2014年9月京住房按揭貸款利率微降
9月京住房按揭貸款利率微降 多家銀行拒絕組合貸
融360披露的數據顯示，今年9月份，北京地區(qū)部分銀行再度下調房貸利率，支持房貸九折的銀行有三家，分別為中信銀行、招商銀行、匯豐銀行。其中，匯豐銀行在本月將貸款利率下限從九二折降到九折。此外，交通銀行、農業(yè)銀行、大華銀行、北京農商行和北京銀行均提供九五折貸款，其中交通銀行貸款利率也較8月份基準利率有所下調。
然而，對部分剛需客戶來說，真正的利率優(yōu)惠卻難以享受到——最近正在辦理房貸手續(xù)的張女士表示，她所購買房子的開發(fā)商同意用組合貸——也就是商業(yè)貸款加公積金貸款模式，但是跟開發(fā)商合作的幾大銀行都表示不接受組合貸，只接受純商貸，這樣算來，實際的貸款成本將大大增加。
按揭貸款優(yōu)惠現(xiàn)松動
國家統(tǒng)計局近日發(fā)布數據顯示，8月份全國70個大中城市中，有68個城市的`新建商品住宅(不含保障性住房)價格環(huán)比出現(xiàn)下降，1個城市持平，1個城市上漲。70個城市新房價格平均環(huán)比下跌1.2%。
此外，8月份，全國70個大中城市中，有67個城市二手房價格出現(xiàn)下降，其中，北京二手房價格環(huán)比下降0.9%，降幅較上月擴大0.1個百分點。特別值得注意的是，北京二手房價格已經連續(xù)五個月出現(xiàn)下降。
隨著房價的進一步松動，剛需購房者也開始活躍起來。北京鏈家地產亞運村某店店長告訴記者，近段時間看房者明顯增多，而從銀行反饋的情況來看，貸款利率也有所松動，且審批速度較快，此前出現(xiàn)的貸款批下來后數月放款的現(xiàn)象目前也很少出現(xiàn)。
根據融360最新數據，本月共有23家銀行提供住房按揭貸款，暫時不提供貸款的銀行有5家，分別為平安銀行、天津銀行、廣發(fā)銀行、杭州銀行、江蘇銀行。
三家提供九折房貸利率優(yōu)惠的銀行中，中信銀行和招商銀行放貸條件與上月相比沒有變化。與上述兩家銀行相比，匯豐銀行限制條件更少。匯豐銀行推出“保證貸”業(yè)務，符合條件的用戶如果貸款金額在200萬元以上，最低可享九折利率優(yōu)惠，不足200萬元最低可享九四折利率優(yōu)惠，不過貸款者需要特別注意的是，匯豐銀行的提前還款制度為罰息制度，若在貸款后有提前還款需求，在貸款前要與客戶經理詳細咨詢。
而工行、建行、光大等銀行保持執(zhí)行房貸基準利率，浦發(fā)、工行、渣打、上海銀行、恒生、郵儲、民生、興業(yè)的審批時間為一周左右，其余銀行為兩周左右。其中，民生銀行提前還款較為靈活，申請與審批相對批復較快。
本報記者發(fā)現(xiàn)，在提供優(yōu)惠利率的銀行中，只有交通銀行和農業(yè)銀行沒有其他附加條件，只是對房齡與貸款年限有要求，而大部分銀行將貸款直接與存款相掛鉤，如大華銀行對可以享受九五折利率的客戶要求需要在該行存款100萬元。
“與其他業(yè)務相比，房貸利率基準值只有6.55%，打折以后只有6%左右，處于較低水平，在目前存款成本較高的情況下，銀行將貸款與存款掛鉤，可以緩解一部分壓力，雖然銀監(jiān)會要求禁止存貸掛鉤，但是在銀行業(yè)這種擦邊球仍處于灰色地帶。不過，對于一部分剛需購房者而言，動輒幾十萬甚元至上百萬元的資金不是小數目，如果有這筆錢大可以少貸款，即便是投資一年的收益也要高于存款利率很多”，業(yè)內人士表示。
組合貸屢次碰壁
組合貸，是指市民在申請購房貸款時，同時利用公積金貸款和商業(yè)貸款。如果能申請辦理組合貸，就可以按照最低額度繳納首付款，又享受公積金貸款的低利率。該貸款方式的缺點在于審批時間較長，但其還款壓力較小的優(yōu)勢也受到了許多購房者的青睞。
然而，近日多名購房者表示，由于銀行方面拒絕組合貸的還款方式，只能選擇純商貸方式購買商品房，這樣一來，貸款成本大大增加。
張女士告訴記者，她所購買的房子總價220萬元左右，貸款額度為140萬元，分期30年，由于自己本身公積金繳納較多，所以組合貸較為劃算。開發(fā)商方面已經同意組合貸款，但跟開發(fā)商合作的幾大銀行都不接受組合貸，只有交通銀行表示可以接受組合貸，但是利率要上浮10%。
按組合貸合計貸款140萬元計算，貸款分為80萬元的公積金貸款和60萬元的商業(yè)貸款。80萬元的30年公積金等額本金還款本息合計大約為134萬元，60萬元商業(yè)貸款的等額本金還款本息合計大約119萬元，合計還款額度為253萬元左右;而30年期限、額度為140萬元的純商貸還款總額約為278萬元。
這樣算下來，辦理30年貸款，純商貸比組合貸要多還25萬元，對于工薪階層來說，這顯然不是一個小數目。
若以張女士在交通銀行辦理組合貸，商業(yè)貸款部分利率上浮10%計算，60萬元貸款、30年期限需還款總額為125萬元，與基準利率還款的金額相比共差出6萬元。
張女士表示，按照目前來看，雖然交通銀行組合貸需要上浮利率，但是仍是最劃算的方案，“不過，此前確實沒有料到組合貸這么難申請”。
一名房地產銷售人員表示，無論是銀行還是開發(fā)商，目前的資金成本都很高，當然不愿意審批組合貸。如果是純商貸，只需要貸款銀行審核;如果是辦理組合貸，則除了銀行審核，還需要公積金管理中心審核，這樣一來整個流程變長了，資金壓力更大，銀行和開發(fā)商當然都希望能簡單些就簡單些。
上述人士還表示，組合貸目前基本只在期房銷售中存在，因為購房者與開發(fā)商簽訂合同后房價是不會改變的，但是目前在二手房市場，基本不會有購買者選擇組合貸，組合貸審批時間一般超過三個月，在這幾個月中，房價變動較大，很容易造成買賣雙方單方面毀約，而純商貸的審批就要快很多。
不過，也有房地產中介表示，類似張女士此類情況可以采取純商貸貸款，再支取公積金進行提前還款，并通過縮短年限來降低還款總額。
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