河南省物業管理條例實施細則

河南省物業管理條例實施細則范本

　　第一章　總則

　　第一條　為規范物業管理行為，明確業主、使用人和物業管理企業的權利和義務，創造和保持安全、整潔、文明、舒適的生活、工作環境，根據國家有關法律、法規，結合本省實際，制定本條例。

　　第二條　本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動。

　　由房地產開發商建設，出售、出租給兩個以上業主共同使用的物業，應當實行物業管理。

　　按照住房制度改革政策出售的公有住房及其他物業，業主自愿實行物業管理。

　　第三條　本條例所稱物業，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附屬的設施、設備和相關場地。

　　本條例所稱物業管理，是指業主或業主組織對其物業的共有部分和共同事務委托物業管理企業進行管理的活動。

　　本條例所稱業主，是指物業的所有權人。已建成用于出售、出租但尚未售出、租出的物業的所有權人除外。

　　本條例所稱使用人，是指物業的承租人或者實際使用物業的其他人。

　　本條例所稱物業管理企業，是指依法設立能獨立承擔民事責任從事物業管理服務的組織。

　　第四條　物業管理實行政府行政主管部門監督、業主自治與物業管理企業服務想結合的體制。

　　鼓勵物業管理向社會化、專業化、市場化方向發展。

　　第五條　省人x政府建設行政主管部門監督管理全省的物業管理活動。

　　市、縣(市)人x政府的房地產管理部門監督、指導本行政區域內物業管理活動。

　　第六條　各級人x政府的有關部門按照各自的職責，做好物業管理區域內的有關工作。

　　第二章　業主、業主大會及業主委員會

　　第七條　業主對物業共有部分和共同事務進行監督、管理。業主享有下列權利：

　　(一)參加業主大會，享有表決權;

　　(二)享有業主委員會成員的選舉權和被選舉權;

　　(三)享有與所交納物業管理服務費用相應的服務;

　　(四)監督業主委員會的管理工作;

　　(五)監督物業管理企業的管理服務活動;

　　(六)法律、法規及規章規定的其他權利。

　　業主應當承擔下列義務：

　　(一)遵守物業管理法律、法規、規章;

　　(二)遵守業主公約;

　　(三)遵守所在物業管理區域的物業管理制度、規定;

　　(四)執行業主大會的有關決議、決定;

　　(五)按時、足額交納物業管理服務費用;

　　(六)法律、法規及規章規定的其他義務。

　　第八條　業主大會由本物業管理區域內的全體業主組成。業主大會履行下列職責：

　　(一)選舉、撤換業主委員會成員;

　　(二)審議通過或者修改業主委員會章程和業主公約;

　　(三)監督業主委員會的工作，聽取并審議業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　(四)決定或者授權業主委員會選聘、解聘物業管理企業;

　　(五)討論決定共用部位、共用設施設備維修基金方案;

　　(六)決定本物業管理區域內物業管理的其他事項。

　　第九條　在一個物業管理區域內，已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之五十以上，或者已交付業主使用的房屋建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過十二個月，尚未召開首次業主大會的，當地的房地產管理部門應當指導業主召開首次業主大會。

　　第十條　召開業主大會，應當由過半數以上有投票權的業主出席。業主可以委托代理人出席業主大會。無民事行為能力或者限制行為能力的業主由其法定代理人或者監護人出席。

　　業主大會由業主委員會負責召集。業主委員會認為必要，或者經百分之十五以上業主提議，應當召開業主大會。

　　業主公約和業主大會作出的決定，對全體業主有效。業主大會決定事項的程序，由業主大會制定。

　　召開業主大會，應當邀請已建成用于出售、出租但未售出、租出的物業的所有權人的代表列席，可以邀請居民委員會、物業使用人、物業管理企業的代表列席。

　　第十一條　業主的投票權數，可以按下列規定計算，法律、行政法規另有規定的，從其規定：

　　(一)住宅物業按一戶一投票權數計算;

　　(二)非住宅物業建筑面積計算。

　　確定業主投票權的具體辦法由業主大會制定。

　　第十二條　業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，并經房地產管理部門登記備案。

　　業主委員會依照國家有關法律、法規和本條例開展活動，具體履行下列職責：

　　(一)召集并主持業主大會;

　　(二)執行業主大會的決議、決定;

　　(三)聽取業主、使用人的意見和建議;

　　(四)業主大會賦予的其他職責。

　　第十三條　一個物業管理區域只能成立一個業主委員會。業主委員會成員應當由本物業管理區域內的業主擔任。

　　業主委員會組成人員數額和任期，由業主大會決定。

　　第十四條　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，到所在地房地產管理部門辦理登記備案手續。

　　第十五條　業主委員會憑房地產管理部門核發的備案證書，申請刻制印章。

　　業主委員會應當將印章式樣報當地房地產管理部門備案。

　　第十六條　業主委員會應當接受當地房地產管理部門的指導和監督，不得從事任何經營活動。

　　第十七條　業主委員會應當按照業主大會的決定和其章程規定召開會議，會議必須有過半數成員出席，其決定必須經全體成員過半數通過。

　　業主委員會作出的決定應當予以公布。

　　第十八條　業主委員會根據業主大會賦予的職責作出的決定對本物業管理區域的業主和物業使用人均具有約束力。

　　業主大會和業主委員會的決定、業主公約不得與法律、法規和規章相抵觸。

　　第十九條　物業發生轉讓的，新業主須在辦理轉讓手續后三十日內告知業主委員會和物業管理企業。

　　第三章　物業的使用和維護

　　第二十條　物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法規和規章的規定。

　　第二十一條　物業的共用部位、共用設施設備法定保修期滿后的維修、更新、改造，其費用在維修基金中列支，不足部分由業主共同分擔。

　　業主戶外的水、電、氣、暖及通訊等設施、設備的管理、養護、維修，按產權歸屬由產權人負責，法律、法規、規章另有規定的除外。

　　第二十二條　業主或者使用人不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構、破壞房屋外貌、擅自改變房屋用途;

　　(二)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等;

　　(三)存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品;

　　(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。

　　第二十三條　物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)踐踏、占用綠地;

　　(二)損毀樹木、園林;

　　(三)占用通道等共用場地;

　　(四)亂拋亂堆垃圾、雜物;

　　(五)發出超過規定標準的噪音;

　　(六)排放有毒、有害等污染環境的物質;

　　(七)在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

　　(八)法律、法規和規章及業主公約禁止的其他行為。

　　第二十四條　業主或者使用人裝修物業，應當遵守房屋使用有關規定的業主公約，并事先告知物業管理企業，物業管理企業應當將有關注意事項告知業主或者企事業使用人，業主或者使用人應當遵守。

　　第二十五條　物業的自用部位、自用設施設備超過保修期后的維修、更新，由業主負責，費用自理。物業管理服務合同另有約定的除外。

　　第四章　物業管理企業

　　第二十六條　物業管企業必須具備規定的資質條件依法登記注冊，取得資質等級證書后，方可從事與其資質相應的物業管理活動。

　　物業管理企業資質等級標準及資質管理按國家和省有關規定執行。

　　省外物業管理企業進入本省接受委托從事物業管理活動的，應當持資質等級證書和有關證件到省建設廳行政主管部門備案。

　　第二十七條　物業管理企業享有下列權利：

　　(一)依照物業管理服務合同的約定收取物業管理服務費用;

　　(二)制止損害物業或者妨礙物業管理的行為;

　　(三)法律、法規、規章規定及業主大會授予的其他權利。

　　第二十八條　物業管理企業應當承擔下列義務：

　　(一)全面履行物業管理服務合同，提供物業管理服務;

　　(二)接受業主、業主大會、業主委員會的監督;

　　(三)接受業主、業主大會、業主委員會對物業管理服務費用收支情況的質詢;

　　(四)發現違反法律、法規和規章的行為，應及時制止并向有關行政主管部門報告;

　　(五)法律、法規及規章規定的其他義務。

　　第五章　物業管理服務

　　第二十九條　首次業主大會召開前，由開發建設單位選聘物業管理企業對物業提供管理服務。物業管理企業應當與業主逐一簽定前期物業管理服務協議，協議中凡涉及業主共同利益的約定應當一致。

　　第三十條　建設單位須在建筑物及其附屬設施綜合驗收合格后，方可將其管理權移交給業主委員會，未經綜合驗收合格的物業，建設單位不得移交，并繼續承擔應當由其承擔的物業管理費用。

　　建設單位向業主委員會移交物業管理權時，應當同時移交物業綜合驗收檔案資料和房屋使用說明。

　　第三十一條　業主委員會或者其他組織委托物業管理企業進行管理服務的，應當與被委托的物業管理企業簽訂物業管理服務合同。

　　符合業主大會決定或授權的物業管理服務合同對全體業主具有約束力。

　　第三十二條　簽訂物業管理服務合同或者前期物業管理服務協議，可以使用國家規定的示范文本，并告知當地物業管理主管部門。

　　第三十三條　物業管理服務合同應當包括以下內容：

　　(一)當事人和物業的基本情況;

　　(二)物業管理服務事項和服務質量要求;

　　(三)物業管理服務費用的標準及收取辦法;

　　(四)合同的期限、合同的變更和終止的約定、合同終止時物業資料的移交方式等;

　　(五)物業管理的責任范圍;

　　(六)違約責任及解決糾紛的途徑;

　　(七)雙方當事人約定的其他事項。

　　第三十四條　物業管理服務事項可以包括下列內容：

　　(一)物業共用部位的日常維護和管理;

　　(二)物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理;

　　(三)環境衛生、綠化管理服務;

　　(四)物業管理區域內公共秩序、交通等協助管理的事項;

　　(五)車輛停放及場地管理;

　　(六)雙方約定的其他服務事項。

　　第三十五條　物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后三十日內，向業主委員會辦理交接手續，并告知所在地房地產管理部門。

　　第六章　物業管理費用及專用房屋

　　第三十六條　物業管理費用由物業管理企業按照物業管理服務合同的約定向業主收取。

　　業主與使用人約定由使用人交納物業管理費用的，從其約定，但業主負責最終交納責任。

　　尚未售出、租出的空置物業的所有權人，應當分攤物業管理公共服務費用，分攤比例不低于收費標準的百分之五十，具體比例可由當事人雙方商定，但不得因此而增加其他業主的負擔。

　　第三十七條　物業管理服務收費價格應當遵循合理、公開、與物業管理服務內容和質量相適應的原則。

　　物業管理服務收費項目和標準，由雙方當事人協商約定。也可以實行政府指導價。具體的收費項目和數額由業主委員會或者業主與物業管理企業在物業管理服務合同中約定。

　　第三十八條　凡是實行物業管理的區域，供水、供電、燃氣、供暖、通訊等單位向業主收取費用，應當收費到每一業主。

　　物業管理企業受上述有關單位委托，供收水、電、氣、暖、通訊、有線電視等費用的，應當簽訂合同，合同中應當訂立代辦服務費條款。不得向業主或者使用人另收代辦服務費。

　　第三十九條　一個物業管理區域內有兩個以上物業產權人的，應當建立維修基金。維修基金屬全體業主所有，業主委員會成立之前，由房地產管理部門代管，專戶儲存;業主委員會成立之后，移交業主委員會管理。

　　第四十條　開發建設單位委托物業管理企業承擔物業保修期內的保修義務的，應當按約定將保修費用交由物業管理企業按規定使用，并接受業主委員會的監督。

　　第四十一條　物業開發建設單位應當按照有關規定，配套修建不低于總建筑面積千分之二至四的業主自治監督和物業管理用房，其費用列入開發建設成本，產權屬全體業主共有。

　　業主提供物業管理用房應當在合同中明確約定。

　　第七章　法律責任

　　第四十二條　損害物業管理區域內的公用設施、設備、花草樹木等，應當恢復原狀;不按時恢復原狀的，由物業管理企業恢復，費用由責任人承擔;不能恢復原狀的，賠償損失。

　　第四十三條　業主、使用人、物業管理企業及建設單位之間發生糾紛時，當事人可以通過協商解決或者向房地產管理部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

　　第四十四條　未取得物業管理企業資質證書、未辦理資質驗證手續或者超出資質證書核定范圍從事物業管理服務的，責令限期改正;逾期不改正或者不具備從業條件的，責令停止從事物業管理活動，并處兩千以上一萬元以上的罰款。

　　第四十五條　物業管理企業在物業管理區域內未經業主委員會同意和城市規劃等有關部門批準，擅自搭建建筑物、構筑物或者隨意占用共用場地、綠地的，責令限期改正，恢復原狀;逾期不改正的，可以降低其資質等級直至吊銷資質證書，有關部門可以依法強制x除,。

　　第四十六條　物業管理企業不按合同約定提供服務的，業主委員會有權要求其改正，扣減相應物業管理費，并按合同約定追究違約責任。

　　第四十七條　業主或者使用人、空置物業所有權人未按期足額交納物業管理服務費的，物業管理企業可書面通知其限期交納，并按合同約定收滯納金;物業管理企業也可以依法向人民法院起訴。

　　第四十八條　違反本條例規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，應退還本息，賠償損失。依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第四十九條　房地產管理部門及其工作人員未按本條例規定履行職責，嚴重影響本行政區域物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任;玩忽職守、濫用x權、徇x舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十條　本條例規定的行政處罰，由房地產管理部門按照規定的職權范圍決定;涉及降低資質等級和吊銷資質證書的，由頒發資質證書的機關決定。

　　當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。逾期不申請復議、不提起訴訟又不履行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第八章　附則

　　第五十一條　本條例有關專業用語的含義：

　　(一)物業的共用部位，是指物業的主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂)、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

　　(二)物業的共用設施設備，是指物業管理區域內，由業主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設施、消防設施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性停車場(庫)及其他共用設施設備。

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