海鮮餐廳商業(yè)策劃書

海鮮餐廳商業(yè)策劃書

　　篇一：商業(yè)策劃書 海鮮餐廳

　　經(jīng)濟與貿(mào)易學(xué)院學(xué)生核心競爭力培養(yǎng)項目

　　之經(jīng)貿(mào)類專業(yè)行業(yè)技能競賽

　　競 賽 項 目：  《模擬商業(yè)策劃競賽》

　　參 賽 作 品：“海風(fēng)味”海鮮餐廳

　　參賽者姓名： 陳亮清、戴曉敏、李志盛、黎珍蕊

　　參賽者班級： 10國際商務(wù)（師范）1班、10金融1班、

　　11金融1班

　　參 賽 時 間：  2012 年  3  月 28 日

　　廣東技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟與貿(mào)易學(xué)院

　　目錄

　　前言 ................................................................................................................................................. 5

　　一、餐廳介紹 ............................................................................................................................... 6

　　（一）餐廳簡介 ....................................................................................................... 6

　�。ǘ�）餐廳目標(biāo) ....................................................................................................... 6

　�。ㄈ�）餐廳宗旨 ....................................................................................................... 6

　　二、餐廳產(chǎn)品和服務(wù)介紹 ........................................................................................................ 6

　�。ㄒ唬┊a(chǎn)品 ................................................................................................................ 6

　�。ǘ�）服務(wù) ................................................................................................................ 7

　　三、市場和可行性分析: ............................................................................................................ 7

　�。ㄒ唬┍尘胺治� ....................................................................................................... 7

　　（二）市場可行性分析 ......................................................................................... 8

　　1、貨源分析 .......................................................................................... 8

　　2、前景分析 .......................................................................................... 8

　　3、市場競爭者分析 ............................................................................ 9

　　4、市場消費者分析 ......................................................................... 11

　　四、自身分析——SWOT分析 ............................................................................................ 11

　　五、營銷策略 ............................................................................................................................ 12

　�。ㄒ唬┦袌黾毞郑� ............................................................................................... 12

　　1、消費者年齡： .............................................................................. 12

　　2、消費者收入 ................................................................................... 12

　　3、消費者心理： .............................................................................. 13

　�。ǘ�）營銷方法 .................................................................................................... 14

　　1、服務(wù)營銷 ....................................................................................... 14

　　2、網(wǎng)絡(luò)營銷： ................................................................................... 14

　　3、廣告營銷 ....................................................................................... 15

　　六、財務(wù)分析 ............................................................................................................................ 16

　�。ㄒ唬┎蛷d資金 .................................................................................................... 16

　�。ǘ�）成本費用估算 ........................................................................................... 17

　　1、2012年3月的成本費用估算 .................................................. 17

　　2、2012年4月的成本費用估算 .................................................. 18

　　3、2012年5月的成本費用估算 .................................................. 18

　�。ㄈ�）資產(chǎn)負債表 ............................................................................................... 19

　�。ㄋ模┪磥�3個月?lián)p益表 .................................................................................. 20

　　（五）現(xiàn)金流量表 ............................................................................................... 22

　�。�六）數(shù)據(jù)分析 .................................................................................................... 25

　　七、風(fēng)險分析與規(guī)避方法 ..................................................................................................... 26

　�。ㄒ唬┬袠I(yè)風(fēng)險 .................................................................................................... 26

　　1、知名度影響不足 ......................................................................... 26

　　2、潛在競爭對手的加入 ................................................................ 26

　　3、社會因素 ....................................................................................... 27

　　4、貨源不足 ....................................................................................... 27

　�。ǘ�）競爭風(fēng)險 .................................................................................................... 28

　　1、競爭對手多 ................................................................................... 28

　　2、潛在競爭者的威脅 ..................................................................... 28

　　3、菜式和服務(wù)不能滿足消費者 ................................................... 28

　　（三）成本控制風(fēng)險 ........................................................................................... 28

　　1、原材料和運營前成本過高 ....................................................... 28

　　2、人力資源成本 .............................................................................. 29

　　3、日常經(jīng)營成本 .............................................................................. 29

　�。ㄋ模┙�(jīng)營風(fēng)險 .................................................................................................... 30

　　1、餐廳淡季 ....................................................................................... 30

　　2、衛(wèi)生方面 ....................................................................................... 30

　　3、貨存期不長 ................................................................................... 30

　�。ㄎ澹┴攧�(wù)風(fēng)險 .................................................................................................... 31

　　1、投資風(fēng)險 ....................................................................................... 31

　　2、資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險 .............................................................................. 31

　　3、確認收益風(fēng)險 .............................................................................. 31

　　4、破產(chǎn)風(fēng)險 ....................................................................................... 31

　　八、人員安排 ............................................................................................................................ 32

　　前言

　　隨著科技發(fā)展，物質(zhì)追求越來越高的時候，人們對吃的也越來越講究�！懊褚允碁樘臁�，這是從古到今都說不完的話題，菜式越來越多，食材也越來越稀奇。為了吸引顧客，各餐飲業(yè)都致力于不斷推出新的菜式和產(chǎn)品，由此不斷地滿足著消費者的嘗新心理。

　　人們不僅對吃的越來越講究，對吃的方式和吃的環(huán)境也同樣地講究起來，相對于喧囂的食肆，人們更多地會選擇一處舒適的餐廳進行消費。

　　所以，本餐廳就是為大家提供一個舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，讓大家好好在我們餐廳享受他們的午餐和晚餐，我們會把我們的餐廳打造成一家兼具高品位和獨特性的高級餐廳。

　　篇二：海鮮商業(yè)計劃書

　　第一章、餐廳摘要

　　1.餐廳名稱、建設(shè)性質(zhì)及建設(shè)地點

　　餐廳名稱：維京海產(chǎn)全球體驗館

　　建設(shè)性質(zhì)：新建

　　建設(shè)地點：福建省福州市倉山區(qū)利嘉國際自貿(mào)區(qū)內(nèi)

　　2.建設(shè)期限：3個月，即2016年1月—2016年3月

　　3.主要建設(shè)內(nèi)容

　�、俨蛷d裝修、設(shè)備購買；

　　②人員的招聘、培訓(xùn)等；

　　4.投資結(jié)構(gòu)及資金來源

　　本餐廳投資規(guī)模為100萬元，餐廳管理層自籌51萬元，對外融資49萬元萬元，并出讓49.00%股權(quán)。

　　第二章、餐廳介紹

　　第一節(jié)、餐廳介紹

　　經(jīng)調(diào)查與分析,雖然福州市區(qū)海鮮餐飲很多，包括西餐廳、自助餐，日本料理,但目前還沒有一家平價高端海鮮火鍋餐廳。而根據(jù)平價海鮮火鍋餐廳在上海、北京、廣州的發(fā)展來看，往往以其獨一無二的美食體驗和優(yōu)良服務(wù)而擁有忠實的固定消費群體。

　　基于以上在福州高端平價火鍋市場空白及其商業(yè)價值，本項目將在利嘉國際自貿(mào)區(qū)打造本地首家平價高端海鮮火鍋餐廳，按照高端海鮮火鍋餐廳標(biāo)準(zhǔn)進行裝修，以物美價廉的形式進行運營。在餐飲方面，通過頂級廚師簡約又創(chuàng)意非凡的菜肴創(chuàng)制，親近福建本地餐飲特色的獨特新奇菜肴，讓每一天進餐廳的每一位客人都獲得獨一無二的美食體驗，并將根據(jù)會員的情況每六個月更新一次菜單。實行開放式廚房的模式，讓每位客人可以直接目睹自己菜肴的創(chuàng)制的每一個步驟、每一個動作、每一個過程。

　　本餐廳定位：福州市高端海鮮最便宜的餐廳。

　　第二節(jié)、餐廳優(yōu)勢

　　1.餐廳周邊配套優(yōu)勢

　　一個千億級的大型商業(yè)綜合體就要在福州誕生了。根據(jù)福州市政府4月6日簽發(fā)的有關(guān)會議紀要，國際商貿(mào)城將于下半年動工，明年底投入使用。這艘投資120多億元、建筑面積250萬平方米、年交易額可達千億元的“商業(yè)航母”，將推動海西商貿(mào)業(yè)更快邁向現(xiàn)代化、國際化。順應(yīng)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的迫切需要，針對目前商貿(mào)業(yè)小而散的狀況，福州市欲以建設(shè)國際商貿(mào)城為契機，對現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)進行重新定位、整合、提升，以信息化帶動商業(yè)現(xiàn)代化，推進現(xiàn)代電子商務(wù)與傳統(tǒng)零售業(yè)的創(chuàng)新性融合，打造基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的綜合性商貿(mào)物流平臺，形成現(xiàn)代專業(yè)市場集群，從而提升福州商貿(mào)業(yè)的品位和檔次，推動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展。根據(jù)規(guī)劃，商貿(mào)城的專業(yè)市場集群，涵蓋鞋帽、皮具、陶瓷、木業(yè)、五金、服裝、體育文化、燈具等產(chǎn)品，并從現(xiàn)代商貿(mào)物流、電子商務(wù)、會展經(jīng)濟、市場園區(qū)化管理等方面，推動專業(yè)市場轉(zhuǎn)型升級，促進市場組織形態(tài)從傳統(tǒng)的批發(fā)市場向現(xiàn)代化的新型商貿(mào)業(yè)發(fā)展，功能由單一的商品交易向商品展示、信息發(fā)布、價格形成、產(chǎn)品研發(fā)等領(lǐng)域拓展。同時，還將建設(shè)海峽醫(yī)藥健康城，對接臺灣生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建海峽兩岸醫(yī)藥及健康產(chǎn)業(yè)交流展示交易平臺，計劃在平潭建設(shè)倉儲物流基地。另外，商貿(mào)城還計劃建設(shè)國際品牌區(qū)，擬引入300多個國際品牌；配套商業(yè)區(qū)，集成現(xiàn)代物流、電子商務(wù)、金融、工商、稅務(wù)、報關(guān)等配套服務(wù)。項目全面建成運營后，預(yù)計可提供8萬—10萬個就業(yè)崗位。

　　該項目位于倉山，銜接主城區(qū)與南嶼、南通等新城市組團，是福州未來發(fā)展的重點區(qū)域之一。交通方便快捷，周邊已聚集了6家物流企業(yè)和大量倉儲用房，具備發(fā)展大型商業(yè)所必需的配套設(shè)施。

　　福州市表示，要全力以赴，用好用足相關(guān)政策資源，做好服務(wù)工作，推進這個重點項目的建設(shè)

　　2.立體交通優(yōu)勢

　　本餐廳所處的利嘉國際商貿(mào)城有極其便捷的立體交通優(yōu)勢：

　　陸：比鄰三環(huán)路，周邊設(shè)有兩座過江大橋（金山大橋與螺洲大橋）、15條

　　公交線路，可快速到達福州市各角落。

　　空：30分鐘可輕松抵達福州長樂機場。

　　鐵：未來政府規(guī)劃的地鐵4號線將在餐廳所在的地理位置設(shè)置站點；開車到北面的福州站和南面的火車南站均只需20分鐘的車程，而在火車站可乘坐高鐵快速前往省內(nèi)外重要城市。

　　3.價格優(yōu)勢

　　本餐廳海鮮由國外一手渠道采購，存活率高，渠道價格低廉，與市場同品質(zhì)，品種產(chǎn)品相比有極其明顯的價格優(yōu)勢。依托海鮮母公司運營，可做到零損耗，零庫存。

　　4.少競爭對手的優(yōu)勢

　　目前福州市區(qū)還不存在類似本餐廳一樣定位于平價高端進口海鮮火鍋餐廳，雖然存在一些中高端餐廳，但是他們單價偏高，客戶粘性不夠。

　　5.租金優(yōu)勢

　　目前與業(yè)主方簽訂合約中有四個月裝修期，一年免租期，一年半租期。

　　6.環(huán)境優(yōu)勢

　　本物業(yè)入駐商家較多，工作人員多達數(shù)千名，消費潛力巨大，可帶來客流豐富。

　　第三節(jié)、國內(nèi)各大城市的高端餐飲現(xiàn)況

　　1.上海的高端餐飲現(xiàn)況

　　自從2012年底中央抑制三公經(jīng)費的“八項規(guī)定”政策出臺后，對于原本的公款高端消費形成了一定的沖擊，比如2013年上海的高端餐飲下跌3成，客觀分析，下滑部分大多是原先由公款消費出現(xiàn)的水分，在中央抑制三公經(jīng)費的背景下，滬上中高端餐飲中的公款“水分”已日趨被擠干2014年行業(yè)則出現(xiàn)了小幅上升的盤整態(tài)勢。業(yè)內(nèi)專家分析，種種跡象表明，當(dāng)“三公”消費的水分基本被擰干后，有特色的高端餐飲在滬仍有市場。上海餐飲行業(yè)協(xié)會副秘書長金培華認為原本存在公款消費的水分少了，并不意味著高端餐飲就沒有市場了，當(dāng)社會發(fā)展到一定程度后，雖然大眾消費是主流，但上海這樣的國際化、商務(wù)型城市中，高端餐飲依舊會有需求。

　　例如孔家花園，由于餐廳坐落于孔祥熙故居內(nèi)，開業(yè)之初就有意識地推出有

　　典故的菜肴，現(xiàn)在每天主題菜肴的營業(yè)額已占門店營業(yè)額的40%以上，成了餐廳的特色。在此基礎(chǔ)上，孔家花園推出了更具系列化的故事宴，由于穿插講解與互動，一頓故事宴從頭聽到尾可能要花上兩三個小時。2014年初，孔家花園曾推出過人均980元的刀魚宴，沒想到天天坐滿，而且都是個人消費者。此外，外灘也有個別餐廳推出了人均5000元的消費，由于較有特色，幾乎一位難求，消費者也都不是要開發(fā)票的公款消費。

　　2.北京的高端餐飲現(xiàn)況

　　在反對鋪張浪費的政策引導(dǎo)下，北京大多數(shù)高端餐飲企業(yè)均未能幸免。但此次高端餐飲業(yè)的危機主要是限制三公消費政策所致，而并非經(jīng)濟的整體衰退。所以定位不同的高端餐廳市場表現(xiàn)也不同，定位商務(wù)宴請和個人消費的高檔餐飲在這次危機中受影響較小，行業(yè)排名有望靠前，而影響較大的高端餐飲公司主要是那些主打政府餐飲業(yè)務(wù)的公司。比如，俏江南位列高端餐飲行列，自然會受到影響，不過俏江南的定位主要是商務(wù)正餐，500強企業(yè)、民營企業(yè)的訂餐占比很大，受政府政策影響相對較小。俏江南的最大亮點在于創(chuàng)新和好的服務(wù)、環(huán)境、菜品體驗。

　　在一線城市，個人和商務(wù)群體也是高檔餐飲消費群體的重要組成部分，而這兩類群體的`消費需求并未因此項政策而被抑制。反觀二、三線城市，公務(wù)消費是高端餐飲消費主體，所以限制三公消費政策下，二、三線的高端餐飲業(yè)績必將大幅下滑。

　　3.福州的高端餐飲現(xiàn)況

　　中央抑制三公經(jīng)費的“八項規(guī)定”政策，同樣遏制了福州的公款消費，在“寒冬”之下，福州不少高端餐飲企業(yè)開始剝掉奢華向大眾靠攏，高端餐飲市場由此進入新的拐點，迎來家庭消費時代。

　　例如仁海藝術(shù)館原來更多的是做精品菜，而現(xiàn)在店里的人均消費也從

　　400~500元降到了200~300元。甚至2015年的年夜飯也沒有規(guī)定最低消費標(biāo)準(zhǔn)。在大廳消費的年夜飯，不少都是人均一百多元起。而往年大廳推薦消費都是人均200元起。從包間消費來看往年推薦消費為一桌8880元起，今年也降為人均300元起。

　　不過，目前福州仍舊有一些餐飲會所菜品價格依然堅挺。以福州文儒九號為例，佛跳墻套餐依然為488元/位；另外福州三坊七巷的佳麗花園高端餐飲會依舊

　　保持食材構(gòu)成上來自多個國家，形成跨國界美食，目前店內(nèi)菜品價格也并未調(diào)低，還保持在原來價位。

　　福州雍和會海鮮姿造人均300多元依舊天天火爆，“客人很滿意，環(huán)境太有檔次了，一個讓人意猶未盡的地方！”這往往是客戶餐后的無限感慨！穩(wěn)居為福州海鮮營業(yè)額最高的雍和會,被稱之為“貴”得有道理：食材可“貴”，環(huán)境可“貴”，服務(wù)可“貴”，口碑可“貴”。因為價位上的“最貴”，雍和會必然要過濾一批消費者，這預(yù)示著客戶群是一些是中高凈值人群，這樣的客戶對口碑與品質(zhì)都有雙重的挑剔。所以在保證了足夠的流量入口后，雍和會在造型和食材新鮮度上下了不少功夫。在造型上雍和會高價聘請了哈爾濱的冰雕大師作為特別顧問，經(jīng)常親自造型各種冰雕，比如各種動物，讓客人賞景就餐。在服務(wù)理念上，董事長林斌曾請臺灣著名的培訓(xùn)公司幫助雍和會按流程培訓(xùn)服務(wù)模式。甚至為了提高服務(wù)質(zhì)量，他還不惜采取工資比同行業(yè)高出30%的薪酬制度。

　　高端餐飲市場龐大，但并不代表誰都能做好，特別是繼續(xù)抱著過去那一套依靠公務(wù)消費的模式的話，必然走不下去。而怎樣才能做好高端餐飲，價格不是問題，問題是能否提供與價格相匹配的產(chǎn)品，或者說讓消費者滿意的性價比高的產(chǎn)品。

　　第四節(jié)、高端餐飲的發(fā)展路徑

　　在個人消費領(lǐng)域，高端的概念已不再是是奢靡、浪費等非正常業(yè)態(tài)和方式來表現(xiàn)了，而是需要接地氣，貼近真正愿意自己掏錢埋單的消費者，讓“高端”得物超所值，這才是提升高端餐飲市場價值的核心競爭力。目前高端餐飲發(fā)展路徑基本有四條：

　　第一類是以孔家花園“故事宴”為代表，以文化為載體挖掘餐飲的深度。而上海其他高端餐飲如梅龍鎮(zhèn)、王家沙、沈大成等老字號之所以長盛不衰，背后深厚的傳統(tǒng)文化進行支撐也是重要原因之一。在這一類轉(zhuǎn)型中，高端餐飲的定價可能有所下調(diào)，但行業(yè)的深度卻不升反降。

　　第二類是多品牌發(fā)展，側(cè)重轉(zhuǎn)型大眾消費市場。比如，原先上海原先知名的高端餐飲品牌名豪從去年起推出了定價更為親民的惠食佳餐廳；

　　第三類是餐廳通過特色營銷和優(yōu)質(zhì)服務(wù)取勝。比如，2013年剛剛進入上海市場的翠園，人均消費在500元左右，仍一桌難求。通過一道精致的菜肴，新客人

　　篇三：酒店項目計劃書

　　目錄

　　第一章  項目摘要

　　一、項目概述

　　二、項目優(yōu)勢

　　三、項目背景

　　四、項目投資計劃

　　第二章項目公司

　　一、公司簡介

　　二、公司結(jié)構(gòu)/管理

　　三、股權(quán)結(jié)構(gòu)

　　四、項目其他背景

　　第三章項目規(guī)劃

　　一、項目位置

　　二、法律明細

　　三、項目詳細規(guī)劃

　　第四章項目實施計劃

　　一、項目建設(shè)規(guī)模

　　二、具有新建設(shè)酒店的優(yōu)

　　第五章項目投資分析 一、投資估算

　　二、參數(shù)預(yù)測

　　第六章市場分析

　　第七章 一、商務(wù)酒店概況

　　二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析

　　三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢

　　四、項目定位

　　第一章項目摘要

　　一、項目概述

　　隨著人們生活水平的日益提高，對生活質(zhì)量的追求也進一步

　　的完善，商務(wù)式酒店將是人們旅游、休閑、渡假、會務(wù)的理想會所，也是一種趨勢。 順城街是成都春熙商務(wù)圈的重中之重，休閑的綠谷，位于成

　　都市繁盛商業(yè)區(qū)之心腑地帶的商務(wù)酒店，交通便利，緊臨交通疏通中心，地理位置十分優(yōu)越

　　酒店總面積？商務(wù)酒店總投資概為430萬元，酒店用地面積

　　260平方米，建筑面積為2300余平方米，主樓8層。2—7層為客房，8層規(guī)劃用途為茶坊。主樓2層為簡餐茶餐廳（設(shè)計餐位數(shù)20人同時用餐）、茶座150米方

　　新裝修后的商務(wù)酒店，憑借專業(yè)酒店管理的優(yōu)勢，結(jié)合現(xiàn)代

　　酒店經(jīng)營的全新理念，商務(wù)酒店將成為成都市檔次最高之一的現(xiàn)代商務(wù)式酒店。

　　二、項目優(yōu)勢

　　黃金地段、得天獨厚

　　采用專業(yè)化商務(wù)酒店管理團隊

　　采用專業(yè)的商務(wù)酒店的設(shè)計理念籌建部門成功開發(fā)過多個酒店的設(shè)計和施工 專業(yè)的星級酒店服務(wù)師進行統(tǒng)一的培訓(xùn)

　　現(xiàn)代化的高效益、高社會價值的經(jīng)營管理模式

　　三、項目背景

　　成都是大西南地區(qū)重要的政治、經(jīng)濟、旅游和交通樞紐中心，地勢由西南向東北傾斜，西南部以中山為主，有低山、丘陵和山間谷地；東北部以低山為主，間有中山及河谷盆地。擁有自然生態(tài)淵源國家重點風(fēng)景名勝區(qū)，并獲得全國旅游生態(tài)城市榮譽，目前擁有峨眉山、青城山、竇關(guān)山、天臺山等國家級、省級風(fēng)景區(qū)多處；龍池，臥龍等國家級、省級自然保護區(qū)3處；龍泉大窯遺址等國家級、省級文保單位17處。成為人們的旅游的新景點。

　　成都市身為政治、經(jīng)濟、文化的中心，目前只有四星級以上酒店15家、五星級酒店6家（1家待建）。而在順城街幅員1公里向周邊擴散，沒有一家商務(wù)或經(jīng)濟型的專業(yè)酒店，鑒于現(xiàn)代時尚商務(wù)式的酒店在此區(qū)域僅只有我們這一家，開發(fā)該酒店以具備天時、地利、人和。它的新開可進一步緩沖順城街沿線高檔商務(wù)酒店緊張的現(xiàn)狀。

　　四、項目投資計劃

　　補充項目裝修風(fēng)格？及定位等？

　　（一）投資總額

　　項目投資概算為430萬元（包括場租款（150萬）、裝修費用、基樁及相關(guān)前期費用等已完成的投資230萬元）（二）運營計劃

　　根據(jù)項目裝修期計劃，裝修期為圖紙確認后20天；裝修期為3個月。

　　根據(jù)營運收支預(yù)估數(shù)據(jù)，預(yù)計項目營運2年，即可還清本息。

　　第二章  項目公司

　　一、商務(wù)酒店公司簡介

　　商務(wù)酒店占地面積260萬平方米，總建筑面積2300余平方米 ，擁有充分體現(xiàn)現(xiàn)代時尚商務(wù)，一樓大堂空間100左右多平米，現(xiàn)代化酒店設(shè)施、舒適典雅的各式客房90套；有風(fēng)格各異、環(huán)境幽雅的中西式茶餐廳、先進的一體化衛(wèi)浴設(shè)施、高速穩(wěn)定的局域網(wǎng)等相對應(yīng)的配套設(shè)施。有先進完善的設(shè)施，能為各種不同規(guī)格的客戶提供高水準(zhǔn)的專業(yè)服務(wù)。

　　二、公司結(jié)構(gòu)和管理層

　　公司實行單店總經(jīng)理負責(zé)制，公司最高權(quán)力機構(gòu)為董事會，公司日常經(jīng)營管理由總經(jīng)理負責(zé)。公司日常管理機構(gòu)設(shè)有店長（總經(jīng)理）、工程部、財務(wù)部、前廳部、客房部等。

　　商務(wù)酒店定員33人，其中高級管理人員1人，中級管理5人，服務(wù)人員27人。全部員工均實行合同制。各類人員按不同崗位技能要求進行上崗前培訓(xùn)、考試、招聘。另視經(jīng)營的具體情況季節(jié)性招用一部分臨時工。

　　三、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)

　　公司由幾位自然人組成的股份有限公司（自然人以公司章程為準(zhǔn)）。董事長 、總經(jīng)理  。

　　四、項目其他背景

　　近年，成都市對外經(jīng)濟技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標(biāo)包括旅游業(yè)經(jīng)濟指標(biāo)保持高速增長；經(jīng)濟地位逾顯突出；成都市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)前期對該項目區(qū)域調(diào)查了解到相對于快速增長的市場需求，在該區(qū)域內(nèi)急需一家高規(guī)格、高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)酒店。由

　　人員編制于該區(qū)域內(nèi)的星級賓館（珠峰酒店、銀河王朝大酒店、綠洲酒店等），有的酒店存

　　在居高不下的房價讓大部門中層階級出差人士望而卻步，有的酒店硬件設(shè)施嚴重老化，已達不到現(xiàn)代人出行所追求的溫馨、整潔等要求。所以它的建成將會帶來較好的社會效益和經(jīng)濟效益。

　　第三章  項目規(guī)劃

　　一、項目位置

　　本項目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò)。該酒店大門位于成都市最繁華路段順城大街，項目座落于呈長方型地塊的東西側(cè)，而基地的地勢大致平整，政府計劃在5年之內(nèi)改造周邊的新城配套，現(xiàn)已完工有原“熊貓城”的改造。屆時時尚、現(xiàn)代化得酒店將凸現(xiàn)在人們的眼前。

　　二、相關(guān)法律文件

　　同意改建的相關(guān)部門的批文，  8年以上  租賃經(jīng)營合同。

　　三、項目詳細規(guī)劃

　　1、項目明細

　　酒店是人們用幾小時或幾天時間經(jīng)歷一種與平常生活不同生活方式的地方。酒店不僅應(yīng)該融入現(xiàn)代生活的情感世界，更應(yīng)該使其得到更廣闊的延伸。酒店行業(yè)發(fā)展迅速，不光是獨立的個體酒店經(jīng)營者，隨著需求的增長，額外的個人產(chǎn)品和服務(wù)的市場需求達到了一個新的高度。這種選擇變得越來越多樣化，從四川省的小旅館、城市里時尚的賓館到個人租住的小屋，什么都有可能。而且還要覺得成都市所住的地方或傳統(tǒng)、古典或是時尚、現(xiàn)代。差別非常大：厚地毯能夠減小聲音，熟悉的環(huán)境和陌生的休息地點，喜歡哪總你在哪里能夠休息得更好，舒適的酒店還是獨家經(jīng)營的。 2、客房

　　酒店客房將會由主樓樓層提供。而樓層的標(biāo)準(zhǔn)樓面設(shè)計為標(biāo)準(zhǔn)客房，大床房，情侶房。在客房裝修問題上，先成都主要的幾家商務(wù)酒店主要選用的是異域風(fēng)和本地想結(jié)合，但隨著這兩年成都酒店市場的改變和發(fā)展，越來越多的客戶傾向于歐式風(fēng)格的酒店！原由

　　1、 歐式風(fēng)格的裝修給人一種尊貴的感覺

　　2、 可以提升酒店的整體形象和酒店的檔次，以此為基礎(chǔ)增加

　　收益點

　　3、 對于商務(wù)人事有個更好的商務(wù)洽談的典雅的環(huán)境 總體來說，客房可根據(jù)其設(shè)計分為四種類別，包括 標(biāo)準(zhǔn)房，商務(wù)房、情侶房、豪華單人房。

　　3、后勤設(shè)施

　　后勤設(shè)施包括大堂、接待處、保安及控制室等。

　　其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、員工洗手間、樓層工作間及泵房等。 大堂在布置和規(guī)劃時按照功能的用處進行劃分，一共分為：休息區(qū)、接待區(qū)、其他功能區(qū)。三大功能區(qū)要在一定意義上分開，但是又要相協(xié)調(diào)。所以大堂的總體規(guī)劃是：以電梯門為基礎(chǔ)點相周邊放射型的規(guī)劃三大功能區(qū)。  4、技術(shù)資料

　　根據(jù)所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下： 面積資料

　　總地上建筑 260平方米 總建筑面積2300平方米 停車位：  （地下）10個，（場外）50--80個（項目地外50米就是大型的公用停車場，經(jīng)協(xié)商可供我們酒店有償使用）

　　6、裝修期成本預(yù)算

　　資料中顯示整個酒店項目的總發(fā)展成本為人民幣四佰六拾萬。改造成本包括租金，工程管理及其他專業(yè)費用，裝修費及不能預(yù)見費等。

　　成本明細如下：

　　1  前期費用（租金，記在成本之內(nèi) ）  ￥：150萬 2裝修費用（電梯工程、空調(diào)）￥：230萬 3  開辦費 ￥： 50萬 總價 ￥：430萬元

　　第四章  項目實施計劃一、項目裝修規(guī)模

　　二、具有新建設(shè)酒店的優(yōu)勢

　　酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據(jù)國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為20年，通常只有少數(shù)企業(yè)由于不斷創(chuàng)新的緣故使得企業(yè)生命期延長到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之間，也就是起步期階段基本上增長都非常迅速，并且在開業(yè)后5到10年之間（中期）收益都會維持相當(dāng)高的水平，之后創(chuàng)利能力逐漸下降（衰退期）。商務(wù)酒店（）作為酒店一種新型形態(tài)，其裝修、設(shè)施、設(shè)備更能夠符合客人的.需要，其對酒店經(jīng)營的10年將均處于該酒店高收益、高出租率時期，相對于建成時間較長的同檔次酒店能夠取得更好的收益。

　　第五章swot分析

　　一、具有顯著的成本費用優(yōu)勢

　　酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟效益的一個重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設(shè)施和其他日常運營成本等都是重要的成本費用因素。僅需投入家具、設(shè)備和裝修費用酒店即可正式營運，這成為商務(wù)酒店取得良好的盈利狀況無可替代的成本費用優(yōu)勢。從目前的預(yù)計來看，僅通過酒店大廳和茶座、大廳商務(wù)中心的出租承包收入每年就能取得70---90萬元的收入經(jīng)營權(quán)費用。

　　二、參數(shù)預(yù)測

　　1、 預(yù)估期

　　2011年至2021年，共10年。

　　2、 客房入住率

　　成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之間，參照

　　中國其他地區(qū)商務(wù)酒店的客房入住率，在營運穩(wěn)定期，客房入住率取96%。

　　由于商務(wù)式酒店具管理和客戶資源優(yōu)勢，從營運第二年

　　開始進入穩(wěn)定期。

　　3、 平均房價

　　參照成都市精品商務(wù)酒店現(xiàn)有房價水平和國內(nèi)其他地區(qū)

　　城市商務(wù)酒店房價水平，應(yīng)該達到人民幣168----198元/間。

　　市場分析年營業(yè)收入的測算

　　一、客房利潤收入：

　　1、主營業(yè)務(wù)收入：房屋銷售收入（按規(guī)劃85個房間計算）

　　198元/間——168元/間 均價183元/間

　　每天的入住率按96%計算：82間*183元/間=15006元

　　日收入：82間*183元/間=15006元

　　月收入：15006元*30天=450180元

　　年收入：450180元*12個月=5402160元

　　2、其他收入：大堂吧（茶樓）及客房酒水食品等，年收入約120萬元。

　　收入合計：660萬元/年

　　主營業(yè)務(wù)支出：

　　1、員工年工資：33人（初定服務(wù)員含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12個月 =712000元

　　2、水電費：30000元/月*12個月=360000元

　　3、一次性用品費用（含客源和員工早餐）：340000元/年

　　4、洗滌費用：60000元/年

　　5、辦公費用：3萬元

　　6、客房員工提成：24*6*365=52000元/年

　　8、店長績效提成（用于獎勵除服務(wù)員之外的員工）：5萬元。

　　9、職工食堂費用（中午和晚餐）：120000元/年

　　10、員工培訓(xùn)費、年終福利費等開支：180000元

　　11、稅收：300000元/年12、電話、寬帶等通信費用：80000元/年

　　13、其他費用（電梯維修年檢、滅4害等）：50000元/年

　　14、房屋租賃支出：150萬元/年（3年后逐年5%遞增）

　　合計：383.50萬元/年

　　其他業(yè)務(wù)成本：60萬元/年。

　　折舊：56萬元/年

　　成本合計：499.5萬元/年

　　凈利潤：160.50萬元/年

　　第六章 市場分析

　　一、酒店概況

　　至2010年底，成都地區(qū)共有星級酒店78家，其中五星級酒店5家（建），四星級酒店14家，三星級酒店268家。

　　據(jù)統(tǒng)計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率達到74%，三星級酒店平均的客房入住率達到78%。商務(wù)酒店在營運初期，時值四川旅游危機，在客源受到較大影響的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分別達到63%，67%，71%。假日酒店和花園酒店、三星級商務(wù)酒店均取得了較理想的投資回報，并具有一定的抗風(fēng)險能力。

　　成都地區(qū)的精品商務(wù)酒店業(yè)尚未成熟，游客主要下榻于三星級酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而賓館也有次等一點的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數(shù)的服務(wù)與設(shè)施。 四川省的酒店業(yè)在房價及入住率方面有著明顯的增長，可是，需求在2008-2010年因金融危機、汶川特大地質(zhì)災(zāi)害及其他原因拖慢了，而這情況也隨著國家大力的道路、城鎮(zhèn)恢復(fù)建設(shè)在2011年開始復(fù)蘇。

　　從資料分析中，推斷成都地區(qū)未來旅游業(yè)發(fā)展是樂觀的，而在順城片區(qū)目前沒有一家精品商務(wù)酒店。。而同時周邊林立的大批寫字樓也提供了我們大量穩(wěn)定的客戶源，加上周邊3家星級酒店的老化和價格的高昂。本項目在此區(qū)域的發(fā)展前景非常樂觀。

　　二、酒店經(jīng)營指標(biāo)分析

　　成都地區(qū)擁有較豐富的旅游資源、隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來越多地吸引國內(nèi)客人來成都。

　　成都地區(qū)主要旅游經(jīng)濟指標(biāo)常年保持高速增長趨勢,為酒店的客源提供了保障。而我項目正處于旅游者理想住宿的“春熙路商業(yè)圈”，在這里向周邊輻射可以達到成都最繁華的地段，這也是保證我們酒店入住率的一大優(yōu)勢。

　　酒店入住率

　　據(jù)我向成都市旅游局作出的非正式提問，得知順城地區(qū)的三星級飯店于2010年的平均房租約為人民幣158元至260元一晚，而入住率約為88%。

　　三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢

　　在2010年末，成都地區(qū)共有105家已評星級的酒店，其中五間達五星級或以上。共有300家左右達三星級或以上的酒店。

　　在成都市區(qū)順城片區(qū)內(nèi)，共有5家三星級，9家二星級及6家一星級及未被評星的酒店4家、招待所24家。

　　根據(jù)成都市旅游局所提供的資料，目前順城片區(qū)沒有在建的3星以上的酒店和商務(wù)型的酒店。對順城片區(qū)的投資酒店在15年中短期酒店市場業(yè)發(fā)展前景是樂觀的。經(jīng)濟的穩(wěn)步得更將

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