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前言
為了向公司高層投資決策提供參考數據，同時為下一步的項目前期策劃工作準備基礎資料，投資公司項目投資部牟志剛、袁鷹于2001年9月17—22日對綿陽市區目標地塊開發所涉及到的自然環境、社會環境、開發環境、消費環境進行了初步的前期市場調查。通過考察現場、拜訪相關職能部門，獲得了大量的原始材料，并形成了初步的調查報告，供領導參閱。
第一部分目標地塊環境分析
第一節 目標地塊(財貿校地塊)環境分析
一、地塊位置及邊界：
地塊位于綿陽市涪城區濱河南路136號。北臨寬約12米的濱河南路及河寬約400米的涪江；東臨建設中的青年廣場，廣場面積約150畝，河面寬約200米的安昌河在此與涪江匯合；距地塊東北面1.2公里，有芙蓉溪與涪江匯合，涪江、安昌河、芙蓉溪在距地塊東北面500米處形成面積約7萬平米的水面；南臨一條規劃中的道路，其后80米處建有龍壇寺雨污水提升泵站；西臨一條寬12米的市政道路（原財貿校區道路），此路西邊為財貿校保留不搬遷的學生宿舍、員工食堂及部分教師宿舍。
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二、面積指標：
該地塊面積為47.647畝，其中代征地有4.04畝。地塊東邊邊長130米，南邊邊長130米，西邊邊195米，北邊邊長220米。
三、地塊形狀：
地塊外型類似于一個不規則的梯型。東邊因緊臨青年廣場的環形道路而形成弧型邊界。
四、地表附著物：
整個地塊地面距周邊的道路高差約3米，即低于±0.00有3米，但此次綿陽發生洪澇災害時，地塊上沒有形成河水倒灌，且只有部分地面積水；地面土質較結實。東邊距濱河南路7米處有座長100米、寬10米、高五層的教學樓；西南角處有一座高8層的綜合樓，此樓正在拆遷；地塊正中有一藍球場及兩個羽毛球場；其余地面均長著一些雜草。
五、 現有街道狀況
目標地塊周邊現沒有成型的商業街道，根據現場考察來看，此地塊的商鋪開發只能做濱河南路及青年廣場的地邊，以及原財貿校內道路。
六、 地塊權屬及相關情況
成都中盛實業發展公司在今年八月參加該地塊招標，通過其特殊的關系渠道及總規劃，獲得了該地塊的土地使用權（見綿國土函[2001]136號）。中標總地價為￥2900萬元，63.6萬元/畝。其中8月31日前支付了總地款的30%（即￥870萬元），按規定本月底前需支付總地款的40%（即￥1160萬元），所剩30%的地款在今年12月31日前付清。目前在76萬元/畝左右。中盛公司迫于資金壓力，急需將該地塊轉讓出來。據現場考察，此地塊現應是綿陽市五橋內最好的地塊。屬二級土地，市場地價應為80萬/畝。
第二節 周邊環境區位分析
一、 自然環境
（一）、自然景觀：
目標地塊位于三江匯合處，三面環水，涪江、安昌河河面較寬、水質優良；東西面富樂山公園及遠處跌落有致的群山形成較為壯觀的自然景觀；在建的青年廣場及濱河南路兩旁的樹木將會形成一片漂亮的綠化景觀，（廣場計劃今年11月份竣工）。
�。ǘ�、環境污染狀況
由于綿陽市定位為全國唯一的一座“科技城“，市區所有污染企業均已拆遷，城市污水處理較好，地塊所處位置自然景觀優秀，
所以該地塊環境污染狀況良好。
二、 人文景觀
1、 緊臨目標地塊東側的青年廣場建成后將為目標地塊開發帶來一個較好賣點。
2、 在目標地塊東邊有一座南山塔，為清代以前建筑；西北方100米處的涪江三橋造形奇特、色彩艷麗，正北方的富樂山塔，在夜間泛光照明下尤其顯得晶瑩剔透，這些人文景觀使目標地塊的周邊環境大為增色。
三、 社會環境
�。ㄒ唬⑷司迎h境
該地塊所處涪城區是綿陽市的經濟、政治、文化中心，企事業單位眾多，均在地塊方圓700米范圍內。政府機關有市委、區委、區政府、公安、財政、學校、郵局、商場、賓館、醫院等單位。
各機關工作人員在這里工作、生活、休閑娛樂，生活設施配套齊備，具備了居家的方便性、舒適性。
�。ǘ⑸鐣伟箔h境
綿陽市整體社會治安情況較好，目標地塊位于城市中心，又臨近公安局、派出所、軍區等強力機關。地塊所處位置相對僻靜，緊鄰地塊西南側的“南河花園”時有小偷入室行竊的現象，同時地塊東側的青年廣場修建中，人員較雜，加之河邊的綠樹成蔭，燈光較暗，存在一定的治安隱患，所以天一黑，河邊道路人員較少，只是一些兜風車輛時有經過。
�。ㄈ�、商務狀況
由于綿陽市是一個副省級城市，商務較省內其它區市發達，加之目標地塊所處區域為該市的商務中心，其中商務中心大樓“新益大廈”距目標地塊1公里，區域內的賓館如臨園賓館、新華飯店每天的住房入住率達80%以上，是當地入住率最高的賓館之一，為外來商務人員、旅游人員臨時投宿的集中地。
第三節 社區生活配套
一、市政配套
1、 道路與交通
目標地塊主要組織交通的干道是濱河南路及一環路南段經過“南河花園”的道路，目前經過“南河花園”的干道僅修至“南河花園”尚未通到目標地塊，隨著青年廣場的竣工，此路也將連通。
目前當地人均車輛數較多，街上過往的代步車主要是公交車、出租車、三輪車和自行車，公用轎車數量較多，副局級領導的車子均為廣州雅閣。街上道路交闊、交通比較順暢。據說該市的城市暢通工程居全國第二，（成都市居全國第七）。
經過地塊周邊的公交車線路有5條，其中5路公交車的起點站在距目標地塊的150米處的濱河南路。
2、 管網設施
由于目標地塊地處原財貿校的位置上，故而地塊上水、電、氣、光纖配套系統完善，相對而言，寬帶網建設相對滯后，周邊小區居民通常使用電信撥號方式上網。
目標地塊及周邊社區原有的城市排污管道系統比較健全，地塊南邊80米的城市雨污水提升泵站在此次的暴雨中因設備初期使用，沒有起到多大作用。但目標地塊以后的雨污排放問題不大。根據我們實地考察，污水提升泵站滿負荷工作時嘈聲不大，不會對將來的小區造成影響。
3、 市政單位
目標地塊及周邊主要的市政單位有雨污水提升泵站、市委、市政協、衛生局、民政局及涪城區各職能部門。居民在此生活將較為方便。
4、 文化教育
在目標地塊的西邊130米處有南街幼兒園、警鐘街小學，150米處有綿陽一中，該校近三年來初三畢業考試居全市第一，地塊南側安昌河對岸1500米處的南山公園旁有全省重點高級中學——“南山中學”；在南街幼兒園周邊有綿陽廣播電視局，綿陽晚報、日報社、市教委、涪城區黨校及新華書店。
5、 體育設施
緊鄰目標地塊東側有一大型休閑娛樂的“青年廣場”；地塊南側1200米處有目前綿陽市體育設施最齊全，檔次最高的“南河體育運動中心”，今年的“全國農運會”及即將舉行的“全國少數民族運動會”都在此舉行。
6、 銀行、郵政、電信系統
由于目標地塊與傳統的繁華商業地帶較近，其周邊的各商業、銀行網點眾多，附近中行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、郵局都在其1000米范圍內。
二、生活配套設施
1、 商業服務網點
目標地塊距離較政府職能部門較近，但政府職能部門距綿陽市集中的商業中心尚有300米左右，所以目標地塊周邊300米范圍內的商業氛圍就沒有中心地帶濃，不過范圍內的日常生活品購買還是較方便，在建設路有“雙匯連鎖超市”，“南河小區”內市政道路旁有一門診部及其個體戶經營的商業鋪面。一旦與青年廣場連接的市政道路建成，從地塊到市中心繁華地帶距離將大大縮短（500米以內）。
2、 休閑娛樂設施
當地休閑娛樂較集中的街道在距目標地塊西側400米的紅星街及南河街上，一環路南段上也有一些按摩、美容中心，茶坊等。經過目標地塊的濱河南路西側上有一少部分茶坊、美容室，但其經營狀況不理想。整體看來，這個區域內休閑娛樂設施不是很集中。
3、 醫療衛生設施
在目標地塊西側的一環路南段上有涪城區中醫院及市中醫院機關分院，綿陽市中心醫院距地塊只有600米左右，該醫院是綿陽市醫療設施最先進，市民最信得過的醫院。
4、 農貿市場
在距目標地塊西側300米處有一建設路市場，為較大型的農貿市場。
5、 住宿、餐飲設施
較地塊最近的賓館、餐館是位于警鐘街的新華飯店、滿香園、蔣記豆花莊及建設路上的軍區招待所。但是全市的賓館、餐館主要集中在人民公園及市政府辦公大樓之間。
在這里需要特別注意的是，上述設施從文字上感覺與目標地塊有一定的距離，但實際生活中，它們卻處在人們日常生活中能夠接受的活動范圍之內。
第四節目標地塊分析
一、 目標地塊價值分析
綜前所述，財貿校目標地塊應是可供選擇的地塊中居住小區開發最好地地塊，其優勢可以用“鬧中取靜”來形容。無論從其環境、交通、服務配套等都較完善，根據周邊規劃建設的不斷完善，住宅開發的價值較大。
二、成本分析
在目標地塊距地面高差約3米的情況下，建地下車庫，將會導致建安成本大大增加，同時目標地塊周邊的商氣不足，商業鋪面的開發風險較大，相對能作商鋪的只有濱河南路及廣場面的兩面。這樣也使項目投資風險進一步加大。不過經實際考察后，項目的實際建安成本沒有我們最初預算的那樣高，多層建安約500元/M2。
因綿陽的開發商較多，整個綿陽市地價被炒得很高，據國土局的葉先生講市區商品地產地價（凈地）大約為：
備注：
根據目標地塊的周邊情況及當地市民購房的習慣，該地塊只適于進行多層或小高層住宅開發。高層電梯公寓很難被市民接受。
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