西安市物業(yè)管理?xiàng)l例
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。
第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第四條 業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)堅(jiān)持公開、公平、公正的原則。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平。
第五條 市房屋行政管理部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
建設(shè)、規(guī)劃、市政、民政、市容園林、公安、價(jià)格、工商等行政管理部門應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)，做好物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
第六條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。
第七條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律組織，負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督實(shí)施物業(yè)服務(wù)規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)科學(xué)、規(guī)范、和諧發(fā)展。
第二章 前期物業(yè)管理
第八條 前期物業(yè)管理是指業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。
第九條 新建建設(shè)項(xiàng)目擬實(shí)行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，持建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案向物業(yè)所在地區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請(qǐng)。
區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起30日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的意見后進(jìn)行劃分，并書面告知建設(shè)單位。
第十條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體劃分原則如下：
(一)物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖的范圍確定;
(二)分期建設(shè)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自的建設(shè)單位同意，并已向房屋買受人明示，或業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭(zhēng)議的，由物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府確定。
本條例實(shí)施前已經(jīng)實(shí)際形成的獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域，不再重新劃分。
第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，逐步采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。
現(xiàn)售商品房出售前30日，預(yù)售商品房取得《商品房預(yù)售許可證》前，住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘;投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模不超過(guò)3萬(wàn)平方米的，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約自招投標(biāo)結(jié)束之日起15日內(nèi)向物業(yè)管理行政主管部門備案。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案內(nèi)容在銷售場(chǎng)所向物業(yè)買受人明示，予以說(shuō)明。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約。
第十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定附期限;期限未滿，但業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十五條 建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)辦理書面移交手續(xù)，同時(shí)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)業(yè)主名冊(cè);
(六)物業(yè)管理必需的其他資料。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，簽訂承接查驗(yàn)確認(rèn)書。不符合竣工驗(yàn)收資料的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。
第十七條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：
(一)物業(yè)建筑面積30萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的3%。提供，但最低不得少于100平方米;
(二)物業(yè)建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米的，除按照30萬(wàn)平方米的3%。提供外，超過(guò)部分按1%。的標(biāo)準(zhǔn)提供;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的50%。
業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑，建筑面積不少于30平方米。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì)不得將物業(yè)管理用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。
第十八條 前期物業(yè)管理期間，有下列情況之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會(huì)尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿再續(xù)簽合同的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離小區(qū)的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)證書的;
(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十九條 前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無(wú)法履行相關(guān)義務(wù)但住宅小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于退出物業(yè)管理區(qū)域3個(gè)月前書面告知業(yè)主和物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，確定小區(qū)管理模式。
第二十條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止或者解除后15日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)管理用房，并按照本條例第十五條的規(guī)定移交相關(guān)資料。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第二十一條 已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中視為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)。享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主較少的，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不設(shè)立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)：
(一)物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50%以上的;
(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。
物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后15日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府。建設(shè)單位未及時(shí)履行告知義務(wù)的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。
街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)自收到書面告知30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組。區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員一名，建設(shè)單位代表一名，業(yè)主代表若干名組成�；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員擔(dān)任�；I備組中的業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生，或者由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提名經(jīng)業(yè)主同意產(chǎn)生，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時(shí)間不少于7日。
建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供籌備工作所需的資料。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案;
(三)確認(rèn)業(yè)主身份、業(yè)主專有部分面積，核定業(yè)主人數(shù)、物業(yè)總建筑面積;
(四)擬定業(yè)主委員會(huì)委員選舉辦法;
(五)提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
(六)首次業(yè)主大會(huì)的其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的15日前，將前款第(一)項(xiàng)至第(五)項(xiàng)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)7日內(nèi)，業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)移交籌備期間的全部資料，籌備組職責(zé)自行終止。
第二十七條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則組織召開。
第二十九條 下列事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)續(xù)籌和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第三十條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)業(yè)主參加。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式。一個(gè)業(yè)主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明其專有部分面積。
第三十一條 采用集體討論形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書面征求其所代表的業(yè)主意見;凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)經(jīng)本人簽字確認(rèn)，業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。
業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。
第三十二條 采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或其委托的社區(qū)居委會(huì)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在書面征求意見表上實(shí)名簽署意見;業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將征求意見結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，有權(quán)查閱相關(guān)資料。
第三十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書面記錄并存檔。
業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第三十四條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，向業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)，不得少于5人，具體人數(shù)和任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推舉產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉，差額比例不低于20%，業(yè)主委員會(huì)委員按照預(yù)定名額和候選人得票順序，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意的候選人當(dāng)選。未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員的候選人按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，但不具有表決權(quán)。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府及區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)業(yè)主委員會(huì)備案登記表;
(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(三)管理規(guī)約;
(四)業(yè)主委員會(huì)成員的基本情況。
區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自收到上述材料后5日內(nèi)發(fā)出備案回執(zhí)。業(yè)主委員會(huì)持備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告?zhèn)浒盖闆r。
備案事項(xiàng)發(fā)生變更時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起15日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒竼挝�，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第三十六條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)審核需要業(yè)主分?jǐn)偟馁M(fèi)用;
(五)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;
(六)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(七)監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的實(shí)施;
(八)調(diào)解物業(yè)使用糾紛;
(九)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第三十七條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)有20%以上業(yè)主書面提議;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)法律法規(guī)和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的其他事項(xiàng)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議15日前，將會(huì)議的議題、時(shí)間、地點(diǎn)、方式以及表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項(xiàng)情況除外。
應(yīng)業(yè)主提議召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)核實(shí)提議人的業(yè)主身份。
第三十八條 業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府責(zé)令限期召集;逾期仍未召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府按規(guī)定程序組織召集。
第三十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集。主任因故不能履行職責(zé)時(shí)，由副主任召集。主任因喪失業(yè)主委員會(huì)委員資格不能履行職責(zé)時(shí)，由排序在先的副主任召集。
有1/3以上委員提議召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第四十條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出的決定須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽名同意。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)有出席會(huì)議的委員簽字后加蓋業(yè)主委員會(huì)印章，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會(huì)委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：
(一)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決定;
(三)物業(yè)服務(wù)合同;
(四)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(六)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位的處分情況;
(七)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(八)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問(wèn)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)委員不得有下列行為：
(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財(cái)物;
(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù)或者推薦他人到該企業(yè)工作;
(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。
第四十三條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的;
(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;
(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(四)被判處刑罰的。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議終止其委員資格：
(一)不履行業(yè)主委員會(huì)委員職責(zé)或者無(wú)故三次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
(二)不履行業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重且拒不改正的;
(三)違反本條例第四十二條規(guī)定的;
(四)向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈的;
(五)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)主任資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)委員推選一位副主任任主任;副主任資格空缺或者資格終止的，由業(yè)主委員會(huì)委員從委員中推選副主任;委員空缺或者資格終止的，由候補(bǔ)委員按照得票多少依次遞補(bǔ)。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告委員的變更情況。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿前2個(gè)月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。業(yè)主在15日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會(huì)重新提出人選名單。
業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會(huì)候選人名單，差額比例不低于20%，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會(huì)委員人選。
業(yè)主委員會(huì)換屆籌備組應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)組織換屆選舉。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。
第四十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
第四十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)召集，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立法人資格和相應(yīng)的資質(zhì)證書。物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的職業(yè)資格證書。
外埠物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理服務(wù)的,應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。
市物業(yè)管理行政主管部門每年應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)和其從業(yè)人員的職業(yè)資格證書等資料進(jìn)行核對(duì)。
第五十二條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理，提供物業(yè)服務(wù)。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng);
(二)服務(wù)質(zhì)量和費(fèi)用;
(三)雙方的權(quán)利義務(wù);
(四)專項(xiàng)維修資金的管理與使用;
(五)物業(yè)管理用房的使用;
(六)合同期限;
(七)違約責(zé)任;
(八)雙方當(dāng)事人約定的'其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按合同提供服務(wù)，不得以通知、聲明、告示等方式作出對(duì)業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則;按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。其收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)費(fèi)方式由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國(guó)家規(guī)定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第五十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定;物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費(fèi)用。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，協(xié)助有關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域的安全防范工作。
發(fā)生安全事故或者突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并向有關(guān)部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
第五十七條 本市實(shí)行物業(yè)服務(wù)重大事件報(bào)告制度，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門及相關(guān)部門報(bào)告：
(一)發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且在8小時(shí)以內(nèi)難以排除，嚴(yán)重危及業(yè)主、使用人及建筑物安全;
(三)物業(yè)服務(wù)人員擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和使用人正常生活;
(四)發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定;
(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大傷亡事件;
(六)其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。
第五十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，代收服務(wù)費(fèi)由委托單位支付，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)履行下列交接義務(wù)：
(一)移交服務(wù)檔案資料和物業(yè)管理用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交物業(yè)服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案;
(二)撤出管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;
(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
第六十條 物業(yè)服務(wù)合同依法或者依約解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同解除之日起15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
第六十一條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法提起民事訴訟。
業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查核實(shí)，并依法處理。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主違反服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)管理服務(wù)的行為，有權(quán)要求業(yè)主恢復(fù)原狀，停止侵害，排除妨害等并承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，愛護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重、抗震結(jié)構(gòu)、房屋外貌;
(二)私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)違反物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)侵占綠地、毀壞花草樹木;
(五)亂設(shè)攤點(diǎn)、亂停車輛;
(六)亂倒垃圾、堆放雜物;
(七)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物;
(八)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上張貼、涂寫、刻畫;
(九)影響其他用戶采光、通風(fēng)及其他生活便利;
(十)排放或者堆放有毒有害物質(zhì)，堆放易燃易爆物品或者排放超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;
(十一)從事危害公共利益的活動(dòng);
(十二)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)違反前款規(guī)定的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十五條 物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護(hù)造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因維修養(yǎng)護(hù)造成相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。
第六十六條 新建住宅物業(yè)、住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)以及與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)，其建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后、申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)2%的比例，一次性向市物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。保修責(zé)任期滿后，根據(jù)建設(shè)單位的申請(qǐng)退還。長(zhǎng)安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)及市轄縣的物業(yè)保證金應(yīng)當(dāng)交存到所在地物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的專門賬戶。
第六十七條 物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，情況屬實(shí)的，應(yīng)當(dāng)在72小時(shí)內(nèi)予以維修。
第六十八條 物業(yè)保修期限內(nèi)，建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向物業(yè)所在地的區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門提出物業(yè)保修金使用申請(qǐng)，由其委托的建筑工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)鑒定后，屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主委員會(huì)或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費(fèi)用從物業(yè)保修金中墊支。
區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)在保修金動(dòng)用后3個(gè)工作日內(nèi)書面通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在收到書面通知之日起15日內(nèi)足額補(bǔ)存。
建設(shè)單位對(duì)維修責(zé)任承擔(dān)有異議的，可以在前款規(guī)定的期限內(nèi)依法提起民事訴訟或者申請(qǐng)仲裁，由人民法院或者仲裁委員會(huì)確定的責(zé)任人，在相關(guān)法律文書生效之日起15日內(nèi)補(bǔ)存物業(yè)保修金。逾期不起訴或申請(qǐng)仲裁的，視為其認(rèn)可承擔(dān)維修責(zé)任。
第六十九條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé);業(yè)主與物業(yè)使用人另有約定的，從其約定。業(yè)主或者物業(yè)使用人也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用。
業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)、維修、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商。
第七十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修住宅，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和省、市有關(guān)裝飾裝修和房屋安全管理的相關(guān)規(guī)定，并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知業(yè)主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)，并對(duì)房屋裝飾裝修施工進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主違反房屋裝飾裝修規(guī)定、臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止。業(yè)主拒不改正或者已造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告有關(guān)行政主管部門依法處理;造成相鄰業(yè)主損失或者對(duì)公共利益造成損害的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第七十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第七十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用性質(zhì)。
第七十三條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第七十四條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。
第七十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告和進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益屬全體業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第七十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第六章 專項(xiàng)維修資金的管理與使用
第七十七條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)、與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，以及出售公有住房的單位，應(yīng)當(dāng)交存專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金歸業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第七十八條 專項(xiàng)維修資金按下列標(biāo)準(zhǔn)交存和提取：
(一)商品住宅的業(yè)主，與商品住宅相連的非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。
(二)售后公有住房的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存專項(xiàng)維修資金。每平方米建筑面積交存首期專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。
(三)出售公有住房的售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專項(xiàng)維修資金。
商品住宅、公有住房已經(jīng)出售但未交存專項(xiàng)維修資金的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金。
第七十九條 商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期專項(xiàng)維修資金足額存入專項(xiàng)維修資金專戶。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得代收專項(xiàng)維修資金。
業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供交存專項(xiàng)維修資金的憑證;未提供憑證的，建設(shè)單位不得將房屋交付使用。
第八十條 業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門代為管理。業(yè)主大會(huì)成立后，專項(xiàng)維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的專項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)在商業(yè)銀行開立的維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。開戶銀行應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理行政主管部門簽訂監(jiān)督協(xié)議。
業(yè)主大會(huì)開立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督。
第八十一條 開立專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋門戶號(hào)設(shè)分戶賬;未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋門戶號(hào)設(shè)分戶賬。
第八十二條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用的分?jǐn)傓k法，相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定;無(wú)約定的，根據(jù)其各自擁有物業(yè)的建筑面積比例按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?/p>
(一)用于小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由小區(qū)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從小區(qū)業(yè)主交存的維修資金中列支;
(二)用于整幢樓本體共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由整幢樓業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從該幢業(yè)主交存的維修資金中列支;
(三)用于本單元內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造的，由本單元內(nèi)業(yè)主按照其擁有物業(yè)的建筑面積比例承擔(dān)，并從該單元業(yè)主交存的維修資金中列支。
住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出商品住宅、非住宅的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。
第八十三條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，專項(xiàng)維修資金中的剩余部分應(yīng)當(dāng)結(jié)轉(zhuǎn)受讓人。
因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，剩余的專項(xiàng)維修資金業(yè)主交存的應(yīng)當(dāng)退還業(yè)主;公有住房單位交存的部分返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。
第八十四條 市政府應(yīng)當(dāng)制定專項(xiàng)維修資金的統(tǒng)一管理使用辦法。專項(xiàng)維修資金的管理使用辦法應(yīng)當(dāng)包括使用計(jì)劃報(bào)批制度、財(cái)務(wù)預(yù)決算管理制度、審計(jì)監(jiān)督制度以及業(yè)主查詢對(duì)賬制度。
第七章 法律責(zé)任
第八十五條 違反本條例規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。建設(shè)單位未按規(guī)定時(shí)限完成招標(biāo)的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令改正，可以處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下的罰款。
第八十六條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)送備案的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。
第八十七條 違反本條例規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對(duì)相關(guān)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
第八十八條 違反本條例規(guī)定，前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定履行告知義務(wù)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域的，由物業(yè)管理行政主管部門處5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。
第八十九條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位拒不交納未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責(zé)令改正，可以并處3000元以上3萬(wàn)元以下的罰款。
第九十條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位拒不制定或者不公示臨時(shí)管理規(guī)約的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，責(zé)令改正，可以并處5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。
第九十一條 違反本條例規(guī)定，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府未在規(guī)定期限內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組的，由區(qū)縣政府責(zé)令限期改正;逾期未改正的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予行政處分。
第九十二條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員資格終止后，逾期不交回有關(guān)資料、印章的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府責(zé)令交回;造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第九十三條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大事件，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)報(bào)告的，由區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處5000元以上2萬(wàn)元以下的罰款。
第九十四條 違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同解除后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)退出的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期退出;逾期未退出的，處5萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。
第九十五條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定交納、補(bǔ)存物業(yè)保修金的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期交納;逾期不交納的，自逾期之日起按日加收滯納部分0.5%。的滯納金，可以處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。
第九十六條 違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
個(gè)人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
第九十七條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人或者其他單位、個(gè)人損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、抗震結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者私自占用、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀、賠償損失，對(duì)個(gè)人處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款;對(duì)單位處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。
第九十八條 違反本條例規(guī)定，挪用專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門予以追回，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項(xiàng)維修資金，情節(jié)嚴(yán)重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書; 構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。
第九十九條 違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收專項(xiàng)維修資金的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期移交，并處所收金額5%以上10%以下的罰款。
第一百條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其及時(shí)交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴。
第一百零一條 違反本條例規(guī)定的行為，其他法律法規(guī)有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第一百零二條 物業(yè)管理行政主管部門作出吊銷資質(zhì)證書、20萬(wàn)元以上罰款處罰決定的，應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人有要求聽證的權(quán)利。
當(dāng)事人對(duì)行政處罰不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。
第一百零三條 拒絕、阻礙物業(yè)管理行政主管部門工作人員執(zhí)行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依法處罰;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第一百零四條 物業(yè)管理行政主管部門工作人員玩忽職守的，由其所在單位或者行政監(jiān)察部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附 則
第一百零五條 本條例中有關(guān)專業(yè)用語(yǔ)的含義：
(一)自用部位：是指門戶以內(nèi)的房間、廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、天井、庭院以及室內(nèi)墻面等部位;
(二)自用設(shè)備：是指門戶以內(nèi)，業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具和通向總管的供水、排水、燃?xì)夤艿馈㈦娋�以及水、電、氣戶表等設(shè)備;
(三)共用部位：房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻壁、屋面、傳達(dá)室、治安監(jiān)控室、消防監(jiān)控室;
(四)共用設(shè)施設(shè)備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、業(yè)主樓層間的供、排水總管、信報(bào)箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、避雷設(shè)施、公用天線、露天停車場(chǎng)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公用設(shè)施設(shè)備用房等。
第一百零六條業(yè)主委托其他管理人管理物業(yè)的，可以參照本條例執(zhí)行。
第一百零七條 本條例自2010年6月1日起施行。
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