內地房地產企業(yè)集體“嫁”港股

內地房地產企業(yè)集體“嫁”港股

從50億到138億，再到280億港元，自2005年起內地房企赴港IPO（股票首次公開發(fā)行上市）融資的規(guī)模，每年以翻一番多的驚人速度飆升，說是高潮迭起一點也不過分。實際上，過去幾年那些已成功登陸港股的內地房企，通過屢次配股增發(fā)等手段再融資所獲資金，往往數倍于首次公開發(fā)行的集資額。難怪更多后來的內地房企如此熱情高漲，爭相搶灘。 　　但正如摩根大通分析師近日所指出的，今年謀求上市的內地地產股是否受歡迎，要看整個資本市場氣氛如何，還有各家公司的時機選擇和定價策略，一切未可盲目樂觀。 　　而對抱負遠大的房企來說，成功赴港上市應該只是一個新的開始，如果僅僅是為了得到一個“金字招牌”，或只著眼于圈錢和套現(xiàn)，那就未免有些短視，不值得我們?yōu)橹畾g呼鼓舞了。 　　作為渣打銀行投資部大中華區(qū)總裁，陳凡平時最主要工作的就是考慮怎么花錢。 　　1月10日，他大筆一揮，3500萬美元的現(xiàn)金隨即打到了中遠房地產的賬上。后者是中遠國際（0517.hk）控股的內地國資房企，正在運作分拆業(yè)務單獨在香港IPO（首次公開發(fā)行上市）。來自渣打的戰(zhàn)略投資，是其上市進程啟動的前奏。 　　為中遠房地產“遠嫁”香港準備嫁妝的，還有知名投行摩根和美林。而中遠不過是這些財大氣粗的“國際紅娘”們看好的內地“準新娘”之一。 　　“國際紅娘”的如意算盤 　　　陳凡透露，在渣打、美林及摩根士丹利三家投行完成戰(zhàn)略投資之后，中遠房地產的上市進程就會提速。 　　“這段時間，內資房企是渣打的投資重點，2006年我們此項花費是1.35億美元�！标惙卜Q。實際上，早在對中遠房地產進行戰(zhàn)略投資之前，渣打已先后向世茂集團和綠城集團投入兩筆巨額。這兩家內地房企去年六七月間分別成功在港上市。 　　陳凡表示，2007年渣打在這方面的計劃額度還會繼續(xù)增加。 　　熱衷對內資房企作戰(zhàn)略投資的國際投行，當然遠不止渣打一家。2006年下半年，摩根士丹利以1.2億美元的高價買下內地房企大連正源25%的股權，那段時間里，得到強力外援的這家大連房企，突然發(fā)力在全國攻城略地，出手頗為闊綽。 　　來自大連正源內部的消息稱，摩根士丹利此番股權投資，最終目的是幫助正源赴港上市。“如果一切順利，2007年正源的上市操作將正式啟動�！蹦Ω�士丹利中國區(qū)一位投資經理早前曾相當明確地對記者表示。 　　港股青睞地產企業(yè) 　　從前幾年開始，外資投行即熱衷于為優(yōu)秀的內資房企“嫁入”港股穿針引線。2003年，匯豐保薦首創(chuàng)置業(yè)赴港上市，里昂證券、瑞士信貸及摩根士丹利則相繼幫助上海復地和富力地產順利“出閣”，如今又輪到中遠房地產和大連正源等等。 　　“香港資本市場并不覺得公司流動資金放在土地上有什么問題，因為香港幾乎所有的超級富豪，都是靠房地產起家的�！本┤A山一（香港）金融研究員尤浩然表示。 　　他還強調，在香港，企業(yè)IPO的審批權由聯(lián)合交易所掌握，其判斷標準更偏重于提出申請的企業(yè)及其所在行業(yè)是否擁有良好的發(fā)展預期和盈利能力，對公司財務報表設置連續(xù)三年盈利硬性要求，便是這一標準的典型體現(xiàn)。 　　“香港還有一點跟內地不同，就是聯(lián)交所批準企業(yè)IPO只是提供一個資格，最終能不能成功上市發(fā)行，還要看資本市場反應如何，特別是機構投資者買不買賬�！彼�說，“而內地股市IPO申請一旦通過，資金募集則不成問題。 　　換言之，香港是在讓市場判斷一個公司是否能夠IPO，而一般來說，香港資本市場對房地產企業(yè)的盈利能力是認可的，所以內資房企前去上市的成功率便相對較高。 　　要傭金更要“禮金” 　　房企到香港上市的成功率高，外資投行作為保薦人提取的傭金自然就高。但這并非他們熱衷此道的全部動因。實際上，通過內資房企IPO前夕進行戰(zhàn)略投資持有股權，投行日后所得回報，遠遠高于直接收購物業(yè)或投資開發(fā)的收益。 　　在陳凡這樣的投行人士看來，在房企IPO前夕的戰(zhàn)略投資，實際上是在價格較低的區(qū)間買入房企股票，按照一段時間以來內地房企概念股在香港資本市場的受追捧程度，IPO時超額認購幾乎成定局，僅僅是IPO發(fā)行時的溢價，外資投行們就已經“盆滿缽溢”了。 　　比如渣打投資去年在世茂上市前入股時，股價只有4.14港元，但上市不過半年，即2006年年底，世茂房地產股價一度沖高到13港元，是當初的三倍還多。扣除資金成本后，渣打投資在世茂一家的投入凈利潤就達200%。 　　“如果是我們直接投資開發(fā)或收購物業(yè)，利潤率不會那么高�！� 陳凡表示。 　　成熟的香港資本市場所提供的良好公司治理環(huán)境，也是外資投行樂意幫助那些有抱負的內資房企走出去的主要原因之一。 　　據了解，近期將積極沖刺港股的中遠房地產，便正在渣打等投行要求下，對公司的財務制度、管理團隊進行調整，以便更好適應香港股市對上市公司治理結構的一系列嚴格要求。 　　“這也是外資投行對于把資金交給他們的海外投資者負責的一種表現(xiàn)�！敝羞h集團一位高管說。

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