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房地產項目投資最優方案的選擇
[摘 要：房地產項目在投資前需進行各種方案的比選，以找到最佳方案。在選擇采用何種方案時，最重要的決定因素是投資收益率，而不是利潤總額絕對值的大小。通過對比我們發現，一些通常認為設計效果最好、收益水平很高的方案的合理性其實是非常差的。千方百計做足、做高容積率的做法往往只有想象中的高回報，而在現實中有的時候卻是顯失合理的。因此，在給定的規定條件約束下，容積率多少為宜、選擇何種建筑類型、如何組團分布等成為必須加以解決的問題][關鍵詞：房地產 投資 方案 選擇]
房地產項目在進行投資決策時經常會遇到最優方案的比選問題，以什么標準作為依據、采用什么進行比較對于項目取得良好的投資收益水平是至關重要的。尤其隨著房地產市場逐漸從非理性走向理性、從幼稚走向成熟、從賣方市場走向買方市場，開發商在進行抉擇時往往一失足成千古恨，造成巨大的投資風險。
顯然，規劃條件既定的情況下，房子并非造得越多越好，容積率并非越高越好。在這里，我試圖以一個具體例子來說明如何做這樣的選擇，希望這會對大家有所啟發。
Ⅰ.前提條件
該地塊位處郊區，規劃條件（實踐中可以略有突破或更改，但不能幅度過大）如下：
A、主要經濟技術指標
一、 建設用地面積：91.38畝；
二、 容積率：≥1.0且≤2.5；
三、 建筑密度：居住用地≤25%；
四、 綠化率：居住用地≥35%。
B、規劃要求
一、 建筑高度：80米以下；
二、 退讓：后退主干道：高層20米以上，裙房或多層12米以上。
三、 建筑間距
高層建筑：南北向正面間距≥1∶0.8H（其中板式高層住宅≥1∶1.0H）；并列塔式高層排列間距≥20米。同時滿足消防間距。住宅還應滿足日照間距要求。
四、 停車數量：設置集中停車庫，汽車庫數量應達到規劃總居住戶數的100%以上，同時設置總戶數10%的臨時停車位。設置足夠量的自行車臨時停車位。
五、 配套要求：
1、 設置總建面2700方、9班規模的幼兒園一所，總用地面積不小于5400方；
2、 設置用地面積0.5公頃以上的集中綠地；
3、 設置用地面積500方以上的居民運動場地一個；
4、 按每100戶30方的標準配建社區管理服務設施用房；
5、 設總建面200方的社區郵政服務中心；
6、 按總建面的7‰配建物業管理用房與經營用房；
7、 合理設置垃圾收集房或收集設施，用地范圍內按規模設置相應配電房與公廁；
六、 道路后退范圍內不得設置停車位等設施。
Ⅱ.各方案成本收益
根據前述條件，設計師提供了以下幾種方案供選擇：
A方案：多層與小高層結合，容積率為1.3，多層占70%，小高層占30%。
B方案: 多層與小高層結合，容積率上升到1.6，多層占70%，小高層占30%。
C方案：純高層，容積率2.73。
D方案：多層與高層結合，容積率2.2，多層占29%，高層占71%。
E方案：多層與高層結合，容積率2.2，多層占60%，高層占40%。
這幾種方案各自的成本收益情況如下：
一、第一種方案
1、 建筑面積79577.68㎡，地價款為1.35億元，即1.35×1.04=1.404億元。折算樓面地價為:1764元/㎡。
2、 土建造價：
多層住宅樓面積為79577.68×70%=55704.376㎡；小高層面積為79577.68×30%=23873.304㎡。
多層單價1010元/㎡，總造價為55704.376×1010元/㎡=5626.1420萬元
小高層造價(不考慮商場)為1800元/㎡，即:23873.304×1800元/㎡=4297.1947萬元
合計9923.3367萬元，平均1247元/㎡
3、 前 期：150.00元/㎡
4、 后 期：①電信17.00元/㎡
�、诿簹馄骄�(22×55704.376+26.5×23873.304)/79577.68=23.35元/㎡
�、廴蹼�30.00元/㎡
�、軓婋�(25×55704.376+125×23873.304)/79577.68=90.00元/㎡
�、菔彝馍舷滤�50.00元/㎡
�、迗@林綠化：150.00元/㎡
合計:360.00元/㎡
5、 管理成本：80.00元/㎡
6、 銷售成本：100.00元/㎡
7、 財務成本：100.00元/㎡
8、 銷售稅金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡ (銷售均價按6000元/㎡考慮)
合計:4521.00元/㎡
單方利潤:6000-4521=1479元/㎡
合計利潤:79577.68×1479=11769.5389萬元
第二種方案：
1、 建筑面積為97941.76㎡，樓面價為1434.00元/㎡
2、 多層住宅樓面積為97941.76×70%=68559.23㎡，小高層面積為97941.76×30%=29382.528㎡
3、 土建造價：
多層造價為68559.23×1010=6924.4822萬元
小高層造價為29382.528×1800=5288.8550萬元
平均價為1247.00元/㎡
4、 前 期：150.00元/㎡
5、 后 期：360.00元/㎡
6、 其他同上為1000.00元/㎡ 合計為4191.00元/㎡
單方利潤:6000-4191=1809元/㎡
合計利潤:1809×97941.76=17717.6684萬元
第三種方案：
1、(銷售面積按16.6407萬㎡)樓面價為:844元/㎡
2、建安造價平均按2200.00元/㎡考慮
3、前 期：150.00元/㎡
4、后 期：電信17.00元/㎡，煤氣26.5元/㎡，弱電30.00元/㎡，強電125.00元/㎡，室外水50.00元/㎡，園林綠化165.00元/㎡
合計:413.50元/㎡
5、管理成本：80.00元/㎡
6、銷售成本：100.00元/㎡
7、財務成本：100.00元/㎡
8、銷售稅金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(銷售均價按6000.00元/㎡考慮)
合計:4608.00元/㎡
單方利潤:6000-4608=1392.00元/㎡
合計利潤:1392×16.6407=23163.8544萬元
第四種方案：
1、 多層:61213.6×0.5×1.3=39789㎡，24層、28層考慮（底層架空）銷售面積為：95900.86㎡，合計:135689㎡
容積率為:135689/61213.6=2.217
地價:1.35×1.04/135689=1035元/㎡
2、 建安造價:
①多層：39789×1010=4019萬元
②高層：95900×2250=21578萬元
合計:25597萬元
平均單價為:1886元/㎡
3、 前期：150元/㎡
4、 后期
① 電信17.00元/㎡
② 煤氣均價25.00元/㎡
③ 弱電30.00元/㎡
④ 強電均價110.00元/㎡
⑤ 室外上下水50.00元/㎡
⑥ 園林綠化150.00元/㎡
合計:382.00元/㎡
5、 管理成本：80.00元/㎡
6、 銷售成本：100.00元/㎡
7、 財務成本：100.00元/㎡
8、 銷售稅金：12%×6000元/㎡=720.00元/㎡(銷售均價按6000.00元/㎡考慮)
合計:4453.00元/㎡
9、 單方利潤:6000-4453=1547元/㎡
合計利潤:135689×1547=20991萬元
第五種方案：
1. 建筑面積為134670㎡，樓面價為1043.00元/㎡
2. 多層住宅樓面積為134670×60%=80802㎡，高層面積為134670×40%=53868㎡
3. 土建造價：
多層造價為80802×1010=8161萬元
小高層造價為53868×2300=12390萬元
合計：20551萬元，平均價為1526.00元/㎡
4. 前 期：150.00元/㎡
5. 后 期：360.00元/㎡
6. 其他同上為1000.00元/㎡，合計為4079.00元/㎡
單方利潤:6000-4079=1921元/㎡
合計利潤:1921×134670=25870萬元
Ⅲ.結論
那么，上述五種方案哪種最優呢？
在選擇采用何種方案時，最重要的決定因素應是投資收益率（更準確地說是內部收益率IRR）與銷售利潤率，而不是利潤總額絕對值的大小，這是形成正確判斷的前提。在進行選擇之前，必須明確：
1. 無論采取何種方案，配套商鋪的面積均為7730平方米左右，因此不必列入方案比較，所占的成本也沒有考慮。
2. 小高層不考慮底層架空層。
3. 多層與高層結合的方案，3排6幢多層考慮為6層，其中6層為躍層，高層是2幢24層與2幢28層，底層架空，但容積率時，底層架空層的面積未計算在內。因此，實際容積率還要略高。
4. 售價是投資收益評估的重要因素，但由于郊區房產多層與高層價格差異并不像市區那么大，因此在做方案比選時，可以假設所有物業統一按6000元/㎡考慮。
5. 同理，方案對比中未考慮合理避稅，統一按正常稅率計算。
6. 地下車位與車庫按收支持平計，不構成方案選擇的要素，因此忽略不計。
請看下表：
名稱
方案 多層銷售面積 高層/小高層面積 樓面地價 單方造價 銷售均價 單方利潤 合計毛利
（萬元） 投資收益率 銷售利潤率
A 55704.38 23873.30 1764 4521 6000 1479 11770 32.71% 24.65%
B 68559.23 29382.53 1434 4191 6000 1809 17718 43.16% 30.15%
C 0.00 166407.00 844 4608 6000 1392 23163 30.21% 23.20%
D 39789.00 95900.86 1035 4453 6000 1547 20991 34.74% 25.78%
E 80802.00 53868.00 1043 4079 6000 1921 25870 47.09% 32.02%
顯然，通過簡單的對比，我們可以得出這樣的結論：
1. C方案即純高層的投資收益率最低，應予放棄（從絕對值上看，該方案的利潤額并不低，但其經濟合理性卻是最差的，這一點應該引起投資者高度重視）；
2. 容積率偏低的純多層A方案盡管造價較低，但樓面地價偏高，因此投資收益率也不高，其不合理性僅次于純高層方案，應予放棄。
3. 綜上所述，很明顯，本地塊不適合全部采用單一類型的物業，無論是多層還是高層，都不具有良好的投資收益水平，我們應考慮多種類型并存。
4. 在同時混有多層與高層的方案中，高層比例多于低層的D方案的投資收益率低于低層占多數的B、E方案達10個百分點左右，因此，在有多種物業類型并存、容積率相同的情況下，應盡可能多地布置多層，少布置高層、小高層；
5. B方案雖然收益水平較高，但多層占70%、小高層占30%的比例在設計中能否做到是一個疑問，即便能做到，可能導致建筑密度過大，影響小區品質。因此，在以B、E方案為侯選方案時，還要注意其可實現性。
6. E方案為多層、高層結合，考慮到小區的整體和諧與造型，應在此基礎上適當補充少許小高層，這樣整個小區顯得豐滿，區塊與區塊之間有過渡、有呼應、有起伏，既容易營造出高檔小區的效果與景觀氛圍，也更容易做到理想的戶型比。
7. 在方案基本確定后，還應注意：①根據市場形勢預測售價，進行投資收益敏感性分析，找出售價變動幅度與投資利潤率的對應關系，做到心中有數；②應著手編制完整的現金流量表，測算整個開發周期資金需求的變化情況，并計算資金峰值的大小與出現時間，從而避免資金鏈出現問題，并最大限度地提高資金利用效率。
8. 在上述成本測算中，建安成本較準確，但前期費用、基礎設施費、配套設施費、期間費用等沒有進行明細分析，只是一個根據經驗值估算的籠統數據，這可能會造成較大誤差。雖然這并不至于影響上述方案比選的正確性，但在方案確定后，還應作進一步的詳細分析，以求得更精確的數據。
Ⅳ. 當前東部地區不同物業的建安成本經驗值
一、 地下車庫（單層）
（一）土建
1、 鋼材 220×4322.50=951.00元/㎡
2、 商品砼 120×600=720.00元/㎡
3、 土方 20.50元/㎡
4、 樁基 100.00元/㎡
5、 圍護 90.00元/㎡
6、 粉刷、樓地面、防水 140.00元/㎡
合計:2021元/㎡
（二）安裝 70.00元/㎡
1、 消防: 120.00元/㎡
2、 弱電: 15.00元/㎡
合計:205.00元/㎡
上述兩項合計:2226.00元/㎡×1.0343=2304.00元/㎡二、 多層(不考慮屋頂鋼架構)
（一）土建
1、鋼材 45㎏×4322.50=195.00元/㎡
2、商品砼 0.35×600=210.00元/㎡
3、砌體 30.00元/㎡
4、腳手架 20.00元/㎡
5、土方 10.00元/㎡
6、外墻面磚 75.00元/㎡
7、鋁合金門窗 55.00元/㎡
8、戶門及對講門 15.00元/㎡
9、陽臺欄桿 40.00元/㎡
10、外墻花崗巖 45.00元/㎡
11、粉刷、樓地面、屋面 160.00元/㎡
合計:855×1.1=941元/㎡
（二）安裝 65元/㎡×1.05=68.00元/㎡
合計:1009.00元/㎡≈1010元/㎡
三、 小高層(12-14層)
（一）土建
1、鋼材 74㎏×4322.50=320.00元/㎡
2、商品砼 0.5×600=300.00元/㎡
3、砌體 25.00元/㎡
4、腳手架 70.00元/㎡
5、土方 20.00元/㎡
6、預應力管樁 100.00元/㎡
7、外墻面磚75.00元/㎡
8、鋁合金門窗 75.00元/㎡
9、戶門及電子對講門 20.00元/㎡
10、防火門 25.00元/㎡
11、外陽臺欄桿內落地窗欄桿 70.00元/㎡
12、外墻花崗巖 40.00元/㎡
12、粉刷、樓地面、屋面 150.00元/㎡
合計:1290.00元/㎡×1.1=1419元/㎡
（二）安裝：水電 90
消防 70
合計：160×1.05=168.00元/㎡
（三）電梯:90.00元/㎡
計:1677×15/14=1797.00元/㎡≈1800.00元/㎡
四、 18層純住宅樓（不考慮人防，基坑圍護列入地下車庫造價中）
（一）土 建
1、 鋼材 90㎏×4322.50=389.025元/㎡
2、 商品砼 0.52×600=312.00元/㎡
3、 砌體 25.00元/㎡
4、 腳手架 90.00元/㎡
5、 樁基 160.00元/㎡
6、 土方 20.00元/㎡
7、 粉刷樓地面、屋面 150.00元/㎡
8、 外墻面磚 75.00元/㎡
9、 鋁合金門窗 95.00元/㎡
10、 戶門及電子對講門 20.00元/㎡
11、 防火門 25.00元/㎡
12、 外陽臺欄桿、內落地窗欄桿 70.00元/㎡
13、 外墻花崗巖(一層) 30.00元/㎡
1461.00元/㎡×1.1=1607元/㎡
（二）安 裝
1、強電(含給排水) 110.00元/㎡
2、消防 80.00元/㎡
190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡
（三）電 梯 90.00元/㎡
上述三項合計：1897.00元/㎡
按銷售面積:1897.00元/㎡×19/17=2120.00元/㎡
五、 18層商住樓（不考慮人防，基坑圍護列入地下車庫造價中）
（一）土 建
1、 鋼材 94㎏×4322.50=406.315元/㎡
2、 商品砼 0.54×600=324.00元/㎡
3、 砌體 45.00元/㎡
4、 腳手架 90.00元/㎡
5、 樁基(鉆孔灌注樁) 160.00元/㎡
6、 土方(含泥漿外運) 20.00元/㎡
7、 粉刷、樓地面、屋面 170.00元/㎡
8、 外墻面磚 75.00元/㎡
9、 鋁合金門窗 95.00元/㎡
10、 戶門及電子對講門 25.00元/㎡
11、 防火門 25.00元/㎡
12、 外陽臺欄桿、內落地窗欄桿 50.00元/㎡
13、 外墻花崗巖 50.00元/㎡
1535.00元/㎡×1.1=1689元/㎡
（二）安 裝
1. 強電(含給排水) 110.00元/㎡
2. 消防 80.00元/㎡
190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡
（三）電 梯 90.00元/㎡
上述三項合計：1979.00元/㎡
按銷售面積:1979.00元/㎡×19/18=2089.00元/㎡
（四）內裝飾
標準為：
1、 廚房：整體式廚房，脫排油煙機，煤氣灶，不銹鋼洗菜、洗碗池；
2、 衛生間：洗臉盆，鏡前玻璃，洗臉臺板，大便器，簡易沐浴器，地磚，墻磚，PVC板吊頂；
3、 客廳、臥室：地面為強化地板、木踢腳線，墻面、天棚為乳膠漆；
4、 木門及門套線；
5、 窗簾盒、窗簾布；
6、 陽臺：地磚；
7、 客廳、臥室燈為日光燈，廚房、衛生間配吸頂燈、鏡前燈。
合計：670元/㎡×1.05=704元/㎡
上述四項合計：2089＋704=2793≈2800元/㎡
六、 24層純住宅樓（不考慮人防，基坑圍護列入地下車庫造價中）
（一）土 建
1、 鋼材 96㎏×4322.50=415元/㎡
2、 商品砼 0.57×600=342.00元/㎡
3、 砌體 25.00元/㎡
4、 腳手架 110.00元/㎡
5、 樁基(鉆孔灌注樁) 170.00元/㎡
6、 土方(含泥漿) 25.00元/㎡
7、 粉刷樓地面、屋面 150.00元/㎡
8、 外墻面磚 75.00元/㎡
9、 鋁合金門窗 95.00元/㎡
10、 戶門及電子對講門 20.00元/㎡
11、 防火門 25.00元/㎡
12、 外陽臺欄桿、內落地窗欄桿 70.00元/㎡
13、 外墻花崗巖(一層) 30.00元/㎡
1552.00元/㎡×1.1=1707.00元/㎡
（二）安 裝
1、強電(含給排水) 110.00元/㎡
2、消防 80.00元/㎡
190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡
（三）電 梯 90.00元/㎡
上述三項合計：1997.00元/㎡
按銷售面積:1997.00元/㎡×25/23=2171.00元/㎡
七、 24層商住樓(不考慮人防，基坑圍護列入地下車庫造價中)
（一）土 建
1、 鋼材 100㎏×4322.50=432元/㎡
2、 商品砼 0.58×600=348.00元/㎡
3、 砌體 25.00元/㎡
4、 腳手架 110.00元/㎡
5、 樁基(鉆孔灌注樁) 170.00元/㎡
6、 土方(含泥漿) 25.00元/㎡
7、 粉刷樓地面、屋面 150.00元/㎡
8、 外墻面磚 75.00元/㎡
9、 鋁合金門窗 95.00元/㎡
10、 戶門及電子對講門 20.00元/㎡
11、 防火門 25.00元/㎡
12、 外陽臺欄桿、內落地窗欄桿 70.00元/㎡
13、 外墻花崗巖 40.00元/㎡
1585.00元/㎡×1.1=1744.00元/㎡
（二）安 裝
1、強電(含給排水) 110.00元/㎡
2、消防 80.00元/㎡
190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡
（三）電 梯 90.00元/㎡
上述三項合計：2034.00元/㎡
按銷售面積:2034.00元/㎡×25/23=2211.00元/㎡
（四）內裝飾
標準為：
8、 廚房：整體式廚房，脫排油煙機，煤氣灶，不銹鋼洗菜、洗碗池；
9、 衛生間：洗臉盆，鏡前玻璃，洗臉臺板，大便器，簡易沐浴器，地磚，墻磚，PVC板吊頂；
10、 客廳、臥室：地面為強化地板、木踢腳線，墻面、天棚為乳膠漆；
11、 木門及門套線；
12、 窗簾盒、窗簾布；
13、 陽臺：地磚；
14、 客廳、臥室燈為日光燈，廚房、衛生間配吸頂燈、鏡前燈。
合計：670元/㎡×1.05=704元/㎡
上述四項合計：2211＋704=2915元/㎡
八、 28層住宅樓（不考慮人防）
（一）土 建
1、 鋼材 105㎏×4322.50=454元/㎡
2、 商品砼 0.62×600=372.00元/㎡
3、 砌體 25.00元/㎡
4、 腳手架 125.00元/㎡
5、 樁基(鉆孔灌注樁) 185.00元/㎡
6、 土方(含泥漿) 27.00元/㎡
7、 粉刷樓地面、屋面 150.00元/㎡
8、 外墻面磚 75.00元/㎡
9、 鋁合金門窗 95.00元/㎡
10、 戶門及電子對講門 20.00元/㎡
11、 防火門 25.00元/㎡
12、 外陽臺欄桿、內落地窗欄桿 70.00元/㎡
13、 外墻花崗巖 40.00元/㎡
1663.00元/㎡×1.1=1829.00元/㎡
（二）安 裝
1、強電(含給排水) 110.00元/㎡
2、消防 80.00元/㎡
190.00元/㎡×1.05=200.00元/㎡
（三）電 梯 90.00元/㎡
上述三項合計：2119.00元/㎡
按銷售面積:2119.00元/㎡×29/27=2276.00元/㎡
上述均價為:2168×16520×2+2120×17553×2+2171×(24845+20355)+2276×(29165+23896)=36495.1476萬元/166407=2193.00元/㎡≈2200.00元/㎡
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