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民間信用與民間融資資料
隨著我國經濟的快速發展，國內資金供需矛盾日益顯現，民間融資規模不斷擴大，已成為企業及“三農”經濟取得流動資金和建設資金的重要渠道。那么民間信用和民間融資有何不同?
在銀行信貸收緊的情況下，大地產商可以優先利用上市、基金、信托、債券等融資方式，而中小地產商也并非像人們預測的那樣面臨斷炊之虞。在實踐中他們形成了自己獨特的生存方式，即更多地借助民間融資方式，并形成了一套特殊的信用規則和信用鏈。121文件出臺后，中國地產界關于融資的話題空前升溫，一些地產大腕紛紛驚呼，一大批中小房地產商將由于資金門檻的抬高而被迫出局。因為業界一般都認為中小地產商嚴重依賴銀行貸款，而不像大地產商可以充分和優先利用非銀行融資渠道如上市、信托、基金、債券等所謂創新融資工具。
現實到底情況怎樣?是不是央行121文件的出臺和隨之而來的一系列對房地產的金融緊縮政策就預示著這些中小房地產商們普遍瀕臨生存的困境呢?本人在從事地產操盤、地產培訓和地產咨詢工作期間接觸了大量中小房地產企業(項目)尤其是三、四線城市的案例和事實證明——其實不然。中小房地產企業尤其是三、四線城市的中小房地產企業已經形成了迥異于大房地產商的獨特生存方式和融資鏈條，也許一直以來他們除了依靠銀行貸款這條渠道，更多的是借助民間的融資方式而且逐漸形成一套特殊的信用規則和信用鏈。有的是靠民間協會如溫州的商會，有的是靠一個既定的圈子如同學戰友甚至賭友，還有靠在當地舉足輕重的某個官員甚至黑白兩道的大哥來維系和支撐一種信用關系。實際上在這個長長的信用鏈除了我們耳熟能詳的抵(質)押、擔保和授信等銀行信用方式外，人格信用、商業信用等民間信用有時在民間融資的過程中起到的作用更大。我個人認為人格信用雖然最重要，但由于太個性化和形而上學，一旦破壞風險也最大。因為在當今這個拜金社會，一旦利益數倍于風險甚至能完成一個人一生的生活保障和財富積累，大多數人都會選擇鋌而走險。這也是很多高官和商人詐騙的致命動因。而商業信用最應大力提倡和促進，特別是在房地產這個行業鏈最長的行業里。我們都知道其實一直以來，房地產行業的墊資現象是最嚴重的，而且從建安到材料到部品一環套一環，涉及上百個行業。如何把這種自發的民間的賒欠行為或者銀行界所言的三角債變成商業信用，確實是一個值得研究和實踐的話題。
我最近通過非業內朋友了解到一個叫“中國商業信用交易體系”的機構，他們通過會員制封閉式管理、交易額度制、信用擔保公司及銀行代理結算等一套行之有效的制度設計和專業方法在這方面做出了重要和可操作的開拓。我也正和一些金融界和業界的朋友研究看怎么把這套東西引入房地產界，成立一個諸如“中國房地產產業鏈商業信用聯盟”的機構。
說到民間信用和民間融資，大家耳熟能詳的無疑是溫州的商會。
我在去年哈佛大學和清華大學聯辦的《中國城市運營商》培訓班上有一個溫州的學員，是某一線城市溫州商會的常務會長，現在在一個三線城市運作一個很大的復合地產項目。在一次學員的內部交流會上就曾生動地介紹了溫州臺會式的集資方式。溫州人有了好的項目首先不是找銀行而是在商會會員間籌資，當然他們有比較嚴格的規則：一是只局限于溫州人;二是商會其實起了很重要的第三方信用擔保作用;三是自愿和價高原則。溫州人的民間集資是比較成熟的，與我上面所說的“中國商業信用擔保體系”有異曲同工之處，只不過一個是區域性和民間性的，一個是行業性和專業性的。
其實民間融資方式也無非主要是股權和債權兩種形式。股權形式因為涉及注冊公司和分紅的問題，自然有公司法和公司章程為依據，一般比較標準化和規范化;而民間債務融資我們一般稱為高利或非法集資。在現實商品社會中，有兩個鐵的事實無法回避，一是由于銀行存款利息經過9次下調已經非常之低，年息不到2%。即使這樣23萬億的銀行存款尤其是11萬億的儲蓄存款——民間資本急需尋找投資品種和渠道，這也是為什么房地產信托產品推出后火爆的原因。甚至一些“非法”民間集資也屢屢得手。
資金的天然逐利性決定了必然向高利潤和高回報的行業流動——房地產行業15%-30%的平均利潤空間注定了是民間資金追逐的首選行業之一，更何況由于利率的放開，農村信用社的利息浮動可達10點多。
其實在中國的資金市場上，民間資本一直洶涌澎湃，舉足輕重，像當年官方都承認的股市私募基金就達8000億人民幣——試想11萬億的儲蓄存款一旦決堤該是一股多么巨大的力量?無論是分流銀行存款降低銀行風險，還是規范民間融資使其接近行業標準、法律標準和公共標準，都是一項艱巨和繁重的事業。如何使民間資金成為行業發展的健康、穩定和積極的力量。除了政府和金融機構的監管外，行業協會尤其是獨立的專業中介機構必將發揮重大的引導和示范作用。
這里我尤其要強調房地產企業的投融資計劃管理和時間管理，因為中國的房地產由于歷史的原因尤其是傳統的金融政策和土地政策，基本都是杠桿式啟動模式往往只需30%甚至更少的資金就可以完成一個項目的運作。而在現有金融政策(尤其是121文件)和土地政策(特別是33號文件的招拍掛)及銷售政策(預售條件和按揭條件)的綜合壓力下，如果房地產企業在資金鏈的管理上即不同階段的融資方式和融資量上沒有整體、提前和替代的考慮和安排，企業和項目的資金鏈將面臨隨時斷裂的風險和危機。所以今天的房地產企業尤其是中小房地產一定要建立全程資金管理和運營的理念，除了培養自身的專業人才外，要更多的借助專業機構和專業人士的力量，了解新的金融衍生工具和退出通道，并加速向先進行業和國際規則學習，才能走出粗放的經營狀態和單一的資金形態。
我們有充分的理由相信，在未來的房地產行業，在發展多層次融資體系道路上，中小房地產商的主要融資渠道一定是民間融資(包括變相的非房地產銀行資金)即民間資本，而大地產商的方向將是是海外資本。
民間融資的主要方式
1.民間借貸
從調查看，民間借貸是民間融資的傳統方式，主要有兩種形式：一是互助形式的民間借貸。此種形式借貸的規模較小，在農村比較常見，但涉及面較大，少則幾百元，多則幾千元，上萬元，融資主體主要為自然人或農戶，借貸雙方關系較為密切，一般是親朋好友之間相互借用，主要是應付短期生活急需，有一定的預期還款來源，這種借貸多為口頭協議，不計付利息或利息低微，沒有明確的還款期限。如：平定縣岔口村和黃統嶺村1498戶中，有109戶存在民間現金借貸行為，占到調查數的7.3%，借貸金額在14萬元左右。二是“高利借貸”，這是民間借貸的主要形式，主要是用于個體、民營等企業的生產周轉需要。借貸期限有長有短，利率一般參考同期金融機構貸款利率水平及地區、季節、資金供求狀況而定。在煤、鐵、焦生產集中和養殖業、種植業、商品集散較為發達的地區比較突出。據對忻州市河曲、代縣、繁峙、原平、五臺、五寨等縣(市)的調查，利率一般在月息10‰?15‰之間。如五寨縣晉鑫化工有限責任公司以此方式籌集到400萬元流動資金，月利率15‰。在經濟較為發達的汾陽、孝義、交口和柳林等縣(市)，民間借貸月息在10‰?30‰之間。2004年實施宏觀調控措施之后，中小企業融資更加困難，民間借貸利率進一步升高，一些小 企業迫于生存壓力，多方求貸，甚至開出了月息50‰?120‰的高價。種植戶、養殖戶一次一般借用1?3萬元，期限多在一年之內，利率相對較低，主要采取信用擔保。一些販運煤、焦、鐵的民營企業，借貸金額一般在100萬元左右，利率一般在月息20‰?30‰之間，相對較高。
2.有價證券融資
近幾年民間融資除民間借貸外，又增加了存單、債券甚至房地產等不動產內容。這些存單、債券等，主要是借款人用于抵押、貸款，部分借貸人之間還要收取一定的差額利息或手續費。如晉城市一位私營業主向關系人借款5萬元，該關系人不是直接將5萬元現金借出，而是向私營業主借出8萬元存單，在農村信用社辦理貸款，從中收取8%的差額利息。這種行為是當前較為流行的一種方式，在當前的民間借貸中具有一定的典型性。
3.票據貼現融資
由于銀行匯票風險系數較低，加之銀行辦理貼現需要增值稅票、購銷合同等，要求嚴格，手續繁瑣，時效性差，一些銀行對小面額銀行承兌匯票不予辦理貼現，使小面額銀行承兌匯票持票人(多為民營企業)的票據無法變現，影響資金周轉，所以持票人寧愿持票到經營規模較大的民營商貿行融資，既不需要稅票，也不需要購銷合同，僅憑中間人的介紹和銀行承兌匯票查詢書，持票人可直接從借款人處拿到現金。利率一般為面議，期限越長，利率越低，反之越高，利率的高低受金融機構貼現利率的直接影響。期限受票據期限的影響，一般在4個月左右。
據調查，呂梁地區工、農、中、建四家商業銀行的貼現利率平均為3.5?3.8‰，而民間貼現率為3.2?3.3‰，200萬元以上者還可協商調低;民間貼現通常采取現票交易方式，融資時間很快。如：呂梁翔通、華瑞汽貿有限責任公司僅2004年3月份融入未到期銀行承兌匯票達3000萬元之多，用于購買汽車。孝義市民間貼現月利率為3.3?3.5‰，比商業銀行貼現利率低0.1?0.3個千分點。柳林城區一張姓個體戶從2003年10月至2004年6月累計收購銀行承兌匯票3000余萬元，從中也謀取了較高的利差收入。如遇金額大(100萬元以上)、時間長的銀行承兌匯票，經過協商貼現利率還可降低。如若時間短、急需資金的，票據貼現利率有時高達8‰。
辦理民間貼現的尤其以商業企業普遍，因商業企業收入較穩定，一些小型煤、焦企業或中間商急需資金付貸款或運費，就向這些商業企業辦理據貼現。據調查，陵川縣44座煤礦中，有28座小型煤礦存在到河南輝縣工行進行票據融資現象，原因是該縣小煤礦全部在農村信用社開戶，全縣14個農信社中，只有5家有資格辦理據貼現，且手續繁瑣，時間長。又如：孝義市某家用電器批發商店、某自行車商店，某副食批發商，每年辦理貼現達500萬元到1000萬元左右。文水縣天和商廈屬大型摩托車經營商，資金流量大，進貨渠道廣，如海爾集團就是它的主要進貨地，它可以直接用未到期的銀行承兌匯票進貨，起到了與現金交易同樣的作用，這樣企業非常樂意回購其它企業或個人的銀行承兌匯票。呂梁地區臨縣一家海爾產品經銷戶，以3‰的利率向民間公開收購銀行承兌匯票，但前提條件是出票行必須具有良好的資信。
4.企業內部集資
由于多方面原因，企業從銀行、信用社難以獲得貸款支持，在流動資金不足的情況下，向職工集資，有的以“保證金”為名向職工集資，這種集資方式利率一般相當或略高于同期貸款利率。據忻州市反映，幾乎各縣中小型企業都存在這種情況。如：原平化工集團以“保證金”方式融資100萬元，以職工集資方式籌資3100萬元。河津市三聯集團，是一家以煉焦、煉鐵和鑄造為主的民營企業，由于受宏觀調控影響，流動資金十分緊張，2004年6月以月息15‰向全廠職工集資1950萬元，期限一年。據長治市屯留縣支行反映，該縣某建筑公司由于資金短缺，造成工程遲遲難以上馬，便以30‰的年息招募內部職工入股，籌集資金達100萬元。呂梁地區柳林縣同德焦煤公司以擴股名義，按年息20%，期限三年，用煤礦作擔保向個人融資4500多萬元。
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