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關于房地產與小區規劃的淺談
簡介： 淺談我國房地產與居住區規劃建設的影響淺談我國房地產與居住區規劃建設的影響。關鍵字：居住空間 規劃 房地產
一、居住區的發展和房地產1．1 我國居住區的發展居住是人類生活的基本需要，居住區是一定規模的住宅及相關建筑的組合，是一種現代的人居環境，居住是現代城市的四大功能之一，居住用地占據40%--50%的城市建設用地，居住區包括居住小區、居住組團、住宅街坊和住宅群落，居住用地包含住宅用地、公共服務設施用地、道路用地、綠地。我國的居住區是從解放后發展起來的，解放初期居住區的居住建筑主要是多層建筑，有的為成片的居住小、工人新莊，有的用地擁擠，住宅標準極低，設備簡陋，多為小戶型，小廳小臥室或居室兼臥室、居室兼廚房。小區規模較小，同時小區基本的設施不健全，小區環境簡單。80年代后小區居住標準逐漸提高，通過規劃的改進，小區有了一定的環境，同時小區的規模較以前也有了一定的增加，小區的道路出現了明顯的分級。在戶型設計上有所改進，對家電的使用納入了設計的考慮中。90年代居住區的規模進一步變大，同時在規劃的布局上開始考慮環境與居住的關系，注重了一些必要的公共設施，戶型面積和廳室面積有所改變，功能清晰，出現了單獨的客、餐廳，臥室有了主次之分，同時有些地方出現了雙衛生間，在住宅布置上注意了日照、消防等因素。經濟發達的地方空調進入了家庭。房地產行業剛剛興起，使居住有了不同規模的公寓和度假村等類別。大城市中高層增多，物業逐漸進入社會。我國居住區早期在規劃設計上往往沒有統一的規劃，布局不合理，同時一些配套設施也十分不齊全，單體設計也是千篇一律，功能過于單一。多層均為磚混結構，60年代的邢臺地震、70年代的地震將居住的抗震與安全問題提到了日程上來，各城市按當地的地震烈度設計，80年代工程質量顯著提高，推廣了新材料、新技術取得了較好的經濟效益，在國內出現了第一批居住小區的建設試點，以提高全國的住宅建設水平。規劃和設計進行了統一。90年代提出了小康住宅計劃，廚房衛生設備迅速提升，家庭裝修與環境設計成了90年代后的時尚。優良的人居環境在新一代的居住區出現，部分小區的規劃設計采用方案競賽的方法，進行了多方案比較，有的小區規模達到了10公頃左右。一些小區進行專向的調查研究，及時的發現了小區建設中存在的問題。明確了以人為本的思想，滿足居民的多方面需要，包含生理、生活的需求，如居民對日照、通風、防噪音、衛生、安全的需要：居民購物、交通、交往青少年就讀的要求等。在滿足居民需求的同時，根據各城市的自然條件、地形地貌、小區所處環境、各地風俗、歷史文脈、城市發展經濟條件和技術水平的不同情況因地制宜。過去許多小區雖對規劃、建筑、綠化環境作了統籌考慮，但往往并沒有按設計設施，單體設計與環境脫節，有的作了植物培植，缺乏整體環境，景觀的完整性差。90年代后期在規劃設計的同時考慮了建筑的平、立面、色彩和風格，并對整體環境空間、綠化、小品、主要景觀進行了同步設計，統一規劃，保證了居住區建設的統一性。使小區環境得到了可靠的保證。2000年以后的居住區建設在各方面都有了顯著的提高，規劃更加靈活，環境的質量不斷提高，生態的概念被提了出來，以人為本的建筑設計思路，可持續發展的小區建設觀念形成了共識。1. 2 房地產市場的發展和現狀在中國80年代的以前均是計劃經濟（產品經濟）。住房政策及房源動置均是由國家，單位統一調配，也就是房子不是商品而是福利品，通常是由單位無償分配給個人—福利分房，一種待遇。80年代中后期房地產才逐漸踏入中國市場。1988年憲法修正案規定土地使用權可以依法轉讓，為房地產成為完全的商品解除了法律限制。在此期間國家對住房制度進行了多次探索，為建立房地產市場奠定了良好的市場基礎。93年．是中國第一輪房地產熱。主要體現在沿海市場。如：福建、海南、廣州等地。主要原因是92年鄧小平同志南巡講話。要求加快改革開放的步伐，特別是走市場化道路。房地產作為“投資少、見效快、效益好”的重點行業得到不斷扶持，這個時期的房地產市場不成熟。97年．中國宣布宏觀經濟調控基本實現，經濟軟著陸。98年．經濟呈現出軟起動，政府的口號高增長、低膨脹，房地產市場又呈現出復蘇動態。又逢世紀交際。城市拉大框架和基礎設施的大量建設都給房地產業的展提供了必然的趨勢。2000年以后，房地產的興盛時期到來了——這是房地產業界對產業前景的共同認識，房地產逐漸走出了忽冷忽熱、波動不定的狀況，逐漸向按需定價、供需相對平衡的市場體系發展：人們對房地產的認識更加深刻，房地產已成為國民經濟發展的新增長點。房地產市場結構趨于合理和成熟。同時房地產業對相關產業有廣泛的帶動性，直接帶動了建筑、設計、建材、等行業的蓬勃發展，同時間接的促進了裝修、家電、家具等市場，大大拉動了國民經濟。幾年來，我國城鎮住宅投資、全社會住宅投資和房地產開發投資比以往呈現出超常規的規模和增長速度。這兩年住宅的供給增長明顯快于需求增長，住宅建設是房地產業中的主流，住宅產業發展在推動國民經濟增長方面將起到日益明顯的作用。在未來的十幾年中我國住宅產業將面臨更多的機遇和挑戰，這些機遇和挑戰為我國住宅產業提供了廣闊的發展前景。這些機遇和挑戰主要來自以下幾方面：1城市化水平穩步提高對住宅形成巨大需求到2010年我國城市人口將達到6.1億，為滿足這些新增城市人口的住房需求，每年就需要新建住宅3.27億平方米。住宅產業對經濟增長和相關產業發展有很強的相連性和超前性，我國目前人均GDP接近的比重將由3%上升到中等發達國家的8%。2流動人口增長對住宅形成巨大需求例如在北京這樣的國際化大都市，國內外流動人口將成為住宅需求的生力軍。另外，隨著城市化步伐的加快城市居民不斷增多，也將極大的擴大居民的居住需要。3居民消費結構變化對住宅形成巨大的需求我國城鎮居民已經進入了由溫飽型消費向小康型消費的轉變時期。人民生活水平逐漸提高，因而對改善居住條件的需求非常迫切。4舊城改造的速度加快，安置居民需要大量住宅5改革深化與市場發展刺激了對住宅的需求1．3 房地產開發對居住區建設的促進（一）房地產的發展使居住區更加接近市場。早期的居住區規劃建設多為單位的集體建設，通常情況下僅考慮本單位的一些內部因素，在規劃的前期調研工作往往被忽略，小區的規劃也是由指定的設計單位進行設計，設計的深度不夠，小區的道路缺少必要的環境配置，道路大多數為直線型，住宅的布置行列式居多，在有限的土地上為了增加居住面積，樓體之間的間距不夠，造成住宅的采光不夠，居住擁擠，同時戶型組合上也較為單一，沒有考慮社會的家庭人口構成類型，另外由于規劃缺少長遠的考慮，當居住面積需要增加時，只能機械性的擴大用地規模，使整個居住區內部缺少應有的聯系，一些基礎配套設施未能有效的滿足生活需要，服務半徑較大。房地產將居住區的建設推向了市場，作為建設單位的開發商，為了迎合市場，首先在項目的建設前期，會進行一定的市場調研，便于了解當地的市場，能較好的掌握當地的收入水平、區域的居住人群、當地的文化脈絡、家庭構成等，同時開發單位也在掌握了市場第一手資料的情況下能較準確的進行合理的市場定位，進一步確定居住區的潛在客戶，根據相應的客戶群進行戶型設計，布置對應的服務設施，進行和居住建筑相符合的環境設計，使整個小區特色鮮明，道路、住宅、服務設施、環境等協調一致。(二)房地產使居住區市場化的同時，也使居住區的形態出現了不同類型。根據小區所處的城市和區位，不同的土地上在建設水平和和環境營造上出現了較大差別，經濟實用房、高檔公寓、別墅的出現使居住區的居住人群在經濟收入和從事的社會職業有了較大區別，而早期的居住區在居住規模和居住環境及居住質量上差別不大，更多的是從面積和樓層中存在了差異。由于多種形態的居住區更適合相對應的人群，所以在小區環境布置上更加商業化，同時在戶型的設計上也更加豐富，經濟實用房主要考慮居住的面積的實用性，而高檔公寓則在戶型上過多的考慮功能的齊全性，滿足中高收入家庭對生活質量的需求，在建筑內部還會設計一些相應服務空間。別墅初滿足必要的面積基礎上，功能更加齊全，包含有書房、客廳、健身房、車庫花房等附屬功能用房，同時別墅在外部環境要求上要高于前者。（三）隨著社會的發展，居住區的物業管理日益重要，房子本身便是一種消費品，在整個使用過程中要進行必要的環境保養、設備維護、衛生清潔。由于房地產的出現，一個樓盤品質的高低不僅在于道路、環境、設施的差別上，小區的物業服務也直接制約著居住區后期使用。開發單位為了提高居住區自身的市場競爭力，往往在物業服務上也十分注重，今天的物業不單單是硬件的維修和維護，同時增加了許多新的服務項目，包含有教育、培訓、家政服務、定餐、購物等極大的方便了居民生活，在一定程度上也改變了人們生活方式。（四）房地產對居住區的結構形式也產生了一些影響，傳統的居住區結構形式多為三級結構，即居住區、居住小區、組團，過去的小區多采用千人指標的計算方法來平衡各項用地規模，以小區的小學、中心廣場為重心來制定小區的結構形式。由于部分小區的規模較大，一些居住區除了中心景觀外還設置了貫穿整個小區的景觀大道，同時沿景觀大道布置多個負中心景觀節點。有些小區根據自身的性質不設中心廣場，而是建設了多個組團景觀，使社區景觀的均好性得到體現。有些小區內不設小學，將臨近教學質量好的學校作為小區居民子女就讀保證，同時也提高了居住區的入住率。（五）小區功能的多樣性，居住區是人們居住生活的環境，過去居住區的功能過于單一，多數小區通常只考慮居民的居住需要，除日常的購物、交通、休閑外小區的功能和配套較少。在小區的健身和娛樂等方面考慮較少，居住區建設的市場化，使居住區的功能多樣化，例如北京的奧林匹克家園將運動健身的概念引入到了小區中，在小區專門修建了運動場，同時布置了一系列的健身器材，在小區居住的居民有一個良好的體育鍛煉環境，同時也豐富了小區生活。有的小區將綠色生態作為居住區的主要特色，在靠近城市綠地的地方建設生態、綠色為主體的小區，例如小區通過屋頂綠化和增加地面綠化面積來提高綠化率，同時采用環保用水設備，實現了分質用水，提高了水的使用率，在居住區采暖上靠太陽能代替部分的鍋爐供熱，節省了能源，也有利于小區的可持續發展。（六）房地產的開發建設，有利于小區的環境改變，陽光、綠色、環保等在今天得到了廣大人民的關注，作為居住區的建設單位，開發商在建設的前期十分重視居住區的環境營造，多數小區都把小區環境和景觀作為重要的一項來建設，無論在綠化率還是景觀設計上，今天的小區環境都得到了前所未有的提高，在造景手法上更加豐富，同時借助現代的新材料和新技術，使得雕塑、水景、小品、燈具的表現形式得到了極大的應用，同時一些薄膜和拉桿的應用使得一些新的景觀形式不斷出現。由于大量燈光的應用，小區的夜景觀也成為了居住區景觀的重要組成部分，同樣的景物通過燈光的渲染產生了絢麗多彩的效果，噴泉和燈光的結合使景觀動態化，創造了動靜結合的景觀組合。（七）居住區的規模正在不斷增加，由于土地的市場化，使得大的居住區逐漸向郊區和城市邊緣轉移，一些超大社區不斷出現，一些交通便捷，市政設施齊全的地塊出現了相對高檔的居住區，而城市中心則以高層公寓為主，由于土地的級差性，使得好路段的居住成本相對較高，高收入的人群相對集中，使得同等定位的樓盤趨于集中。二、房地產對居住區建設的影響2. 1居住區結構形式的發展居住區的規劃結構，是根據居住區的功能要求綜合地解決住宅與公共設施、道路、綠地等相互關系而采用的組織方式，居住區的規劃結構主要取決于居住區的功能要求，而功能要求必須滿足和符合居民的生活要求，因此居民在居住區內的生活規律和特點是影響居住區規劃結構的決定因素。而居民的生活又受經濟、商業服務、文教體育、醫療衛生、等社會因素制約。規劃結構本身不存在固定的模式，在觀念、概念、系統、形態和布局方面，建立一個以提高居住生活環境質量、促進社會發展、使住宅區在物質和非物質方面均能適應現代生活需求為目標。居住區的基本形式：1、以居住小區為規劃基本單位來組織居住區，居住小區使由城市道路和自然界線劃分的具有一定規模并不為城市干道所穿越的完整地段，小區的人口規模一般為10000人左右，用地為