房產(chǎn)新政解讀「熱點(diǎn)」
①新政即日起執(zhí)行，已經(jīng)在進(jìn)行交易的，以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn);②堅(jiān)持“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則，目前在房地產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)查詢到已擁有1套住房的，無論其是否有貸款記錄、無論其住房貸款是否結(jié)清，均執(zhí)行差別化信貸政策，即購買第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%;③企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個(gè)人，也將嚴(yán)格按照本市限購政策執(zhí)行。更多熱點(diǎn)問答見下文。
1、問：《關(guān)于進(jìn)一步完善本市住房市場體系和保障體系促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》(以下簡稱《意見》)的重要一條是實(shí)行差別化住房信貸的政策，如何認(rèn)定二套房，是否既認(rèn)房又認(rèn)貸?
答：關(guān)于房地產(chǎn)信貸政策，將堅(jiān)持“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。凡目前在房地產(chǎn)交易系統(tǒng)內(nèi)查詢到已擁有1套住房的，無論其是否有貸款記錄、無論其住房貸款是否結(jié)清，均執(zhí)行差別化信貸政策，即購買第二套普通自住房的，首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。對目前沒有住房的購房者，還是實(shí)施首套房政策。
2、問：企業(yè)購買的商品住房，如再賣給個(gè)人，是否也要遵循限購政策?
答：企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上，如果其交易對象為個(gè)人，也將嚴(yán)格按照本市限購政策執(zhí)行。
3、問：《意見》什么時(shí)候開始施行?
答：《意見》從即日起施行，已經(jīng)在進(jìn)行交易的，以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。
4、問：《意見》對非本市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限從2年提升到連續(xù)5年，主要出于怎樣的考慮?中間補(bǔ)繳算不算?
答：延長限購年限，主要是考慮上海的住房發(fā)展原則，是堅(jiān)持以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主。房地產(chǎn)市場事關(guān)上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展和廣大人民群眾切身利益。去年下半年以來，本市房地產(chǎn)市場交易非�；钴S，量價(jià)齊升，尤其是出現(xiàn)非理性過熱的情緒，房價(jià)出現(xiàn)了快速上漲，一些區(qū)域的漲幅非常大，有些完全是非理性的上漲。這也造成了一些恐慌性的購買，對房價(jià)起到了推波助瀾的作用。二手房交易中跳價(jià)頻現(xiàn)，出現(xiàn)不規(guī)范、不誠信、不理智的現(xiàn)象。
因此，我們從上海實(shí)際出發(fā)，加強(qiáng)了房地產(chǎn)調(diào)控力度，提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的年限，將自購房之日起計(jì)算的前3年內(nèi)在本市累計(jì)繳納2年以上，調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。這主要是由相關(guān)社會(huì)管理部門查錄信息為準(zhǔn)，補(bǔ)繳行為不符合政策。
對于在本市有合法穩(wěn)定工作的常住人口的階段性住房困難，特別是青年職工、引進(jìn)人才等“新上海人”，我們將加快構(gòu)建多層次、全覆蓋的住房供應(yīng)體系，主要是通過公共租賃住房等來解決他們在過渡階段的住房困難問題。
5、《意見》中提到的建立二手房的資金交易第三方資金監(jiān)管制度什么時(shí)候開始實(shí)施?如何保障購房者資金的安全?
答：這幾年在相關(guān)部門接到的投訴中，二手房交易中的一些資金管理一直是比較大的問題，比如說保證金、定金等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)交易標(biāo)的比較大，相應(yīng)的定金和保證金數(shù)額也不小。這筆資金如何有效保管，是個(gè)大問題。國內(nèi)曾發(fā)生過中介卷款而走、公司突然消失、或被暫時(shí)挪用等現(xiàn)象。合同執(zhí)行過程當(dāng)中，由于跳價(jià)或者不按照原來的定價(jià)制度或者約定執(zhí)行，糾紛也很多。所以，二手房資金監(jiān)管是為了保障當(dāng)事人的資金安全，防范交易風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，促進(jìn)交易。
上海二手房交易資金監(jiān)管去年在松江進(jìn)行了試點(diǎn)，監(jiān)管全過程通過市房地產(chǎn)交易中心搭建和管理的存量房交易資金監(jiān)管平臺(tái)，并由第三方資金監(jiān)管專業(yè)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，交易雙方簽訂好二手房交易合同之后通過區(qū)資金監(jiān)管窗口，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，買方將資金轉(zhuǎn)入監(jiān)管機(jī)構(gòu)開設(shè)的銀行帳戶。在雙方完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以后，買方取得房產(chǎn)證，通過資金監(jiān)管專戶將監(jiān)管資金給賣方，保障交易資金的安全。接下來，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委將會(huì)同金融監(jiān)管部門，在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，加快在本市全面實(shí)施二手房交易資金的監(jiān)管制度。
6、問：針對鏈家的`調(diào)查進(jìn)展如何?下一步對上海房地產(chǎn)中介規(guī)范化有哪些舉措?
答：針對鏈家公司的相關(guān)投訴，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委高度重視，約談了鏈家上海公司的負(fù)責(zé)人，后來與鏈家主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行了溝通，同時(shí)暫停了相關(guān)涉案門店和經(jīng)紀(jì)人的網(wǎng)簽資格。目前調(diào)查的取證已經(jīng)基本結(jié)束，現(xiàn)有證據(jù)表明鏈家上海公司違反了國家《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，我們將按照法定程序，依法依規(guī)對涉案門店和相關(guān)經(jīng)紀(jì)人作出行政處罰，并把相關(guān)的信息納入到上海市公共信用信息管理平臺(tái)當(dāng)中。同時(shí)會(huì)同市工商局對全市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查，對不符合管理要求、有違規(guī)違法操作行為的中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行嚴(yán)肅查處。
下一步將按照住建部開展房地產(chǎn)中介專項(xiàng)整治行動(dòng)的要求，會(huì)同工商等部門加強(qiáng)執(zhí)法力度，重點(diǎn)查處虛假房源、虛假廣告、炒作房價(jià)，利用不正當(dāng)手段誘騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。對違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)可依法取消相關(guān)門店的網(wǎng)簽資格，情節(jié)嚴(yán)重的將取消區(qū)域網(wǎng)上簽約資格。同時(shí)進(jìn)行公開曝光，并將相關(guān)信息納入本市公共信用信息平臺(tái)。不僅要打擊違法違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)從業(yè)人員，更要提高房地產(chǎn)中介的服務(wù)整體質(zhì)量和服務(wù)水平。對這支隊(duì)伍的管理，既要加強(qiáng)系統(tǒng)培訓(xùn)，也要強(qiáng)化企業(yè)特別是從業(yè)人員的行為自律。同時(shí)，加大社會(huì)監(jiān)督和行業(yè)監(jiān)管力度。
7、問：普通房和非普通房有何區(qū)別?是不是說只要140平米以下都是普通房?
答：目前上海對于普通商品房的定義須同時(shí)滿足以下條件：①五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等;②單套建筑面積在140平方米以下;③實(shí)際成交價(jià)格：低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。
8、問：去年以來上海房價(jià)出現(xiàn)較快上漲，原因有哪些?
答：去年上海住房價(jià)格上漲較快，尤其是去年年末和今年年初，這與其他一些一線城市的情況基本類似。
主要原因，一是流動(dòng)性相對寬裕，一線城市的樓市成為游資主要的流向。據(jù)房地產(chǎn)交易信息資料以及其他相關(guān)資料分析，去年，尤其是去年下半年以來，通過信貸、股市資金轉(zhuǎn)移，還有外地一些城市的資金，流入到上海房地產(chǎn)市場的比較多。
第二，信貸稅收政策對交易量的推動(dòng)。去年“330”新政，以及今年2月20日新的稅收政策，對房價(jià)上漲可能也有一定作用。
第三，供求關(guān)系存在矛盾。一方面是上海本地的剛性需求集中釋放，也帶動(dòng)了一些本來沒有買房預(yù)期的購房者，看到房價(jià)上漲后提前入市。同時(shí)，投資投機(jī)性需求也有所回潮。但相對于需求，商品住房的供應(yīng)面積和可售面積有所下降，也造成了一部分的供需矛盾。
第四，部分企業(yè)違規(guī)操作，一些開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)，通過P2P的平臺(tái)推出了首付貸等場外配資的業(yè)務(wù)，使本來一些沒有條件購買二套房的人，通過首付貸、過橋貸等入市。這類操作對市場起到了很大的推力，同時(shí)助長了投資和投機(jī)行為，也增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。還有部分商業(yè)銀行在執(zhí)行國家和本市“二套房貸”政策時(shí)，把第二套普通住房的政策擴(kuò)大到非普通住房。
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