雞西市物業管理條例全文

雞西市物業管理條例（全文）

　　雞西市物業管理條例，即雞西市物業管理辦法，經2014年4月29日市14屆20次常務會議討論通過，下面是雞西市物業管理辦法的全文：

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業合法權益，改善生活和工作環境，促進社會和諧，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市住宅物業與非住宅物業管理及相關監督管理活動適用本辦法。

　　本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 市房產行政主管部門對本市的物業管理活動進行管理、監督和指導。

　　縣(市)、區房產行政主管部門對本轄區內的物業管理活動進行管理、監督和指導。

　　城鄉建設、城鄉規劃、財政、物價監管、民政、公安、城市執法、環衛、環保、工商、質監等相關部門按照各自職責，共同做好物業管理有關工作。

　　街道辦事處、鄉(鎮)政府應當建立物業管理聯席會議制度，協助房產行政主管部門對物業管理活動進行管理、監督和指導，調解物業管理服務糾紛。

　　第四條 鼓勵依法成立物業管理行業協會。物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，負責制定并監督實施物業服務規范，督促物業服務企業誠信經營和服務，促進行業健康發展。

　　第二章 物業管理區域和物業服務用房

　　第五條 物業管理區域由物業所在地房產行政主管部門會同街道辦事處或者鄉(鎮)政府，根據物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會意見。

　　分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，其設置的配套設施設備共用的，一般應當劃分為一個物業管理區域。但該區域內已自然形成多個相對獨立、封閉小區的，可以劃分為不同的物業管理區域。

　　第六條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業服務用房。物業服務用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。

　　物業服務用房標準為：建筑面積5萬平方米以下的，按照不低于建筑面積100平方米提供;建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照該物業管理區域房屋總建筑面積的2‰提供;超過20萬平方米，超出部分按照1‰提供。高檔社區物業服務用房比例可適度調增。非住宅區物業服務用房由雙方協商確定物業服務用房面積。

　　物業服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、暖、電、通風、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業，所在樓層不得高于四層。業主委員會的辦公場所應當從物業服務用房中調劑解決。

　　第七條 建設單位申請房屋預售許可證和房屋所有權初始登記時，應當向房產行政主管部門提交物業服務用房的房號及相關資料。對不按照規定提交的，不予核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記。

　　市、縣(市)房產行政主管部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并在不動產登記簿中載明物業服務用房房號和面積。

　　第三章 業主、業主大會和業主委員會

　　第八條 房屋的所有權人為業主。業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物安全，不得損害其他業主合法權益。業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

　　業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　第九條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的縣(市)、區房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)政府要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

　　(一)物業管理區域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設施設備的證明;

　　(六)物業服務用房配置證明;

　　(七)其他有關文件資料。

　　符合成立業主大會條件的，縣(市)、區房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(鎮)政府代表和居民委員會代表組成�；I備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)政府代表擔任。

　　第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

　　第十二條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵守國家有關法律、法規;

　　(三)遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務;

　　(四)熱心公益事業，責任心強，公正廉潔;

　　(五)具有一定的組織能力;

　　(六)具備必要的工作時間。

　　第十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的縣(市)、區房產行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)政府辦理備案手續：

　　(一)業主大會成立和業主委員會選舉情況;

　　(二)管理規約;

　　(三)業主大會議事規則;

　　(四)業主大會決定的其他重大事項。

　　第四章 前期物業管理

　　第十四條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣(市)、區房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第十五條 通過招標投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作：

　　(一)新建現售商品房項目應當在現售前30日完成;

　　(二)預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成;

　　(三)非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。

　　第十六條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第十七條 建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

　　物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：

　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;

　　(二)共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;

　　(三)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施及物業服務用房等。

　　第十八條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第十九條 前期物業服務合同生效之日至銷售房屋交付之前發生的物業服務費，由建設單位承擔。銷售房屋交付買受人之日至前期物業服務合同終止之日發生的物業服務費，由買受人按照前期物業服務合同約定的物業服務收費標準承擔。

　　物業買受人遲延接受房屋交付的，前款規定物業服務費發生的起止日期自建設單位催告物業買受人接受交付的期限結束次日起計算。

　　建設單位銷售房屋時不得與物業買受人約定減免物業服務費。

　　第二十條 前期物業服務合同有效期限內，物業服務企業在業主大會成立前依法行使合同解除權的，應當書面報告物業所在地房產行政主管部門和街道辦事處或鄉(鎮)政府，并在物業管理區域內公示。物業服務企業應當自公示之日起給業主3個月準備時間，但業主同意物業服務企業退出物業管理區域的除外。

　　雙方當事人應當在前款規定的準備時間內繼續履行合同。

　　第二十一條 前期物業服務合同可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十二條 建設單位交付住宅物業時，應當向物業買受人提供住宅質量保證書、住宅使用說明書、前期物業服務合同等資料。

　　建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　建設單位在物業保修期內拒不履行保修義務的，業主、業主委員會或者物業服務企業可以向物業所在地建設行政主管部門申請使用建設工程保修抵押金。

　　物業保修期滿，物業所在地建設行政主管部門返還建設工程保修抵押金前，應當征求房產行政主管部門的意見。

　　第五章 物業管理服務

　　第二十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當約定下列主要內容：

　　(一)物業服務項目及其內容、服務標準;

　　(二)物業服務費用的標準、收取辦法及計費方式;

　　(三)雙方權利義務;

　　(四)違約責任;

　　(五)合同期限;

　　(六)合同爭議及糾紛的解決辦法。

　　物業服務項目一般包括：共用部位和共用設施設備的維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理、車輛停放管理等。具體項目和服務標準由業主委員會與物業服務企業在合同中約定。

　　第二十四條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。

　　從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　物業服務企業不得轉讓或者以出租、掛靠、外借等形式變相轉讓物業服務企業資質證書和管理人員職業資格證書。

　　第二十五條 物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

　　住宅以及與住宅配套使用的電梯、車庫、地下停車位的物業服務收費實行政府指導價，非住宅的物業服務收費實行市場調節價。

　　第二十六條 物業服務收費實行政府指導價的，由市、縣(市)政府價格主管部門會同房產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，提出本城市物業服務基準價格及其浮動幅度。具體收費標準由業主與物業服務企業根據經批準的基準價格和浮動幅度在物業服務合同中約定。實行市場調節價的物業服務收費，根據服務內容和質量由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　第二十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務的，業主不得以物業空置、房屋質量存在問題和未享受物業服務或者無需接受相關物業服務為由拒交物業服務費。

　　業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位交納。

　　第二十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十九條 物業服務企業決定物業服務合同期限屆滿后不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前3個月書面告知業主委員會。

　　物業服務合同期限屆滿后，業主大會未作出續聘或者另聘物業服務企業決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方。

　　物業服務企業應當在物業服務合同解除、終止或者延續服務終止后10日內，按照規定辦理移交手續。

　　第三十條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和本辦法第十八條規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第三十一條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第三十二條業主、物業使用人在物業管理區域內不得有下列行為：

　　(一)擅自拆改房屋承重結構;

　　(二)侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備;

　　(三)擅自改變物業規劃用途;

　　(四)違反規定飼養家禽、寵物;

　　(五)違反規定擺攤設點、占道經營;

　　(六)違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物;

　　(七)在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品;

　　(八)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音;

　　(九)違反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動;

　　(十)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正;拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第三十三條 裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當向物業服務企業或者房屋管理機構(以下簡稱物業管理單位)申報登記。

　　第三十四條 物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。

　　第三十五條 裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業，應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

　　住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內容;

　　(二)裝飾裝修工程的實施期限;

　　(三)允許施工的時間;

　　(四)廢棄物的清運與處置;

　　(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;

　　(六)禁止行為和注意事項;

　　(七)管理服務費用;

　　(八)違約責任;

　　(九)其他需要約定的事項。

　　第三十六條 物業服務企業應當采取措施，對進入住宅物業管理區域的車輛進行嚴格管理。

　　工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業管理區域內停放。但工程車輛因本物業管理區域建設、設施設備維修確需停放的除外。

　　物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于嚴重影響消防通道的車輛，由物業服務企業上報公安機關消防機構依法清理。

　　第三十七條物業維修、更新、改造的費用，依照下列規定承擔：

　　(一)專有部分所需費用，由擁有該部分的業主自行承擔。

　　(二)物業共用部位、共用設施設備的大修、更新、改造費用，由業主按照其擁有的物業建筑面積比例分攤。依照有關規定設立專項維修資金的，從專項維修資金中列支。但物業的共有部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔;

　　(三)物業保修期內發生的維修費用，由建設單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　(四)物業管理區域內供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業經營設施設備的維修養護和更新改造費用由專業經營單位承擔，不得從專項維修資金中列支。

　　第三十八條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第三十九條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第四十條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第七章 罰 則

　　第四十一條 違反本辦法規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下罰款。

　　第四十二條 違反本辦法規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第四十三條 違反本辦法規定，已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按照要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地縣(市)、區房產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)政府有權責令建設單位限期改正。

　　第四十四條 違反本辦法規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由房產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

　　第四十五條 違反本辦法規定，建設單位、物業服務企業未履行承接查驗義務的，由物業所在地房產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

　　第四十六條 違反本辦法規定，不移交有關資料的，由房產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款。

　　第四十七條 違反本辦法規定，未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第四十八條 違反本辦法規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第四十九條 違反本辦法規定，裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的，由市、縣(市)房產行政主管部門責令改正，處500元以上1000元以下罰款。

　　第五十條 違反本辦法規定，房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第八章 附 則

　　第五十一條 本辦法如與上級規定相抵觸，按照上級規定執行。

　　第五十二條 本辦法自2014年7月1日起施行。

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