物業管理應急預案
在生活、工作和學習中，難免會出現一些事故，為了避免事情愈演愈烈，就有可能需要事先制定應急預案。你知道什么樣的應急預案才能切實地幫助到我們嗎？下面是小編幫大家整理的物業管理應急預案，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
物業管理應急預案 篇1
一、物業管理前期籌備工作
�。ㄒ唬┕芾砣藛T、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往后提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決后顧之憂。
（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。
�。ㄈ┮罁嚓P文件及本小區住宅特點制定《小區業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。
�。ㄋ模┲朴喸敿毜脑O備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。
�。ㄎ澹┮幏陡鞑块T的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。
二、接管后的日常管理服務工作
�。ㄒ唬⒃O接待處，白天有專職人員接待住戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。
�。ǘ┌卜拦ぷ鳎�
1、保安人員著裝統一、整齊，待人要文明禮貌、熱情。
2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。
3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。
4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入戶梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。
5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器械。
6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。
7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。
8、小區內出入口設有明顯標志，各組、棟及單元（門）、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。
9、加強與市保安和臨近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。
10、車輛收發卡并由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。
�。ㄈ榱吮Ｕ闲^內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》，特制定本規定：
1、各業主（住戶）應將全部常住人員情況如實填寫在《業主入住登記表》中，并留下緊急聯系辦法；
2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；
3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住戶）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；
4、各業主（住戶）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；
5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；
6、凡住戶搬離小區應提前通知管理公司，并填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實后方可離開小區；
7、各業主（住戶）有責任關好自家的門窗，并保障治安報警設施的完好及有效使用；
8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和觸犯法律的活動。
（四）、環衛綠化工作：
1、公共部位衛生區，派專職衛生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。
2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。
3、二次裝修房屋共用部位保持清潔，對亂貼、亂畫，擅自占用和堆放雜物現象定期清理。
4、做好二次供水衛生檢查，定期清洗，并做好水質檢驗報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。
5、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區提供一個優雅的環境。
�。ㄎ澹┉h境和衛生管理規定
為了保持小區的干凈整潔，為全體業主創造一個安全、文明、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：
一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住戶）傾倒垃圾時應系好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。
二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。
三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住戶）應及時通知管理公司進行處理并承擔相應費用。
四、住宅區內任何公共地方，均不得亂涂亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。
五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視情況追究相關當事人的責任。
六、豢養寵物的業主（住戶）應遵守有關規定，并妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。
七、保持小區的安靜，不得在休息時間（12。00—14。00，19。00—8。00）制造噪音。
八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物
�。�、房屋及設備、設施管理：
1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便于做好保修工作。
2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。
3、建立設備臺帳，并設置標志，以示區別和了解。
4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。
5、公司每天應派人到樓宇現場檢查一次，對于存在問題，及時提出整改。
6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修不過夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。
（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每天檢查一次，協調好鄰里關系，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。
�。ò耍�、積極開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主提供中介電話，方便業主購機船票、請保姆、請鐘點工等。
�。ň牛⒏鶕拘^情況，做到微笑相迎，熱情周到，文明服務，竭盡努力讓業主滿意。
三、小區車輛管理規定
1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；
2、管理區域內車輛行駛停放應注意前后左右規定的安全距離；
3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛后鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；
4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業范圍內禁止鳴號；
5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；
6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；
7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車必須停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；
8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；
9、保持停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。
四、管理模式
�。ㄒ唬⿺M采取的管理方式
服務質量是企業生存之本，管理處必須貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，形成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、公安派出所等部門緊密聯系的"共建"機制。
�。ǘ┕芾硖幗M織機構
1、辦公室：
�。�1）負責日常事物，代收代發報紙信件
（2）檢查樓宇和綠化養護、保潔
�。�3）協調處理鄰里關系
2、工程部：
�。�1）負責房屋質量檢查
（2）建立設備設施維保計劃
�。�3）做好日常維修保養工作
3、財務部：
�。�1）管好用好財務
�。�2）負責日常收管理費、租金、代收費等
�。�3）統購日常維修器材、分發器材
4、保安部：
�。�1）選好保安員搞好培訓，管好保安
�。�2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序
（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全
（三）管理人員的配備
1、項目經理1人，全面負責小區日常事務管理。
2、物業主管及客戶服務4人，負責樓宇的檢查服務及收費等。
3、水電工6人，負責小區日常水電及工程維修。
4、保潔工20人，負責小區公共衛生，全日制保潔。
5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。
6、保安14人，24小時值班。
五、人員的選拔和培訓管理
�。ㄒ唬┤藛T選拔
根據本小區的特點及所需的服務要求，適應今后的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系的高素質人才。
�。ǘ┡嘤柲繕思胺绞�
為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配合適的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的`，實踐管理經驗豐富的，善于協調各種人際關系，高素質、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學習培訓，管理處并同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。
公司會采取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能于理論中實踐實質管理工作。
�。ㄈ┡嘤栍媱澕皟热�
公司制定員工培訓計劃，定期對員工進行培訓，提升員工素養，提高服務質量。
（四）培訓考核
為體現培訓的效果并貫徹管理制度及工作經驗的落實公司于員工培訓期間通過不定期的培訓考核確保培訓的質量。
物業管理應急預案 篇2
為確保小區發生突發事件后，能夠及時、有效和有序地實施應急處置處理，協助有關部門實施救援工作，穩定事態，減少損失，根據有關法律法規，結合我街道物業管理工作實際制定本預案。
一、應急處理范圍
本預案適用于小區內安全穩定等突發事件。
二、應急處理組織機構及職責
�。ㄒ唬┖ｎD管理處成立突發事件應急處理領導小組（簡稱領導小組），統一組織領導應急處理工作。
組長：副組長：成員：
領導小組主要職責是：
1、組織領導小區內發生的應急處理工作；
2、根據事故發生情況，統一部署有關應急處理預案的實施工作，并對需要應急救援的情況采取緊急處理措施，協助有關部門實施救援工作；
3、在管理處中緊急調用各類救援物資、設備、人員；
4、根據突發事件發生情況，有危及周邊單位和人員的險情時，組織人員疏散工作；
5、對群體性上訪人員做好政策解釋工作，協調處理有關物業管理中的`相關問題；
6、協助配合有關部門做好穩定社會秩序和傷亡人員的善后及安撫工作。
物業管理應急預案 篇3
第一部分
項目物業管理的定位及總思路
一、本項目物業管理的定位
�。ㄒ唬�、本項目業態對物業管理的要求
1、本項目業態對物業管理的基本要求
本項目的物業主要為商業性和經營性的，除此之外還有相當部分的物業用于居住使用，故此要求物業管理具備以下功能：
1）、維護和維修。即對物業維護和維修，對日常使用環境和生活、工作秩序的維護；
2）、組織和協調。對日常相關物管及社區活動進行組織和協調，對業主之間及業主與開發商、物業公司之間的交流進行組織和協調；
3）、經營和管理。對物業的使用、出租、出售進行經營，對客戶檔案和物業檔案進行管理；展開相應的物業服務經營活動；
4）、服務。向業主和使用權提供必要的各類生活服務和增值服務及商務服務。
2、本項目業態對物業管理的特殊要求
除了對物業管理基本常規的要求外，本項目還對物業管理提出了一些特殊的要求，主要是用來配合物業的銷售和經營的要求，主要有：
1）、在銷售期中為銷售工作提供相關的配合性服務；
2）、在項目銷售期中配合開展物業招商、招租工作；
3）、在項目銷售期中配合提供物業管理文件和法律文書；
4）、在項目銷售期中配合銷售向客戶解釋物業管理相關問題；
5）、在銷售期中向客戶展示項目物管水平，配合提升項目品質。
�。ǘ⒈卷椖课飿I管理的定位
1、本項目物業管理的檔次
本項目物業管理的主要客戶群為商鋪的經營者以及酒店公寓的業者和使用者，由經營業態和未來可能的使用者可以看出，其對物業管理的要求產高，在服務水平、服務質量各方面均要求較高，故此本項目物業管理不能以一種常規的水平來要求，而是要求有一定的品牌性，至少有星級酒店的服務水平。
2、本項目物業管理形式
根據本項目物業管理檔次和業態對物業管理的要求，本項目物業管理的主要形式實質是酒店及商業經營管理，即以經營管理為核心，以經營帶動服務，以服務促進經營。
3、本項目物業管理的定位
按照以上要求本項目物業管理定位應該是：復合式高檔物業管理。
二、本項目物業管理的總思路
本項目物業管理的總體思路是：全程介入，系統運作，有機銜接。借用品牌提升檔次，以服務促進經營，經營帶動服務。整個物業服務體系的核心在于：以品牌奠定基礎，促進銷售，帶動服務，高水平服務和高效益經營互動，最終強化品牌，獲得利潤。
第二部分
本項目物業管理體系的建立
一、本項目物業管理的模式構想
按照物業管理的總思路，結合本項目實際銷售和物業管理運作的要求，提出本項目物業管理的基本模式為：引入品牌，委托管理，專業化運作，全程式服務。以品牌促進銷售、招商，以招商推動經營，以經營支撐服務，以服務增進經營。
二、本項目物業管理組織構架
本項目物業管理雖然管理物業的規模不大，但所涉及的球節較多，各環節之間的聯系復雜，除了物業服務管理外，還有較強的經營管理工作，因此本項目物業管理的組織構架較為特殊。
1、基本組織機構建立的模式
本項目根據以上實際運作的要求和運作模式的要求適合于采用直線矩形模式。
2、本項目的基本組織機構圖
總經理
品牌物業顧問
3、項目物業服務各部門工作職責及人員結構
1）、品牌物業顧問
該部門由品牌物業管理及酒店經營管理公司委派資深顧問擔任。主要職責為定期分析客戶群所提供的服務及經營狀況報告，不定期地抽查各部門的工作，并根據最終結果向總經理提并工作評價書及建議書。
品牌物業顧問也直接接受總經營及客戶部經理的咨詢。
該部門一般需1~2名資深顧問。
2）、工程部
該部門主要是執行本項目物業及設施的維護、保養和維修的任務，直接接受物管部經理領導。
該部門設主管1人，水電、土建、機電三個專業的工人每個2種1~2人。
3）、綠化保潔部
該部門主要是負責本項目公用、共用部位綠化，環境衛生的清潔和保潔，直接接受物管部門經理領導。
該部門一般需4~5人，綠化人員1人。
4）、保安部
該部門主要對本項目日常經營秩序及生活秩序的維護，負責項目業主及使用者的生命及財產安全，并對周圍影響樓區生活噪聲及設施進行及時清除，直接接受物管部經理領導。
該部門設保安隊長1人，保安人員3人。
5）、酒店部
該部門主要負責對本項目酒店公寓部分的客戶檔案管理，負責該部分物業的出租經營及日常鐘點式經營。
該部門設置主管1名，工作人員5~6人，主要在前臺。
6）、商業部
該部門主要負責對本項目在交房后對商鋪進行招商及出租，及對商鋪、物業及商鋪客戶檔案的建立與管理，直接接受經營部主管領導，
該部門設置檔案管理人員1名，商鋪招商及出租人員2名。
7）、多經部
該部門主要負責本項目在交房后對一些有償服務項目的實施，如家政、裝修等直接接受經營部主管領導。
該部門設置人員2名。
8）、財務部
該部門主要負責本項目物業管理運行日常財務工作，同時負責經營部的財務手續辦理。直接接受總經理領導。
該部門設置會計1名，出納1名。
三、本項目物業管理運作條件
1、在銷售現場提供物業管理場所；
2、明確本項目定位以制定前期物業管理服務協議；
3、一定數量的啟動資金；
4、明確后期物業管理制作方案。
第三部分
物業管理介入時機和介入方式
一、本項目物業管理介入時機
物業管理前期介入，可以把物業管理公司自身積累的一些物業設計、管理以專業經驗融入到項目的設計中去，這樣可以彌補物業開發中的各種缺陷，進一步滿足業主的需求，使難點提前得到妥善的解決，還可以全面了解物業，并為以后管理作好準備。為了提高該項目的質量，打造良好的樓盤品牌，建議物業管理在項目開發前期及銷售期就介入，讓消費者真切感受到我們作為開發商對物業管理的重視。
二、本項目物業管理介入方式
物業管理在項目開發前期介入，介入方式大致分為以下幾種：
1、在現場銷售中，銷售人員對客戶的`接待服務；
2、保安服務；
3、提供專門關于物業的咨詢臺。
第四部分
常規服務和特約服務
一、常規服務
客戶交納物業管理費后，所享受的服務包括：
1、清潔衛生；
2、安全保衛；
3、房屋維修；
4、房屋管理；
5、電梯升降；
6、報刊發放，文件傳遞；
二、特約性服務
為了提升本項目物業管理品質，物業公司多經部開展的一些有償服務，如：
1、餐飲服務；
2、商務辦公；
3、家政；
4、裝修；
5、醫療服務；
第五部分
本項目物業經營管理內容
一、本項目酒店公寓的經營服務
本項目酒店公寓的經營服務包括：
1、車庫出租：75個，按60%出租，200元/車月收取停車費用；
2、產權式酒店按三星級酒店標準間100元/天的價格執行，每年出租率按總數的40%計算，與客戶按6：4分紅，客戶占60%，出租率超過40%的部分由物管全部收入。
二、本項目商鋪的經營服務
商鋪的經營服務主要內容是對商鋪進行出租代理，一層租金為67元/㎡，二層租金為34元/㎡，物業管理公司按租金總額的1%收取代理傭金。
第六部分
本項目物業管理運行成本收益估算
一、物業管理運行成本
項目名稱金額（元）備注
物業公司人員年工資總支出344800人員共30名，其中高級管理人員1名，一般管理人員2名，職員27名
物業公司人員年獎金總支出103440年工資總支出的30%
物業管理及福利總支出45000總人數乘以1500元
服務運行成本96480總戶數402戶，以20元/戶月支出
合計589720
二、收益計算
項目名稱金額（元）備注
物業管理費287568總戶數402戶，按1、2元/㎡月收取
車位出租費126000總車位75個，按60%出租，按200元/月車標準收費
一層商鋪出租費19388一層商鋪面積按60%出租，按67元/㎡收取租金
二層商鋪出租費8522二層商鋪面積按60%出租，按34元/㎡收取租金
酒店595680酒店按每年出租率40%，每天標間費為100元計算
合計1037158
三、利潤計算
利潤=收入計算—物業管理運行成本
=1037158—589720=447438（元）
物業管理計劃書四：
一、公司籌建：
1、出資人情況：法人與自然人
2、物業管理企業的組建條件
1）企業名稱的確定；
2）企業住所；
3）法定代表人；
4）注冊資本；
5）公司章程；
6）公司從業人員。
3、物業管理企業的設立
在組建條件具備以后，申請物業管理企業的發起人或發起單位寫出由申請設立物業管理公司經營資質報告，連同相關申請資料送交房地產主管部門審批。收到核發的批準文件后，再按有關規定向工商行政管理機關辦理企業注冊登記手續，領取企業法人營業執照或營業執照，即可對外營業，并按規定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書，還要向稅務機關辦理稅務手續。
4、在取得企業營業執照后，按照規定申報企業資質，物業管理企業的資質等級
1）資質一級企業：注冊資本500萬元以上；具有中級以上職稱的人員不少于30人，
企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；管理各類物業的建筑面積分別占規定計算基數的百分比之和不低于100%；20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）”稱號；具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。
2）資質二級企業：注冊資本300萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人，企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書；管理兩種類型以上的物業；管理各類物業的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100%；10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）”稱號，10%以上的管理項目獲得省級城市物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）稱號；具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度；建立了維修基金管理與使用制度。
3）資質三級企業：注冊資本50萬元以上；具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于8人，經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書，50%以上的部門經理、管現員取得從業人員崗位證書；有委托的物業管理項目：具有比較健全企業管理制度和財務管理制度；建立了維修基金管理和使用制度。
物業管理應急預案 篇4
為做好交通局應急保障道路冬季惡劣氣候條件下道路除雪保暢工作，切實增強對冬季惡劣天氣突發事件的應急能力，確保道路暢通，為所管轄區域提供通暢交通服務，特制定本預案。
一、指導思想
為最大程度減輕冰雪惡劣天氣突發事件對機場應急保障道路的損害，結合交通局下發有關文件精神，按照“認識到位、措施得力、責任明確、任務落實”的要求，精心組織、積極運作、周密部署、合理調度，確保在冬季惡劣氣候條件下道路暢通。
二、組織機構
�。ㄒ唬┏闪⑶鄭u海達物業管理有限公司“冬季除雪工作”應急領導小組
組長：副組長：成員：
（二）領導小組下設辦公室，辦公室設在環衛事業部具體負責清雪應急搶險工作任務的分配、調度和檢查工作，在防雪清雪工作中傳達防雪信息，協調各班組切實做好防雪清雪工作。
1、第一突擊隊（18人）：
2、2、第二突擊隊（4人）：
3、第三突擊隊（4人）：
三、機械、物資儲備
�。ㄒ唬┸囕v及設備：
現有皮卡車1臺、除雪鏟車3臺、除雪滾1個、撒布機1臺、防滑鏈條4條。
�。ǘ┏湮镔Y
已儲備融雪劑20噸、防滑沙200方、推雪锨21把、掃帚30把、手套40雙、標志牌10套、錐形筒100個、對講機5個以備待用。
四、信息預警機制
（一）建立24小時雪情預警報告制度和冬季除雪值班制度。值班人員在接到雪情或路面結冰等影響通行安全的報告時，及時向應急領導小組辦公室匯報情況，以便及時掌握災情，落實應急處置措施。
�。ǘ┟刻焱ㄟ^新聞媒體、網絡、天氣預報等多種渠道獲取準確可靠的天氣信息，及時預測分析可能發生的災害及其危害程度。
�。ㄈ┨貏e是雨雪天氣時加大站前大道下穿橋及東外環大橋、膠州北站等重點路段的巡查力度，密切注意雨雪對路面、交通的影響，發現有異常情況立即向應急領導小組匯報，應急領導小組組長根據情況啟動應急預案。當啟動應急預案后，隊長務必在第一時間把除雪防滑相關的信息報告給領導小組，以便領導小組真實全面的了解現狀進而作出科學全面的統籌安排，做到措施得當，更好的實施預案。應急領導小組應將本路段雨雪災害情況及處置情況及時匯報交通局養護科。
五、啟動條件
冬季除雪應急預案應由領導小組宣布啟動或終止。除雪應急預案啟動后，各相關負責人員應切實加強宣傳和協調工作，以保證預案實施的社會環境條件滿足要求。
應急領導小組通過快捷可靠的信息預警機制及時了解路況信息，根據雨雪災害情況及時決策預案的啟動或撤銷。
六、保暢措施
（一）在站前大道下穿橋及東外環大橋等特殊路段路邊提前儲備擺放防滑沙或融雪劑，橋梁進口及上坡處設立冬季安全行車提示標志牌提醒通行車輛注意安全，做好前期預防準備工作。
（二）應急預案啟動后，所有人員實行24小時值班制度，人員、車輛、除雪工具、通訊器材、交通安全標志牌等準備就緒隨時待命，統一聽從領導小組安排。
七、工作原則
�。ㄒ唬┛筛鶕笛┝亢吐窙r分別啟動5級預案：Ⅰ級預案：半幅通行（含雙線半幅通行）。Ⅱ級預案：短期內上或下行線封閉。Ⅲ級預案：單線上下雙向通行（長期內上或下行線封閉）。Ⅳ級預案：短期內上下行線同時封閉。Ⅴ級預案：車輛分流（長期內短期內上下行線同時封閉）。并迅速通知養護組對路面進行撒鹽、噴灑融雪劑，出動除雪車。
�。ǘ┳裱皹蛄�、坡道口優先”的'原則，橋梁不同于普通路面，表面溫度較低，積雪難以融化，極易結冰，一旦清除不及時，后期清理的難度極大，匝道彎道及縱坡較大的路段，車輛通行速度較慢，容易出現輪胎打滑現象，一般交通事故多發生在這些路段。所以除冰雪優先考慮清除站前大道下穿橋和東外環大橋，然后向主線擴展，清除的冰雪要求不得堆放在中央分隔帶，盡可能清運出主線后集中堆放。
�。ㄋ模┏﹫猿帧皬睦锵蛲�，從高向低，全面清除，不留后患”的工作原則，保證雪停后24小時內所轄公路主線、匝道積雪全部清除干凈。
（五）根據降雪厚度可分為微雪（積雪厚度≤10毫米）、小雪（積雪厚度＞10毫米，≤50毫米）、中雪（積雪厚度＞50毫米，≤150毫米）、大到暴雪（積雪厚度＞150毫米）四類。除雪領導小組結合降雪量大小、持續時間等，對應安排除雪機械、人員和融雪材料，以減少不應有的資源浪費�？砂匆韵略瓌t對應安排除雪作業：
1、藍色預警信息，24小時內降雪厚度將達1厘米以上，小于5厘米，且降雪持續，可能對交通有影響。對行車影響不大，平均氣溫在—5℃以上時，經車輛行駛或氣溫變化地表面積雪自然消除，因此不需做特殊處理。—5℃以下時，視情況而定，必要時撒少量融雪劑，可安排撒布車在全線進行一次大范圍、小劑量的撒布工作，撒融雪劑劑量可控制在20克/平方米。
2、黃色預警信息，24小時內降雪厚度將達5厘米以上，小于10厘米，且降雪持續，可能對交通有影響。溫度在0～—20℃時以機械除雪為主，降雪厚度至1cm時開始撒融雪劑，每平方控制在20克以下為宜，待降雪結束后，出動鏟雪車配合撒布溶雪劑（20g/㎡），撒布融雪劑總量控制在每平方40克為宜，清除路面積雪。
3、橙色預警信息，24小時內降雪厚度將達10厘米以上，小于20厘米以下且降雪持續，可能或者已經對交通有較大影響。降雪速度較快，氣溫越低、降雪密度越大，較易板結，降雪厚度至1cm時開始撒融雪劑（20g/㎡），待降雪結束或降雪厚度達到5厘米時，鏟雪車和人工配合清除路面積雪，先清除一車道、后清其余車道，機械清雪工作完畢后，撒布融雪劑（40g/㎡），撒布融雪劑總量控制在每平方60克為宜，個別路段清理不徹底時采用特殊機械處理。
4、紅色預警信息，24小時內降雪厚度將達20厘米以上，且降雪持續，可能或者已經對交通有較大影響。降雪速度快，持續時間長，雪層較厚，雪厚至1厘米時開始撒融雪劑（20g/㎡），待降雪結束或降雪厚度達到5厘米時，出動鏟雪車、裝載機及人工配合清除路面積雪。機械清雪工作完畢后，撒布融雪劑（40g/㎡），撒布融雪劑總量控制在每平方60克為宜，除雪工作可采用多臺機械流水作業，緊急停車帶積雪采用拋雪機等拋出路面以外。
八、作業程序
�。ㄒ唬┭┨斓缆肺捶忾]情況下，由小組成員在重點高危路段（站前大道下穿橋、東外環大橋處）設置提示牌，提醒司乘人員注意安全。
（二）除雪工作需要封閉作業時，必須規范地擺放醒目、齊全的標志，拉好警戒線，禁止作業人員出界作業，以防不安全事故發生。
�。ㄈ┫卵┨鞖庋矙z皮卡車輛速度不得超過30公里/小時；路面冰雪覆蓋厚度（壓實厚度）超過3厘米時，車輛必須加掛防滑鏈。
（四）在巡查過程中，車輛應行駛在行車道，駕駛員必須時刻注意車輛行駛狀態，集中注意力，不許出現與駕駛無關的其他動作，副駕駛人員重點觀察前方路面的積雪程度以及協助駕駛人員完成其他動作；所有人員必須認真負責，仔細觀察，確保除雪工作安全、到位。
�。ㄎ澹┫卵┨鞖庾鳂I車輛嚴禁停放在高邊坡、橋涵路段。
�。┟看芜M行防滑處理后，必須進行防滑物資清查，并及時補充坡道、橋面等路段的防滑材料，確保防滑物資的供給。
�。ㄆ撸┧惺┕ぢ范危仨毎凑找幎ㄔO置施工標志、安全標志，安排專人負責該路段交通疏導工作。
�。ò耍┥下烦┤藛T在作業時必須穿著反光背心，確保除雪人員的安全。
�。ň牛┏┓阑鳂I過程中應盡量避免發生車輛擁堵，若發生車輛擁堵情況，工作人員及時向受阻司乘人員通報路況情況和除雪進展情況并耐心解釋和安撫，避免不穩定情況的出現。
�。ㄊ┤缬鲂⊙⿻r清掃車快速開路，人工配合完成清掃。應急隊伍保證路口、緊急停車道等清雪任務。如出現中到大雪時，路面積雪厚度較大時，應首先利用推雪鏟，除雪車（改裝雪板）將超車道積雪推到離行車道上，隨后掃雪車配合作業。
十、嚴格監督考核
清雪工作關系道路正常運行和群眾切身利益，各組要高度重視，加強協調，嚴密組織。為確保清雪效果，海達物業將組織人員對各小組的清雪落實情況進行監督檢查，對清雪工作突出的先進個人，進行通報表揚；對未按要求做好責任區清雪的，給予相應處罰。
物業管理應急預案 篇5
01電梯困人應急預案
1.任一員工接到業主報警或發現有乘客被困在電梯內，應立即通知保安消防監控室，同時記錄接報和發現時間。
2.保安消防監控室接報后應一方面通過監控系統或對講機了解電梯困人發生地點、被困人數、人員情況、以及電梯所在樓層，另一方面通過對講機向保安部經理或當班領班匯報，請求派人或聯系工程物料部前往解救。
3.保安部經理或當班領班接報后，立即親自到場或派員到場與被困乘客取得聯系，安慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐心等待求援。尤其當被困乘客驚恐不安或非常急躁，試圖采用撬門等非常措施逃生時，要耐心告誡乘客不要驚慌和急躁，不要盲目采取無謂的行動，以免使故障擴大，發生危險。注意在這一過程中，現場始終不能離人，要不斷與被困人員對話，及時了解被困人員的情緒和健康狀況，同時及時將情況向公司總經理或值班領導匯報。
4.工程物料部經理或值班人員接報后，應立即派人前往現場解救，必要時電話通知電梯維修公司前來搶修。若自己無法解救，應設法采取措施，確保被困乘客的安全，等待電梯維修公司技工前來解救。
5.若工程物料部和電梯維修公司都無能力解救或短期時間內解救不了，應視情況向公安部門或消防部門求助(應說明求助原因和情況)。向公安、消防部門求助前應征得公司總經理或值班領導的同意。
6.在解救過程中，若發現被困乘客中有人暈厥、神志昏迷(尤其是老人或小孩)，應立即通知醫護人員到場，以便被困人員救出后即可進行搶救。
7.被困者救出后，保安部經理或當班領班應當立即向他們表示慰問，并了解他們的身體狀況和需要，同時請他們提供姓名、地址、聯系電話及到本小區事由。如被困者不合作自行離去，應記錄下來存檔備案。
8.被困者救出后，工程物料部應立即請電梯維修公司查明故障原因，修復后方可恢復正常運行。
9.保安部經理或當班領班應詳細記錄事件經過情況，包括接報時間、保安和維修人員到達現場時間、電梯維修公司通知和到達時間、被困人員的解救時間、被困人員的基本情況、電梯恢復正常運行時間。若有公安、消防、醫護人員到場，還應分別記錄到場和離開時間、車輛號碼;被困人員有傷者的，應記錄傷者情況和被送往的醫院。
10.工程物料部經理或值班人員應詳細記錄故障發生時間、原因、解救辦法和修復時間。
02突發停電應急預案
1.在接到停電通知的情況下，管理運作部應事先將停電線路、區域、時間、電梯使用以及安全防范要求等情況通知每個住戶和商戶，并在主要出入口發布停電通告;同時，工程物料部應做好停電前的應變工作。
2.在沒有接到任何通知、突然發生停電的情況下，工程物料部應立即確認是內部故障停電還是外部停電。若系內部故障停電，應立即派人查找原因采取措施，防止故障擴大;若系外部停電，一方面要防止突然來電引發事故，一方面致電電力局查詢停電情況，了解何時恢復供電，并將了解的情況通知管理運作部。
3.保安部立即會同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運行情況，發現電梯關人立即按照電梯困人應急預案施救。
4.管理運作部立即將停電情況通知小區內住戶和商戶，并在主要出入口發布停電通告，必要時啟用緊急廣播系統通知住戶，要求住戶保持冷靜，做好防范。
5.若突發停電時，正值晚上商場營業，保安部應協助商場維持好秩序，指導商戶啟用應急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并要注意防火，防止發生火災。
6.安排員工到小區各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強保安措施，嚴防有人制造混亂，渾水摸魚，必要時關閉大門。
7.派人值守辦公室、值班室，耐心接待住戶和商戶詢問，做好解釋和疏導工作，防止與住戶、商戶發生沖突。
8.詳細記錄停電事故始末時間、發生原因、應對措施以及造成的損失。
9.突發停電的預防措施：
1)工程物料部應經常檢查應急照明和緊急廣播系統，確保正常。
2)管理運作部應提醒寫字樓住戶、商戶備置一些應急照明燈或蠟燭，以防停電。
3)保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應配置手提式應急照明燈，并時時充電保養，保持完好。
03液化氣泄漏應急預案
1.接到業主報警或發現液化氣泄漏后，公司員工應立即通知保安部經理或當班領班，并馬上趕到現場查看情況，必要時疏散人員，并禁用電氣設備(包括手機、電話和對講機)。
2.保安部經理或當班領班接報后，一方面立即派員前往現場支援，并通知工程物料部，另一方面視情況通知液化氣公司和消防支隊。
3.工程物料部接到通知后，急速趕赴現場，協助保安部施救。
4.若液化氣泄漏發生在室外，應馬上疏散周圍人員，建立警戒線，防止圍觀，并嚴禁煙火和使用電氣設備。
5.若液化氣泄漏發生在室內，要保持冷靜，謹慎行事，切記現場不可按門鈴、啟閉照明燈、開換氣扇、打報警電話、使用對講機以及關閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。
6.施救人員進入室內前，應采取一定的防范措施，戴上防毒面具;沒有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸;進入室內后，應立即切斷液化氣總閥，打開門窗，加快氣體擴散，并疏散現場范圍內的非相關人員，協助救援、搶修的消防人員和維修人員維持現場秩序。
7.發現有中毒、受傷者，應立即小心、妥善地將受傷人員抬離現場，送往安全地區，必要時施行人工呼吸，并通知醫療部門前來救護或將受傷人員送往醫院搶救。
8.保安部和工程物料部應詳細記錄液化氣泄漏的時間、地點、故障情況和修復過程。若有人員傷亡，應詳細記錄傷亡人員的姓名、性別、年齡、時間和搶救醫院。
9.保安員和設備巡檢人員在平時巡邏時應提高警惕，遇有異常氣味時，應小心處理，同時應掌握液化器總閘的位置和關閉方法。
04盜竊和破壞事件應急預案
1.任一員發現工盜竊和破壞事件或接到報警后，應立即查清樓號、單元號、樓層，通知保安部或當班保安領班派員前往現場查驗，并通知監控值班員密切注意相關畫面，監視犯罪嫌疑人動向。
2.保安巡邏時發現有人在小區內實施盜竊或破壞行為，應馬上用對講機向保安部經理或當班領班匯報，并通知消防監控室協助監視;同時保持冷靜，如能處理的可及時處理，否則監視現場，記住犯罪嫌疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并注意自身安全。
3.保安部經理或當班領班接報后，視情況盡快派適當數量的保安趕赴現場，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的情況下堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時向警方報警。
4.保安人員在事件中捕獲犯罪嫌疑人，應詢問記錄后移交警方處理，并根據警方要求提供情況和證據，嚴禁施刑拷打、審訊和扣押，并應勸阻業主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。
5.若犯罪嫌疑人在警方到來以前已逃離現場，保安人員應注意保護現場，阻止任何人員進入或接近現場，并不得觸動現場任何物品和門窗，等候警方前來處理。
6.如在作案現場發現有人受傷，應在保護好現場的基礎上，通知醫護人員前來救護。
7.在抓捕犯罪嫌疑人的過程中，若有需要可臨時關閉所有出入口，勸阻業主及訪客暫停出入，配合防止犯罪嫌疑人乘機逃逸。
8.警方人員到達后，保安員應清楚記下警官官銜、編號及報案編號，并積極提供線索，配合警方人員辦案。
9.在事件中涉及財產損失和人員傷害，應攝下照片或錄像，留下當事人員和目擊者，供警方詳細調查以明確責任和落實賠償。
05意外傷亡應急預案
1.小區內出現人員意外傷亡事件，保安人員應立即趕赴現場，查明情況，向保安部經理或總經理匯報。
2.若傷者尚未死亡，應在保護現場的同時立即組織搶救，并通知醫療救護中心。對骨折傷員一定要注意盡量不要搬動，防止使傷情加重。
3.若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應就近切斷電源或用絕緣物(如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進行搶救。嚴禁在沒有切斷電源的情況下，用手直接去拉觸電者或用金屬桿去撥離電源，以防自身觸電。
4.若傷亡事故系由設備故障或設施損壞引起，保安部應立即通知工程物料部經理(或主管)到場，共同制訂搶救方案。
5.若傷亡事故系由溺水引起，保安人員或其他員工應立即搶救，若落水者喝水較多，應讓傷者頭朝下倒立，按壓腹部，使其吐出喝入之水，必要時施行人工呼吸。
6.若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在搶救傷員的同時，應保護好現場，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時向警方報警。
7.若傷亡事故系由交通肇事引起，應在保護好現場、搶救傷員的同時，記錄肇事車輛，留下駕駛員和目擊者，如有監控錄象，保存相關錄象，報請警方處理。若交通事故引起小區內交通堵塞，應開辟旁行通道，積極疏導交通，并設立警戒線，防止破壞現場。
8.傷者被送往醫院搶救時，應記錄下救護車號碼、送往醫院以及傷者情況。
9.詳細記錄意外傷亡經過。對由于設備故障或設施損壞引起的傷亡事故，以及由于管理公司原因引起的觸電事故，相關部門在事發4小時內寫出書面報告給公司總經理，以便公司總經理視情況向有關方面匯報并查找原因，落實責任。
06水浸應急預案
1.員工接到報警或發現小區范圍內出現水浸事故，應立即將進水地點、樓層、水源、水勢情況報告當值領導、工程物料部值班人員和當班保安領班，并在支援人員到達以前盡量控制現場水勢，防止水浸范圍擴大。
2.相關人員接報后，立即派員就近采用防水設施保護好受浸樓層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損;若電梯轎廂控制面板已經進水，則應立即切斷電源，切忌升降電梯，以防故障擴大。
3.立即查明水浸原因，采取措施(包括關閉水泵、關閉水閥、封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開末端放水等)，切斷水源，并關閉受浸區域之電閘，防止人員觸電。若水源來自供水總管或工程物料部無力解決時，應立即通知自來水公司前來搶修。
4.在水蔓延的通道上擺設攔水沙包或采取其它一切有效措施，防止水蔓延到設備房、配電室、業主室內或其它樓層。
5.組織力量采用各種手段，包括采用掃帚、吸水機吸水，排凈積水，清理現場，盡快恢復整潔。
6.水源中斷后，工程物料部應立即派人盡快修復受損設施;保安部、行政部應設法維持小區內秩序，并耐心做好住戶的安慰解釋工作，盡力解決水浸給住戶帶來的實際困難，并注意維護物業公司的形象。
7.如在水浸事故后，有任何公共設施的正常使用受到影響或由此引發停電停水，應知會相關業主或在小區各主要出入口設置告示，知會全體業主;如有任何區域存在危險性，應在該范圍內設置警告標志。
8.召開會議，分析事故發生原因，總結經驗教訓，并采取措施，防止出現類似事故。
9.詳細記錄水浸事故發生經過和采取的措施，以及受損情況。
10.一些常見水浸事故的預防措施：
1)保安巡邏和設備巡檢時，應留意排水渠道是否有淤泥、雜物或塑膠袋，有否堵塞，并隨時加以清理疏通;清潔工定時清掃天臺、排水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。
2)加強對消防噴淋系統的巡視，防止碰撞、移動噴淋頭或消火栓引起水浸。
3)災害性天氣(臺風、暴雨、大雪)來臨前，工程物料部人員應對小區內門窗、天臺、排水溝渠、集水井、排水泵等進行一次全面檢查，發現問題及時修復。
4)管道工在操作安裝、維修時應嚴格按照操作規程操作，防止因操作不當引發水浸事故。
5)對業主/用戶裝修要加強管理，防止由于業主/用戶在進行管道安裝、尤其是消防噴淋系統試壓時施工不當引起水浸事故。
6)平時應備足沙包作為應急用。
07火災應急預案
無論何時，一旦發現有火災苗頭，如煙、油、味、色等異常狀態，每一位員工都必須立即向消防監控室報警(注意當現場異味為液化氣等易燃氣體時，嚴禁在現場用手機、對講機、電話報警，應該脫離現場到安全區域后再報警，以防電火花引爆易燃氣體)，請其派人查明真相，并做好應急準備。
1.目擊報警
1.1小區任何區域一旦著火，發現火情的人員應保持鎮靜，切勿驚慌。
1.2如火勢初期較小，目擊者應立即就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報警。
1.3如火勢較大，自己難以撲滅，應采取最快方式用對講機、電話或打碎附近的手動報警器向消防監控室報警。
1.4關閉火情現場附近之門窗以阻止火勢蔓延，并立即關閉附近的電閘及煤氣。
1.5引導火警現場附近的人員用濕毛巾捂住口鼻，迅速從安全通道撤離，同時告訴疏散人員不要使用電梯逃生，以防停電被困。
1.6切勿在火警現場附近高喊：“著火了”，以免造成不必要的混亂。
1.7在撲救人員未到達火警現場前，報警者應采取相應的措施，使用火警現場附近的消防設施進行撲救。
1.8帶電物品著火時，應立即設法切斷電源，在電源切斷以前，嚴禁用水撲救，以防引發觸電事故。
2.消防監控室報警
2.1消防監控室值班人員一旦發現消控設備報警或接到火警報告后，應立即通知保安人員趕赴現場確認，并通知消防專管員。
2.2火情確認后立即通報保安部經理或當班領班，由其迅速召集人員前往現場滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。
2.3立即將火情通報物業總經理或值班領導以及工程物料部經理。
2.4值班人員堅守崗位，密切觀察火警附近區域的情況，如有再次報警，應立即再次派人前往查看確認。如有業主打電話詢問，注意不要慌張，告訴業主：“火情正在調查中，請保持冷靜，如果需要采取其它措施，我們將會用緊急廣播通知您”，同時提請業主關好門窗。
2.5接到現場滅火指揮部下達的向“119”報警的指令時，立即按要求報警，并派人前往路口接應消防車。
2.6接到現場滅火工作總指揮傳達的在小區內分區域進行廣播的指令時，立即按要求用普通話(或中英文)進行廣播，注意廣播時要沉穩、冷靜，不要驚慌，語速要適當，語音要清晰。特殊情況下，應派保安員或管理員逐單元上門通報，通報順序為：起火單元及相鄰單元起火層上面2層起火層下面1層。
2.7詳細記錄火災撲救工作的全過程。
3.報警要求
3.1內部報警應講清或問清：
A.起火地點;
B.起火部位;
C.燃燒物品;
D.燃燒范圍;
E.報警人姓名;
F.報警人電話。
3.2向“119”報警應講清：
A.小區名稱;
B.火場地址(包括路名、門牌號碼、附近標志物);
C.火災發生部位;
D.燃燒物品;
E.火勢狀況;
F.接應人員等候地點及接應人;
G.報警人姓名;
H.報警人電話。
4.成立臨時指揮部
4.1物業總經理或值班經理接到火警報告后，應立即趕赴指定地點或火警現場，并通知相關人員到場，成立臨時滅火指揮部。
4.2臨時指揮部由物業總經理、保安部經理、工程物料部經理、行政部經理、消防專管員以及其他相關人員組成，由物業總經理任臨時總指揮。物業總經理尚未到場時，由保安部經理或值班經理代任總指揮。
4.3臨時滅火指揮部職責：
4.3.1根據火勢情況及時制定相應對策，向各部門下達救災指令。
4.3.2根據火勢情況確定是否疏散人員。
4.3.3立即集合義務消防隊，指揮義務消防隊員參加滅火，并保證消防用水的.供應。
4.3.4在火勢難以控制時，應及時下達向“119”報警的指令。
4.3.5根據火勢情況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救和保管重要物資及檔案，維持現場秩序。
4.3.6根據火勢情況決定是否啟用緊急廣播進行報警。
4.3.7下令將消防電梯降至首層，派專人控制，專供滅火工作之用。同時停止起火區域的其它電梯和中央空調運行。
4.3.8根據火勢情況決定是否采用部分或全部斷電、斷氣、打開排煙裝置等措施。
4.3.9消防隊到達后，及時向消防隊領導準確地提供火災情況和水源情況，引導消防隊進入火災現場，協助消防隊滅火，并協助維持現場秩序，安頓疏散人員。
4.3.10火災撲滅后，組織各部門員工進行善后工作。
5.人員疏散和救護
小區內發生火情時，各部門員工的任務是撲救火災、疏散人員、搶救重要物資和維持秩序，危急關頭以疏散、救護人員為主。火災發生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責是保護業主、訪客及自己的生命安全。
5.1火災發生后，由疏散組負責安排人員，為業主和訪客指明疏散方向，并在疏散路線上設立崗位進行引導、護送業主和訪客向安全區域疏散。這時切記要提醒大家不要乘坐電梯，如果煙霧較大，要告知大家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿勢有序、快速離開。
5.2人員的疏散以就近安全門、消防通道為主，也可根據火場實際情況，靈活機動地引導人員疏散。
5.3認真檢查起火區域及附近區域的各個單元，并關閉門窗和空調。發現有人員被困在起火區域，應先營救被困人員，確保每一位業主和訪客均能安全撤離火場。
5.4接待安置好疏散下來的人員，通過良好的服務穩定人們的情緒，并及時清點人員，檢查是否還有人沒有撤出來。
5.5疏散順序為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面1層。疏散一般以向下疏散為原則(底層向外疏散)，若向下通道已被煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。
5.6在火場上救下的受傷業主、訪客以及撲救中受傷的員工，由搶救組護送至安全區，對傷員進行處理，然后送醫院救治。
6.警戒
6.1保安部接到火警通知后，應迅速成立警戒組，布置好小區內部及外圍警戒。
6.2清除小區外圍和內部的路障，疏散一切無關車輛和人員，疏通車道，為消防隊滅火創造有利條件。
6.3控制起火大樓底層出入口，嚴禁無關人員進入大樓，指導疏散人員離開，保護從火場上救出的貴重物資。
6.4保證消防電梯為消防人員專用，引導消防隊員進入起火層，維持滅火行動的秩序。
6.5加強對火災區域的警戒，保護好火災現場，配合公安消防部門和調查組對起火原因的勘察。
6.6保證非起火區域和全體業主、訪客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。
7.善后工作
7.1火災撲滅并經公安消防部門勘察后，工程物料部應迅速將小區內的報警和滅火系統恢復至正常狀態。
7.2保安部組織人員清理滅火器材，及時更換、補充滅火器材。
7.3管理運作部統計人員傷亡情況和小區財產損失情況，上報滅火指揮部及總經理。
7.4綜合管理部組織員工對受災業主/用戶進行慰問，并根據實際需要給予切實幫助。
7.5清潔綠化部組織員工對火災現場進行清理，恢復整潔，對因逃生或救火損壞的花木進行搶救或補種。
7.6滅火指揮部應召開會議，對火災撲救行動進行回顧和總結。
7.7由物業總經理發動員工，收集可疑情況，配合調查組對火災事故進行調查，并責成消防專管員寫出專題報告，分清責任。
7.8如果小區財產辦有保險，則由財務部門聯系保險公司進行索賠。
物業管理應急預案 篇6
為落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規，結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
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1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。
�。ǘ┓秶簩θ袑嵭形飿I管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作內容
�。ㄒ唬┩晟莆沂形飿I管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
�。ǘ┤鉀Q開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監管力度，規范物業管理行為。
一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《沈陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建筑面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須采取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建筑面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批準下可以采用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會采用招投標的方式依法選聘物業管理企業。并且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對于新建住宅小區要在商品房銷售前100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，并遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。
三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和準入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，并在沈陽房產信息網予以公布。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。
四是規范業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出臺《關于加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關系到群眾利益、社區穩定的工作，更具規范性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意愿的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規范業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。
�。ㄋ模┙⑹小^、街道、社區職責明確責任體系。
對于具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100%；對于尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件后，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。
�。ㄎ澹┎扇《喾N形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。
制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細致宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。
四、組織領導
略
五、職責分工
規范物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的`原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。
市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，并會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。
市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便后期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的住宅小區，不能予以驗收，并限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。
市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規范，促進物業管理水平的提高。
各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。
六、實施步驟
依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。
（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）
由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，并進行登記造冊，建立管理檔案。
�。ǘ┱耐晟齐A段（20xx年6月1日至10月31日）
各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格后，方可按責任分工認真組織整改。
�。ㄈ炇针A段（20xx年11月1日至11月15日）
領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改后的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。
七、保障措施
�。ㄒ唬┨岣哒J識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。
�。ǘ┟芮信浜�，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。
�。ㄈ┘訌娦麄�，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規范物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民了解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。
（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。
物業管理應急預案 篇7
�。ㄒ唬┲卮蠡顒拥膽碧幚�
1.為重大活動的順利進行做好一切準備工作，組織人力、物力有針對性和主動地做好突擊清潔工作，加大保潔力度，完成重大活動中安排的臨時性工作。
2.必要時根據甲方需求增派保潔人員協助。
3.重大活動結束后，迅速清理現場，并防止意外事故發生，如煙頭、設備長期運轉等引起的火災，機密性文件的`遺失等。
�。ǘ﹨⒂^、采訪、迎接上級檢查的應急處理
1.遇重大參觀、采訪、迎接上級檢查時，接到甲方提前通知后，根據甲方要求進行突擊性服務。
2.必要時從其他項目調動人員協助。
3.組織專人對參觀線路反復進行檢查，以免遺漏。
4.結束后做好清理、清掃等善后工作。
物業管理應急預案 篇8
第一章：管理項目調研
對于“頤園世家”（以下簡稱“頤園世家”）的開發建設，我公司保持了長期的關注，與此同時我們對項目客戶對物業管理的需求進行了初步調研，將本項目的調研歸納如下：
一、地理位置：
“頤園世家”合肥高新技術開發區，東臨懷寧路，南依習友路，是政務新區的真正核心地帶。
二、經濟技術指標：
“頤園世家”總占地面積7。9萬平方米，總建筑面積18。2萬平方米，其中多層約6000平方米；小高層127000平方米；商業32000平方米；地下停車場面積為21000平方米。容積率為2。03，綠化率35%。電梯數量57部，車位數量671輛（地面：125個，地下：546個）
三、交通組織與智能化配置：
小區設兩個出入口，一期一個，車位充足。公共區域機動車泊車位集中在小區周圍和地下停車場，主干道旁劃定零星臨時泊車位�；具h離住宅樓，減少了對居民的影響，組團區道路設計同時亦充分考慮無障礙設計。
“頤園世家”實行智能化配套聯網，按星級配置，設：聯網式彩色可視對講、進口帶云臺監控、紅外線防越報警、電子巡更、小區背景音樂。
四、休閑
小區設有多功能休閑會所，會所內設有體育健身中心，醫療室，兒童游戲場所，老人活動中心、景觀水池等。每個組團有充足的活動場地，中央長廊與水系貫穿小區的中央，方便了業主的日常生活與休閑。
五、商辦樓：
規劃總建筑面積為32000㎡的休閑商辦樓，與住宅完全分隔又完美配套，與街景容為一體，使住戶的生活便利無憂。
六、周遍配套
政務新區是合肥較為成熟的新興高檔居住區，周遍公共配套齊全，宜商宜住，“頤園世家”周圍學校、醫療、旅游、餐飲、超市、農貿及生活服務等配套設施一應具全，最大程度了滿足了業主的生活需求。
七、物業管理重點和難點
基礎性服務提供與差異性服務提供
對小區內部實行封閉式管理
小區安全性、便利性、舒適性高度共融
要成功達到“頤園世家”的管理目標，需要管理者具備優秀的管理服務體系。在“頤園世家”，我們將在管理系統、服務系統、文化系統、人力資源系統全面導入長城模式，并不斷改善和提升。
第二章：前期物業管理
一、前期介入管理的設想，物業服務設計方案
前期介入是現代物業管理的一項基礎性工作，其核心是把物業管理的思想注入到物業的規劃、設計、施工過程中，并幫助開發商進行樓盤銷售，提供物業管理咨詢，使物業最大限度地滿足業主的需求。
對物業管理前期介入的基本思路是：通過組建專案工作小組對頤園世家的前期介入，提前對頤園世家進行全面深入的了解，為即將開始的物業接管驗收掌握第一手原始資料，為將來的物業管理工作順利開展打下基礎；以專業的物業管理視角和立場，依據專業調研人員對當地房地產、物業管理等相關市場調研結果，提出一系列基于最大限度發揮頤園世家各項配套設施使用功能，滿足未來客戶群體的使用需求的合理化建議；并力臻制定出定位準確、內容完善、有效適用的符合頤園世家特點的物業管理方案。
根據頤園世家的具體特點，制定的前期物業管理服務設計方案包括了以下幾點：
�。ㄒ唬⒔M建“前期物業管理顧問團”，根據物業特點，提出合理建議
根據目前合肥市房地產的發展趨勢及頤園世家市場定位，基于頤園世家系高檔次的住宅樓，對工作環境和生活品質均有著較高的需求，將依托公司總部強大的技術力量以及與我們合作多年、極具專業見解及工作經驗的各相關專業專家，組建“項目前期顧問團”。
“項目前期顧問團”依據我們已建立并有效運作的管理體系，對小區的給排水、電力供應、消防、安保、園林綠化、停車場、水景、智能化系統、標識系統、管道天然氣系統、公共配套設施、管理用房等的規劃及施工，從物業管理的專業視角提出科學合理的建設性意見，提交《頤園世家物業規劃建議書》、《物業前期介入施工建議書》、《頤園世家垃圾收集系統配置建議書》、《VI系統配置方案建議書》，使物業能夠更加滿足業主以及使用人的需要，同時力求節約與實用，省去不必要的開支和重復建設。
�。ǘ�、協助頤園世家做好銷售工作
為使業主在購房的過程中就能夠感受物業管理的質素，項目前期顧問團將在前期介入期配合售樓部開展如下工作：
1。安排一名現場物業顧問配合售樓部受理物業管理咨詢，協助簽訂《業主臨時公約》《前期物業管理服務協議》同時對售樓人員進行物業管理相關法律法規、服務內容、契約的培訓；對銷售人員的各項承諾文書從物業管理視角予以審核，避免入伙后口實不符導致糾紛。
2。高標準做好售樓中心、樣板房、停車場和室外廣場的保潔工作；
3。提供售樓中心、樣板房和室外廣場的安全護衛以及車輛停放的疏導、指引服務；
（三）、開展業主服務需求調查
業主需求是我們提供服務的重要依據，項目前期顧問團將在銷售部門的幫助下，在入住前開展業主需求調查，以求了解頤園世家業主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，并對調查結果進行統計、分析，以此對客戶服務體系進行精心設計，確定服務標準，使今后的物業管理工作更加貼進業主。同時，與開發商共同舉辦準業主聯誼活動，集中收集、了解業主反饋的信息。
�。ㄋ模�、進行物業交付前的實操性工作
在較深入了解物業及業主需求的基礎上，與開發商攜手做好以下各項前期準備工作：
1、對園林布置及景觀設計方案提供專業建議；
2、協助制訂交通管制方案及保安崗亭設置方案；
3、對智能化系統提出專項建議；
4、收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；
5、對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；
6、參與房屋裝修的過程管理和驗收工作；
7、與開發商協商建立維保機制，力求在工程款項支付、維修管理流程等方面建立有效的措施以確保施工單位維修的高效率，使客戶在維修方面的需求能夠得到快速響應；
8、收集裝修裝飾材料以及相關設備的備品備件，初步確立物料供應商，以滿足日后維修中的材料供應；
9、建立與社會專業機構的聯系，開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請等準備工作；
10、針對未來需要完善的物業管理問題建立專項檔案。
11、聯系品質好、信譽佳的建材、家具、電器供應商現場辦公，展示供應商的聯絡方式、服務內容以及貨樣的款式、規格、功能、價格等相關資料，使業主節約時間、集中訂購，由供應商及時按需送貨上門安裝。
12、確認裝修單位、搬家單位的名單，駐場辦公，方便業主裝修和入住。
�。ㄎ澹�、按規范實施接管驗收
充分利用前期介入取得的各種資料和數據，以及對物業的了解，本著“對業主負責，對開發商負責”的宗旨，根據國家驗收標準及相關行業標準對頤園世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收，如實填報質量驗收單，發現問題，記錄在案，書面要求施工單位整改，明確復檢時間與罰則。協調施工單位留存部分材料，尤其是外部裝修部分，以便日后維修，做好后續保障。
對于已經接收的房屋，管理處從接收簽字起，即需組織人員對已接收項目進行環境整理和護管。
�。�、入伙方案策劃及實施
1、入伙儀式：配合地產商策劃樓房交付及業主入伙儀式，以營造出一種喜氣熱情的氛圍，體現物業管理公司及地產商對業主的尊敬和重視；
2、入伙時的工作：
A、建議開發商先期制作入伙流程光盤，與入伙通知書同時送交業主，詳細介紹入伙流程，告知手續辦理方法以及小區概況；
B、合理安排業主的入伙時間，分批通知不同單元的業主辦理入伙，錯開高峰時間；節約業主辦理手續時間，加強節假日的入伙辦理；
C、場景布置：協助策劃公司、禮儀公司，包括擺放花籃、盆景，懸掛條幅，張燈結彩，插放彩旗，高掛氣球等，給人以隆重、喜慶的感受。
D、設置導向路標，安排引導人員，同時對根據實際需要，在入伙辦公現場設置入伙流程圖及其他注意事項展牌，使業主明確辦理入伙手續、收樓的過程和相關要求。
E、在業主辦理入伙手續前，管理處向業主發放相關資料。
F、公司財務人員、協助驗樓人員及相關業務部門（供氣、供電、供水、電信、銀行等）現場聯合辦公，設立入伙服務流程臺，一條龍辦理入住手續，隨到隨辦，簡潔高效，并由銷售中心、管理處合作，對客戶提供一對一入住服務。
3、入伙工作程序：
入伙程序以一條龍的形式有序開展，盡可能在最短的時間內提供最周到的服務，實現簡潔高效之目的。先由管理處向業主發放資料袋（包括入伙流程、裝飾裝修流程、費用收取標準、房屋接管驗收單、防盜網樣式和材質要求、室內管線圖、便民服務卡），填寫《業主情況登記表》之后，再到財務部結清入伙費用，手續辦理完畢發放鑰匙，并安排專人引導業主入室驗收，將業主提出的房屋質量方面的合理意見，逐項記錄在相關的表單上，并負責與開發商或施工單位聯系，限期修好，保證業主按時入住，最后按檔案管理規定將業主入伙資料收集歸擋。
第三章：管理模式及管理制度
一、頤園世家管理模式及設想：
綜合考慮頤園世家的特點，結合長城物業多年的管理經驗精心設計頤園世家將要推行的管理模式與管理設想。
�。ㄒ唬┕芾砟Ｊ街唬嘿|量成本雙否決
緊密圍繞“質量、成本雙否決”的運作核心，以“預算管理”為基礎，提供“質價相符、合理取酬”的優質系統服務。（見下圖）
�。ǘ⒐芾砟Ｊ街喝蠊芾眢w系
我們將在頤園世家的管理服務中全面導入ISO9001質量管理、ISO14001環境管理及OHSAS18001職業安全衛生管理三大體系。以不斷提高管理服務水平，持續的滿足客戶的需求，達到客戶滿意。
激勵機制遵從“正激為主，負激為輔”，“全面實施考核，注重績效評估”的原則，通過完善管理處的獎懲體系、薪酬體系和管理制度體系得以實施，從而達到充分肯定員工個人成績，建立純潔高效的團隊合作精神，吸引高素質人才的管理目的。
�。ㄎ澹�、計劃控制機制
管理處將在工作進行前，對工作內容和過程進行設計，形成工作的進度計劃和財務預算，提交到相關部門審批后再實施。并根據實施中的實際情況進行計劃內容調整，使計劃目標能充分實現。管理處常規提交的詳細計劃項目參見管理處定期報告計劃與內容。
�。⒈O督機制
管理處的外部監督主體包括政府主管部門、業主委員會和業主三個方面。管理處將嚴格按照建設部及合肥市頒發的物管法規對社區進行依法管理和依法建賬，如與外部監督主體就管理事宜產生分歧時，將以政府的有關法規條例以及委托管理合同為準繩加以協商和解決。例如：管理處財務核算部將根據管理處實際發生的財務收支情況每季度或半年交一份財務收支報表，根據季度工作情況，每季度交一份詳細的管理工作報告，提交業主委員會并張貼公布，廣而知之，主動接受業主及業主委員會的監督，并隨時接受業主委員會對管理處工作的檢查。
管理處將通過參加市小區物業管理辦公室組織的物業考評工作，不斷改進和完善自身的物業管理水平，并達到合同要求。同時，將認真參加政府主管部門組織的各類專項檢查（如環衛，園林，消防，物價等）對管理中存在的問題進行及時整改。
�。ㄆ撸�、自我約束機制
公司每年將與管理處經理簽訂目標責任書，管理處各部門主管每月向管理處經理遞交月度績效目標，管理處主管每日檢查所屬部門員工的工作情況并檢查現場工作記錄。三級管理的考核結果將作為職員月度績效工資發放的基數，也作為職員晉升的依據。
公司總部品質管理部每年一次的內部質量審核將確保質量管理體系的正常運行，對審核過程中發現的不合格項限時關閉，并對責任人或部門作出相應處分。對管理處的職員，管理處將每月開展評比“服務明星、優秀員工”的評比活動，鼓勵職員積極上進，不斷提高自我的服務質量。
（八）、信息反饋機制及處理機制
信息的雙向管理是信息反饋的基礎，在下列圖表中，我們列出部分同管理處工作相關的信息源，與客戶相關的信息一般反饋到客戶服務中心，再由客戶服務中心將信息分解到后臺的各執行部門，執行部門實施完畢后，交回客戶服務中心，并由客戶服務中心負責回訪，并根據客戶的滿意程度決定是否再次將信息往后臺傳遞。
從政府、媒體等載體獲得的涉及整個管理處經營活動的信息，如符合法規精神，將由管理處修改相關作業文件，指導員工開展工作。同時也體現出持續改進的管理精神。
二、針對頤園世家特點的獨特管理辦法
頤園世家位置優越，定位明確，迎合了市民的需求，從而決定了服務區內業主（使用人、租戶）群體需求將會呈現共性趨同和個性鮮明的特征�；谀壳昂戏饰飿I管理的狀況和對客戶特點的理解，結合我們多年的物業管理服務實踐，我們認為，只有提供切實有效的針對性服務，才能滿足該區客戶現實的需求及潛在的需求，從而達到頤園世家的社會定位。
為頤園世家提供有針對性的物業管理服務，我們認為，主要應從安全、舒適、規范、快捷著手。
�。ㄒ唬踩裕�
1、加強護衛員的培訓，融警惕于平常，營造社區安全氛圍
結合我們對住宅樓的管理服務經驗，社區的安全氛圍對于企行不軌的人員有著威懾的作用。護衛員日常工作的一切舉動，都會給人留下深刻印象。通過各種方式加強對護衛員的日常培訓，從技能和心態上加以調整，能使護衛員保持良好的精神面貌，提高觀察能力，煅煉護衛員獨到的操作技能。這是小區安全最根本的基礎。
2、出入管理三級識別，促安全于全員，區別對待不同客戶
出入管理是能否成功實現“封閉式管理”的關鍵，除了硬件設施的配置上，另外對出入口的人流設計專門的分類方法，并進行了詳細的分類，形成了一套行之有效的辦法，提高了出入管理識別效率，是由為重要的。它不但能有效控制違法亂紀行為的發生。同時使客戶獲得了應有的尊重，降低了客戶的抱怨和不滿，
以訪客進入小區為例：訪客通過可視對講事先聯系區內客戶，獲得客戶的許可并知會出入口護衛員方可進入小區，護衛員在對外來人員登記的過程中識別來訪客人，提高客戶出入小區的效率，減少對客人不必要的干擾。針對各類出入人群，實行“三級識別”制度，即門崗識別、巡邏工作人員識別和業主識別，顯得非常必要。
3、特殊時段加強巡邏，防事故于未然，確保顧客財產安全。
上班時間和夜間（主要是住戶外出的房屋）是住宅樓盜竊案件易發生的重點時段。加強這一時段的巡邏，盤查可疑人員，確保為區內客戶提供一個放心的生活環境。
4、監控中心全天值班，兼顧事前事后處理
對小區的環境實行24小時監控，并要求圖像資料保留一個月以上，監控中心除了常規的監視、記錄功能以外，并負責管理信息的處理，發揮晚班工作指揮所的作用，調動各類資源及時地處理和反饋管理信息，是安全保障的又一道屏障。
5、建立消防快速反應分隊
結合以往的工作經驗，我們將在護衛員中選拔一批隊員組建頤園世家管理處“消防快速反應分隊”，并進行強化訓練（包括選派人員進行專業化學習），以保證一旦出現火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。以消防快速分隊為基礎，在區內尋找合適的時機，組織客戶一道參加消防演習，掌握必備消防知識。
6、安防等設備設施的定期檢測
在實際工作中，我們經常遇到安防設施的誤報、天然氣泄露的誤報等事故，為客戶日常生活以及物業管理工作的開展帶來了極大的不便，為此我們將應客戶需要，對客戶室內的安防設施以及大型的電器設備、電路定期進行檢測，防范未然。
�。ǘ⑹孢m性：
1、服務力求“零干擾”
我們認為，最好的服務，就是在客人未到來以前，準備好客人所需要的一切。在辦理入伙手續時，我們將發放客戶需求調查表，力求在第一時間掌握客戶的共性需求及個性需求，以及共性和個性不喜歡的事情，制定措施，形成制度，追求服務“零干擾”。避免服務過程中為客戶提供客戶不喜歡的服務，管理處不以任何方式向客戶推銷產品，也不允許推銷人員進入小區，經業主許可的促銷人員，將會由巡邏崗陪同，防止其對其它住戶的茲擾。護衛員除應具備的治安管理功能外，也充當迎賓及代客提物等職能。
2、推行“首問責任制”
對客戶服務過程中的任何一個失誤，我們都將花十倍甚至更多的力氣和成本去糾正。因此，我們鼓勵職員第一次就把事情做對，倡導讓客戶第一次就滿意。每一位職員在客戶面前都代表著公司的形象，因此，每一位職員都必須勇于承擔責任。面對客戶的咨詢和請求，第一位被咨詢或請求的職員都必須立即受理，并指引和幫助客戶尋找解決的最快途徑，絕不可相互推逶或將內部管理上的矛盾暴露在客戶面前。
3、提供“一站式服務”構建服務平臺——客戶服務中心
結合頤園世家的情況，我們將在管理處設立客戶服務中心，構建“一站式”客戶服務體系，設置客戶助理14小時服務，日常事務即時受理即時解決，作為服務平臺的客戶服務中心，對外采用酒店式接待全方位面向客戶；對內協調各項目組，構建成為信息中心和指揮中心，一站式解決客戶需求。
4、提供房屋租賃服務
項目購買人群中，會有部分客戶將物業用于中長期投資，頤園世家以其極為優越的地理位置和鮮明的功能定位必將吸引部分的投資者，我們將在客戶服務中心與相關中介機構聯手，提供房屋租賃服務，實現客戶利益最大化。
5、提供個性化有償的服務
通過充分利用內部資源，為客戶提供保潔、維修等服務；同時通過市場調查，收集能提供優質服務的物資供應商和服務提供商，建立通暢的合作渠道，讓客戶足不出戶即可獲得上門服務的便利。
6、利用科技，提高服務效率
針對合肥市目前的停車管理狀況，對于業主和消費人員的車輛管理，我們的'管理思路是“快進快出，簡化識別”，具體的服務措施是，建議開發單位在車場道閘上選用功能先進，性能可靠的設備，同時向業主發放專用出入卡，自助刷卡，自動開啟道閘，自主進出，縮短進出口停留時間，享受無干擾進出服務。
�。ㄈ�、規范性
1、顧客過往記錄
在介入頤園世家的物業管理伊始，我們將對與開發商的各種溝通過程和結果進行記錄，按照合同的內容規范處理。入伙后，我們將對與客戶所有交流溝通的過程和結果進行記錄，客人一旦在區內工作或生活，所發生的請修、溝通、投訴、參與社區建設情況、對區內環境和秩序有重大影響的行為等都會在我們的資料上找到相應的歷史記錄。通過使用先進的客戶關系管理軟件，使客戶的過往記錄更加完整。
2、房屋裝修
對客戶進行的房屋裝修，我們將本著“合情、合理、合法”的原則，嚴把裝修“申請、過程、驗收”三關；留存裝修施工方案、施工圖表；重點審查拆改項目、門面裝飾、管道變更及環保措施；每天不少于兩次的裝修巡查，核查新增項目及隱蔽工程進行；嚴格按章驗收，以保障公共設備設施的正常使用功能不受影響，保障毗鄰部位利益。
3、“五個一”工程
服務態度是決定服務行為的內在因素。為了規范地向客戶提供上門服務，我們將在維修等作業人員進入客戶室內作業時，實施五個一工程，即：一個工具箱，一雙拖鞋，一個毛刷，一張抹布，一張笑臉。力求除了維修工作本身外，盡量不要留下任何作業痕跡，不留尾巴。
4、持續改進
對任何一項作業，均要求形成閉環。一個客戶需求和管理處的指令發出，到執行完畢必須是完整的，且有處理人和督導人的記錄，一旦出現不合格項，管理處將以跟蹤的形式確保所有不合格項整改，以驗收的方式確保該項已整改，直到關閉為止。
5、統一廣告區
商辦樓的經營單位根據其商業要求，需要設置廣告牌來展示自己的商品，為了在方便客戶的同時維護樓面和諧統一的外觀形象。我們將聘請設計單位統一規劃，由經營單位（也可委托管理處）在區內規定的位置上設置統一形式的廣告牌。
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1、限時服務
對于維修方面的有效投訴，我們要求維修人員在接報后的三十分鐘內趕至現場進行處理，客戶服務中心將跟蹤并對作業人員的效率進行記錄和考核。對于其他方面的投訴，我們要求在受理的三日內給予解決。
2、客戶識別
我們將要求員工對客戶名稱及通訊方式盡量熟悉，力求張口就報。對于處理不了的問題，一定要給出一個以上的建議，幫助客戶做出選擇，以期給客戶留下深刻印象。
三、管理制度：
將結合當地的物業管理狀況導入長城物業整套管理制度及編制公眾制度。
第四章：人力資源管理
一、管理處組織架構及人力資源配備
物業管理作為第三產業的組成部分，它提供的產品不同于制造業和農業，實物形體和功能尤為突出，它的產品是服務，是無形的，主要是通過人提供的服務來達到企業經營的目的，為建立科學完善的管理服務體系，打造一支能夠提供高品質服務的員工隊伍，保障各部門的運作順暢，提高服務效率，在頤園世家我們堅持精簡、高效的原則設置組織結構，配備人力資源。
�。ㄒ唬㈩U園世家管理處內部管理架構
�。ǘ�、管理組織架構描述：
頤園世家管理處組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，實行管理處經理負責制，負責指揮和協調各部門工作。管理處與公司總部簽訂經營管理目標責任書，獨立核算。內部機構采用直線職能制，減少中間管理環節，提高工作效率，保證信息渠道的暢通。
1。全體員工統一著公司制服，佩帶工牌，服務標準統一。
2。各崗位所需人力資源配置實行完全雙向選擇，以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。
3。客戶服務中心作為管理處的信息中心，接受理客戶的咨詢、請修、投訴、費用交繳等事宜，通過對管理處所設置部門及人員進行統一調度，綜合處理各種信息，同時負責客戶關系、社區商務、社區文化等。建立管理處與客戶之間的服務平臺。
4。工程部的職責是負責小區各種設備、設施的維護、檢修、分包方管理以及客戶請修服務。
5。環境部負責小區公共設施的巡查，小區環境保潔和綠化養護，衛生消殺，環保監測和居民委托的保潔服務項目。
6。護衛部負責區內治安和交通管理事務，包括小區日常的公共秩序的維護、道路的暢通、車輛的停放以及消防安全管理。
7。行政部主管負責管理處的日常行政事務、財務、后勤和資料檔案管理及協助客戶服務中心進行社區文化活動策劃、組織、實施。
8。我們將根據公司的制度并結合頤園世家的需要制定適用的《物業管理處職位說明書》。
第七章：客戶關系與檔案管理
一、客戶關系管理：
在物業管理過程中，建立良好的客戶關系是保障物業管理的良好運作，獲得客戶的認可和支持，創造優秀住宅小區的關鍵。無論是推行某一項管理措施、還是管理費用的收繳，只有具備良好的客戶關系，才能得以順利開展。
�。ǘ�、客戶關系管理措施：
1、通過使用長城物業特有的客戶關系管理軟件，建立客戶檔案，了解客戶的基本情況和喜好，記錄客戶的個性化需求及管理過程中的請修、投訴、咨詢、費用收繳，以及參與社區管理情況。
A、客戶調查
通過每年至少一次的的客戶滿意率、需求調查（調查人數不低于總戶數的80%），確認管理狀態和存在問題，以及客戶需求，利用所收集的客戶信息，掌握客戶的情況，通過溝通、改進增進了解和滿意，獲取支持。
B、加強溝通：
住戶是我們主要的公共關系對象，溝通方式為適時回訪，媒介宣傳，座談會，信息調查反饋，需求分析，期望滿足，開展社區文化活動，節慶日上門拜訪等。
日常事務處理程序，財務收支，管理狀況，設施設備完好率評估進行公布。
工程更新改造計劃和實施情況，組織業主觀看大廈的設施設備，了解大廈狀況。
特約服務，以良好的工作態度，及時高效地提供便利服務。
統計老人、兒童、教師人口，分析人員結構狀況，有針對性的通過慰問、祝賀等方式提供超出客戶期望的服務，（在其需要幫助和情感上或精神上給予額外的驚喜）。提倡更人性，更友好，更溫暖的交流接觸。拉近距離，提高客戶滿意率。
有針對性作回訪溝通，消除不理解和誤解，明確客戶意圖，并滿足客戶，
�。ㄈ�、客戶投訴處理
投訴處理是物業管理環節中一項嚴謹而極富技巧性的工作，迅速、及時、合理地處理客戶的投訴能贏得客戶的高度信賴，反之將傷及管理處形象及企業信譽，損害客戶對管理處的信任度。為此必須制訂詳細的投訴處理流程管理規定。
1、投訴受理
客戶投訴一般通過電話、來訪、書信或其他形式，客戶服務中心客戶助理按投訴的內容進行分類。對于非管理處職責所在或非管理原因而導致的投訴，將委婉向客戶說明緣由并協助客戶進一步通過其他渠道予以解決；對客戶的有效投訴，由值班人員填寫《投訴受理登記表》，并安排有關項目組及時處理，重大投訴向客戶主任匯報，由客戶主任按權限處理。
2、投訴處理
為實現投訴處理的高效率，管理處24小時無時限接受業主投訴，值班人員填寫好投訴受理登記表。同時與開發商客戶服務部門鏈接，確保投訴處理的及時性。如屬業主請修，我們要求工程維修人員接到客戶服務中心傳來的業主維修需求后，十分鐘內趕到現場，零修及時處理，急修不過夜，大項目維修不超過七天；如有投訴在接報后予以解決，同時對責任人給予相應處分。對于其它方面的投訴，我們將及時分派至相關項目組，并要求與業主約定回復時間（最長回復時間不超過三個工作日），暫時無法解決的問題將制定相關計劃向業主進行解釋，普遍性投訴問題由管理處在居住區公告欄或小區寬帶網上管理處建立的信息平臺上公告解決措施。
3、投訴回訪
客戶有效投訴處理完畢后，由行政主管電話或上門的形式回訪，以征求客戶意見，同時在《投訴受理登記表》上做好回訪記錄，要求投訴回訪率100%，確保有投訴必有回應、處理必有結果。
�。ㄋ模�、客戶須知及用戶手冊詳見附件：《服務指南》
明確物業公司與業主的管理權利和義務，小區管理的公眾制度以及必要的生活和工作指引，規范物業公司和住戶的行為，避免管理過程中因權責模糊或無知而導致糾紛，從而損壞客戶關系。
�。ㄎ澹�、客戶滿意度測評預測分析
物業管理在中國作為一個新興服務行業，其發展時間較短，較之其它成熟行業仍屬于幼稚行業，尤其是對客戶滿意度測評的標準和方式普遍存在認識不足，方法簡單的缺陷。由于測評標準及測評方式不同，其測評的結果區別也較大。
我們將采用目前世界上較為先進的客戶滿意度測評體系，即聘請第三方中介機構對服務過程和結果進行測評，并采用十級評分法進行量化打分，同時將各項內容進行權重劃分，最后得出客戶的綜合滿意指數和各單項的滿意指數。
以頤園世家較為先進的設計理念、明確的市場定位和完善的硬件配置，通過我們的努力，我們預測在正式入伙的第一年內，客戶滿意度指數可達到78，在入伙的第二年內，客戶滿意度指數將達到81，我們力爭在入伙的第三年內，使客戶滿意度指數達到85。
二、檔案的建立與管理
�。ㄒ唬㈩U園世家檔案的建立和管理
知識經濟的悄然崛起，使信息的重要性日益凸現，信息資源已成為物業管理中不可缺少的組成部份。在頤園世家的檔案建立與管理中，我們將采用先進的計算機網絡技術，對檔案進行集中有序、標準規范的管理，配合先進的資料檢索軟件以達到信息共享、合理利用的目的，同時，在信息資料收集中將廣開渠道，對頤園世家內所有物業項目從主體到配套，從建筑到環境，從硬件到軟件都建立起相應的檔案，有效保證物業管理服務的質量，提升物業管理的整體水平。為此，我們建立了一整套從檔案收集、分類、歸檔、使用到銷毀的管理制度，以保證檔案管理滿足物業管理的需要。
1、資料的收集
我們在頤園世家管理處將設立專門的檔案室，并由綜合部負責管理。在資料收集時應保證內容的豐富及渠道的廣泛。按照檔案的不同類別，我們將通過四個途徑進行收集。首先在物業接管移交與開發商及設計單位、施工單位積極合作，力爭全面、準確地收集到工程建設產權及工程技術等原始資料。第二是在業主入伙、進行房屋裝修階段收集業主、客戶資料。第三是在日常管理中建立和收集房屋維修檔案、設備運行檔案、投訴與回訪記錄等以及其它相關資料，并將檔案的收集形成制度化；第四是通過政府主管部門、公司總部以及國際互聯網等獲取相關信息。
2、資料的整理和分類
在收集到原始資料后，統一由檔案管理員集中整理。剔除作廢的和無效的記錄，修補破損的文檔，然后按類別進行裝訂并整理成冊，做到條理清晰、分類合理、易于檢索。
3、資料的歸檔管理
A、對于分類整理好的信息資料進行分類保存即為歸檔。在頤園世家的檔案管理中我們將實行原始文字資料和電腦檔案雙軌制，并采用先進的思源客戶檔案管理軟件對業主基本資料、房屋管理、設備設施管理、業主投訴、業主維修等方面檔案進行網絡化管理，確保儲存及查閱方式的多元化，盡可能將資料轉化為電腦磁盤儲存以便于查找。同時運用錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、表格、圖片等多種形式保存，使抽象的檔案資料具體化、形象化。
B、對業主和管理處利益影響較大的檔案應加密保存。這些檔案在電腦中按授權級別檢索，對保存在檔案室的原始資料應嚴格控制借閱。
C、檔案管理員將編制統一的檔案分類說明書及檔案總目錄，并按內容、部門、年度、保存期限及保密程度的分類順序進行組卷、逐一編號，登記造冊、編制目錄、分柜保存。業主檔案資料的分類原則是組團按柜、每棟按位、每單元按盒、每戶按冊建檔。
D、為保證檔案的安全和完善，檔案室應隨時保持干燥、通風、清潔，并加裝防盜門和防盜網。同時配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲存地點符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求并定期巡查。
E、檔案室應避免無關人員任意進出，檔案室鑰匙交由檔案管理員專門保管。
4、檔案的使用
利用計算機網絡技術，并采用先進檢索軟件，充分發揮檔案資料的作用。內部員工可通過管理處內部局域網，對文件檔案按授權范圍查閱。業主、公司總部可通過Internet與管理處聯網，對管理處的相關資料進行查詢。對借閱原始資料的使用者，按檔案的不同密級由相關負責人批準方可借閱，并辦理借閱手續。
工程檔案的應用：
A、保證所有設備現場均有分布圖和控制接線原理圖，每一個控制設備有明確的走向標識，沒有圖紙的以文字標注。
B、在可能的條件下，在現場標明設備正常的技術參數范圍，標明設備的圖紙資料號和來源。
C、工程檔案的借閱需履行借閱登記手續，防止圖紙丟失和損壞。
D、涉及到后期更改的圖紙資料，應用紅筆在相關位置標明，注明更改內容和時間，同時相關存放地也應相應更正。
5、檔案的銷毀
根據文檔的保存期限和性質，定期對過期和作廢的文檔進行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。對于已過存檔期的檔案經主管領導批準可銷毀，同時建立已銷毀文檔清單備查。
第八章：社區服務與社區文化管理
一、社區服務：
以客戶需求為基礎，提供便利、經濟、優質的社區服務和特約服務，是日常物業管理工作的一項主要內容。頤園世家在規劃設計和服務定位上具有如下一些特點：小區配套設施齊全，具有相對的獨立性；規模較大，客戶較多，對社區服務的潛在需求較大；客戶素質高，對特約服務的品位和深度要求亦高。
有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務體系，提供全方位、多層次的綜合性服務，方可保證客戶日常生活舒適、便利。
（一）、頤園世家的服務思路是：
1、確保每一項服務的輸出都能快速響應，渠道通暢，讓客戶享受優質高效的服務；
2、提供種類齊全的服務項目，內容涵蓋客戶日常的衣、食、住、行、用等每一個方面。同時根據客戶需求的變化，在實際操作中不斷設計和推出滿足客戶個性要求的服務項目，不提供過剩的服務產品。
3、注重統籌與組織，確保無償服務項目提供的可行性。充分考慮客戶的承受能力，有償的服務按略低于市場平均價格的標準向客戶提供。
4、與社會服務機構、專業公司攜手，在小區內定點定員服務，通過社會力量，開展專業化的各類特約服務。
5、對所有的服務人員提供的服務過程規范化，并通過監督機制來控制糟糕服務的輸出，以達到預想效果。
二、社區文化：
社區文化是不同層次的城市居民精神生活必不可少的文化，也是反應物業管理品質好壞的一個重要依據，我們對社區文化定位，要求物業管理者以生動有趣的社區活動為載體，展現傳統文化的韻味與現代文化的新銳視角，活躍為社區文化建設提供精彩展現的廣闊舞臺。
高居住生活品質。一個設計合理，美觀適用的生活空間，需要用文化的元素點綴才顯得豐滿完美。社區文化是物業管理者和社區成員共同創造的具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合，是衡量物業管理水平優劣的一個重要標準。
（一）、頤園世家管理文化及特色管理設想
倡導“人人齊獻力，愛心滿家園”的文化理念，通過精彩紛呈的社區文化活動，促進物業管理人與客戶之間以及客戶與客戶之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統社區概念得以理性回歸。
1、構建“溫馨社區”
中國將步入小康水平，生存需要已經得到了解決，人們渴望的是情感上的交流和和諧的生活，開展物業管理工作，就必須高度重視他們的情感需求、服務需求及主動參與社區建設的愿望。
小區的環境規劃也強調人與自然、人與人之間的和諧，所以我們擬構建的“溫馨社區”的人居理想模式，強調由物化管理上升到文化管理，實現傳統家居工作理念與現代生活方式高度共融。
文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業管理人與小區成員之間的正常溝通，激發社區成員共同參與建設社區人文環境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養社區成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業尤其是在使用共用部分物業中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。
我們的設想通過以下方式來實現人文的建立和維持：
規范文化：用1~2年時間，形成對社區成員的思想、心理和行為具有約束和規范作用的文化氛圍、行為準則、道德規范、規章制度等。重在讓業主和住戶建立規范意識和安全管理，明確責任和權利。
營造社區觀念文化：以傳統美德和現代生活理念為基礎，以文明公約、行為準則、道德規范為內容，通過圖文宣傳、講座、知識競猜，日常管理過程中的灌輸，運用群眾意識、小區社會輿論、共同的習俗等觀念的東西，造成強大的個體行為從眾化的群體心理壓力和動力，使社區成員產生心理共鳴，繼而產生行為的自我控制。
建設社區制度文化：社區制度文化是由管理處制定，要求社區成員必須遵守的規章制度，具有強制的性質。制度文化建設是頤園世家社區文化不可缺少的重要組成部分，只有它，才能保障既定目標的實現，同時制度文化本身也是一種文化，充分傳達著頤園世家個性化的文化內涵。
引導文化：用1~2年時間，通過一系列的社區文化活動，培育住戶間的自治和自律意識，發揮住戶間的互相監督，自我約束的作用。引導人與人之間加強溝通，加深了解，消除隔閡，逐步沉淀情感，倡導住戶自律。
親睦文化：用2~3年時間，通過前面的規范和引導，構筑情感家園，自發性讓大家關心社區，關愛社區成員，相互依存，共同營造溫馨家園，創造優美、整潔、舒適的生活和辦公環境。
A、倡導“全員參與”的管理文化：
在管理處內部我們強調職員在合理分工基礎上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區內，我們推崇“為客戶節約每一分，讓客戶滿意多一分”的管理理念，實現“管理開放，開放管理”。把熱心社區公益事業的社區成員組織起來，參與社區的安全管理和社區文化建設。此外，我們還將借鑒行業內的成功經驗，實施“管理報告制度”，如實向客戶報告綜合管理服務費的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區文化等各專項工作的運作情況，同時通過組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員的聯系電話、公布有效投訴處理結果等全方位溝通等措施，自覺接受客戶的監督，真正做到尊重客戶權益。
B、推廣“平等互動”的服務文化
服務連著客戶和物業管理人，我們對兩者關系的定位是：建立在權利與義務對等基礎之上的合法契約關系。
建立這種認識能使職員真正尊重自身的工作，產生服務熱情，自覺嘗試去尋找滿足客戶期望的恰當方法，提供發自內心的“微笑服務”�？蛻粼谙硎芊⻊盏耐瑫r提出改進意見，服務產品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務水準在平等互動的基礎上得以提升。
C、營建“和睦親善”的社區文化
社區文化是物業管理人與社區成員共同創造的、具有社區特色的精神財富和物質形態的完美結合，社區文化建設的最終目的是在居住區內建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將以開展健康豐富的社區文化活動為紐帶，為客戶提供更多的交流機會，加深彼此之間的了解，增進感情。
我們將圍繞“愛國主義、環境保護、社區科普、全民健身、社區公益、尊老愛幼、健康家居、物管宣教”八大主題的基礎上，張開靈敏的觸角，提煉更富于內涵和積極意義的主題。再根據主題的需要，結合多年積累的豐富經驗，挖掘新鮮的內容，充分利用戶內戶外的廣闊空間，選擇規模適當，新穎多樣的活動形式，自辦或聯合舉辦豐富多彩的社區文化活動。
“環保、公益、時尚”主題：精心策劃社區文化活動，構建頤園世家的人文特色，引導客戶承擔社會義務，增強環保意識，了解社會時尚。
“節日主題”：每逢元旦、春節、端午節、中秋節、情人節、圣誕節等中西傳統節日，將舉辦客戶聯誼活動，營造小區節日氣氛。
“健康主題”：開設或引進健康保養中心，針對頤園世家居住和經商群體的特點，舉辦適宜的健身運動及講座，并適時走出小區組織登山、游泳、乒乓球、藍球等體育競技活動，以組團為單位，增強客戶的社區凝聚力。
建設以“頤園世家”命名的節日
如“頤園世家文化節”等，以這樣的標志性節目，依此組織較大型的社區文化活動，來集中調動居民參與社區活動的熱情，使社區活動具有廣泛的民俗化色彩，深入到居民生活的各個方面便于做到在群體的參與、娛樂、交流和創造中獲得現代人所希望的身心愉娛，并且在社區生活的各個層面上對頤園世家形成認同感和歸屬感。樹立“頤園世家”在各種社區層面上的美好形象。
D、塑造“親和人文”的環境文化
現代信息時代的到來，客戶更加關注社區內的人文環境。物業管理人與客戶一起參與環境文化的建設，將極大地滿足客戶愉悅身心、親近自然的居住需要。在環境文化氛圍營造上，我們將導入一套結合現代與傳統、符合建筑設計特色的形象識別系統，提升檔次；提供高品質的園藝維護，保持綠化的良好長勢以承續設計理念；以多種形式組織客戶開展環境保護及美化家園活動，并不斷完善居住區內的園林小品及自然景觀，營造厚重的人文氣息，建立人與環境和諧共融的“文化社區”。
�。ǘ�、社區文化建設的運作實施
1、制度建設
為了保證社區文化建設順利開展，以ISO9001質量管理體系為基礎，逐步制訂一套日趨完善的規章制度。如《社區文化活動運作流程》、《社區文化活動計劃》等以及兼職社區文化工作人員的崗位職責。這些制度的建立是管理處服務質量考評的重要依據之一，為社區文化的正常運作提供有力保證。
2、人員配備
A、專職人員：管理處文員負責社區文化工作的全面開展。分公司的綜合事務部將會對社區文化建設進行統籌安排和全程指導。
B、兼職人員：管理處全體職員在必要的時候都將協助社區文化工作，成為臨時兼職人員。充分發掘客戶中熱心公益的專業人才擔任社區文化顧問，幫助管理處提高社區文化水平。
C、義工：挖掘客戶中熱心公益的專業人才，組建太極拳隊、舞蹈隊、樂隊、球隊、登山隊等有益社區成員身心健康的社區活動基層文體組織，以擴大社區成員自娛自樂的空間。
3、活動宣傳
在主要出入口醒目處設置宣傳欄和公布欄，作為對外對內的窗口，適時開展社區文化宣傳及報道小區動態。
4、經費投入
為促進社區文化活動的開展，專門規劃一筆資金，作為進駐初期開展活動的經費。以后每年將在物業管理費中提取必要的社區文化費用，作為資金保障。此外，加強與企業、商家的合作，為提升活動檔次開拓更多的資金來源。
（三）、社區文化建設的效果評估
社區文化建設是一項極有意義的工作，物業管理人應該堅持不懈、志在長遠，建立評估反饋機制，不斷總結經驗，調整思路和計劃，確保社區文化活動的實施效果。我們擬從內部和外部分別建立科學的評估體系。
1、內部評估
A、活動內容是否受業主歡迎，參加是否踴躍；
B、活動的銜接是否良好，不使業主等候時間過長；
C、活動時間安排是否恰當，是否與業主想要參加的其它活動相沖突；
D、天氣是否影響了活動的效果；
E、安全工作是否周全，交通安排有無疏漏，有沒有暴露出不足；
F、活動是否影響了其他業主的正常休息；
G、活動器材是否攜帶齊全，有無遺漏；
H、對有老年人參加的活動，活動量是否適當；
I、活動經費是否超支，獎品發放是否合理。
2、外部評估
A、是否令業主輕松快樂，心情愉快；
B、業主在活動中是否對管理處的工作提出意見和建議，是否對管理處的工作有所了解，與管理處的溝通有無加強；
C、業主之間是否彼此加深了解和溝通；
D、是否達到了良好的宣傳效果，社會各界反響如何。
第十二章：公共設施設備管理
頤園世家的公共設施設備，能否正常、可靠、安全運行，不但會影響到小區的正常使用，甚至可能會涉及到業主（使用者）的生命和財產安全。所以，對公共設施設備進行科學的維修養護、為小區的正常使用提供良好保障是物業管理者的一個重要的工作內容。同時，公共安全問題、車輛安全問題、能耗問題以及公共設施設備能否根據滿足小區不斷發展的使用功能的需要，均是物業管理者所需著重考慮的。所以，我們將至物業的接管驗收開始，嚴格按規定和程序對公共設施設備進行科學的管理。
一、公共設施設備接管驗收
為了使頤園世家小區房屋及附屬設施設備的接管驗收工作有序進行，確保接管項目的安全和正常的使用功能，我們制訂周詳的方案及計劃。嚴格的物業接管驗收是保障開發商和業主利益的根本，是日常物業管理的保證。
�。ㄒ唬�、我們嚴格按照有關的國家標準、行業規范并結合多年物業管理經驗制訂驗收標準。文件包括：
《驗收項目一覽表》、《資料交接一覽表》、《驗收標準》、《公共設施驗收單》、《工程遺留問題統計表》、《公用變配電設備驗收單》、《室內電氣設備缺陷報告單》、《樓宇接管驗收移交工程資料清單》、《室內給排水驗收單（論標、復）》、《室外給排水驗收單》、《室內土建及裝修驗收缺陷報告單》等。
�。ǘ�、接管驗收流程
a。開發商工程部向管理處提出接管驗收申請；
b。管理處召開接管驗收專題會議，組建接管驗收小組，組織對驗收內容、驗收標準、驗收程序、驗收用表格、竣工驗收整改事項的培訓；
c。建立接管驗收項目一覽表以及資料交接一覽表；
d。根據國家有關標準、屋宇原設計要求等制定針對性的驗收標準；
e。根據資料交接一覽表，要求工程部提供所需資料；如提供資料不齊全，必須做出書面承諾具體提供時間；
f。開發商工程部所需提供的資料按要求到位后，管理處制定接管驗收計劃以及日程安排書面通知開發商工程部；
g。管理處組織有關人員進行初次驗收工作；
h。將接管驗收中出現的質量缺陷分類報告開發商工程部處理；
i。由開發商工程部組織各施工單位實施整改，各施工單位應在規定時間內完成整改項目；如為重大整改維修項目，不能及時完成，應書面承諾具體完成時間；
j。工程部申請復驗（質量缺陷的針對性地再驗收）；
k。全面驗收合格后，接收所有鑰匙，接管驗收區域；
l。通知售樓部發出入伙通知書。流程圖：
第十三章：消防管理
提要
加強消防安全宣傳、教育，除做好自身消防安全演練工作以外，發動業主參與消防安全演練，培養整個社區的消防安全意識；
內部強化管理，設計應急預案流程，突發事件做到快速反應。
物業管理應急預案 篇9
“預防為主，安全第一”，全員行動，努力確保新城在用系統設備安全運行，最大限度地保護人員生命，減少財產損失和環境破壞，全面提高物業管理水平，制定消防系統應急預案：
一、應急組織機構
(一)應急組織結構
組 長：
副組長：
消防控制中心：
給排水搶修：
通風搶修：
強電搶修：
電梯搶修：
后勤保障：
(二)應急小組職責
組長：對火災事故有直接指揮、下達命令、組織搶救的絕對權力。
副組長：協助組長開展現場指揮安排和決策后的各項處理工作。
消防控制中心：消防控制中心操作人員堅守崗位，聽從組長的指令操作設備。
給排水搶修組：負責處理關于噴淋、消火栓等消防水系統搶修和運行的各項工作。
通風搶修組：負責處理關于排煙、正壓鼓風等關于消防通風系統搶修和運行的各項工作。
強電搶修組：負責處理各設備斷送電、消防應急電源等消防電系統搶修和運行的各項工作。
電梯搶修組：負責處理電梯設備斷送電、搶修和運行的各項工作。
后勤保障：負責應急過程中所需的搶修物資材料和相應的后勤保障工作。
二、消防應急預案啟動原則
消防中控室主機出現報警應立即分析現場是哪種情況發生，具體步驟如下：
根據報警主機顯示的報警地點、設備，應立即派消防操作巡檢人員進行現場核實。
1、如果是誤報警或者設備本身的`問題，應按消防操作規程處理;
2、如消火栓、噴淋頭意外爆裂跑水，應立即啟動給排水系統應急預案(詳見《給排水系統應急預案》);
3、如突然停電，不超過2小時，消防系統本身的UPS可以維持正常運行;超出2小時，應立即啟動停電緊急預案(詳見《強電系統應急預案》)。
三、火災處置
1、本物業內任何人員在任何區域發現煙火時，應立即使用最近處火災報警按鈕、消防電話、對講機向消防中控室報警(電話：)。報警時要講清起火的具體地點、燃燒物、火勢大小、報警人的姓名、身份、所在部門和位置及是否有人員受傷�，F場人員視情況撥打119報警電話，同時向值班領導和物業前臺值班員報告。
2、發生初起火災，發現人員應立即報告消防中控室，然后采用就近的滅火器材進行撲救。
3、由應急小組組長根據火情報警情況，確定是否啟動應急預案。
組長宣布應急預案啟動后，進入現場指揮和事件處理決策安排，各副組長負責落實組長的指揮和安排決策，各小組成員根據副組長的要求，迅速開展各項應急處理工作。各部門應密切配合，程序如下：
⑴各部門接到火情通知后，除按指定任務執行外，其他人均應崗位待命。
�、乒仓刃蚓S護員維護現場秩序，根據情況疏導轄區內的車輛和人員及通道，以便公安消防隊順利到位，防止其他人員進入本物業管理區域的火災現場，同時負責樓內人員的疏導和解釋工作。外圍工作人員立即將停放在外圍的車輛進行疏散，暫時將前來的車輛或人員引導到安全場地，勸阻疏散圍觀的人員。
�、桥扇说奖疚飿I外圍主要路口引導公安消防隊到達本物業區域的火災現場。
�、染S修班長攜帶通訊設備迅速趕到變配電室，給排水維修工攜帶通訊設備迅速趕到消防水泵房，電梯維修工視情況停止電梯運行，消防維修工攜帶通訊設備迅速趕到消防中控室，按照消防應急小組組長的命令保障消防聯動系統正常運行。
�、扇舫�、半地下車庫發生火災，除消防廣播聯動外，消防控制中心操作人員聽從消防應急小組組長的指令操作設備，適時開動消防應急廣播系統，通知業主疏散(半地下車庫同時通知車主)。通知的順序為：發生火災區域→可能受影響區域。按指令將相應的非消防類風機的電源切斷，相應樓層的正壓送風口接受其動作信號(或者是強起)，同時打開相應的正壓風機，同樣消防中心打開相應區域的排煙口并接受其信號(或者是強起)同時打開相應的排煙機。消火栓和噴淋滅火系統按災情進入滅火狀態。著火區域內的扶梯將由消防控制室停止其運行，垂直普通電梯立即迫降至首層并停止其運行，而消防電梯則迫降首層待命。對非消防類電源進行切斷同時啟動應急照明，疏散通道上的防火卷簾將會根據相應的感煙、感溫探測器進行兩次安降，確保人員疏散，而著火區域內中廳處的防火分區卷簾則會一次降至底部，以防止火勢的蔓延。
⑹后勤保障人員準備好飲用水、食品等物品，同時做好各種聯絡工作。
4、受傷人員現場救護
發現有人員受傷，立即撥打120急救電話,等待醫療單位救護。
四、消防應急預案解除
1、全面疏散后，各部門要清點自己人員人數，查看是否全部撤出危險區域。
2、在火災撲滅后，負責與供水公司、然氣公司、供電公司等單位聯系;及時恢復消防設備及其它設備的狀況，將所有設施設備復位。及時與公安警務部門聯系，處理善后事宜。
3、負責保護現場，并重新配備消防滅火器及損壞的相關設施。
4、應迅速清理保護范圍以外的其他區域，盡快使其恢復正常。
5、火災撲滅后，除保護好火災現場外，其他地方應盡快恢復原狀，由組長宣布應急預案解除，轉為正常生產管理程序
五、注意事項：
1、小區內發生火災事件，門崗值班人員必須第一時間向本部門領導和物業前臺值班員匯報，物業前臺值班員接到報告后立即向值班領導匯報。
2、當火情由本物業公司自己組織力量可以撲救時，不驚動公安消防機關。
3、確認火情時應注意：不要草率開門，先試一下門體、鎖把，如無溫度異�？砷_門觀察;如溫度較高，已可確認內有火情。此時如房間內有人，應先設法救人。如沒有人，應做好滅火的一切準備后再開門撲救。開門時不要將臉正對開門處。
4、公安消防隊到場后，應急組長主動介紹火災情況及根據其要求組織所有人員協助做好疏散和撲救的工作。
5、火情發生后，所有對講機或其它通訊設備應處于待命狀態，呼叫時，要用簡明的語言，準確報告情況。
6、處理火情時一定要鎮定，迅速采取有效措施，絕對不能說不利于人員情緒穩定的話。配合疏散時，要將業主有秩序的從安全通道疏散，絕對不能引起混亂，要防止不知火情危險的業主再回到他們的辦公或生活區域，疏散時由專業人員負責帶路和斷后。疏散中不能停留、堵塞通道。
7、應急電話：火警---119 急救中心---120 匪警---1
物業管理應急預案 篇10
1．總則
1.1編制目的
為科學有效應對我市物業管理區域可能出現的安全突發事件，規范應急處置工作，切實消除我市物業管理區域安全隱患，保障物業管理區域內的公共安全，特制定本預案。
1.2編制依據
《中華人民共和國突發事件應對法》、國務院《物業管理條例》、《山東省物業管理條例》、《青島市物業管理條例》等相關法律法規和規定。
1.3編制范圍
本預案適用于全市物業管理區域內安全事件的應急處置工作。
1.4編制工作原則
1.4.1以塊為主，屬地管理。安全事件發生后，在各區（市）物業行政管理部門的統一領導和協調下，堅持條塊結合、以塊為主、屬地管理，實行區（市）管理制，建立靈活快速、功能全面的預警和應急反應機制。
1.4.2以人為本，依法規范。以保障人民群眾的生命安全為出發點和落腳點，最大限度地減少安全事件造成的人員傷亡和危害；應急預案要符合有關法律、法規、規章的規定，要與相關政策相銜接，要依法行政，依法實施應急預案。
1.4.3預防為主，平戰結合。各物業服務企業應當落實預防為主的思想，樹立常備不懈的觀念，經常性地做好應對安全事件發生的思想、預案、機制和工作等方面的準備。建立安全應急處置專業小組，加強管理人員安全方面工作的培訓力度，定期組織企業員工、小區居民進行安全應急演練。
2．組織機構與職責
2.1指揮機構
按照安全應急工作的需要，成立物業管理安全工作領導小組。由市物業辦主任擔任組長，組員由各區（市）物業行政管理部門負責人組成。
2.2工作機構
物業管理安全工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市物業辦，主任張宣文，常務副主任王西濤。辦公室職責：統一協調全市物業管理區域內的安全督查工作，對重點問題提出指導性意見；組織召開安全工作聯席會議，及時部署上級有關安全工作的指示精神和相關文件的傳達；及時向上級機關報送相關重大事項和突發事件的應急處理情況；其它內部工作事項的通知、協調等工作。
2.3成員單位及職責
各區（市）物業行政管理部門成立相應組織機構，確立專門辦事機構、專職工作人員，根據本區域的實際情況，明確職責分工，認真組織督促、落實安全工作，及時處理解決安全工作中的問題，強化工作措施，加強安全檢查工作的監督和檢查工作。
2.4督察長效機制
由各區（市）物業行政管理部門抽調精通業務、責任心強的1-2名工作人員，組成2個督導組，定期對各區（市）的安全工作進行指導、督察，并提出指導意見。各區（市）物業行政主管部門應當成立相應檢查小組，對轄區內的安全隱患進行全面督察，并將檢查情況整理匯總及時上報。
2.5信息報送和處理
2.5.1各區（市）物業行政主管部門和物業服務企業應當建立安全事件信息快速報送制度。制定應急值守制度、應急報告制度和應急舉報制度，及時準確的向有關部門報送信息。
2.5.2各區（市）物業行政主管部門和物業服務企業應當按有關規定及時向上級部門報告有關安全事件的應急處置或完成情況。
2.5.3在安全事件應急處置中，相關單位應當實行24小時值班，隨時通報情況，及時、準確反饋信息。
2.5.4物業管理安全工作領導小組辦公室負責收集、匯總各類安全信息，經過分析研究后，及時通報相關單位。
2.6指揮和協調
2.6.1各區（市）物業行政管理部門應當采取有效措施確保政令暢通。屬于跨區域的協調工作，由物業管理安全工作領導小組負責協調、指揮。
2.6.2應急預案啟動后，各區（市）物業行政管理部門應當及時協調本區域內的物業服務企業，按照有關部門的規定落實相關安全工作。
3．重點區域和部位的安全工作
3.1物業管理區域的高層建筑、商場、寫字樓的各種設備設施，如配電室、泵房、中央空調機房、發電機房、電梯機房等存在的設施缺損和因不能使用所造成的安全隱患。
3.2物業管理區域內違章建筑、違章搭蓋占用防火間距、消防通道、疏散通道等安全隱患，物業管理區域內出租房屋、沿街店面存在的安全隱患，在建筑周圍空中和地面設置影響應急車輛通行的安全隱患。
3.3物業管理區域內應急設施的整治，設施無法正常使用或因被偷盜等原因缺損造成的安全隱患。
3.4物業管理區域內停車場因車輛集中停放造成的安全隱患，以及停車場內因缺損或不能使用的應急設施造成的安全隱患。
3.5物業管理區域內存在集生產、銷售、儲存、居住為一體的“三合一”、“多合一”建筑和小商場、小餐飲場所、小旅館、小歌舞娛樂、小網吧、小美容洗浴、小學校（幼兒園）、小醫院（診所）、小生產加工企業這些“九小場所”，以及擅自改變建筑使用功能的倉庫、勞動密集生產車間、員工集體宿舍集生產、銷售、居住為一體的建筑物的安全隱患。
3.6物業管理區域內存在易燃易爆化學物品生產、儲存、經營場所存在的安全隱患。
4．安全工作完善事項
4.1物業服務企業應當對公共區域安全防范的重點部位設置警示標識，可能引發人身傷亡事故的部位或場所要設置統一規范、文明禮貌且醒目的警示標識，告示注意事項，明確禁止行為。
4.2物業服務企業應當對業主的自我檢查防范予以告示，提醒業主對雨蓬、花架、曬衣架、空調室外機架和陽臺扶手等部位擺放花盆、吊掛雜物等行為，強化自我安全防范意識。
4.3物業服務企業應當加強對公共區域安全防范重點部位的日常巡查，加強對管理區域內的消防設施及公共設施設備定期巡查并做好巡查紀錄，發現問題及時整改，不留隱患。涉及到房屋安全、筑漏修繕的，必須進行回訪，增強安全系數。
4.4物業服務企業要根據實際情況的變化及時修訂公共區域安全防范預案，要對安全防范應急預案進行全面檢查、調整完善，明確安全防范應急處理程序。
4.5物業服務企業應當嚴格按照市政府的有關規定，對已制定的惡劣天氣安全防范應急預案，加強執行力度，強化值班制度，凡遇惡劣天氣，要立即行動，按照責任分工和要求全面做好安全工作。
4.6物業服務企業應當對物業管理區域出入口實行定時值班和巡查，推行24小時安全防范制度，對符合條件的`小區要嚴格按照標準落實客人、車輛出入登記制度，并確保小區內車輛停放有序。
4.7物業服務企業應加大對小區安全防范的投入，提高技術防范水平。對已實施樓宇對講、電控防盜、家庭防盜報警、小區重點部位監控等技防工程的應加強維護。
5．緊急處置
各物業服務企業應高度重視物業管理安全工作，把做好安全工作提高到事關群眾生命財產安全、事關構建和諧社會的大局來認識。加強檢查、監督、落實小區的安全工作。
物業企業負責人作為管理小區安全工作的第一責任人，要把安全工作提到當前企業的頭等大事來抓。如有安全問題發生，應在第一時間向有關行政管理部門報告，并及時趕到現場解決處理。
6．后果評估
6.1安全事件應急處置完畢后，各區（市）物業行政管理部門要查明導致引發安全事件的原因。屬責任事故的，要查明責任人及各自責任的大小，并擬寫調查報告及時報送相關部門。
6.2通過總結，找出預警和處置環節中的經驗和教訓，逐步完善應急機構，提高預警和應急處置能力，提升管理水平，避免類似事件再次發生。
7.監督管理
7.1預案演練
各物業服務企業每年應組織一至兩次安全事件應急預案的演練。演練前要明確演練的內容和目標，制定周密的演練計劃。對參與演練的人員要進行安全教育并落實安全措施。演練范圍內要設置明顯的標識并事先通知演練范圍內的人員。演練后對演練效果進行評估并作好總結。
7.2宣傳
各物業服務企業要充分利用板報、宣傳欄和社區刊物等宣傳途徑在小區內積極開展安全知識專題宣傳，做到家喻戶曉、人人皆知。努力營造安全工作的良好氛圍。
7.3獎勵和責任
7.3.1對在安全應急處置工作中做出特殊貢獻的先進集體和個人，由各區（市）物業行政管理部門及時向有關部門通報并給予表彰。
7.3.2對不服從有關行政管理部門調遣，玩忽職守，失職、瀆職的、延誤時機造成損失的單位或個人，依法處罰，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
7.4監督檢查
7.4.1各區（市）物業行政管理部門應每月指派專人對轄區內物業管理區域進行安全檢查，如發現問題應及時責令整改。市物業行政管理部門將定期組織全市范圍的安全隱患巡查工作。
對于整改不利，存在問題較為嚴重的物業服務企業將予以嚴肅處理，并將其違規行為記入物業服務企業信用檔案。
7.4.2物業管理安全工作領導小組會同有關行政部門對本預案進行監督檢查，保障各項措施落實到位。
8．預案更新
市物業行政管理部門將根據實際情況以及有關法律、法規修改情況，對本預案及時進行修改、完善。
9．預案實施時間
本預案自印發之日起實施。
物業管理應急預案 篇11
一、物業管理應對突發事件制定處理預案的原則以及方法
1.原則。首先，依法辦事。小區保安是應對突發事件的主力軍，當小區中發生了突發事件時，包括小區保安在內的管理人員必須作出應急反應，挽救業主的生命與財產。當突發事件得到妥善處理之后，物業管理處應該依照法律、公司制定的制度等進行獎懲，并且追究相應責任人的責任，雖然物業管理單位并沒有執法的權利，但是應該配合執法機關執法，以此找到相應的責任人。其次，方法得當。小區中會發生各種各樣的突發事件，因此各個突發事件所采取的處理方法必然不同，所以物業管理人員必須運用恰當的方法來制定處理預案，千篇一律也就是失去了應急的作用；最后，切實可行。應急處理預案制定并不是為了應付上級檢查，所規定的內容應該具有切實可行性，而不是假大空話，這對廣大業主的現實生活將毫無意義。因此河東小區的物業管理人員必須從實際出發，制定出安全可行的處理預案。
2.方法。突發事件的類型不同，物理管理人員就應用運用不同的方法來處理，針對性強，才能夠提高突發事件的處理效率。比如業主彼此之間、業主與物業公司之間出現的問題，都屬于小區內部矛盾，物業管理人員可以通過勸說、溝通等比較溫和的方式解決，注意在勸解的過程中，要做到以理服人，禮貌待人。有些問題一時難以解決，而且可能會擴大影響，此時管理人員一定要采取可解不可結、可緩不可急的方法，最大程度地耐心了解，不能將矛盾激化，否則問題更難以解決。處理問題時，既要做到尊重業主，同時也不能違背公司制度，如果事件是由于業主忽視而發生，情節并不嚴重，也沒有造成嚴重的損失，物業管理人員可以當場解決，對其進行安全教育，而如果情節十分嚴重，則應該直接交給公安機關處理。而對于犯罪分子堅決不能姑息，要將其控制在一定的范圍內，立即撥打報警電話，并且配合公安機關抓捕犯罪分子。
3.程序。首先，保安發現緊急情況要立即報告給保安隊長；其次，保安會依據情況的嚴重程度，安排相應的保安達到事故現場；最后，控制現場，如果情況危急要立即報告給公安機關，但是在公安機關人員未到來之前，必須保護現場，無關人員不允許進入現場，避免影響公安機關取證。在這一過程中，管理人員應該與周圍群眾進行有效溝通，以此了解事件發生的過程，將重點信息記錄下來。有些突發事件，比如火災，則應用在消防機關到來之前，就需要采取應急預案，最大程度地減少損失。
二、應急預案程序以及重要內容
1.消防處理預案程序與內容。首先，物業管理人員在發現火情時，都要立即報警，同時攜帶滅火設備，快速達到失火現場，按照火災嚴重程度，積極補救，消防人員到達現場之后，要將重點內容上報；其次，物業管理領導要派遣專門的人員來維護秩序，在重要的位置打上警戒線，不允許無關人員進入，保護人員安全，同時也防止不法分子進入現場趁火打劫；再次，物業管理所有人員在聽到火警信號之后，都應該主動前往失火現場，聽從領導安排，如果業主家有人，則應該先救人，再救財產；最后，物業管理領導安排專門人員配合消防人員查找火災發生的原因，編寫出書面材料，呈交給消防部門。
2.搶劫、盜竊等刑事案件應急處理預案。
（1）處理程序。首先，如果小區物業保安人員接到報警電話，要馬上通知保安部門；其次，保安要保持驚醒的頭腦，要求業主說明現場位置、時間以及案件類型，這樣保安人員在報警時，也能夠轉述清楚，便于公安部門制定方案，采取行動；再次，保安人員報案之后，要立即達到現場進行確認，同時通知保安隊長；最后，保安隊長將主要情況報告給物業管理領導，同時與公安部門進行配合。
�。�2）現場處理步驟。首先，保安人員攜帶關鍵的設備，比如對講機、鑰匙、手電等，最快速度達到案發現場；其次，保護案發現場，將其運用警戒帶包圍起來，不允許任何人進入其中，將聚集的群眾疏散開來；再次，與當事人或者報案人員進行溝通，以此了解整個案情，將重要信息記錄下來，同時要求受訪者簽字；第四，有條件可以對案發現場拍照，將現場情況全部都記錄下來，交給公安機關；第五，物業管理者應該安排一名管理人員跟隨傷者到醫院，了解傷者的情況；第六，如果不法分子正在行兇或者正要逃跑，管理人員在保證自身安全的.前提下，要加以制止，抓捕不法分子，當公安人員到來時，將其交給公安人員處理；第七，如果犯罪嫌疑人綁架群眾，管理人員要馬上報警，同時與犯罪嫌疑人有效溝通，穩住情緒，避免事態擴大。
�。�3）各個部門職能。首先，保安隊長應用積極與公安部門進行配合，將案件重要信息都報告給公安部門，同時做好記錄工作，進行最終的善后；其次，工程部門則應該將需要的工具都準備好，便于公安機關人員進行救援；最后，客服人員要耐心解答業主的問題，同時為業主以及其他有需要的人員提供藥品，并且與辦案人員進行配合，清理現場，安撫業主。
3.對自然災害事故的應急處理預案。
�。�1）地震災害的應急處理預案。首先，地震發生時，物業管理人員要保持鎮定，堅守自己的崗位，同時安排人員尋找比較寬敞的地方，管理領導必須堅守管理區域，掌握第一手資料；其次，組織相關人員遠離玻璃、支架等處，有懸掛物的位置也不能停留；再次，發生地震時，不能使用電梯，也不能在樓梯下面停留；最后，物業管理部門要做好后續的工作，盡可能地保證業主的正常生活。比如工程部門要將所有的附屬設備全部都切斷，比如供水設備，生活水泵等，同時將所有不是應急電源的也要切斷，而客服人員則應該盡可能地疏散群眾，將業主都聚集到比較空曠的場地上，以此保證群眾不會受到余震的影響；而管理人員則應該做好記錄工作，同時保持清醒，隨時聽從管理中心的命令。
�。�2）地震警報解除后的工作程序。首先，工程部門人員要檢查小區中的各項設施以及房屋結構，如果有必要，應該要求專業的技術人員來進行鑒定，如果生活設備損害十分嚴重，要立即維修，房屋結構如果損害十分嚴重，則安排業主到其他地方居�。黄浯�，客服服務中心應公開致函全體業主，解釋管理區域受損情況及修復情況，并通知業主回到本物業管理的居住區域；最后，保安隊派人員應加強樓內巡視，嚴防不法人員趁亂作案，危害管理區域及業主的利益。
4.對突發性水浸和室內水浸的處理預案。
（1）關于突發性水浸的處理方法。維修人員接到水浸通知后，即攜通訊設備前往水浸現場觀察，關閉水閥門。水浸危及附近的電表房、設備房等公共設施時，要動員員工在上述設施周圍堆放沙包隔離，防止浸水。
�。�2）關于室內水浸的處理辦法�？头⻊罩行慕拥娇蛻敉对V室內浸水時，要立即派人前往現場觀查�，F場觀查人員到浸水業戶區域，必須得到的業戶/用戶同意，不能撬門強行入內，要設法找到閥門地點，以關閉閥門。浸水情況嚴重，必須關閉本物業管理區域的設備機房總閥門，避免水浸擴大。立即通知保潔公司，派人攜帶專用吸水設備趕到現場進行吸水作業。
5.機電設備設施搶修、應急處理預案。
�。�1）停電應急處理措施。當接到市電計劃停電通知后，立即檢查備用電源系統，做好轉換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給業主，使業主對工作進行適當安排，盡量減小停電所造成的影響。同時，立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間，及時將信息反饋給用戶，并協助用戶解決停電造成的困難。
�。�2）給排水系統應急處理方案。市政供水計劃性停水，物業管理公司客服部提前通知用戶，說明停水原因、停水時限等，做好準備工作。市政供水管網故障造成突發性停水，來不及通知用戶時，管理公司客服部設法滿足用戶生活用水，事后向用戶說明原因。由于供水設備故障造成突發事故，按下列程序執行：接到事故報警后，水電維修人員應在5分鐘內趕到現場控制事態發展。水電維修人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理，不能及時處理的迅速向物業公司匯報，請求支援。事故不能在2小時內處理的，物業管理公司應寫通知告知業主，并附上處理方案告知業主。根據現場的具體情況，關閉相關的供水設施，并啟動相關的排污設施，防止水患。
�。�3）電梯應急處理方案。
一是電梯的應急救援。乘客在遇到緊急情況時，應當采取以下求救和自我保護措施。通過轎廂內的警鈴、對講系統、移動電話或電梯廂壁上的提示方式進行求救，并準確告知救援人員轎廂內的情況。與轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。在救援人員到達現場前，千萬不要撬砸轎廂門或攀爬安全窗，更不要將身體任何部位伸出轎廂外。
二是接報電梯緊急情況的處理程序。值班人員發現電梯出現緊急情況或接到求助信號后，應當立即通知維修專業人員到現場進行處理，同時。通知電梯維修保養單位。通過對講系統或其他可行方式了解乘客情況，告知其注意事項，做好安慰工作。專業人員到場后，首先要開展救援行動，如救援有困難，應當催促維�；蛴嘘P單位實施救援。發生火災時，應當采取以下措施：立即向消防部門報警。按動電梯消防按鈕，以供消防人員使用，如無消防功能，應將電梯直駛至首層，并切斷電源或停于火災尚未蔓延的樓層，切斷電梯總電源。進場內或轎廂內發生火災時，立即切斷電源、疏導乘客撤離，用滅火器滅火。
三、結語
綜上所述，可知河東小區物業管理部門制定的應急處理預案比較全面，其他小區物業管理人員完全可以借鑒。但是處理預案要想真正發揮作用，還需要物業管理人員熟讀于心，有條件可以進行演習，這樣能夠提高物業管理人員突發事件處理的效率。處理突發事件時，管理人員必須要保持驚醒的頭腦，不能慌張，否則會給不法分子以可乘之機。
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