申請報告應包括的主要內(nèi)容有：
(1)申報單位及項目概況;
(2)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析;
(3)資源開發(fā)及綜合利用分析;
(4)節(jié)能方案分析;
(5)建設用地、征收補償及居民安置分析;
(三)項目核準評估的重點
政府對企業(yè)投資項目進行核準的過程，實際上是由投資管理部門組織，或授權(quán)給有資質(zhì)的工程咨詢或投資咨詢機構(gòu)或有關(guān)專家，代表國家對開發(fā)建設單位提交項目申請報告進行全面審核和再評估的過程。
項目核準評估的工作重點，除審查項目是否具備相應的開發(fā)建設條件外，還要確保項目：
(1)符合國家法律法規(guī);
(2)符合國家及本地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃;
(3)符合國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準;
(4)符合當?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求;
(5)符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境;
3.確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可：
(一)開發(fā)項目選址、定點審批階段
本階段的規(guī)劃審批，主要針對以無償劃撥方式和協(xié)議出讓方式獲得國有建設用地使用權(quán)的開發(fā)建設項目。
(二)《建設用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段
申領(lǐng)《建設用地規(guī)劃許可證》時，開發(fā)商須持政府計劃管理部門對建設項目的批準、核準或備案文件，《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復印件(招拍掛出讓土地項目，由土地整理儲備機構(gòu)負責申報、提供)、國土資源行政主管部門《國有建設用地使用權(quán)出讓合同》及其相關(guān)文件(協(xié)議出讓和招拍掛出讓土地項目)、建設用地釘樁成果通知單、按建設用地釘樁成果及繪圖要求繪制的l：500或1：2000地形圖等資料，向城多規(guī)劃管理部門提出申請。
(三)設計方案審查階段
開發(fā)商可以自愿申請規(guī)劃部門對設計方案進行審查，審查意見可供開發(fā)商作為委托設計單位繪制施工圖的依據(jù)。對于未審查過設計方案的重大開發(fā)建設項目，將在規(guī)劃設計招投標備案階段對中標設計方案進行專項審查。
(四)《建設工程規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段
開發(fā)商需持《建設項目規(guī)劃許可及其他事項申報表》、《規(guī)劃意見書(選址)》及附圖復印件或《設計方案審查意見》及附圖復印件、國土資源行政主管部門批準用地的文件、有資質(zhì)設計單位按照《規(guī)劃意見書(選址)》或《設計方案審查意見》及附圖的要求繪制的建設工程施工圖(施工圖紙包括：圖紙目錄、無障礙設施設計說明、設計總平面圖、各層平面圖、剖面圖、各向立面圖、各主要部位平面圖、基礎(chǔ)平面圖、基礎(chǔ)剖面圖)、《城市建設工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設計中標通知書》(未進行設計方案審查的項目)，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門接此申請后，將負責對相關(guān)文件進行與設計方案審查階段內(nèi)容相似的審查工作，通過審查后，簽發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。
4.工程建設招標：
(一)招標方式工程建設項目招標方式，可以分為公開招標和邀請招標。依照國家發(fā)展改革
部門《212程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》必須進行施工招標的工程建設項目，招標人應按政府審批部門核準的招標方式進行招標。
1.公開招標
公開招標，是指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。依法必須進行招標的項目，全部使用國有資金投資、國有資金投資控股或占主導地位的建設項目，應采用公開招標方式確定承包商。
2.邀請招標
邀請招標，是指招標人以投標邀請書的方式邀請?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標。邀請招標也稱選擇性招標。邀請招標是非公開招標方式的一種。
(二)招標機構(gòu)
當招標人決定采用招標方式發(fā)包建筑工程時，不管是公開招標還是邀請招標，都可以成立一個招標工作小組，負責招標過程中的決策活動與日常事務工作的處理。
(三)招標程序
按照一般做法，工程建設項目招標程序如下：
1.申請招標
依法必須招標的工程建設項目，應當具備下列條件才能進行施工招標。
2.編制招標文件
當招標人的招標申請獲得批準后，即應著手準備招標文件。招標文件是招標人向投標人介紹工程情況和招標條件的重要文件，也是簽訂工程承包合同的基礎(chǔ)。
3.確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函
4.投標人資格審查
資格審查分為資格預審和資格后審。
5.投標
投標人是響應招標、參加投標競爭的法人或者其他組織。
6.開標、評標和定標
開標應在招標文件確定的提交投標文件的截止時間的同一時間公開進行;開標地點應為招標文件中確定的地點。
7.簽訂合同
招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起三十日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面合同。
5.開工申請與審批：
建設工程招標工作結(jié)束后，開發(fā)商就可以申請開工許可。
(一)申請領(lǐng)取《建設工程施工許可證》應具備的條件
(1)已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)。
(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得《建設工程規(guī)劃許可證》。
(3)施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求。
(4)已經(jīng)確定施工企業(yè)，按照規(guī)定應該招標的工程沒有招標，應該公開招標的工程沒有公開招標，或者肢解發(fā)包工程，以及將工程發(fā)包給不具備相應資質(zhì)條件的，所確定的施工企業(yè)無效。
(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。
(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。施工企業(yè)編制的施工組織設計中有根據(jù)建筑工程特點制定的相應質(zhì)量、安全技術(shù)措施，專業(yè)性較強的工程項目編制的專項質(zhì)量、安全施工組織設計，并按照規(guī)定辦理了工程質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)。
(7)按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理。
(8)建設資金已經(jīng)落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應當提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可以實行銀行付款保函或者其他第三方擔保。
(9)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。
(二)申請辦理《建設工程施工許可證》的程序
(1)建設單位向發(fā)證機關(guān)領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請表》。
(2)建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附相關(guān)證明文件，向發(fā)證機關(guān)提出申請。
(3)發(fā)證機關(guān)在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起l5日內(nèi)頒發(fā)施工許可證;對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延;對于不符合條件的，應當自收到申請之日起 15日內(nèi)書面通知建設單位，并說明理由。
建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領(lǐng)取施工許可證。
6.前期工作的其他環(huán)節(jié)：
除了上述四個主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整;市政設施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設的項目尋找預租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、售價或租金水平;制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項目保險事宜等。
上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評價。因為前期工作需要花費一定時間，而決定開發(fā)項目成敗的經(jīng)濟特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，開發(fā)商一般在正式進入建設階段前，需要再次評價開發(fā)項目的風險和盈利特性，以作為是否進入下階段工作的決策依據(jù)。
值得指出的是，由于土地成本和前期費用占總開發(fā)成本的比重越來越大，所以對許多開發(fā)商而言，項目進展到獲得建設工程開工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過了項目成本的50%甚至70%，所以即使市場環(huán)境與項目開始時比較發(fā)生了較大的不利變化，在選擇馬上開工建設和延期開工建設之間，也要根據(jù)公司目前的財務狀況尤其是未來一段時間的現(xiàn)金流狀況進行慎重的比選決策，還要認真考慮政府對延遲開發(fā)建設的有關(guān)政策。
作為一條行業(yè)準則，開發(fā)商必須時刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的售價、租金水平，也不期望過低的開發(fā)成本。同時，開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導致的損失。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會失去一些投資機會，但也會避免由于盲目決策帶來的投資失誤。
【房地產(chǎn)前期開發(fā)基本程序】相關(guān)文章：