酒店市場調(diào)研報(bào)告
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前言
隨著我國市場經(jīng)濟(jì)改革的成功，人們的生活素質(zhì)得 到大幅度提高，作為衡量一個(gè)人，或-一個(gè)社會的生活質(zhì)數(shù)------旅游業(yè)，必須有明顯的市場反應(yīng)。隨著國民經(jīng)濟(jì)的繁榮，一種全新的度假方式------旅游：走出家門，走出城市，到大自然中去，漸為時(shí)尚趨勢。
一、酒店概述
波蘇特快捷酒店總部位于江蘇省連云港市贛榆縣，近年來，在社會濟(jì) 大發(fā)展的環(huán)境中，贛榆這個(gè)海邊城市也一步步的強(qiáng)大起來，最近幾年，贛榆 展出另外一番景象，在沿海地帶，贛榆開發(fā)了維多利亞新區(qū)，地理位置優(yōu)越， 環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，令人心曠神怡，各大院校也都喬遷至此，也同時(shí)引來 為數(shù)不少的開發(fā)商。波蘇特，言簡意賅，通俗易懂，意為經(jīng)過一波三折的職 場打拼、口腔舌戰(zhàn)，疑惑是旅途的`兇險(xiǎn)、舟車勞頓，您都將安全降落我家， 我們將給您提供做好的服務(wù)，給您家的溫馨與呵護(hù)。我們打造的是一家“五 心”級酒店，酒店包括住宿，餐飲，溫泉，各種娛樂健身活動(dòng)應(yīng)有盡有。
二、周邊情況
(1)位于維多利亞新區(qū)，交通方便。
(2)所處位置是贛榆美食一條街，商業(yè)展示面較好。
(3)距著名旅游景點(diǎn)10分鐘車程，休閑旅游方便。
(4)酒店緊鄰城市中心，有利于酒店宣傳推廣。
(5)酒店附近云集政府部門，贛榆區(qū)政府辦公室、贛榆區(qū)政協(xié)、人大、國地資源局、房管局、教育局等，居住于此，辦事方便。
(6)酒店位于新區(qū)，各大高校云集。
(7)酒店地處海邊，萬頃大海盡在腳下。
(8)酒店交通方便，各路公交，酒店設(shè)有往返市區(qū)的專線巴士。
三、市場調(diào)查
1、市場簡介
連云港市贛榆縣，城郊常駐人口約10萬左右。加上外來流動(dòng)人口及消費(fèi)人士，不少于15萬。基本屬于本地消費(fèi)城市。城市娛樂設(shè)施簡單，主要項(xiàng)目為：賓館、KTV、洗浴休閑等。但除賓館、KYV外其他項(xiàng)目相對屬于不健全狀態(tài)，休閑娛樂主要集中賓館居多。消費(fèi)群體趨向于中年化，大多年青人在外地發(fā)展。即有條件消費(fèi)群體。
2、賓館業(yè)發(fā)展前景
目前贛榆縣賓館數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足于滿足消費(fèi)者的需求。全城賓館數(shù)量大概在70家左右(不含小旅社、招待所)擁有客房數(shù)量在2000間左右，而稍微上規(guī)模的賓館僅3家、其次就是小型類似于商務(wù)酒店的賓館約20來家。其他客房在20間左右的小型旅館居多，位置主要集中在贛榆汽車站附近和新區(qū)。根據(jù)酒店行業(yè)賓館與人口比例調(diào)查分析報(bào)告：一個(gè)城市的旅館客房量和人口比例為最低為5%以。那么從以上數(shù)據(jù)析;
150000 * 5% = 7500間。從數(shù)據(jù)顯示贛榆的客房數(shù)量不到分析數(shù)據(jù)的20% 從消費(fèi)人次百分比分析：人口總數(shù)/4(家庭人口)=消費(fèi)對象 * 10% =實(shí)際消費(fèi)數(shù)量。那么分析羅山縣150000 / 4 =37500人 * 10% =3750人
從以上兩組數(shù)據(jù)表明，贛榆的賓館客房數(shù)量對市場而言是供不應(yīng)求。 而從賓館的檔次來看。目前還沒有一家算得上檔次的賓館，也無法滿足消費(fèi)者的虛榮心，根據(jù)城市的高速發(fā)展，人均GDP的增長，追求消費(fèi)的檔次也越來越高，那么贛榆高檔次的賓館是未來城市發(fā)展的趨勢。
2、同行業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)
數(shù)量、性質(zhì)、經(jīng)營狀況地理位置.
賓館總數(shù)量數(shù)據(jù)：為70家左右，客房數(shù)量總數(shù)大約2000間 按客房數(shù)量統(tǒng)計(jì)：
40間房以上：6家。其中羅山賓館99間，大新華79間
20到40間的：40家左右
20間房以下：20家左右
賓館性質(zhì)及規(guī)模分類
商務(wù)型賓館：40多家，多為客房，部分有美容美發(fā)(帝都)
家庭賓館：20多家，少量配有餐廳
快捷連鎖型：2家，全客房
酒店賓館型：3家
普陀山賓館：政府辦事接待型，99間房配套電腦房、多媒體會議室，宴會廳，包廂、足浴等休閑娛樂
怡發(fā)大酒店：酒店型賓館，79間房配套餐飲，宴會廳，美容美發(fā) 經(jīng)營狀況統(tǒng)計(jì)
目前整個(gè)贛榆賓館業(yè)的經(jīng)營狀況均達(dá)85%以上，旺季時(shí)可達(dá)95%—100%以上
3、酒店客源分析
·按性質(zhì)分類：
·行政:主要分布于羅山賓館、大新華酒店、帝都賓館
·商務(wù)：大新華酒店、羅山賓館、其他定價(jià)在100—150元的其他商務(wù)賓館 ·休閑：分布于各類酒店
·按年齡分析：
30歲以下：分布于較低檔賓館，消費(fèi)能力較低，消費(fèi)群體少。占消費(fèi)群體比例的30%
30到45歲：酒店型賓館和商務(wù)賓館。是這個(gè)城市消費(fèi)的主流。占消費(fèi)群體比例的50%
45以上：消費(fèi)群體少、多用于應(yīng)酬待客。占20%
·按消費(fèi)分析：
公費(fèi)、他費(fèi)：政府招待、單位應(yīng)酬等、宴請休閑40%
自費(fèi)：60%
·按季節(jié)分析
贛榆季節(jié)消費(fèi)性不是很明顯，除春節(jié) ，清明及其他國家長假日外出務(wù)工的人群回歸消費(fèi)
其他時(shí)間均無明顯變化
旺季：春節(jié)、清明、中秋、五一、十一。賓館開房率可達(dá)100%以上
4 本店與同業(yè)優(yōu)劣勢對比
·抽選贛榆三家規(guī)模相對較好與本店競爭較大的賓館進(jìn)行分析 ·普陀山賓館 ·優(yōu)勢：1 政府名義，保護(hù)性強(qiáng)、營業(yè)時(shí)間長名氣大、品牌效應(yīng)明顯 • 2 有穩(wěn)定客源，形成習(xí)慣性消費(fèi)、政府招待
• 3 價(jià)格多元化、房型多元化。從普通標(biāo)間120到豪華套間358元適合多層人士選擇
• 4 配套功能齊全，可帶動(dòng)循環(huán)消費(fèi)
·劣勢：1 設(shè)施設(shè)備陳舊，通風(fēng)采光差、空氣流通性差
• 2 客房小空間布置老化、簡單，檔次不高。床上用品陳舊 • 3 衛(wèi)生條件差、隔音效果差、私密性不強(qiáng)
• 4 管理服務(wù)水平較差、無明顯銷售措施，屬于守株待兔 ·怡發(fā)大酒店
·優(yōu)勢：1 地理位置優(yōu)越
2 營業(yè)時(shí)間長名氣大、品牌效應(yīng)明顯
3 有穩(wěn)定客源，形成習(xí)慣性消費(fèi)、政府招待 4 外在形象較好，能滿足一定客戶的虛榮心 5 客房空間大，通風(fēng)采光性能較好
·劣勢 1 整體檔次不高，客房設(shè)施老套，沒新鮮感 2 衛(wèi)生差、空氣流通性。衛(wèi)生間狹窄
3 床墊舒適度不好、 隔音效果極差，
4 服務(wù)質(zhì)量客房管理一般、無明顯銷售措施，屬于守株待兔 ·本店與同業(yè)優(yōu)劣勢對比
·優(yōu)勢： 1 開業(yè)時(shí)間短、客房配置新，全(超屏電腦)
2 衛(wèi)生條件，隔音效果比較強(qiáng)、空間比較舒適
3 客房創(chuàng)意相對比較進(jìn)步、床上用品新舒適度強(qiáng)
4 服務(wù)水平相對比較好
5 安全性強(qiáng)(保護(hù)性強(qiáng))
·劣勢：1 剛剛起步，沒有穩(wěn)定的客源
2 個(gè)性化服務(wù)還未齊全
3 無明顯銷售措施
四、調(diào)查結(jié)論
贛榆城市形象將迅速邁上一個(gè)新的臺階，贛榆旅游，商務(wù)活動(dòng)必將出現(xiàn)一 派前所未有的氣象，前往贛榆觀光、旅游、商務(wù)洽談人流數(shù)量將大大增加， 波蘇特酒店潛力的巨大則是顯而易見了。
綜上所述，我公司認(rèn)為波蘇特快捷酒店的建設(shè)和市場定位是準(zhǔn)確的，市場潛 力巨大。整個(gè)項(xiàng)目可操作性也很強(qiáng)，方式也很多。只要后期管理跟上投資回 報(bào)是豐厚的。我們對此很有信心。
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