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蘇州市住房公積金個人住房貸款管理細則2016
根據2015年5月8日蘇州市住房公積金管理中心《關于修改<蘇州市住房公積金個人住房貸款管理細則>的通知》修訂。
蘇州市住房公積金個人住房貸款管理細則2016
第一章 總則
第一條 為規范住房公積金個人住房貸款管理，支持住房公積金繳存職工解決自住住房問題，根據國務院《住房公積金管理條例》、中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》、《中華人民共和國擔保法》、《蘇州市住房公積金管理辦法》，以及蘇州市住房公積金管理委員會有關決定，制定本細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內住房公積金個人住房貸款的管理。
第三條 住房公積金個人住房貸款(以下簡稱公積金貸款)是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發放的定向用于購買、建造、翻建、大修自住住房的政策性住房貸款。
第四條 蘇州市住房公積金管理中心(以下簡稱公積金中心)負責本市行政區域內公積金貸款的管理。公積金中心設立的分中心、管理部(以下簡稱分支機構)，負責當地行政區域內公積金貸款業務的組織實施和日常管理。
第五條 蘇州市住房公積金管理委員會指定受委托辦理公積金貸款金融業務的商業銀行(以下簡稱受托銀行)。公積金中心應與受托銀行簽訂公積金貸款金融業務委托協議。
受托銀行應當依據委托協議承辦公積金貸款業務，并接受公積金中心的監督和管理。
第二章 貸款對象和條件
第六條 在本市行政區域內繳存住房公積金的職工出資購買住房的，可申請公積金貸款。職工本人與配偶、父母(含公、婆或岳父、岳母)、子女(含媳婦、女婿)共同出資購買住房的，可共同申請一筆公積金貸款。
借款申請人的配偶應當作為共同借款申請人，其他住房共同買受人及其配偶也應當作為共同借款申請人。下列兩種情形的住房共同買受人，可作為借款申請人或參與計算可貸額度的共同借款申請人：
(一)在蘇州工業園區繳存住房公積金的職工;
(二)在上海市繳存住房公積金，家庭所在地在蘇州市的上海鐵路局上海地區職工。
第七條 借款申請人和共同借款申請人申請公積金貸款，應當同時符合下列條件：
(一)借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人，在申請之日前連續按期足額繳存住房公積金六個月(含)以上，且申請時個人住房公積金賬戶(以下簡稱個人賬戶)處于正常繳存狀態;
(二)無公積金貸款余額;
(三)首次或第二次辦理公積金貸款;
(四)購買、建造、翻建、大修蘇州市范圍內的自住住房;
本項所述購買自住住房包括普通住房、聯排別墅(屋)、酒店式公寓(70年產權);
(五)購買住房的首付款不低于規定比例;
(六)能夠落實貸款擔保。
第八條 首次辦理公積金貸款的，首付款比例不低于住房總價的20%;第二次辦理公積金貸款的，首付款比例不低于住房總價的30%。
第九條 借款申請人或參與計算可貸額度的共同借款申請人，在蘇州工業園區公積金管理中心的公積金繳存和公積金貸款記錄，應視作在公積金中心的公積金繳存和公積金貸款記錄。
第三章 貸款額度、期限和利率
第十條 公積金貸款的可貸額度提供以下兩種計算方法，由借款申請人選擇：
(一)按個人賬戶余額的倍數計算�？少J額度計算公式為：借款申請人(含參與計算可貸額度的共同借款申請人)個人賬戶余額之和×10(倍)。
個人賬戶余額之和不足1萬元的，按1萬元計算。中等偏低收入住房困難家庭購買保障性住房的，其可貸額度可上浮最多不超過3萬元。
(二)按還款能力計算。可貸額度計算公式為：借款申請人(含參與計算可貸額度的共同借款申請人)繳存住房公積金的月工資基數之和×35%(規定比例)×12(月)×貸款期限(年)。
第十一條 公積金貸款的可貸額度還應同時符合下列要求：
(一)不超過貸款最高限額。
1.借款申請人及共同借款申請人中有兩人(含)以上共同參與計算可貸額度的，貸款最高限額為70萬元;僅借款申請人參與計算可貸額度的，貸款最高限額為45萬元。
2.首次使用公積金貸款購買套型建筑面積90平方米(含)以內的普通住房，且住房總價不超過110萬元的，貸款最高限額為住房總價的80%。
(二)不超過住房總價與已支付首付款的差額。
(三)選擇按個人賬戶余額的倍數計算可貸額度的，月還款額(按等額本息還款方式計算的本金和利息)，應不超過借款申請人和參與計算可貸額度的共同借款申請人住房公積金繳存基數之和的50%。
第八條、第十一條中所述住房總價包括在購房合同(協議)中載明并計入住房總價的閣樓價款、精裝修金額。
第十二條 借款申請人申請公積金貸款的額度不足以支付購買、建造、翻建住房所需價款時，可同時向受托銀行申請商業性個人住房貸款，并由受托銀行以組合貸款的形式向借款申請人發放。
第十三條 公積金貸款期限以年為單位，貸款期限加借款申請人申請貸款時的年齡之和不得超出其法定退休年齡。同時，還應符合下列要求：
(一)新建住房的貸款年限最長不超過30年;
(二)存量成套住房、建造住房、翻建住房的貸款期限最長不超過20年，且存量成套住房的貸款期限不得超出所購住房的剩余使用年限。
第十四條 公積金貸款利率按照放款當日中國人民銀行公布的利率標準和有關規定執行。貸款期內如遇利率變動的，按下列規定調整：
(一)貸款期限為一年期的貸款，利率不作調整;
(二)貸款期限在一年期以上且在調整日前已發放的貸款，于次年1月1日起按相應利率檔次執行新的利率規定。
第四章 貸款擔保
第十五條 辦理公積金貸款應當提供擔保，借款申請人可以選擇下列擔保方式：
(一)有價證券(借款申請人或第三方名下國債、國庫券〈國家規定不可質押的除外〉)或在受托銀行的本外幣定期儲蓄存單的有價憑證的質押擔保;
(二)借款申請人或第三方個人賬戶等額住房公積金余額的質押擔保;
(三)住房置業擔保機構(以下簡稱擔保機構)提供的負有連帶責任的保證擔保。
第十六條 借款申請人選擇有價證券或有價憑證質押擔保方式的，應與受托銀行簽訂書面質押合同，并在合同約定的期限內將有價證券或有價憑證交付受托銀行。
第十七條 借款申請人選擇等額住房公積金余額質押擔保方式的，應與受托銀行簽訂書面質押合同，并由分支機構辦理相應個人賬戶的凍結手續。
第十八條 借款申請人選擇保證擔保方式的，應與擔保機構簽訂書面保證擔保合同，并按規定辦理相關手續。
第五章 房源管理
第十九條 借款申請人購買新建住房并選擇保證擔保方式的，應當在所購住房所屬房地產開發企業按規定辦理樓盤備案手續后，方可申請公積金貸款。
第二十條 在本市行政區域內開發經營商品住房的房地產開發企業，申請樓盤備案應具備下列條件：
(一)具有獨立法人資格，取得房地產開發企業三級(含暫定三級)以上資質等級證書;
(二)已取得國有土地使用權，并已全部付清土地出讓金;
(三)設計、施工、銷售已取得有權部門的許可;
(四)施工進度必須達到規定要求。
第二十一條 房地產開發企業應向樓盤所在地分支機構申請備案，并提供下列材料：
(一)房地產開發企業營業執照和資質證書及復印件;
(二)《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》及復印件;
(三)樓盤項目土地出讓合同及復印件;
(四)樓盤項目總投資概算、資金來源及籌資情況說明;
(五)樓盤項目總平面圖;
(六)現房銷售的樓盤在申請備案時，須提供《商品房屋登記注冊證》和《國有土地使用權分割轉讓許可證》。
第二十二條 分支機構應按下列要求對房地產開發企業及申請備案樓盤進行調查審核：
(一)準予備案的，將相關資料轉交至當地擔保機構，會同擔保機構對申請備案樓盤進行現場踏勘，及時完成備案手續并通知房地產開發企業;
(二)不予備案的，在5個工作日內通知房地產開發企業，并將申請資料退回房地產開發企業。
第二十三條 分支機構應加強對備案樓盤的跟蹤管理，及時督促房地產開發企業辦理后續相關手續。房地產開發企業有下列情形之一的，應中止或終止備案：
(一)出現管理混亂、違法經營、資金短缺的;
(二)出具虛構商品房買賣合同或銷售不動產統一發票的;
(三)對公積金貸款的購房人購房價格的優惠與商業銀行貸款不一致的;
(四)備案通過后辦理在建工程抵押登記的;
(五)存在金融欺詐或卷入重大經濟糾紛的;
(六)樓盤項目已出現爛尾或存在明顯爛尾跡象的;
(七)其他特殊情況。
第六章 貸款申請和審批
第二十四條 借款申請人應在下列規定期限內申請公積金貸款：
(一)購買新建住房的，從簽訂《商品房買賣合同》、預付購房款之日起到合同載明的付清全部購房款日期之前。對因特殊原因超過規定期限的，經分支機構批準可從截止日起順延三個月。
(二)購買存量成套住房：
1.采用資金托管方式的，從簽訂存量房買賣協議、《存量房交易資金托管協議》之日起到房產登記機構頒發新房屋權屬證書日期之前;
2.未采用資金托管方式的，自付清全部購房款之日(以契稅完稅憑證的日期為準)起三個月內。
(三)建造、翻建住房：
1.未竣工的，以《建設工程規劃許可證》或相應的規范文本載明的有效期限為準;
2.已竣工的，以《房屋所有權證》或《國有土地使用證》核發之日的一個月內。
第二十五條 借款申請人應在住房公積金繳存所在地分支機構申請公積金貸款：
(一)借款申請人、參與計算可貸額度的共同借款申請人住房公積金繳存所在地為不同分支機構的，可選擇其中一方的繳存所在地分支機構申請;
(二)購買存量成套住房未采用資金托管方式的，借款申請人應在所購住房所在地分支機構申請。
第二十六條 借款申請人和共同借款申請人申請公積金貸款，應提供住房公積金卡、有效身份證件、直系親屬關系證明(結婚證或戶口簿或公安部門、公證機構出具的證明)、單身聲明。根據所購住房類型，另需分別提供下列材料：
(一)購買新建住房：
1.《商品房買賣合同》;
2.銷售不動產統一發票(預付購房款或售房款);
3. 分支機構要求提供的其他材料。
(二)購買存量成套住房采用資金托管方式：
1.《存量房買賣協議》、《存量房交易資金托管協議》;
2.《存量房交易資金托管存款憑證》(姑蘇區、高新區、工業園區、吳中區、相城區的住房不需提供);
3.原《房屋所有權證》、《國有土地使用證》。
(三)購買存量成套住房未采用資金托管方式：
1.《存量房買賣合同(協議)》;
2.預付購房款證明;
3.原《房屋所有權證》、《國有土地使用證》;
4. 分支機構要求提供的其他材料。
(四)建造、翻建住房：
1.未竣工的需提供鎮級以上建設規劃部門的《建設工程規劃許可證》或相應的規范文本;
2.已竣工的提供《房屋所有權證》、《國有土地使用證》;
3.以另有住房(包括第三方)抵押的，還需提供該抵押住房經評估后由擔保機構出具的《房產價格認定書》。
第二十七條 分支機構應當自受理公積金貸款申請之日起7日內，作出準予貸款或不予貸款的決定。準予貸款的，出具貸款申請審批表;不予貸款的，應當說明理由。
第二十八條 借款申請人在選擇并辦理擔保手續后，持分支機構出具的貸款申請審批表，到指定的受托銀行簽訂借款合同。
第七章 貸款發放和償還
第二十九條 公積金貸款應當采用通知放款方式，由分支機構書面通知受托銀行發放。
第三十條 受托銀行收到分支機構的放款通知后，應按下列要求將貸款資金劃入指定的資金賬戶：
(一)購買新建住房的，劃入售房單位賬戶。
(二)購買存量成套住房且采用資金托管方式的，劃入指定銀行的存量房交易資金托管專用賬戶。
(三)購買存量成套住房未采用資金托管方式的，劃入分支機構認可的中介機構賬戶或指定賬戶。
(四)建造、翻建住房：
1.選擇保證擔保方式的，劃入擔保機構的賬戶;
2.選擇其他擔保方式的，劃入建造、翻建住房承擔方的銀行結算賬戶。
第三十一條 公積金貸款實行等額本息和等額本金兩種還款方式，借款人可任選一種。在借款合同履行期限內，借款人可變更一次還款方式。
組合貸款中的商業性個人住房貸款，借款人可選擇與公積金貸款不同的還款方式，即從等額本金或等額本息還款方式中任選一種。
第三十二條 公積金貸款期限為一年的，實行到期一次還本付息，利隨本清。公積金貸款期限在一年以上的，實行按月分期歸還貸款本息。
借款人可以在借款合同約定的到期還款日前提前還款。借款人辦理提前還款時，可選擇縮短貸款期限或減少月還款額。
第三十三條 借款人在借款合同約定的貸款期限內，每年可申請調整一次月還款額度。申請調整月還款額度時，借款人公積金貸款賬戶應無逾期。調整月還款額度后，借款人應按新的月還款額度按期正常還款。
第八章 貸后管理
第三十四條 借款人應當按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。借款人未能正常還款而造成貸款逾期的，應對逾期金額計算罰息。
第三十五條 對于借款人連續逾期兩個月(含)以上的貸款，應逐戶建立催收臺賬，進行重點催還。分支機構應限制該筆逾期貸款的借款人提取個人賬戶住房公積金。
第三十六條 對于借款人連續逾期六個月(含)以上的貸款：
(一)采用保證擔保方式的，擔保公司應按保證擔保合同約定，將借款人尚未歸還的全部貸款本息向受托銀行代為清償;
(二)采用質押擔保方式的，應按照借款人與受托銀行簽訂的質押合同執行。
第九章 附則
第三十七條 本市及所轄各市、區政府認定的各類高層次人才申請公積金貸款的，按公積金中心有關規定執行。
第三十八條 蘇州市個人住房公積金貼息貸款的管理參照本細則執行。
第三十九條 本細則中有關貸款對象、貸款條件、貸款額度、貸款期限等規定，可根據相關住房政策以及住房公積金運行情況適時調整，由公積金中心報經蘇州市住房公積金管理委員會批準后公布執行。
第四十條 本細則由蘇州市住房公積金管理中心負責解釋。
第四十一條 本細則自2015年5月15日起施行。
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