如何評估商鋪物業的價值

如何評估商鋪物業的價值

如何評估商鋪物業的價值？

    經常被問及這樣的問題：這個鋪值多少錢？其實這個問題的答案不在任何專家或發展商那里，也許投資人應當自己去做一些小的研究，答案就在我們自己的手中。

    商鋪屬于生財工具，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩定可靠，因為沒有人愿意賠本租場地的，所以必須研究各種行業的成本模型。

    我們在一個適于經營服裝業的地段考察一個鋪位，首先應當去了解周邊服裝鋪的經營狀況，比如衣物的檔次（平均單件價格）、每周的出貨量、顧客的種類等等。

    一般而言，場地成本占其總成本的1/5至1/4.對于一個10平方米的服裝鋪而言，若平均單件價格為100元，每周出貨約30件，那么每日的營業額為 430元，考慮每年四個月的淡季營業額對折，所對應的單位營業額為36元/平方米/天。按照1/5的場地成本、8年的物業投資回報期計算，凈售價應當為 21024元/平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。

    當然，剛才的算法是靜態的，適用于成熟地區。對于新興地區商鋪的估價就復雜多了，必須考慮市政交通、新建住宅等等預期帶來的人流量，存在較多的不確定因素。在這樣一個短小的篇幅，不能盡言詳細的方法，但是最簡單的辦法是考察同規模同檔次的成熟地區，再考慮新地區的建設周期，畢竟消費模式不會有大的差距。

    評估商鋪的價格，也不能簡單地說是該地區住宅售價的多少倍，因為即便是同樣地區的商鋪，可能因為適用于不同的經營種類，就導致價值的迥異。
 

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