縣房地產市場調研報告

縣房地產市場調研報告

　　導語：隨著城市化的推進，城鎮住房制度改革的不斷深入，鄉縣住宅市場不斷發展。下面是小編搜集整理的關于鄉縣房地產市場的調研報告，歡迎大家閱讀了解。

　　新鄉縣房地產市場調研報告

　　一、新鄉縣小冀鎮宏觀市場分析篇

　　1.1 新鄉縣小冀鎮概況

　　新鄉縣小冀鎮位于新鄉市西南16公里處，地處豫北平原，京廣鐵路、京深高速公路、新荷鐵路交匯的三角地帶，鎮區青年路、青龍路直通107國道，距鄭州機場60公里，區位優勢明顯。

　　全鎮總面積37.3平方公里，轄27個行政區，人口5.2萬，其中農業人口3.3萬，非農業人口1.9萬，鎮區建成面積8平方公里，常住人口3.14萬人，占全鎮人口的60%。

　　1.2 歷史沿革

　　小冀鎮是從唐代起就以商貿著稱的千年古鎮，是新鄉縣的經濟、文化、教育中心。

　　小冀鎮緊緊抓住國家“小城鎮大戰略”的歷史機遇，各項事業特別是城鎮建設得到了長足的發展。

　　1990年，小冀鎮被河南省建設廳命名為“中州名鎮”;1995年被建設部列為“全國小城鎮建設試點鎮”;同年被原國家體改委等11部委列為“全國小城鎮綜合改革試點”;被省體改委等11廳局委列為“河南省改革發展建設綜合試點鎮”;1996年被中國農村小康建設促進會命名為“小康示范鎮”;1997年被農業部確定為“全國東西部合作示范區”;1999年10月被財政部列為全國20家，河南省惟一的“小城鎮財政改革試點”;2000年4月又被河南省人民政府列為決定加強建設的100家“省重點鎮”之一。

　　2001年2月在爭創文明村鎮活動中被評為“市級文明鎮”，2001年6月被河南省委評為“先進基層黨組織”,2001年7月被新鄉市委評為“六好先進黨委”。

　　1.3 經濟概況

　　小冀鎮是“中州名鎮”，經貿發達，一直是輻射周邊縣的商品集散重地。

　　鄉鎮工業企業達72家，生產門類齊全，形成了醫藥、化工、機械、建材等多種工業行業，工業產品達200余種，曾連續3年被省委、省政府評為“發展鄉鎮企業先進單位”。

　　常住鎮區的高科技人員39名，其中享受國務院特殊津貼的專家5名、博士生導師2名、研究生30余名，明顯的人才優勢為該鎮鄉鎮企業向高科技發展提供了有力保證。

　　該鎮工業輻射到全國二十多個省市;太行振動機械總公司生產的振動設備是全國冶金行業的排頭兵，該企業的三個項目分別列入國家“863”計劃、火炬計劃、省高新技術產業化項目;中聯公司投資2500萬元引進俄羅斯“一步煉鉛法”新技術，屬世界領先水平，可徹底解決煉鉛帶來的污染問題。

　　以旅游業為龍頭帶動第三產業的迅猛發展。

　　以京華實業公司創建的度假勝地京華園，每年吸引大批游客，為無山無水的小鎮增添了風采，并帶動了全鎮服務行業的發展。

　　小冀鎮有數百年的集市貿易延續至今，貿易市場面積達8萬平方米,年交易額上億元。

　　京華園、京華賓館、京華度假村已成為聞名遐邇的旅游勝地。

　　二、新鄉縣小冀鎮各樓盤詳細情況分析

　　2.1 青龍嘉苑

　　項目地址：青龍路與工業路交匯處閆莊新村前開

　　發 商：新鄉市景程置業有限公司

　　策劃代理：不詳

　　物業類別：普通住宅

　　建筑類型：多層

　　項目概況：項目共7棟樓，分2期建設，一期3棟，在售為1期，其中1#、2#、3#樓已建兩層(現已暫停)，計劃

　　與2期同時施工。

　　面 積：107.84㎡兩房、132.5㎡—151.13㎡三房;

　　價 格：三層1818元/㎡;

　　優惠活動：一次性優惠50元/㎡，按揭優惠30元/㎡;

　　銷售熱線：xxxx;

　　內部配套：休閑廣場，對講門禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃，停車場;

　　周邊配套：京華小學，新鄉縣一中、郵政銀行、工商銀行、建設銀行、京華幼 兒 園、新鄉縣人民醫院;

　　項目亮點：一、價格便宜; 二、多層建筑，舒適度高; 三、交通便利;

　　項目小結：整體屬于低端項目，周邊交通方便，建筑風格為現代簡約型，外立面為紅色和淺黃色相結合。

　　戶型面積偏大，較單一，可選性少。

　　周邊無大型超市。

　　2.2 望錦花園

　　項目地址：和諧大道京華區域西段路南

　　開 發 商：新鄉市望錦置業有限公司

　　策劃代理：不詳

　　物業類別：普通住宅，商鋪;

　　建筑類型：高層

　　項目概況：項目總占地約50畝左右，共7棟樓，分2期建設，一期3棟，在售為一期高層電梯住宅;

　　面 積：114.48㎡三房、132.85㎡三房;

　　價 格：均價2500元/㎡;

　　優惠活動：一萬抵兩萬;

　　銷售熱線：xxxx;

　　配套設施：單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園;

　　項目亮點：一、配套齊全; 二、大產權，可進行按揭; 三、交通便利;

　　項目小結：整體屬于一般型項目，周邊交通方便，建筑風格為現代簡約型，外立面為深咖色和黑色中空雙玻相結合，兩個大門，人車分流。

　　商業配套相對不太完善;周邊無大型超市。

　　2.3 華凱國際

　　項目地址：香港路與冀源路十字向西50米路北方正超市對面(原東街小學)

　　開 發 商：河南榮凱置業有限公司

　　策劃代理：不詳

　　物業類別：普通住宅，商鋪;

　　建筑類型：高層

　　項目概況：項目總占地約25畝左右，共4棟樓，分2期建設，一期2棟，在售為一期高層電梯住宅;

　　面 積：132.73㎡三房;

　　價 格：均價2550元/㎡左右;

　　優惠活動：一次性優惠5個點，按揭優惠2個點;

　　銷售熱線：xxxx;

　　配套設施：單氣雙水、對講門禁系統、外墻保溫、雙層中空玻璃、停車場;

　　項目亮點：一、周邊商業完善; 二、交通便利;

　　項目小結：整體屬于一般型項目，周邊交通方便，1個大門，建筑風格為現代簡約型，外立面為深灰色和黑色中空

　　雙玻相結合。

　　人流量大，周邊商業配套相對完善。

　　2.4 翡翠·現代城

　　項目地址：和諧大道與西環路交匯處東北角

　　開 發 商：河南建發置業有限公司

　　全程營銷：鄭州博恒

　　物業類別：普通住宅，商鋪;

　　建筑類型：多層

　　項目概況：項目總占地約170畝左右，分3期建設，在售為一期12棟多層電梯住宅。

　　面 積：87㎡—180㎡;

　　價 格：均價2100元/㎡;

　　優惠活動：一萬抵兩萬;

　　銷售熱線：xxxx;

　　配套設施：單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園;

　　項目亮點：一、配套齊全; 二、交通便利;

　　項目小結：整體屬于中端項目，周邊交通方便，建筑風格為現代簡約型，外立面為深灰色和黑色中空雙玻相結合，

　　兩個大門，人車分流。

　　周邊無大型超市。

　　商業配套相對不完善，相比之下項目位置離小冀鎮較遠。

　　2.5 世博莊園

　　項目地址：中央大道與青龍路交匯處

　　開 發 商：河南恒杰置業有限公司

　　物業公司：香港怡高物業

　　全程營銷：深圳眾廈

　　物業類別：別墅、普通住宅，商鋪;

　　建筑類型：獨棟別墅、雙拼,聯排;

　　項目概況：項目總占地400畝，建筑面積350000㎡，6棟小高層，其余全是別墅，綠化率35%，容積率1.2。

　　面 積：87㎡兩房、135.66㎡三房、231.42㎡—288.66㎡別墅;

　　價 格：別墅均價3500元/㎡，小高層均價2500元/㎡;

　　優惠活動：一次性優惠3個點，按揭優惠1個點;

　　銷售熱線：xxxx;

　　內部配套：單氣雙水、休閑廣場，對講門禁系統，外墻保溫、雙層中空玻璃、水系、停車場、會所、咖啡屋、幼兒園、24小時電子巡更系統;

　　周邊配套：京華小學，新鄉縣一中、旺旺超市，萬得隆購物廣場、郵政銀行、工商銀行、建設銀行、京華幼兒園、

　　新鄉縣人民醫院;

　　項目亮點：一、配套齊全; 二、大產權，可進行按揭; 三、交通便利;

　　項目小結：整體屬于當地的高端項目，周邊交通方便，建筑風格為現代簡約型，外立面為紅褐色和彩色中空雙玻相

　　結合，3個大門，人車分流。

　　周邊商業配套完善，是小冀鎮現有項目中體量最大，最具有規模的小區。

　　在推廣上，單頁、戶外廣告隨處可見，在包裝上,VI系統、售樓部應用得以實現。

　　三、新鄉縣房地產市場情況分析

　　3.1 房地產市場現狀整體趨勢

　　①政府措施—政府支持房地產開發，客觀上推動了房地產行業的發展;

　�、谙�費潛力—經濟持續良好的不斷發展，市場的消費潛力加大;

　�、塾残孕枨蟆�硬性的居住需求，決定了消費群體的逐漸增多;

　�、芊績r提升—房價整體呈逐步抬升趨勢;

　　以上四個方面的特征，都將有力推動房地產行業的發展，新鄉縣房地產市場將面臨新一次的發展機遇。

　　總體上新鄉縣房地產市場供需兩旺，且市場潛力比較大。

　　3.2 整體市場現狀

　�、俳洕�持續良好發展;

　�、谑袌鐾斗帕坎粩嘣黾�;

　�、凼袌鱿�費潛力巨大，城市化進程加快;

　　④整體銷售價格均價在 2500元/㎡左右，拉高價格的項目有世博莊園、華凱國際、望錦花園等電梯小高層的物業類型是拉升均價的重要因素之一;

　�、萑�房為市場主力戶型，目前在售樓盤中，均以三房為主，面積在100㎡—130㎡平左右，在市場房源中占到80%的比例;

　　目前新鄉縣房源投放量以100㎡—130㎡三房為主，主要是滿足自身的居住需求。

　　同時，兩房的投放量相對三房較小，但兩房的消費需求僅次于三房需求，因此 70㎡—90㎡的兩房及95㎡—115㎡的精簡緊湊三房是下步市場投放的重點。

　　3.3 不規范操作

　　小冀當地小產權的項目較多，整體銷售價格低于大產權房子500—900元/㎡，造成一部分客戶流失。

　　購房者多以房子價格低的因素購買小產權房。

　　市場開發建設方面，手續不齊邊建設邊銷售的不規范現象居多。

　　3.4 購房客戶群體

　　房地產市場從縣城居民消費開始向鄉鎮村民消費轉移，大量外出務工人員經濟收入增長后因孩子上學等原因在縣城置業成為鄉鎮村民發展的新趨勢。

　　3.5 概況小結

　　新鄉縣房地產市場屬初級階段，市場不規范，人為操作性強，購房者多為剛性需求，政府缺乏合理引導。

　　近幾年來，新鄉縣房地產不斷發展，投放與需求持續加大，外地開發公司和代理公司相繼進入新鄉縣房地產市場，整體操盤水平逐漸提高，市場競爭明顯增加;加上投放量的加大，促進各項目在戶型面積控制、立面創新、景觀規劃、產品附加值、廣告宣傳、后期物業、營銷團隊整體管理素質等綜合品質方面必須全面提升。

　　因此，對開發商及代理公司的操盤也提出了更高的要求。

　　目前，新鄉縣政府已經開始加強對當地違法用地和違法建筑的打擊和整治，違法建筑強行拆除，手續不全全面停工，引導消費者不要購買小產權房;并且政府對房地產開發公司也提出了更高的要求，手續齊全，開發運作規范，引導開發商向正規化、規�；�、長遠化發展。

　　四、項目SWOT分析(省略)

　　五、本公司項目地塊開發建議(省略)

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