準確把握商品房屋租賃合同效力的要領

準確把握商品房屋租賃合同效力的要領

　　1、出租的房屋必須已通過工程質量驗收。

　　由于出租人將開發的商品房屋或者購買的商品房屋作為投資，希望盡快獲取回報理所當然。因此，在實踐中，因為開發商或購房人急于收回投資或獲取回報，又因為商品房屋的承租人承租房屋用于經營目的，對承租的房屋也希望按自己的意圖進行裝修，因此，市場中有的當事人將出租房屋的交付期限提前，甚至房屋沒有竣工就簽訂租賃合同，這些租賃合同或租賃行為的效力均值得討論。

　　2、實施房屋預租行為，須符合地方政府的有關規定。

　　在商品房屋租賃期限提前的市場客觀要求作用下，在實踐中出現商品房屋預租行為，并且已引起爭議形成訴訟。預租是類似于房屋預售而設定的房屋使用權的期待權益，其合法權的把握首先看工程主體結構是否通過質量驗收。按國《城市房地產管理法》第54條的規定：“住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策”。如地方政府有房屋預租規定，應符合其規定。

　　3、用于生產、經營的房屋租賃合同當事人有具體約定的，應從其約定。

　　商品房屋租賃用途有用于居住和生產、經營活動的區別，政府對其的管制也有所區別。例如，我國《城市房地產管理法》第54條規定：“……租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款”。據此，從約原則就是把握商品房屋租賃合同有關條款合法性的基本原則。例如，我國法律并未把房屋租賃登記作為合同的生效條件，但如果當事人把登記作為生效條件的，人民法院應從其約定。

　　4、對新的租賃模式的合同效力，應以是否違反法律、法規的強制性規定為評判依據。

　　由于商品房屋租賃市場的新情況、新的需求關系，當事人在市場運作中，根據意思自治原則不斷在創設新的合同模式和新的合同關系。這些市場實際運作模式，也許和現有的模式有很大的區別，對現有法律規定有突破，或者與現有思維模式不盡相同，但只要對搞活市場經濟有利，對發展房地產開發經營有利，就應予以鼓勵。所以，對因此引起的爭議和訴訟，則應以具體的合同關系或合同條款是否違反國家法律、國務院法規的強制性規定作為評判標準和依據，只要不違反強制性規定就應確認其合法性。

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