最全公積金使用技巧

最全公積金使用技巧匯總

　　最全公積金使用技巧

　　公積金，一般指公司公積金，是公司在資本之外所保留的資金金額。根據公積金提留是否為法律上的強制規定，可以將公積金分為法定公積金和任意公積金。此外住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位及其在職職工繳存的長期住房儲金。

　　公積金制度既牽涉到老百姓最關心的“房市”，又與千百萬普通職工的切身利益相關，只有了解我國公積金制度的前因后果，來龍去脈，才能化解我們心中的公積金之惑。

　　公積金之惑

　　“你這樣一個基金，讓我歡喜讓我憂……”套用周華健的經典情歌，今天的公積金正在成為讓許多百姓又喜又憂的“雞肋”資產。

　　“喜”的地方在于，與養老金、醫療金、失業金等其他社保繳費的大部分都被歸入統籌基金不同，無論是單位還是個人繳納的公積金，都歸入個人賬戶，因此是含金量最足的“一金”;“憂”的地方在于想把這“一金”變成真金白銀的現錢，卻非常困難。因為不差錢的土豪買房不需要公積金，而大多數普通人面對高房價只能“望樓興嘆”，買不起房也就無法使用公積金，使得公積金只好躺在賬上“睡大覺”。即使有些人勉強湊到了買房門檻，卻發現無論是公積金的繳費金額還是貸款額度，與現在的房價相比，真心不給力。近日媒體開展的一項針對住房公積金的網絡調查也印證了上述說法，有近六成的受訪網友認為現有住房公積金政策對扶持中低收入者購房的目的效果不明顯。

　　公積金存在的問題，遠不止擺在老百姓面前的這幾樣。眼下公積金制度可謂漏洞百出：一是放在公積金賬戶里的錢在不斷貶值，保值增值相當困難;二是公積金管理不透明，很容易就被地方政府挪用;三是公積金提取門檻較高，許多地方政府既缺乏管理能力，又缺乏服務意愿，讓民眾干受氣;四是公積金的繳存不規范，許多中小民企不給職工繳納公積金或只繳納最低標準公積金，而許多大型國有企業卻給員工繳納高額補充公積金，成了變相灰色福利……尤其是過去這些年房價持續快速上漲，我國的公積金制度更是被許多專家和民眾認為早已喪失了當初的本意，成了“劫貧濟富”的工具。改革公積金制度的呼聲也由來已久，此起彼伏，外界對公積金制度應該如何改革以及是否應該廢除則爭論不休。

　　公積金制度既牽涉到老百姓最關心的“房市”，又與千百萬普通職工的切身利益相關，只有了解我國公積金制度的前因后果，來龍去脈，才能化解我們心中的公積金之惑。

　　我們試圖通過宏觀(制度缺陷)與微觀(個人理財)這兩個空間維度，以及歷史(過往教訓)和未來(改革展望)這兩個時間維度，來勾畫出一個立體的住房公積金全貌。

　　宏觀分析篇

　　公積金的五大亂象

　　圍繞公積金存在的種種問題發展至今，早已深入骨髓。冰凍三尺非一日之寒，公積金，想說愛你不容易!

　　公積金制度之所以飽受詬病，總體來看，主要有以下五大亂象。

　　亂象一：濟富不濟貧

　　現行公積金制度最為人詬病的就是濟富不濟貧。當年從新加坡引入一整套社保制度時，養老、醫療、失業保險都采取強制繳費制度，由社保局統一征收管理。考慮到我國各地經濟發展差異較大，因此住房公積金并沒有成為社保的一部分而要求在全國范圍內統一強制推行，導致不同地區、不同所有制的企業和機關事業單位繳納公積金的積極性和金額大不相同。許多經營不規范，利潤較微薄的民營企業想方設法逃避給員工繳納公積金的責任。

　　調查顯示，全國住房公積金的繳存人數是9100余萬人，其中政府機關和事業單位的公積金繳存人數就高達6100多萬人，導致名義上我國公積金已覆蓋約78%的城鎮職工，但非公有制企業職工繳存住房公積金的比例卻不足20%，這意味著超過80%的非公有制企業職工，未享有住房公積金保障。而與國企或機關事業單位工作人員相比，民企員工的收入相對更低，這就導致窮人反而無法享受公積金的怪相。

　　更嚴重的不公在于，在那些繳納了公積金的員工中，同樣存在兩極分化現象。一邊是大量民企職工雖納入公積金體系卻按最低法定標準繳費，另一邊卻是大量國有企業尤其是壟斷行業的國企以及機關事業單位工作人員在以最高標準給職工繳納公積金后，還繳納了金額更高的補充公積金。去年年底網上流行曬工資單時，許多人發現，不同行業的員工，公積金最高與最低之間相差超過30倍!其中銀行最高，月繳存額高達數千元，而一些民企和編制外國企和事業單位員工，每月公積金僅200多元。這就導致兩個基本工資相同的員工，一邊是民企員工每月繳納的公積金只有200元，對緩解購房壓力根本毫無作用;另一邊是國企員工每月公積金和補充公積金繳納數千元，每月房貸基本可以靠公積金抵充，輕松購房無壓力。

　　由此可見，由于缺乏統一標準和強制性，公積金制度在一定程度上已淪為國家財政對公職人員以及壟斷國企對職工發放工資外福利的工具，公積金制度設立時的全民普惠初衷幾乎消失殆盡。真正需要住房保障的低收入者在繳納了公積金后，卻因沒有購房能力而無法享受制度優惠，反而讓那些高收入階層占到了制度的便宜。這種借公積金制度變相發放福利，客觀上又變成了體制內高收入階層避稅的工具，從而進一步拉大了貧富差距，引發社會階層之間情緒對立。

　　亂象二：提取太困難

　　在老百姓與公積金中心打交道的過程中，公積金提取范圍過于狹窄、手續過于繁瑣是最突出的問題。比如在申請公積金貸款時就必須要辦理好幾道手續，跨過多個“門檻”，甚至必須先付齊首付款、辦理完過戶手續并拿到房產證后才可提取公積金。而完成前面那些步驟就要一個多月時間，之后再申請提取公積金，往往又要等上幾天到幾周的時間。有時候公積金發放速度還得碰運氣，一兩天是“驚喜”，一兩個星期算“正常”，一兩個月也“認了”。

　　盡管部分地方政府也在努力簡化材料，縮短流程，擴大款公積金提取范圍。比如補貼低保、醫保費用或支付房租、物業費、裝修費等�？蓪嶋H上，雖然不少城市明文規定可以這么做，但真要落到實處卻并不容易，成功者寥寥，因為公積金管理中心始終面臨著三大難題。

　　一是為了嚴防騙提套取公積金，導致提取公積金仍然要準備不少材料，讓許多申請者打了退堂鼓。

　　二是缺乏專業的金融人才，部分公積金中心對資金的流動性控制沒有科學的標準，導致對提取額的控制過于謹慎，造成提取周期過長，讓申請者覺得太費時間。

　　以上“兩難”都是在公積金體系內的問題，相對還容易解決，而第三難則涉及范圍更廣。那就是沒有統一的技術標準，導致屢屢遭遇部門間的信息壁壘。目前許多城市的公積金中心和公安、民政等部門缺乏信息共享機制，公積金中心對身份證明、婚姻證明等資料出現疑問時往往只能通過函詢，大量的時間耗在部門間的比對、溝通之上。

　　亂象三：管理難放心

　　由此又引申出第三個亂象——管理混亂�，F行公積金管理制度是“房委會決策、公積金管理中心運作、銀行專戶存儲、財政監督”，形式上很完美，但公積金的真正所有者始終被置于無建言權、無監督權的位置。

　　其中決策者“房委會”成員多為政府官員，負責具體運作的公積金管理中心多是具有實權的市房改辦、財政局、建委的隸屬機構，或是與地方房改辦一套班子、兩塊牌子，這令公積金很容易被特權者擠占、挪用。例如，2005年湖南衡陽2.53億元住房公積金被挪用，2008年廣東湛江4.6億元公積金被挪用炒股，等等。

　　而在整個公積金制度體系中本應處于核心地位的公積金管理中心實際上是個“三無單位”：無資本金、無風險承擔能力、不是獨立的金融機構，根本不具備承擔經營風險和民事責任的能力。這使住房公積金管理中心成為一個制度設計上最忌諱出現的機構：權很大，可以運作龐大的資金;但責很小，其本身的資產根本不足以承擔任何風險。

　　此外，住房公積金實行屬地化封閉管理，地區間的資金無法調劑使用，導致了部分地區有錢無貸，部分地區有貸無錢的局面。一些城市資金供給緊張，中西部城市資金則大量結余閑置，異化為銀行低成本運營資金。

　　這種情況下，盡早提取公積金成了很多人的愿望，這也是社會上非法騙提、騙貸公積金事件屢屢發生的原因。

　　亂象四：保值成難題

　　一方面設立了提取公積金的高門檻，導致公積金利用率下降、結余額攀升;另一方面，公積金管理中心又疏于管理，不善理財，導致大量公積金結余無法保值增值，面對連年上漲的物價和如脫韁野馬的房價，住房公積金實際上每天都在貶值。對于那些在退休前沒有機會提取公積金的人來說，公積金賬戶里的錢就相當于低利息、強制性、超長期的存款，在退休時取出時必然會面臨購買力的大幅縮水。

　　為了解決公積金保值難題，有關方面也作了諸多探索，比如把公積金投入股市以適當增加收益率。政府的算盤是：公積金入市，既有利于市場行情穩定，又能保證公積金增值�？蓪嶋H上，《住房公積金管理條例》明確指出，職工個人以及單位為其繳存的住房公積金實行專戶存儲，其所有權歸職工個人所有。公積金管理機構只不過是代為保管這部分資金罷了，怎么可以越俎代庖，替所有人決定這筆錢的投資去向呢?畢竟高收益必然伴隨著高風險，誰能保證公積金入市后帶來的是更高的收益而不是更高的風險呢?

　　亂象五：權利不明晰

　　由此又引發了第五個問題。那就是屬于職工個人所有的公積金，政府到底有沒有權力挪用到保障性住房的建設上?早在2009年，住建部、財政部等七部委就聯合下發了《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，表示在優先保證職工提取和住房貸款的前提下，可將50%以內的住房公積金結余資金用來支持保障房的建設。這個意見的出臺，為地方政府打開了將公積金挪作他用的一個合規通道。

　　這個口子開了以后，在保障性住房資金籌集上本就捉襟見肘的地方政府自然會想方設法把口子越拉越大。因為保障房建設是政治硬指標，而滿足職工公積金貸款需求則是一個可以浮動的軟指標，所以地方政府為保證保障房資金而刻意壓低貸款量的情況屢見不鮮。

　　更關鍵的問題是，基本的住房保障是政府的責任，屬于全民統籌的范疇，而公積金是職工繳存的財產，屬于繳存者之間互助的范疇。拿公積金搞保障房建設，存在“劃私為公”、挪用他人財產的資金而造成錯位嫌疑，混淆了公積金與公共財政的概念。

　　從邏輯上說，保障房的受益人是低收入人群，而公積金繳存人中的部分中低收入者因收入、人均住房面積等原因未能享受，同時這部分繳存人因經濟條件等原因又買不起商品房，無法享受公積金貸款。結果導致“窮人繳費，富人享受(公積金貸款)”的基礎上，又出現“窮人繳費，更窮的人享受(保障房)”的怪相。

　　微觀操作篇

　　如何用好公積金

　　你可能不知道，公積金貸款有許多省錢竅門。而如果你暫時無力貸款買房，也別讓公積金賬戶里的錢閑著!

　　盡管公積金制度飽受爭議，不過買房時，使用公積金貸款還是能幫我們省下不少利息!可你知道如何使用公積金才能發揮最大的理財效用嗎?

　　技巧一：合理拉長貸款年限

　　我們以上海的公積金管理辦法為例，一手房和竣工5年以內的次新房的最長貸款年限為30年，其他二手房的最長貸款年限為15年，并且不能長于借款人離法定離休或者退休時間后的5年，即男性貸款人可以貸到65歲，女性貸款人可以貸到60歲。

　　由于公積金貸款額度有限(上海最高30萬元/人，60萬元/戶，有補充公積金最高40萬元/人，80萬元/戶)，大部分人在申請住房貸款時，不得不采取“商業貸款+公積金貸款”的組合形式，所以很多人都是簡單地采用相同年限的貸款方式。但由于5年期以上公積金貸款利率比同期限的商業貸款利率低2%，甚至比7折優惠利率還要低，所以聰明的貸款人會選擇合理拉長公積金貸款期限，適當壓縮商業貸款期限。如此一來，在貸款金額和還貸期限相同的情況下，就能用較大比例資金先償還利率較高的商業貸款，從而在一定程度上減少利息支出。比如100萬元組合貸款，如果其中公積金貸款50萬元、商業貸款50萬元，那么采取公積金貸款30年還清、商業貸款15年還清會比公積金貸款15年還清、商業貸款30年還清，月供少99元。

　　另外，目前公積金貸款政策中，公積金貸款的年限依據房齡和主貸人的年齡來決定。所以要拉長公積金貸款的年限，和誰來做主貸人也有一定關系。通常情況下，如果夫妻的年齡差異不大，那么丈夫來做主貸人，申請到的貸款年限時間更長;而在“老夫少妻”或“老妻少夫”的家庭里，年齡較小的那一方做主貸人，可以申請到期限更長的公積金貸款。

　　技巧二：“年沖”未必真劃算

　　用公積金賬戶余額沖還貸款有兩種方式，一種是“年沖”，在每年4月或9月使用賬戶余額直接沖抵貸款本金;另一種是“月沖”，按月使用賬戶上的余額沖還當月的還款額(本息一起沖)。一般人都覺得年沖更合算，因為可以直接沖本金，從而節省更多的貸款利息。可事實上年沖未必真劃算。

　　由于公積金賬戶上的資金利息很低，因此公積金沖還貸的首要原則是盡可能用公積金低息存款來沖減高息的商業貸款。而在組合貸款中，無論選年沖還是月沖，公積金賬戶余額都會自動優先沖還公積金貸款部分，后沖還商業住房貸款部分。對月沖來說，由于月供是固定的，因此不管先沖公積金貸款還是商業貸款部分，自己實際還需現金償還的貸款金額都是固定的;而對于年沖來說，一次性沖還大量公積金貸款的本金部分后，今后反而無法享受到低息貸款額度了，幾次年沖后，可能就會出現低息的公積金貸款已全部還清，而高息的商業貸款卻還留有許多。

　　因此如果希望繼續保持公積金的低息貸款額度，購房者不必急于使用年沖，而可以通過月沖用賬戶上的余額先沖還部分商業貸款，增加每月可支配收入，既可以使每月手頭上的現金流更寬裕，積累了一段時間后，也可以主動向銀行申請提前償還商業貸款，從而更有效地節省利息。

　　另外，如果公積金賬戶余額不多或每月繳納公積金不多的話，即使采用年沖，減少的貸款本金和利息支出也很有限，與其把資金放在公積金賬戶存一年，不如用月沖以減少每個月的還款壓力。

　　不過對那些只申請純公積金貸款或每月繳納公積金較多的購房者來說，則采用年沖辦法，一次性沖還貸款本金是最劃算的辦法。所以選擇哪種沖還貸方式因人而異。

　　技巧三：貸款買房前再停止沖房租

　　為了改變公積金的尷尬局面，許多地方政府也做了各種探索，如今公積金除了能用來貸款買房外，還能租房、裝修甚至看病等其他用途�？稍S多人有一種觀念，認為公積金要留著今后買房，所以提出來付房租“不劃算”，其實從理財角度看，提取公積金租房反而更劃算。

　　以上海的公積金貸款規定為例，上海規定個人單次申請公積金貸款上限為30萬元，公積金繳存金額與貸款上限之間的杠桿比例是1:40，即公積金賬戶里有1元，最高可申請40元公積金貸款。另外還規定申請公積金貸款前，必須連續繳納半年以上公積金。

　　綜合這幾條規定，我們可以發現，對于未來一兩年內沒有買房意愿，還會繼續租房生活的人來說，完全可以先把公積金提取出來用于支付房租，而自己原本應該用于支付房租的資金則可以用于投資。

　　根據目前的規定，在結息年度(指上年7月1日至本年6月30日)內繳存的住房公積金，按照央行公布的活期存款利率(0.35%)計息，上年結轉的住房公積金本息，按照央行公布的一年期零存整取利率計息(視為按月“零存”，在購房或退休時一次性“整取”)，當前利率為2.6%。

　　即使全部以2.6%計算，公積金沖房租的資金機會成本也只有每年2.6%。只要你的投資收益率超過2.6%，就一定更劃算!如今就算收益下滑后的余額寶等貨幣基金收益率依然保持在4%以上，許多收益穩健的銀行理財產品年收益率則高達5%~6%，如果選擇更激進的股票、P2P等投資品，潛在收益更高，所以想要跑贏公積金利率，毫無壓力感。

　　而當你準備在未來一兩年內享受公積金優惠利率貸款買房的話，也只要算好時間，提前申請停止公積金沖房租就行了。

　　還是以上海為例，40倍融資杠桿意味著只要公積金賬戶里的繳存余額超過7500元，就能達到公積金貸款最高30萬元的上限。因此假如你每月單位與個人合計繳納公積金為750元，則只要在想購房前10個月停止沖房租，讓公積金賬戶內的資金積累到7500元以上就可以了。

　　有人可能會說，這種理財思路雖然很好，但畢竟公積金沖房租就意味著需要繳納5%左右的各種房屋租賃稅(營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等)，這些稅收顯然房東不愿意出，還得我自己掏錢，如果把這塊成本算上去，豈非不劃算了嗎?

　　其實這也是一種思維誤區，因為租房稅費是一次性繳納的，而用公積金沖房租得到的資金拿去投資則是可以持續增值的。比如1000元公積金拿來租房后繳納了50元稅費，實際沖抵了950元，即可以省下950元用于其他投資，只要第一年投資收益超過5.26%，就足以彌補50元稅費損失，等到第二年后，就可以持續獲得復利增值效果了。

　　更何況，租房登記備案并交納相關稅費，既是每一個公民應盡的義務，也能更好地維護租客在房屋承租過程中的合法權益。

　　同樣的思路，用在房屋改造、裝修、支付物業費、醫藥費等其他政策允許的生活支出上也同樣適用，都可以把原來躺在公積金賬戶里睡大覺的低息存款激活，從而增加自己身邊的可支配收入，等到要買房前再停止支付，從而讓公積金發揮最大的理財效用。具體的相關提取政策，還請咨詢當地的公積金管理部門。

　　國內部分城市放寬公積金提取政策一覽

　　武漢：公積金將向低收入者傾斜，公積金繳存職工若從未使用過公貸，且個人月收入在1900元以下，可不限定用途提取公積金賬戶內資金。提取次數原則上一年一次，可提取個人賬戶內全部或部分余額。

　　北京：北京的公積金提取由一年一次進一步放松為三個月可以提取一次，并且提取手續也有所簡化。提取公積金時，將不再需要提交購房合同、貸款合同等材料。

　　廣州：目前廣州除了購房外，租房也可以提取公積金，只要有街道加蓋“備案專用章”的《房屋租賃登記備案證明》就可以。

　　另外男性45歲、女性40歲以上，且連續下崗、失業12個月以上的，也可提取公積金。

　　三亞：三亞公積金用途已拓寬至交物業費、看病、交學費等。

　　湖州：湖州從今年3月1日起實施多項新政，讓提取公積金支付首付款、物業費等問題都成為現實。

　　揚州：規定了9類可以提取公積金的條件，其中包括最低生活保障對象或特困職工。

　　廣西：廣西今年擬改進住房公積金的提取使用機制，放寬職工購房的提取范圍、年限、次數等條件，職工購房、租房、失業均可以提取住房公積金。

　　哈爾濱：職工及其配偶、未成年子女，患有惡性腫瘤等25種重大疾病造成家庭生活嚴重困難的，職工本人及其配偶可以分次提取住房公積金賬戶的存儲余額，但累計提取金額不得超過個人負擔部分。

　　宜賓：職工租住公共租賃住房和廉租房可提取公積金。

　　中山：繳存人配偶及其未成年子女患重大疾病可提取公積金;個人自付和自費的醫療費超過2萬元，可每年在該社保年度內提取一次公積金，提取額不超過其個人自付和自費的醫療費用。

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