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開發商墊資是否應繳納營業稅？
依據現行營業稅暫行條例及其實施細則有關規定，單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發生應稅行為，原則上，贈與人是需要繳納營業稅的，繳納營業稅的稅率是5%。
問：我是一家房地產企業的財務人員,公司推出“零首付”促銷活動，也就是對購房者房屋首付款由公司墊資，在交房時購房人再將資金償還給我公司。請問，公司墊資是否應當繳納營業稅?
某房地產開發有限公司 周x
答：目前房地產市場上，開發商墊支部分首付房款的方式主要有以下兩種方式：一種是開發商直接對購房者墊付部分房款(在業內稱為分期首付);另一種是是通過第三方(個人或擔保公司)對購房者借款。采取第三方對購房人借款與開發商收取首付房款，開發商在此情形下收取了全額首付款，此時，房地產公司應就已實際預收房款繳納營業稅，我們在這里不作討論。但對開發商墊付首付款，并向銀行出具收到全部首付款證明，開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同時，其補充協議約定于交房時償還墊款。這表明房地產公司與購房人之間是一種借款關系，即購房人向房地產開發公司借款，同時將所借款項支付給房地產開發公司作為購房的首付款。雖然墊款人和售房人均為開發商，對房地產公司自己墊資仍然應當視同預收房款。根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》(財政部、國家稅務總局令第52號)第二十八條的規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
營業稅的征稅范圍可以概括為：在中華人民共和國境內提供的應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產。
對營業稅的征稅范圍可以從下面三個方面來理解：
第一、在中華人民共和國境內是指：
(1)提供或者接受應稅勞務的單位或者個人在境內;
(2)所轉讓無形資產(不含土地使用權)的接受單位或個人在境內;
(3)所轉讓或者出租土地使用權的土地在境內;
(4)所銷售或出租的不動產在境內。
但是，根據財稅[2009]111號《財政部 國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》有關規定，對中華人民共和國境內(以下簡稱境內)單位或者個人在中華人民共和國境外(以下簡稱境外)提供建筑業、文化體育業(除播映)勞務暫免征收營業稅。
對境外單位或者個人在境外向境內單位或者個人提供的文化體育業(除播映)，娛樂業，服務業中的旅店業、飲食業、倉儲業，以及其他服務業中的沐浴、理發、洗染、裱畫、謄寫、鐫刻、復印、打包勞務，不征收營業稅。
第二、應稅勞務是指屬于交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目征收范圍的勞務。加工、修理修配勞務屬于增值稅范圍，不屬于營業稅應稅勞務。單位或者個體經營者應聘的員工為本單位或者雇主提供的勞務，也不屬于營業稅的應稅勞務。
第三、提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產是指有償提供應稅勞務、有償轉讓無形資產、有償銷售不動產的行為。有償是指通過提供、轉讓、銷售行為取得貨幣、貨物、其他經濟利益。
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