土地租賃增值稅怎么交

土地租賃增值稅怎么交

　　土地租賃增值稅怎么交呢?土地租賃增值稅增稅范圍是什么呢?下面一起來看看!

　　土地租賃增值稅怎么交

　　一、把握兩個概念

　　(1)增值額，即轉讓土地使用權、地上建筑物及附著物取得收入與扣除項目金額之間的差額。(2)扣除項目金額，即稅法規(guī)定準予納稅人從轉讓收入額中減除項目的金額，它包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金及其他扣除項目等。

　　二、掌握稅率

　　土地增值稅實行的是四級超率累進稅率：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%，速算扣除數為0;(2)增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%，速算扣除數為5%;(3)增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%，速算扣除數為15%;(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%，速算扣除數為35%。

　　三、確定應稅收入

　　包括貨幣收入、實物收入及其他收入。其中貨幣收入是轉讓土地使用權、房屋產權而收取的價款。實物收入是轉讓房地產取得的各種實物形態(tài)的估價收入。其他收入是轉讓房地產取得的無形資產或非專利技術等的評估收入。

　　四、確定扣除項目

　　(1)取得土地使用權所支付的金額，包括支付地價款和有關登記、過戶手續(xù)費;(2)房地產開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費用;(3)房地產開發(fā)費用，主要包括利息支出和其他房地產開發(fā)費用。其中其他房地產開發(fā)費用按《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定：納稅人能銨轉移房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構證明的，可按利息加上上述第(1)和(2)項合計的5%以內計算扣除，否則按上述第(1)和(2)項合計的10%以內計算扣除;(4)轉讓房地產有關的稅金支出。包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅、教育費附加等;(5)其他扣除項目。這條主要是針對房地產企業(yè)規(guī)定的，對專門從事房地產開發(fā)的企業(yè)可以按20%計算扣除。這條規(guī)定對于房地產開發(fā)企業(yè)特別重要，計算時千萬不能遺漏。

　　五、計算方法

　　首先確定增值額與扣除項目合計的比例，看其結果介于稅率中哪一個層次，然后運用公式“土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除數”進行計算。

　　舉例如下：某房地產公司開發(fā)100棟花園別墅，其中80棟出售，10棟出租，10棟待售。每棟地價14.8萬元，登記、過戶手續(xù)費0.2萬元，開發(fā)成本包括土地征用及拆迂補償費、前期工程費、建筑安裝工程費等合計50萬元，貸款支付利息0.5萬元(能提供銀行證明)。

　　每棟售價180萬元，營業(yè)稅率5%，城建稅稅率5%，教育費附加征收率3%。問該公司應繳納多少土地增值稅?

　　計算過程如下：轉讓收入：180×80=14400(萬元)

　　取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本合計：(14.8+0.2+50)×80=5200(萬元)

　　房地產開發(fā)費用扣除：0.5×80+5200×5%=300(萬元)

　　轉讓稅金支出：14400×5%×(1+5%+3%)=777.6(萬元)

　　加計扣除金額：5200×20%=1040(萬元)

　　扣除項目合計：5200+300+777.6+1040=7317.6(萬元)

　　增值額=14400-7317.6=7082.4(萬元)

　　增值額與扣除項目金額比率=7082.4/7317.6×100%=96.79%應納增值稅稅額=7082.4×40%-7317.6×5%=2467.08(萬元)

　　六、會計處理

　　1.轉讓取得收入時：

　　借：主營業(yè)務稅金及附加 2467.08

　　貸：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08

　　2.實際上交時：

　　借：應交稅金-應交土地增值稅 2467.08

　　貸：銀行存款 2467.08

　　土地租賃增值稅扣除項目

　　(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括地價款和取得土地使用權時按國家規(guī)定繳納的費用。

　　房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。(P186-8)

　　(二)房地產開發(fā)成本(適用新建房轉讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　　(三)房地產開發(fā)費用(適用新建房轉讓)

　　1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產開發(fā)費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內

　　上述利息超過國家上浮標準;超標利息及罰息不得扣除。

　　2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)

　　允許扣除的房地產開發(fā)費用=[(一)+(二)]×10%以內

　　3.房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括營業(yè)稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。

　　(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目(適用從事房地產開發(fā)的新建房轉讓)

　　從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×20%

　　(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產轉讓)

　　由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

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