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紹興市區物業管理辦法「全文」
由于我國物業管理行業起步晚，市場化程度較低，行業在發展的過程中出現過不少問題。在行業初創的很長一段時間里，物業管理企業服務水平良莠不齊，管理價質不符、違規、侵權的現象時有發生，投訴率居高不下。下面小編為大家整理了關于紹興市區物業管理辦法全文，一起來看看吧：
第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關規定，結合紹興市區實際，制定本辦法。
第二條 紹興市區范圍內的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主與物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第四條 市建設局(以下稱物業主管部門)負責市區范圍內物業管理的監督管理工作。
袍江工業區、鏡湖新區管委會負責做好本區域內物業管理的具體監督管理工作。
城管、規劃、工商、公安、價格、建筑、廣電、電信、電力、水務、環衛、燃氣等部門和單位按照各自職責協助做好市區范圍內物業管理的監督管理和服務工作。
鎮政府、街道辦事處負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協助做好物業管理的指導和監督工作。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第五條 業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》規定的權利，并應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護全體業主有關物業管理的合法權益，履行國務院《物業管理條例》規定的職責。
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域由物業主管部門(含袍江工業區、鏡湖新區管委會，下同)會同鎮政府、街道辦事處根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素劃分。物業管理區域的劃分，應當征求居民委員會的意見。
新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，擁有共同的配套設施設備的，應當劃分為一個物業管理區域。
舊城區規劃范圍內新開發建設的住宅，與周邊原有住宅區房屋相毗連的，經相關業主同意，可以歸并為一個物業管理區域。
第八條 物業管理區域內具備下列條件之一的，物業主管部門應當指導業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業建筑面積百分之三十以上的。
第九條 業主大會籌備組由業主推舉的代表和建設單位、居民委員會的代表組成。代表產生的具體辦法是：
(一)由前期物業服務企業(沒有前期物業服務企業的由物業所在地鎮政府、街道辦事處、居民委員會)向物業小區內的業主征詢意見，并組織推舉出業主代表一至三名;
(二)由物業所在地的鎮政府、街道辦事處指定當地居民委員會的工作人員一至二名作為代表(居民委員會尚未建立的，由鎮政府、街道辦事處在其單位內推舉代表);
(三)由物業主管部門要求建設單位推舉一至二名代表。
籌備組應當確定召集人，負責牽頭制定籌備組規則和進行相應的籌備工作�；I備組無法確定召集人的，由物業主管部門在業主代表和建設單位、居民委員會代表中直接指定。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。
籌備組應當于首次業主大會會議召開十五日前將會議時間、地點、議題和議程通知全體業主，并告知所在地物業主管部門、鎮政府、街道辦事處、居民委員會，接受告知的單位應當派代表參加會議，并給予必要的指導。
首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應在物業竣工驗收前一次性向物業主管部門預繳籌備經費，由物業主管部門代收代管�；I備經費的使用應堅持節儉、合理，實行多退少補。具體預繳標準為5萬平方米以下的物業為每平方米1元，5萬平方米以上的部分為每平方米0.5元。
第十條 業主大會會議采用的形式、業主推選業主代表、意見的表達方式和業主在首次業主大會會議上的投票權數及業主大會作出決定所需投票權數等應符合《浙江省物業管理條例》有關規定。
第十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則規定召開。
物業管理區域內有百分之二十以上的業主提議或者符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十二條 業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當符合國務院《物業管理條例》規定的條件。
業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。
第十三條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內，應當持業主大會會議記錄、會議決定、議事規則以及業主公約等有關文件向物業主管部門備案。
物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。
業主委員會備案的內容發生變更的，應當重新備案。
第十四條 業主委員會根據物業管理區域的規模由5至15人組成，設主任1人，副主任1至3人。業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集。業主委員會召開會議必須有半數以上委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。
業主委員會需要討論、決定的事項應當于會議召開三日前在物業管理區域內公告，聽取業主和非業主使用人的建議和意見。
第十五條 業主委員會及其委員未能依法履行職責或者其行為損害全體業主共同利益的，物業管理區域內的業主可以根據本辦法第十一條第三款規定提議召開業主大會臨時會議。業主委員會不按規定組織召開業主大會臨時會議的，物業主管部門、鎮政府、街道辦事處、居民委員會應當指導業主召開。
第十六條 業主公約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反業主公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約自業主大會會議審議通過之日起生效，對全體業主、非業主使用人均具有約束力。
第十七條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權數確定辦法、業主委員會委員資格和人數以及任期等事項作出約定。
第十八條 業主大會和業主委員會開展工作的費用由業主大會議事規則規定。
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第三章 前期物業管理
第十九條 建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業服務企業，對物業進行前期管理。
提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招標投標方式選聘物業服務企業。
住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業。但是，符合下列條件之一的，經物業主管部門同意，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業：
(一)投標人少于三個的;
(二)多層或多層和高層結合、規劃總建筑面積小于4萬平方米的;
(三)獨立高層、別墅區規劃總建筑面積在2萬平方米以下的。
第二十條 建設單位在銷售物業前應當制定業主臨時公約，作為物業買賣合同的附件。
建設單位在銷售物業時應當將業主臨時公約向物業買受人予以明示，并有義務作出說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同應當包含前期物業服務合同的主要內容。
第二十一條 前期物業服務合同約定期限尚未屆滿，但業主大會已按規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第二十二條 物業未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得交付使用。
物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發現與竣工驗收資料不相符合或者有質量問題的，應當向物業主管部門、建筑業等主管部門報告。物業主管部門、建筑業等主管部門應當責令建設單位限期整改。
第二十三條 在辦理物業交接手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，分幢分層平面圖和套型圖，物業區域內道路、地下停車庫、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)共用設施設備清單;
(三)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(四)物業質量保修和物業使用說明文件;
(五)業主名冊;
(六)物業管理需要的其他資料。
前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述接收的資料移交給業主委員會。
物業交接完畢三十日內，物業服務企業應當將其中的共用部位、公用設施設備及相關場地查驗記錄、資料移交清單、物業管理用房交接單等資料交物業主管部門備存。
第二十四條 建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的，物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。
規劃行政主管部門在新建物業規劃審批時應征求物業主管部門對物業管理用房設置的意見，并將物業管理用房的面積、位置在批準的建設工程規劃設計方案中載明。建設單位應在辦理商品房預售證之前到物業主管部門就物業管理用房進行確認，并將前期物業管理相關資料交物業主管部門。
因依法調整規劃，物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可載明的地上建筑面積的，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入專項維修資金或者按照業主大會決定用于物業管理方面的其他需要。
建設單位根據規劃部門要求配置的社區管理用房等，應按規定移交給相關單位使用和管理。
第二十五條 物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意，不得改變其用途。物業管理用房由房產管理機構登記建檔。
物業管理用房竣工驗收合格三十日內，建設單位應當與物業服務企業對物業管理用房進行交接驗收。
第四章 物業管理服務
第二十六條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。
提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第二十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第二十三條第一款規定的資料。
第二十八條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供服務。
物業服務企業應當定期聽取業主和非業主使用人的意見和建議，配合居民委員會做好社區管理相關工作。
第二十九條 業主應當根據物業服務合同約定按時足額交納物業服務費。業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業買受人的物業，其物業服務費由建設單位全額交納。
物業產權交易時買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。
第三十條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用，不得強制要求物業服務企業代收有關費用。確需委托物業服務企業代收有關費用的，應當簽訂委托代收協議，并支付相應的代收手續費。
住宅物業的最終用戶，按照下列規定確定：
(一)專有部分以單個業主作為最終用戶;
(二)部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶;
(三)全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。
第三十一條 鎮政府、街道辦事處和居民委員會應當對業主、非業主使用人在物業使用中發生權益爭議進行調解，應當配合物業主管部門或者受其委托調解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。
在鎮政府(街道辦事處)轄區內，應當建立由鎮政府(街道辦事處)、物業主管部門、居民委員會、業主委員會、物業服務企業等單位和人員參加的物業管理聯席會議制度。聯席會議由鎮政府(街道辦事處)負責召集，主要協調有關召開業主大會臨時會議、業主委員會不依法召集、業主委員會在規定時間內不履行代表業主簽訂、續簽、變更、解除物業管理服務合同及其他影響物業管理區域穩定等問題。
第三十二條 物業服務合同期滿當事人不續約或者要求提前解除合同，物業服務企業應當依法有序退出物業管理，物業服務企業退出物業管理的具體辦法另行制定。
第五章 物業使用與維護
第三十三條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備，損害業主共同利益。
第三十四條 業主、非業主使用人應當按照房地產權證書載明的用途或者規劃行政主管部門批準的設計用途使用物業，不得改變物業使用性質。確需改變的，應當征得利害關系人的同意，報經規劃、國土等有關部門批準，并依法辦理相關手續。
對業主、非業主使用人違反前款規定，擅自改變物業使用性質的行為，有關個人和單位有權反映和舉報，相關行政主管部門應及時依法予以查處。
第三十五條 經業主大會同意，在物業管理區域內設置臨時停車位的，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道。
第三十六條 物業管理區域內依法屬于全體業主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設施設備，經業主大會決定可以移交給相關專業單位，相關專業單位應當按有關規定予以接收，并承擔維修、更新、養護責任。
相關專業單位因維修、養護、改建、擴建等需要，臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當預先在物業管理區域內公告，并及時恢復原狀，業主應當積極配合。
第三十七條 業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者非業主使用人。
業主或者非業主使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家、省有關規定以及業主臨時公約、業主公約。
物業服務企業應當加強對物業管理區域內裝飾裝修安全事項的巡查。
第三十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，在征得相關業主、業主大會、物業服務企業同意后，方可向有關部門申請辦理審批手續。業主所得收益主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于物業管理方面的其他需要。
第三十九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家和省的有關規定交納專項維修資金。專項維修資金的收取、使用、管理辦法另行制定。
第四十條 物業存在安全隱患，危及公共利益及其他業主合法權益的，責任人應當及時維修養護，消除隱患，有關業主應當給予必要配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會或者業主委員會同意，可以由物業服務企業代為維修養護，所需費用由責任人承擔。
第四十一條 建設單位按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以委托物業服務企業維修，也可以自行組織維修。
建設單位在物業竣工驗收前，應當一次性向物業主管部門交納物業建筑安裝總造價百分之二的保修金，存入指定銀行，作為物業維修費用保證。保修金的交納、使用、管理和退還辦法另行制定。
第六章 追究責任
第四十二條 違反物業管理有關規定的，由有關行政主管部門依照國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規、規章以及《紹興市城市管理相對集中行政處罰實施辦法》等規定依法追究責任。
第四十三條 物業主管部門及其他有關行政主管部門的工作人員有違反物業管理法律、法規、規章和本辦法有關規定的行為，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章 附 則
第四十四條 業主決定不選聘物業服務企業實行自我管理的，依照《浙江省物業管理條例》和本辦法相關規定執行。
第四十五條 各縣(市)的物業管理工作可參照本辦法執行。
第四十六條 本辦法自發布之日起施行。1997年11月6日市政府頒布的《紹興市區住宅小區物業管理暫行辦法》同時廢止。
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