全民創業熱潮 賺錢的至少是房東

全民創業熱潮 賺錢的至少是房東

　　潘石屹不想被時代拋棄，加入了一股新的創業潮流，要做“地產界的喬布斯”。

　　他最近經常重復說：“我都50多歲了，我的創業時代已經過去了，今天和90后混到一起，我才發現我們創立的舊體制效率太低了。資源大量的浪費，互聯網企業都是以秒來發展，靠互聯網技術再加上這樣一批年輕的人，會帶來一個新的世界，一個新的經濟秩序。”

　　房地產行業如何互聯網+，美國WeWork的備受追捧給了潘石屹們一個可供參考的模板。

　　四年前，WeWork在紐約SOHO區開設第一個辦公點時，兩位創始人還需要兼做油漆工，站在嘎吱作響的地板上親手刷墻漆。但這種尷尬的狀況只持續了一個月，WeWork開始盈利，高速擴張。2014年底，這家提供辦公場地租賃服務的公司融資3.55億美元，估值達到50億美元。

　　一些嗅覺靈敏的中國商人正將這個模式復制過來。他們紛紛東渡太平洋參觀WeWork的辦公場所，學習，模仿，成為它忠實的支持者。

　　其實WeWork的商業模式并不復雜：用折扣價租下某閑置寫字樓的一兩層，將其劃分成許多小塊，然后租給初創企業和小公司，再依靠租賃費(會員費)獲取盈利。雖然是“經營寫字樓租賃的二房東”，但投資人將WeWork和Uber和Airbnb比較，認為三者都是典型的“分享經濟”模式的代表—— 高效運用社會資源，將此前空置或者浪費的資源重新分配。

　　作為著名地產商人，潘石屹從2015年初開始，陸續在旗下SOHO廣場加入WeWork模式——北京的望京SOHO、上海的復興廣場都專門開辟了樓層改造成SOHO 3Q。

　　萬科前副總裁毛大慶辭職創業，“我就是要做中國版的WeWork。”他對《財經天下》周刊說。他的優客工場，在北京已經預訂了13處空閑的辦公樓層準備改造。

　　在上海，一些地產商也將WeWork視為標桿，不同的是他們更愿意扮演“投資人”的角色，設立基金，做創業者社群的孵化器，不介意在租賃上“貼錢”，只希望在這種新型的工作場所押注下一個“馬云或者馬化騰”。

　　老房東的互聯網實驗

　　4月，上海交通大學安泰經管學院，潘石屹西裝筆挺地站在臺上演講。除了向交大師生分享人生經驗外，他另一個目的是為SOHO中國的新項目SOHO 3Q站臺。

　　“我們明年的任務是把馮侖、王石建的房子充分利用起來，我們做了一個小小的實驗品，在北京和上海分別做了兩個SOHO 3Q的樣板間，半年內給交大同學打五折。”演講最后，潘石屹做起了廣告。

　　北京和上海用于3Q的辦公面積總共超過1萬平米，共設有近2000個辦公工位。到今年底，潘石屹打算在一線城市建10個3Q，提供10000個工位出租。

　　在SOHO 3Q，潘石屹將原本的整層辦公樓用透明玻璃分拆成多個小隔間或者開放式的辦公空間，地上鋪設深色地板，墻上懸掛藝術畫作，人們可以在吧臺享受免費的咖啡和蘋果。他還開辟了一個獨立空間用來舉辦沙龍。

　　雖然沿用了WeWork開放式辦公的模式，但謹慎的潘石屹沒照搬WeWork“會員制”的收費模式，而沿襲了傳統地產商們慣用的“租賃”做法，以“工位費”收取租金——只要有足夠的出租率就可以保證不錯的收益。

　　美國WeWork提供了45美元到350美元不等的三種會員服務。與傳統的辦公室相比，這個租金并不便宜，但租戶們愿意承擔這份支出，因為WeWork還提供安保、前臺、寬帶、打印等服務，這些可以為會員們節約一定費用和時間。

　　但潘石屹認為沿襲“租賃”收費法更保險。3Q每個工位的出租價格為1000元/每周。在上海SOHO復興廣場的3Q辦公區，可供租用的工位數為 850個，辦公面積為5960平米，換算成傳統的辦公樓租金約為20元/平米/天。而SOHO復興廣場以前“全裝全包”的租金價格為10元/平米/天。單從數字來看，3Q項目的租金幾乎是傳統辦公樓租金的2倍。

　　但潘石屹不同意這種“2倍租金”算法，在接受《財經天下》周刊采訪時他說這種算法是不對的，“我們3Q的租金設定方式和傳統辦公樓不一樣，除去裝修之外，只有很少的利潤。”

　　他強調這是一個“房產項目互聯網化的實驗”。3Q租金包含水電煤、網絡寬帶等費用。更重要的是，這里將會給創業者提供“社交機會”。

　　成立3Q項目之后，他甚至給自己定下了“每個月拜訪10家互聯網企業”的規則。

　　“我拜訪的第一家公司是餓了么，我想知道這些O2O的公司到底是什么樣子。”

　　拜訪的結果看起來不錯，現在餓了么是SOHO 3Q的第一批體驗客戶，而作為合作者，餓了么也為SOHO 3Q內所有創業公司提供VIP服務卡，并在全國所有3Q內建立運營中心。

　　“這個時代你不跟別人團結不跟別人合作，你可能事業不會成功，甚至你離開了別人，你生活都不能自理。“我們希望3Q客戶多元化，大公司、小公司、中型公司、剛剛起來的公司，只要行業不一樣，都可以入駐，多元化才能夠有生命力。”潘石屹說。

　　他一直對互聯網公司更青睞。自持物業之后，SOHO中國租戶中互聯網公司的占有率不斷攀升。“現在望京SOHO中超過九成的租戶都是互聯網公司。”他聲稱自己要成為“地產界的喬布斯”，推出“讓生活更加美好的產品”。

　　其實，潘石屹和他的SOHO中國像是一個急于追逐互聯網浪潮的老房東。

　　“我們是做房子的，懂得裝修，懂得空間設計，但是唯獨不懂互聯網。”這種“危機感”逼迫潘石屹一定要將3Q打造成互聯網化的房產項目——在研發3Q的時候他只提了兩個要求：可以手機預訂、可以在線付款。

　　現在望京SOHO的3Q項目幾乎滿租，上海的租住率也達到80%。精明的潘石屹并沒像純粹的互聯網公司置身“沒有盈利模式，只是擴大市場”的怪圈中。他甚至批評了老朋友馮侖去年4月提出的“定制住宅”項目。

　　按照萬通控股董事長馮侖的計劃，網民可以提前參與房屋產品的設計，根據自己的心愿來建造房子，達到一定的數量后生產，之后享受戶型、面積等方面的優惠。

　　“(馮侖)這個概念是行不通的，網民可以隨便設計一個房子讓你建，但按照中國的預售政策必須設計建造到一定規模才可以收款，所以你不收款，讓網民瞎搞，你還蓋不蓋這個房子?”潘石屹說。

　　相反，他更欣賞毛大慶這樣的WeWork同行。“萬科天南海北改了那么多房子，毛大慶創業將這種資源盤活，用互聯網技術將過去20年間建好的房子充分利用起來，這是一件值得做的事兒。”

　　二房東的遠大抱負和現實困境

　　毛大慶也在感慨“自己命好，趕上了一個好的創業時代”。

　　今年4月，毛大慶陪同國務院副總理劉延東到中關村創業大街考察創業項目，看到高層的重視和創業者的熱情。

　　3月辭去萬科集團高級副總裁職務后，毛大慶宣布要打造一個“中國版的WeWork”，創業項目名為“優客工場”，定位于“創業服務平臺”。不同于潘石屹有SOHO中國這樣的自有物業可以用來改造，毛大慶必須先通過長租并改造“閑置辦公樓”，之后再招徠租客。

　　“現在是大眾創業、萬眾創新的時代，在1月份李克強總理提出這個概念的時候，我就知道，我的機會來了。”毛大慶對《財經天下》周刊說。

　　曾經的開發商工作經歷，能幫助他勝任現在的新事業。“在空間選擇、地理位置判斷以及運營服務方面我都比較敏感。”毛大慶說在萬科最后一年，他就一直在研究“如何盤活城市的存量資產”，“當房地產發展到一定的階段之后，買地建房子就不是唯一的房產經營模式，做經濟化運營、特色運營是資產市場里面一個主流的方向。”

　　創業明星的身份也有助于他更方便“拿房”。有些老舊廠房往往處于價值洼地，稍作翻新改造后即煥然一新。4月初，毛大慶和北京市房山區區政府正式簽訂合作協議，拿到了高教園區教育實習基地內8000平方米的辦公場地。這是一個“裝修好的新房，買了辦公桌就可以開業了”。

　　在選址上，毛大慶和他“美國老師”的標準不一樣——WeWork傾向于開發區或者比較蕭條的街道，這些位置房租有優惠。毛大慶更喜歡“交通便利、學術氣氛濃厚”的地方，“中國創業者無法忍受將一個小時的時間消耗在路上。”一旦找到這樣合適的物業，毛大慶會“長租10年”。

　　優客工場的第一個項目定在北京陽光100大廈負一樓，這兒將改造成“創業工場”旗艦店，可以提供近1000個辦公工位。陽光100大廈位處北京東三環外的光華路，距離天安門廣場只有20分鐘路程。

　　在北京，毛大慶已經“簽約和意向簽約”13個優客工場項目。在上海、西安、煙臺等地，優客工場都有落子計劃。“我沒有計劃過要建多少個優客工場，但三線城市我還沒考慮。”

　　實際上，城市布局也是毛大慶們要面臨的挑戰之一。“辦公室并不是越多越好，這有可能會破壞品牌形象，其次中國的創業群體還遠不足以支撐這么大的市場。”德佑鏈家研究部主管錢寧羅對《財經天下》周刊說，創業團隊主要是活躍在一線城市，而那里優秀寫字樓資源很緊缺，“2015年第一季度上海甲級寫字樓的空置率不到5%。”

　　像SOHO 3Q一樣，毛大慶也是通過出租工位費來獲取盈利：“不限人數，一天起租。”但他拒絕透露目前的收益狀況和租金標準，“原則上我們租賃場地的最小面積不少于 1500平方米。”毛大慶說不同位置的優客工場，裝修費用也不一樣。“陽光100裝修很復雜，但房山的項目就根本不用再裝修。”成本的不同決定了優客工場租金的差異。

　　“我收取的是服務費，只是以工位費的方式呈現而已。”毛大慶強調他是通過向創業者提供“增值服務”來獲取收益。這種增值服務包括，財務、人力資源、法律支持、品牌宣傳、員工培訓，甚至“幫他們做IPO”。服務項目不同，收取的費用也不一樣，“某些服務會單獨收費”。

　　這更像毛大慶為避免“二房東”角色而美化的名稱。“增值服務”很難量化，并且“法律、財務、培訓”等并不稀缺，孵化器都提供類似服務。

　　“我最大的成本是人力成本，裝修改造成本幾乎可以忽略不計。”毛大慶說。而優客工場市場部門主管石南則向《財經天下》周刊表示，在正式開業之前不愿意談成本及盈利模式的問題。“投資方不愿意讓我們對外透露。”

　　政策風險可能是毛大慶最需要考慮的問題。目前長租領域二房東的政策并不完善，和潘石屹自持物業相比，政策的變動可能加劇毛大慶們創業的風險性。

　　陪伴并激勵你的“WeWork式孵化器”

　　在美國WeWork，初創型公司彼此緊挨著辦公，并不介意空間的局促，反而認為這樣有利于交流，找到歸屬感。這種“實體社交網絡”更有投資想象力，成為培育甚至投資初創企業的新型孵化器。

　　在上海，萬里江和施旦霽試圖打造中國的“WeWork版孵化器”。前者創立了名為Founder的創業社區，準備兩年內在上海開設100個創業者辦公區;后者的“23Seed”，是以投資初創團隊為主、提供聯合辦公服務的數據公司。

　　萬里江是上海德必文化創意產業發展有限公司(以下簡稱德必)合伙人，德必在上海擁有20座文化創意產業園，一些為人熟知的企業如大眾點評、丁丁地圖、返利網等都是他們的租客。

　　今年初，萬里江決定“開辟一個新領域”，在德必的基礎上創建名為“Founder”的創業社區。他除了出租工位，還提供投融資服務。萬里江聯合幾個朋友成立了一個“松散的投資基金”，對看好的團隊進行天使輪的投資。

　　“我們是WeWork和YC的結合體。”他這樣解釋。YC全稱為Y Combinator，是美國最成功的孵化器，孵化了Airbnb、Dropbox等“獨角獸”公司。萬里江認為毛大慶未必能做好“創業者的服務者” “做創業服務是一個精細活，做慣了地產商的毛大慶并不見得適合做這個。”

　　“實際上我們比WeWork準備得還要早。”萬里江說的“準備工作”主要指WorkFace社群。

　　WorkFace是德必2012年成立的創業社群組織，通過線上召集、線下聚會的方式將那些剛創業或準備創業的人聚集起來。德必會邀請企業高管或者知名企業家來分享創業知識，同時鼓勵會員們互助創業。WorkFace在全國有4萬名會員，其中有1.5萬在上海。

　　這些人現在成了Founder創業社區最固定也是最直接的租客來源。

　　4月20日，Founder創業社區開業當天，其位于長寧、虹口和閘北的三個園區共計3000平方米的辦公空間吸引了16個創業團隊入駐，其中超過一半來自WorkFace。

　　“我們招募的團隊大部分都屬于移動互聯網或者互聯網+行業。”萬里江說，垂直的行業分類讓創業者更容易“找到朋友”。這一個月內，租客中就出現了互相合作的案例。萬里江認為這就是WorkFace模式的本質，“通過社群的交互和合作提高租客的黏性。”

　　像毛大慶一樣，萬里江也需要通過改造閑置辦公樓來獲得新辦公室。Founder創業社區的工位月租金為1000元，這個價格只是SOHO 3Q的四分之一。以這種租金計算，他預計將在三年內收回改造成本。

　　但在另外一個盈利渠道——投資上，萬里江顯然還沒有做好充分準備。在記者采訪前一周，他看好的一個“租客”被其他風投公司搶走了，還“挖到他們辦公室去工作了”。“證明這種(好)公司很多，機會很多。”

　　而在一江之隔的上海浦東張江高科技園區，23Seed的創始人施旦霽也認為自己結合了YC和WeWork的優點。

　　施旦霽正運作著兩只投資基金，已經和數個創業團隊簽訂了投資條款清單，為了幫助這些團隊更好成長，他們推出了“小型的聯合辦公”場地。

　　施旦霽經常組織各類分享活動，每到周末，23Seed就有數十人分享。這種“交互學習”中的合作可能性，是WeWork模式吸引投資人的一大特質：WeWork不僅是一個房東，還是“儲藏”創業項目的資源池。

　　2013年春節后，施旦霽做了一個“量化分析平臺”，一個為創業者和投資人服務的網絡數據平臺。“創業首先要看這個產品的整個消費市場到底有多大，其次還要關注競品發展如何?商業模式能否持續發展?有什么相關的案例可以參考?”施旦霽創辦23Seed的初衷是解決創業者的創業分析和公司估值問題，現在有13種估值模板來評估公司的價值。

　　“我們的‘聯合辦公業務’是不賺錢的，主要目的是孵化這些企業。”施旦霽說。

　　在成立23Seed之前，他是張江一家民營孵化器的主管，正是不滿足于傳統孵化器的“笨重模式”他選擇了自己創業。

　　2014年，全國科技企業孵化器數量超過1600家，國家級孵化器達約600家，非國家級超過1000家，在孵企業8萬余家。越來越多的孵化器開始切換成“房東+投資人”的模式。

　　施旦霽稱這種轉變為孵化器1.0時代到2.0時代，但他還是覺得“傳統孵化器的模式太重了”，他想要做一個更輕的投資人模式。“我們只針對準備投資的公司提供聯合辦公服務，并不靠辦公盈利，你可以將辦公理解為我們投資企業后的附贈服務。”現在他們投資的三個團隊在施旦霽的辦公室里聯合辦公，每個團隊月租金不超過5000元，而施旦霽每月需要支付的房租為6萬。

　　不過，WeWork模式在中國能否成功還缺乏先例可證。國情、文化、價格等差異也讓一些行業人士擔憂中國版WeWork的發展前景。

　　“這(辦公租賃)肯定是虧錢的，我是偏重于投資的，聯合辦公只是我的一項服務。”施旦霽說。潘石屹和毛大慶明確表示不會參與對創業公司的投資，但他們會幫助租客們對接投資人。

【全民創業熱潮 賺錢的至少是房東】相關文章：

全民創業熱潮著什么陰謀？11-19

如何創業賺錢07-05

金融危機讓網絡創業成為熱潮03-02

互聯網創業熱潮冷思考12-02

推薦2015年創業創新熱潮項目02-23

創業如何快速的賺錢03-05

小本創業也賺錢02-26

創業什么最賺錢？02-27

現在如何創業賺錢?11-22