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2017上海土地出讓新規
4月21日，上海政府門戶網站www.shanghai.gov.cn公開紅頭文件《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》，對商辦土地出讓明確若干重大新規，規定有效期：2017年4月10日至2022年3月31日。
核心條款
1、 出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公。
2、 出讓合同中商業用地未經約定，不得建設公寓式酒店。
3、 出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。
4、 出讓人應按照相關文件規定明確商業、辦公物業的持有比例和持有年限，并載入土地出讓合同。
5、 出讓合同約定社區配套商業物業、商品住宅用地配套商業物業應整體持有。
6、 受讓人在完成開發建設并領取房地產權證后，土地出讓合同中約定持有的物業，在持有年限內不得轉讓。
7、 對商業、辦公、商品住宅等經營性物業，應按照出讓合同約定持有相應面積的房地產，不得整體、分割轉讓。
8、 按照土地出讓合同約定的自持部分物業，應整體抵押，不得分割抵押。
文件原文：
滬府辦〔2017〕19號
上海市人民政府辦公廳轉發市規劃國土資源局制訂的《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》的通知
各區人民政府，市政府有關委、辦、局：
市規劃國土資源局制訂的《關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定》已經市政府同意，現轉發給你們，請認真按照執行。
上海市人民政府辦公廳
2017年3月31日
關于加強本市經營性用地出讓管理的若干規定
第一條(目的和依據)
為充分發揮土地資源市場配置作用，加強經營性用地出讓全生命周期管理，提升城市功能和品質，提高土地利用質量和效益，促進經濟社會可持續發展，根據《中華人民共和國土地管理法》《上海市土地使用權出讓辦法》和《關于進一步提高本市土地節約集約利用水平的若干意見》(滬府發〔2014〕14號)，制定本規定。
第二條(定義)
本規定所指的經營性用地，是指商業、辦公、商品住宅等用地，商業、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅游、會展和服務業等用途。
本規定所稱的經營性用地出讓全生命周期管理，是指以提高土地利用質量和效益為目標，以土地出讓合同為平臺，通過健全經營性用地的用途管制、功能設置、業態布局、土地使用權退出等機制，將項目建設、功能實現、運營管理、節能環保等經濟、社會、環境各要素納入合同管理，實現土地利用管理系統化、精細化、動態化。
第三條(適用范圍)
本市新增的經營性用地，以及營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，按照本規定執行。歷史違法用地處置、存量補地價項目、原劃撥土地轉出讓、集體經營性用地入市試點等情形，參照本規定執行。
第四條(基本原則)
(一)堅持市場配置資源，公平、公正、公開出讓土地;嚴格限定劃撥用地范圍，營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地實行有償使用制度。
(二)堅持遵循經營性用地全要素管理，將經營性用地項目建設、功能業態、運營管理、節能環保等要素與其他出讓條件納入土地出讓合同管理，注重經濟效益向注重經濟、社會、環境綜合效益轉變。
(三)堅持實施土地利用全過程管理，以土地出讓合同為平臺，實現建設用地開竣工、運營管理、公益性責任和建設用地使用權退出的全過程管理。
第五條(管理職責)
市和區規劃土地部門是本市土地出讓工作的主管部門，負責經營性用地出讓管理，是經營性用地的出讓人。
經營性用地出讓前，出讓人應征詢相關職能部門意見，在對征詢意見進行綜合匯總的基礎上，在出讓文件中明確出讓地塊的各類建設管理要求。
本市規劃土地、投資、產業、建設、房屋管理、環保、綠化市容、交通、民防、衛生防疫、水務、文物等相關職能部門按照“公平、公正、公開”的原則，提出經營性用地各項建設要求、管理要素、監管考核和違約處置等要求，作為土地出讓條件納入土地出讓合同，并按照“誰提出、誰負責、誰監管”的原則，對受讓人的合同履約情況進行要素評定，依法實施監管。
第六條(規劃管理要求)
出讓人應根據控制性詳細規劃要求，確定出讓地塊的土地用途、混合用地建筑量比例、容積率、建筑限高、住宅套數等出讓條件。通過土地出讓前規劃實施評估，進一步完善公共服務設施、公共空間等公共服務功能要求。
規劃確定的城市重要特定地區(如城市公共活動中心、歷史文化風貌保護區等)，應在控制性詳細規劃的基礎上，開展城市設計，并結合開發機制，編制控制性詳細規劃附加圖則，經批準后納入土地出讓合同。
第七條(土地出讓研判)
加強土地出讓前的研判工作。規劃土地部門應結合相關部門征詢意見，對擬入市出讓地塊進行研判。從地塊符合本市土地利用總體規劃和城鄉總體規劃情況、控制性詳細規劃批準情況、土地儲備規劃計劃批準情況、涉及土地農轉用征收手續辦理情況、地塊前期動拆遷實施情況等方面，分析土地出讓合規性和合理性。進一步明確社會停車場、物業用房、社區公共服務設施等公建配套設施建設要求。
第八條(建設管理要求)
擬出讓土地上的建設項目，應符合以下建設管理要求：
(一)加強項目開竣工時間管理要求。出讓人應結合建設項目的建筑體量、規劃建筑設計、管理要素等條件，合理約定開工、竣工時間，并可按照土地出讓價款的一定比例，約定延期開工、竣工的違約金金額。
出讓人應及時提示、督促受讓人按照合同約定的開工、竣工時間進行開發建設。對逾期未開工滿一年的項目，出讓人應及時開展閑置土地調查和認定，合理界定土地閑置形成原因，依據國土資源部發布的《閑置土地處置辦法》的相關規定進行處理。
(二)落實建筑綠色環保節能管理要求。建設、房屋管理部門應按照規定，對綠色建筑、裝配式建筑和廢棄混凝土資源化利用等配置提出建設要求。
(三)配建保障性住房管理要求。房屋管理部門應對商品住宅用地中配建的保障性住房比例提出意見，明確保障性住房的同步建設、同步配套、同步交付、建成后無償移交等要求。
(四)落實全裝修住宅管理要求。房屋管理部門可對住宅用地中應落實全裝修住宅建設比例提出意見，明確全裝修住宅建設程序應按照有關規定執行。
(五)公共服務功能要求。明確地塊公共服務配套設施或公共空間的建設、使用要求以及產權歸屬。
(六)保護保留建筑要求。規劃土地、文物、房屋管理等部門應對地塊內保護保留建筑的使用、維護、修繕等提出要求。
(七)綠化管理要求。綠化部門應對地塊內綠化面積、綠地率等提出相關要求。對于多層建筑物業，綠化部門可對屋頂綠化提出相關要求。
第九條(功能管理要求)
辦公用地可由商業、投資等管理部門結合區域發展、區位環境、市場需求等情況，提出引入企業的行業類型等相關要求。出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公。
商業用地可由商業、投資等管理部門結合區域功能、社會需求、土地用途等情況，提出休閑娛樂、大眾零售、酒店旅館等商業功能業態。出讓合同中商業用地未經約定，不得建設公寓式酒店。
營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，應結合土地用途和項目情況，由相關主管部門對項目應達到的功能提出要求。
第十條(運營管理要求)
擬出讓土地上的建設項目，應符合以下運營管理要求：
(一)商業運營要求。投資、商業、產業等部門可對商業用地提出統一招商、統一運營、商業業態布局等要求，旅游管理部門可對酒店功能的用地提出星級要求和管理標準。
(二)物業持有和銷售要求。為進一步提升城市功能品質，抑制房地產投機炒作，確保市場平穩健康運行，在土地出讓前，投資、商業、產業等部門應綜合區域配套、房地產市場、項目功能定位等因素，對擬出讓地塊進行綜合評估，出讓人應按照相關文件規定明確商業、辦公物業的持有比例和持有年限，并載入土地出讓合同。
出讓合同中可約定由建設單位持有部分住宅物業，用于租賃(除按照相關規定和合同約定應移交政府及政府有關部門的保障房等物業外)。
出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。
出讓合同約定社區配套商業物業、商品住宅用地配套商業物業應整體持有(除按照相關規定和合同約定應移交政府及政府有關部門的物業外)。
第十一條(建筑節能和環境保護要求)
擬出讓土地上的建設項目，應符合以下建筑節能和環境保護要求：
(一)建筑節能管理要求。為降低建筑能耗，提高建筑能源利用效率，商業、辦公、商品住宅等用地建筑應按照綠色建筑標準建設，并達到國家和本市有關綠色建筑管理規定要求。
(二)土壤環境(含地下水)保護要求。經營性用地出讓前，相關單位應按照環保標準和規范要求完成土壤環境(含地下水)調查評估，確存在污染并需要治理修復的，應組織實施修復并達到環保要求。調查評估及修復等相關材料作為土地出讓合同的附件。
經營性用地出讓后，在使用過程中發生污染的，應按照“誰污染、誰治理”的原則，承擔土壤環境(含地下水)調查評估及修復的責任及費用。經相關認定造成嚴重環境污染的，出讓人可按照合同約定解除出讓合同，無償收回土地使用權，并有權追繳土壤環境(含地下水)修復的有關費用。
經檢測符合環境要求的土壤耕作層，應按照合同約定運送到相關耕地整理復墾項目區域利用;地下空間利用產生的渣土，應按照合同約定運輸到灘涂造地、景觀營造等區域處置利用。
第十二條(土地出讓方式)
商業、辦公、商品住宅等經營性用地應采取公開招拍掛方式出讓;對功能實現、運營管理、建設條件等方面有特別要求的出讓地塊，可通過擬供應計劃公示、預申請、招商信息發布等形式，提前入市公開信息。
位于城市重要特定地區、具有重要功能性的商業、辦公等經營性用地，可采用附帶規劃設計方案、基礎設施要求、功能建設要求、運營管理要求的方式實施出讓。
營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，可采取協議出讓方式供地。供地計劃公布后，同一宗地有兩個或兩個以上意向用地者的，應采取公開招拍掛方式出讓。
第十三條(土地出讓價格)
出讓人應根據土地評估價格、土地市場情況等，在市場評估的基礎上，結合經營性用地全要素管理要求，經集體決策，綜合確定擬出讓地塊出讓起始價或底價。
協議出讓底價不得低于擬出讓地塊所在區域同類用地基準地價的70%。
第十四條(土地出讓年限)
商業、辦公、商品住宅等經營性用地出讓年限不得高于法定最高出讓年限。營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，可根據項目實際情況，實行彈性出讓年限，出讓年限不得高于法定最高出讓年限。
第十五條(規劃建筑方案管理要求)
建設、規劃土地部門應嚴格按照經批準的控制性詳細規劃及土地出讓合同規定的土地用途、建筑規模、規劃建設條件以及經批準的規劃設計方案、建筑要求、建(構)筑物保護保留要求、建設標準、基礎設施及建筑物使用性質等進行管理。
第十六條(轉讓管理要求)
土地受讓人應按照土地出讓合同的約定進行開發建設，依法進行預銷售、轉讓等行為，建設用地使用權轉讓后，受讓人應履行原出讓合同中約定的權利和義務。轉讓時應符合以下條件：
(一)屬于房屋建設工程轉讓的，應付清土地出讓價款并領取土地使用權證書，取得建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證，并完成房屋建設開發投資總額的25%以上。
(二)未達到房屋建設工程轉讓條件的，土地使用權及地上建筑物等不得整體或分割轉讓，受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等均不得改變。在滿足土地出讓合同約定的轉讓條件后，受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人發生改變的，應提前書面告知出讓人。
(三)商業、辦公、商品住宅等經營性物業在滿足預售或銷售條件后，受讓人在提交預售或銷售許可申請時，除應提交相關規定材料外，還應提交自持物業的具體位置、面積等相關材料，具體由市房屋管理部門另行制定。
(四)受讓人在完成開發建設并領取房地產權證后，土地出讓合同中約定持有的物業，在持有年限內不得轉讓。
對營利性教育科研、醫療衛生、社會福利、文化體育等基礎設施、社會事業項目用地，應由受讓人整體持有，不得分割轉讓;確需整體轉讓的，須經出讓人同意，或由出讓人按照出讓合同約定的價格和方式優先回購。
對商業、辦公、商品住宅等經營性物業，應按照出讓合同約定持有相應面積的房地產，不得整體、分割轉讓。對因破產、重組、撤銷等特殊情形確需轉讓約定持有房地產的，須經出讓人或者相關管理部門同意，或按照約定由出讓人或其指定部門優先回購。
商業地塊規劃為酒店用途的`，應以規劃確定具有完整功能、可獨立使用的范圍，作為房地產的基本單元。
第十七條(土地出讓要素評定)
出讓人作為要素評定的組織部門，應組織相關管理部門以法律、法規和土地出讓合同為依據，在建設管理、綜合驗收、土地出讓期限屆滿以及土地出讓合同約定的其他監管環節，對各項管理要素進行評定。規劃土地部門應加強規劃土地執法監察，及時發現擅自改變土地用途、建設條件的情形。
建設項目竣工后，在土地核驗環節中，由出讓人依據出讓合同約定的建設管理、功能管理、運營管理、建筑節能和環境保護等要求，組織征詢相關部門的驗收評定意見，經匯總后作為土地核驗依據。
第十八條(違約責任)
受讓人在履行合同中存在違反相關法律、法規規定行為的，有關職能部門應依法予以處罰或處理。受讓人在接受處罰或按處理要求完成整改后，出讓人可視情況履行出讓合同或變更、解除出讓合同。
受讓人未按照合同約定開發建設，出現以下情形之一的，出讓人有權解除合同，并按照合同的約定，收回土地使用權。對地上建筑物的補償，可事先約定采取殘值補償、無償收回、由受讓人恢復原狀等方式處置，并在土地出讓合同中予以約定：
(一)受讓人因自身原因未按照合同約定時間開發建設，造成土地閑置，土地閑置滿兩年未動工開發的。
(二)擅自改變土地用途和建設條件，違法情節嚴重、拒不整改、拒不接受處罰的。
(三)違反相關法律法規規定或未能達到出讓合同約定的建設、功能、運營、節能環保要求，拒不改正、拒不接受處罰的。
第十九條(登記管理)
規劃土地、房屋登記部門應按照土地出讓合同約定，在受讓人申請辦理登記時，將建設用地使用權人出資比例、股權結構等作為登記的附件材料，登記機構應將登記的附件材料一并歸檔。
受讓人應按照《不動產登記暫行條例》及本市有關規定，申請辦理房屋使用權初始登記，登記機構不得為土地出讓合同約定的自持物業單獨辦理登記。
權利人在土地出讓合同約定的物業持有期間內，簽訂不動產轉讓合同和辦理轉移登記，或變更不動產權證附記欄中注記的上述約定內容，需提供出讓人審核同意的意見。
第二十條(抵押管理)
經營性用地使用權抵押時所擔保的主債權，僅限于開發建設該出讓地塊的貸款，且不得超過合同約定的土地出讓價款總額。以房屋在建工程、新建房屋連同土地抵押等情形，應按照《上海市房地產抵押辦法》的有關規定辦理。
按照土地出讓合同約定的自持部分物業，應整體抵押，不得分割抵押。抵押權實現時，受讓人應執行原出讓合同中約定的權利和義務。
第二十一條(工作機制)
建立全市統一的土地全生命周期管理信息平臺，將各類用地的建設、功能、運營、環境等指標以及土地使用條件、利用績效等履約情況納入信息平臺，通過多部門信息共享、協同管理，建立動態實時的監督管理機制，實現全程一體化管理。
各管理部門按照職責，落實土地全生命周期管理要求，對出讓合同約定的相關管理要素開展日常監管，并及時更新監管結果信息。市、區規劃土地部門負責土地出讓管理工作的協調和督辦，按照土地合同約定的要素管理期，限期向各歸口管理的職能部門發送監管清單，匯總監管結果。
第二十二條(誠信體系)
逐步推行企業誠信體系建設，建立企業信用檔案。由區政府會同相關部門在項目審批、核準、備案以及融資抵押等方面加強企業信用監管，限制或禁止誠信異常企業參與土地交易。
第二十三條(實施日期)
本規定自2017年4月10日起施行，有效期至2022年3月31日。
上海市規劃和國土資源管理局
2017年3月30日
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