對(duì)房屋維修管理的重點(diǎn)難點(diǎn)的探討
房屋大修主要是房屋共用部位大修。工程范圍包括：房屋主體結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)�，因損壞影響住用安全，需要拆換加固的;整幢樓屋面因損壞影響正常使用，需要重做防水或者保溫層的;外檐面層脫落、保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上，影響安全和正常使用，需要修繕的;整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用，需要修繕的。
摘要： 房屋維修工程是建筑工程的重要組成部分，房屋存在損壞問題會(huì)影響房屋的質(zhì)量、安全和功能使用，降低房屋的使用年限，為了保證房屋的完好程度程，做好房屋的維修管理工作具有重要的意義。本文從房屋維修工程的特點(diǎn)、施工組織管理重點(diǎn)及管理措施幾個(gè)方面進(jìn)行了探討。
關(guān)鍵詞： 房屋維修;外墻防水;施工組織
一、房屋維修工程的特點(diǎn)
房屋在使用過程中由于人為破壞和自然侵蝕會(huì)影響其使用性和安全性，不同的地理環(huán)境和使用方法也會(huì)造成房子的破壞速度存在差異，為此，就需要對(duì)房子進(jìn)行經(jīng)常性的維修保養(yǎng)。房屋維修工作除了具有新建房屋的特定性、固定性、體積大、價(jià)值高、露天作業(yè)和受自然條件影響大等特點(diǎn)外，還具有如下特點(diǎn)：房屋維修技術(shù)要求高，由于房屋的`設(shè)計(jì)和使用功能存在特殊性，因此對(duì)不同的房屋進(jìn)行維修時(shí)采用的維修標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同;房屋維修受到的約束較大，具有明顯的限制性，維修工作只能在原有房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行，創(chuàng)造性較低，且工作不能超越特定的環(huán)境條件，維修過程除了要保持原有建筑風(fēng)格之外，還要與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào);房屋維修具有廣泛性，房屋的各個(gè)部位，如結(jié)構(gòu)、內(nèi)外墻面、防水及零星構(gòu)筑物部件等都會(huì)有不同程度的損壞，且這種損壞經(jīng)常發(fā)生，無(wú)明確規(guī)則，即使同一結(jié)構(gòu)的房屋，使用功能的減弱速度和損壞程度也是不均衡的，因此當(dāng)損壞發(fā)生時(shí)需要根據(jù)損壞程度隨時(shí)進(jìn)行小修、中修或大修;房屋維修工程非常分散，工程項(xiàng)目小，要求高，零星分散，用料品種、規(guī)格多，有時(shí)新料、舊料都要使用;具有較強(qiáng)的技術(shù)性，物業(yè)房屋維修往往人少工種多，維修工作不僅包括建筑工程專業(yè)的技術(shù)，有時(shí)還包括機(jī)械、設(shè)備、通信等相關(guān)專業(yè)的技術(shù)。
二、房屋維修工程管理的原則
房屋維修工作要按照“安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的四個(gè)原則來(lái)實(shí)施。安全，就是通過維修，使房屋不倒、不塌、不漏，達(dá)到主體結(jié)構(gòu)牢固。經(jīng)濟(jì)，就是加強(qiáng)成本管理、資金管理和維修定額管理，合理安排開支，節(jié)約和合理使用人力、物力、財(cái)力，做到少花錢、多修房。合理，就是維修計(jì)劃和方案制定要合理，按照有關(guān)規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行維修，不擴(kuò)大維修范圍。
通過維修，使所修房屋不受損壞，做到“能修則修，應(yīng)修盡修，以修為主，全面保養(yǎng)”。對(duì)不同類型、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)、不同的維修方案。對(duì)于新建房屋，維修管理工作主要是做好日常養(yǎng)護(hù)，保持現(xiàn)狀和使用功能。對(duì)于舊的房屋，需要根據(jù)房屋的建造年代、結(jié)構(gòu)類型、使用材料、質(zhì)量現(xiàn)狀、環(huán)境等特點(diǎn)綜合考慮，采取不同的維修改造方案。
三、房屋維修的施工組織管理
3.1 做好房屋維修的準(zhǔn)備工作
在對(duì)房屋進(jìn)行維修之前，需要做好一系列的準(zhǔn)備工作。具體而言，包括以下幾個(gè)方面：根據(jù)施工內(nèi)容設(shè)計(jì)好維修工程的設(shè)計(jì)圖紙;將施工方案和施工組織設(shè)計(jì)計(jì)劃進(jìn)行審批;領(lǐng)取施工許可證;摸清施工現(xiàn)場(chǎng)的具體情況，比如供暖、水電、煤氣管道等，熟知給排水地下管網(wǎng)，設(shè)立垃圾回收地點(diǎn)等;將施工所需各種材料、物資陸續(xù)進(jìn)人現(xiàn)場(chǎng);如有需要，保證水、電源切斷等。
3.2 施工現(xiàn)場(chǎng)管理
3.2.1施工調(diào)度管理
定期檢查施工的情況，確定施工情況是否與施工計(jì)劃與施工合同吻合，進(jìn)行物力、人力、財(cái)力的平衡調(diào)度，保持施工生產(chǎn)活動(dòng)順利進(jìn)行。保持施工的材料的持續(xù)供給，定期對(duì)施工的工程質(zhì)量、安全情況進(jìn)行督察，關(guān)注天氣情況，做好雨季準(zhǔn)備和防凍準(zhǔn)備。
3.2.2施工現(xiàn)場(chǎng)管理
一般情況下，房屋的維修施工不外乎外墻防水保溫、屋面防水、門窗修理、房屋內(nèi)水電等設(shè)備維修、房屋屋架、梁柱等基礎(chǔ)設(shè)施維修等幾項(xiàng)：
(1)外墻防水及保溫：很多外墻防水采用防水涂料，由于夏季和冬季溫差大，防水涂料容易老化，會(huì)導(dǎo)致面磚脫落，有許多外墻滲水是由于水泥砂漿長(zhǎng)期受潮而導(dǎo)致外墻慢慢發(fā)霉。外墻防水方案實(shí)施前必須對(duì)其進(jìn)行論證，剛性防水材料因使用壽命長(zhǎng)，所以目前普遍采用剛性防水砂漿，這樣從根本上減少后期物業(yè)維護(hù)的工作量。老舊房屋沒有保溫層的，重新施工做保溫層。
(2)屋面防水：應(yīng)遵循“合理設(shè)防，放排結(jié)合，因地制宜、綜合治理”的原則，做好防水和排水，以使房屋免遭雨雪侵蝕。平屋頂?shù)呐潘露瓤刂圃?%-3%，防水層施工時(shí)，應(yīng)先做好節(jié)點(diǎn)、附加層和屋面排水比較集中部位(如屋面與水落口連接處，檐口、天溝、檐溝、屋面轉(zhuǎn)角處、板端縫等)的處理，然后由屋面最低標(biāo)高處向上施工。鋪貼天溝、檐溝卷材時(shí)，宜順天溝、檐口方向，減少搭接。
(3)門窗修繕：如果門窗有松動(dòng)的情況，要卸下來(lái)重新安裝，對(duì)于已損壞門窗要進(jìn)行更換，保持門窗牢固不松動(dòng)和接縫嚴(yán)密不透風(fēng);
(4)工程設(shè)備：及時(shí)檢查房屋內(nèi)的水、電、煤氣、空調(diào)等設(shè)備是否出現(xiàn)故障，如果發(fā)現(xiàn)設(shè)備老化或者故障要及時(shí)修理和更換，保持這些硬件設(shè)備安全使用，重點(diǎn)對(duì)供電、供水和空調(diào)的管線進(jìn)行檢查和維修。
3.2.3施工安全管理
安全管理是施工管理的重中之重。認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，加強(qiáng)對(duì)安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。
3.3 房屋維修計(jì)劃管理
房屋維修施工計(jì)劃是房屋維修計(jì)劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他劃的依據(jù)。維修施工計(jì)劃反映了計(jì)劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實(shí)物工期量)、投資額、各項(xiàng)工程開竣工日期、自營(yíng)維修或外包維修、維修項(xiàng)目進(jìn)度表及維修項(xiàng)目施工技術(shù)方案等情況;而房屋維修輔助計(jì)劃則主要包括以下幾個(gè)內(nèi)容：房屋維修施工力量計(jì)劃、房屋維修材料供應(yīng)計(jì)劃、房屋維修機(jī)具供應(yīng)計(jì)劃、房屋維修技術(shù)支持計(jì)劃、房屋維修資金使用計(jì)劃、房屋維修成本及利潤(rùn)計(jì)劃等。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)房屋完損的實(shí)際情況擬定維修方案，有計(jì)劃地組織房屋按年輪修，分配年度維修資金，審核維修方案和工程預(yù)決算。
3.4技術(shù)儲(chǔ)備管理
首先，現(xiàn)場(chǎng)管理人員必須熟悉施工圖紙和合同要求，并根據(jù)自身的施工隊(duì)伍、材料供應(yīng)、資金、設(shè)備等基礎(chǔ)條件，認(rèn)真制定施工方案，把每項(xiàng)施工內(nèi)容納人管理控制;其次，要根據(jù)工程特點(diǎn)和技術(shù)要求，做好技術(shù)管理人員和工人的儲(chǔ)備和挖掘，對(duì)工程的內(nèi)容、程序以及關(guān)鍵技術(shù)措施做好培訓(xùn)交底，讓施工技術(shù)工人熟練掌握施工工藝和新材料特性，全面提高技術(shù)操作和施工水平，從而使施工過程中的每一工序步驟處于控制之中，保證工程項(xiàng)目按時(shí)間、進(jìn)度、質(zhì)量完成;三是建立完善現(xiàn)場(chǎng)控制管理、質(zhì)量檢查等各項(xiàng)技術(shù)制度和操作規(guī)程，依據(jù)施工質(zhì)量相關(guān)的設(shè)計(jì)要求和有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每一工序和施工工藝提出不同的質(zhì)量控制和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以確保工程質(zhì)量。
3.5材料管理
首先，在材料供應(yīng)采購(gòu)上，要嚴(yán)格根據(jù)設(shè)計(jì)方案確定的材料品牌、材質(zhì)、規(guī)格，精心測(cè)算所需材料數(shù)量，組織材料供應(yīng)，切忌購(gòu)置廉價(jià)質(zhì)劣材料，以免影響工程質(zhì)量，造成工程的失敗。二是根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及進(jìn)度要求，合理安排材料進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，做好進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收，抽查抽樣，報(bào)檢于甲方、設(shè)計(jì)單位和現(xiàn)場(chǎng)施工員，根據(jù)施工組織平面布置圖指定位置，將合理歸類堆放材計(jì)料，造冊(cè)登記。三是做好材料發(fā)放管理。要嚴(yán)格按照施工進(jìn)度，憑材料出庫(kù)單發(fā)放使用，并做好發(fā)放材料的追蹤管理，避免材料丟失和浪費(fèi)。
四、結(jié)束語(yǔ)
經(jīng)過對(duì)房屋維修、保養(yǎng)，不但延長(zhǎng)了房屋使用壽命，改善了房屋的使用條件與質(zhì)量，使業(yè)主、使用人的房產(chǎn)保值、增值，也美化了城市環(huán)境，美化了生活。做好房屋維修工作也是物業(yè)公司提高服務(wù)質(zhì)量，增加經(jīng)濟(jì)效益的一項(xiàng)重要管理項(xiàng)目，對(duì)房屋維修工程的科學(xué)組織和不斷的深入研究，必將為社會(huì)創(chuàng)造更大的財(cái)富。
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