租賃合同備案

租賃合同備案

　　房屋租賃合同登記備案是指租賃合同的雙方當事人簽訂、變更、終止租賃合同的，應向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。

　　租賃合同備案

　　房屋租賃合同的登記備案具有以下特點：

　　1、登記備案對租賃合同的效力并無任何影響。不同于房屋權屬登記，房屋租賃合同的登記備案不是一個合同成立或生效的要件。因為，房屋租賃行為是諾成性行為，只要雙方當事人就主要內(nèi)容達成一致合同即告成立，無需由出租人將出租物交給承租人，或由承租人將租金交給出租人;

　　2、登記備案不具有對抗第三人的效力。租賃合同的登記備案并不能產(chǎn)生對抗第三人的效力。這種登記只是基于管理城市的社會治安綜合治理的目的、基于加強房地產(chǎn)市場的管理的目的、基于防止非法出租房屋和國家稅費的流失的目的，而采取的一種行業(yè)管理手段，不涉及合同的對抗效力。這一點與房屋買賣、房屋抵押不同。

　　房屋租賃備案的程序是，當事人應當在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，到房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。登記備案需要的文件包括：(1)書面租賃合同;(2)房屋所有權證書;(3)當事人的合法證件;(4)城市人民政府規(guī)定的其他文件，包括出租共有房屋其他共有人同意出租的證明、出租委托代管房屋委托代管人授權出租的證明等。

　　房屋租賃申請經(jīng)市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》。縣人民政府所在地以外的建制鎮(zhèn)的房屋租賃申請，可由市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構審查，并頒發(fā)《房屋租賃證》。

　　第一部分：房屋租賃合同登記(備案)

　　一、提出申請

　　房屋租賃當事人必須自簽訂租賃合同之日起10日內(nèi)到房屋所在地的租賃管理所申請合同登記或者備案。

　　二、當事人須提交以下文件

　　(一)房地產(chǎn)權利證書或者證明其產(chǎn)權的其它有效證件(留存復印件)

　　1、符合條件進行合同登記的(根據(jù)情況提供下列一種資料即可)，例如：

　　a、《房地產(chǎn)證》(如房地產(chǎn)證抵押的，出租人必須告知承租人);

　　b、已開具付清房款證明的'《購房合同書》;

　　c、《按揭合同》(如未注明房屋面積、用途的須另提供《購房合同》復印件)

　　d、已生效的法院判決或仲裁文書;

　　e、拍賣競得已生效的法律證明文書;

　　f、其他有效產(chǎn)權證明文件。

　　2、不符合登記條件，需要辦理備案的，應提交房屋使用的有關證明文件。

　　(二)《房地產(chǎn)租賃合同書》

　　(三)出租人身份證明或者法律資格證明

　　1、出租人為個人的

　　a、有效身份證件(留存復印件);

　　b、委托他人代管或辦理的，須出具房屋所有人的授權委托書，如以被委托人名義簽定合同，委托人須在授權委托書上表述清楚;

　　境外所有人應出具經(jīng)公證或認證的委托書;

　　c、共有房屋須出具其它共有人同意出租的證明;境外共有人應出具經(jīng)公證或認證的委托書;

　　2、出租人為單位的

　　a、政府或上級主管部門同意設立的批文或工商營業(yè)執(zhí)照(留存復印件);

　　b、法定代表人證明書;法定代表人身份證件(留存復印件);

　　c、委托他人代管或辦理的，須出具房屋所有人的授權委托書，如以被委托人名義簽定合同，委托人須在授權委托書上表述清楚;

　　境外所有人應出具經(jīng)公證或認證的委托書;

　　(四)承租人身份證明或者法律資格證明

　　1、承租人為個人的

　　a、本市居民提交特區(qū)身份證;暫住人員提交有效身份證明或進入特區(qū)有效證件，其中20至49歲的育齡婦女需提供居住地計劃生育部門核驗的《流動人員計劃生育證明》;境外人員提交深圳市公安局頒發(fā)的居留證件;(以上均須留存復印件)

　　b、委托他人辦理的，須出具授權委托書，如以被委托人名義簽定合同，委托人須在授權委托書上表述清楚;境外當事人的委托書應經(jīng)過公證或認證;

　　2、承租人為單位的

　　a、政府或上級主管部門同意設立的批文或工商營業(yè)執(zhí)照(留存復印件);

　　b、法定代表人證明書;法定代表人身份證件(留存復印件);

　　c、委托他人辦理的，須出具授權委托書，如以被委托人名義簽定合同，委托人須在授權委托書上表述清楚;境外當事人的委托書應經(jīng)過公證或認證。

　　第二部分：房屋租賃合同登記(備案)的其它事項

　　一、轉租合同的登記(備案)

　　當事人需提交下列文件：

　　(一)雙方當事人的身份證明或法律資格證明;

　　(二)原出租人同意轉租的證明文件;

　　(三)已登記(備案)的原房屋租賃合同。

　　二、租賃合同變更登記(備案)

　　當事人需提交下列文件：

　　(一)租賃當事人提交的合同變更登記(備案)申請書;

　　(二)經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致的合同變更協(xié)議書或者補充協(xié)議;

　　(三)已登記(備案)的原房屋租賃合同;

　　(四)已辦理備案的有效合同申請辦理合同登記，須提交已取得的符合登記條件的產(chǎn)權資料。

　　三、有效租賃合同注銷登記(備案)

　　(一)當事人提交注銷有效租賃合同登記(備案)的申請書;

　　(二)雙方當事人協(xié)商一致自愿解除有效租賃合同的，須提交租賃雙方簽章的解除租賃合同協(xié)議書;

　　當事人單方提出解除租賃合同的，須提交已解除租賃合同的有效證明材料。

　　四、禁止出租的房屋

　　《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》第十條禁止下列房屋出租：

　　(一)被有關主管部門確定為危險房屋不能使用的;

　　(二)已公布房屋拆遷公告的;

　　(三)無房屋權利證明材料的;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的。

　　第三部分：房屋租賃行為應納稅費

　　一、稅費計算基數(shù)

　　依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第十五條的規(guī)定：

　　稅務部門和區(qū)主管機關征收有關稅金或者收取房屋租賃管理費時，以指導租金作為計算基數(shù);租賃合同約定的租金高于指導租金時，以合同約定的租金為計算基數(shù)。

　　二、房屋租賃管理費

　　依據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第十三條的規(guī)定：

　　1、出租房屋辦理房屋租賃合同登記的，出租人應當按月租金的百分之二，向區(qū)主管機關繳納房屋租賃管理費;

　　2、出租房屋辦理備案手續(xù)的，出租人應當按月租金的百分之三向區(qū)主管機關繳納房屋租賃管理費;

　　3、房屋轉租的，轉租租金高于原租金的差額部分，由轉租人繳納房屋租賃管理費。

　　三、私人出租房屋應納稅

　　依據(jù)深地稅發(fā)[XX]937號文件的通知：

　　稅率分為二檔：月租金小于5000，綜合稅率為4.1%;月租金大于等于5000，綜合稅率為6%.

　　第四部分：法律責任

　　1、出租房屋沒有登記或者備案的，對出租人或者轉租人在租賃合同期限內(nèi)一次性處以房屋租賃合同約定租金總額百分之二十的罰款，并追繳房屋租賃管理費和滯納金;對有過錯的承租人或者轉租人并處以約定租金百分之十的罰款。

　　當事人沒有簽訂書面房屋租賃合同或者約定租金不明確的，以當年公布的房屋租賃指導租金作為計算基數(shù)進行處罰。

　　(摘自《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第五十三條)

　　2、出租人或者轉租人違反有關規(guī)定，不繳納或者延遲繳納房屋租賃管理費，主管機關可責令繳納，每延遲一日，按應繳納管理費的數(shù)額收取千分之三的滯納金。

　　(摘自《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第五十六條)

　　(摘自《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第五十三條)

　　2、出租人或者轉租人違反有關規(guī)定，不繳納或者延遲繳納房屋租賃管理費，主管機關可責令繳納，每延遲一日，按應繳納管理費的數(shù)額收取千分之三的滯納金。

　　特別提示：

　　1、本指南所列要求應提交的材料，注明留存復印件的均要求核驗原件，未注明復印件的均需提交原件。

　　2、房屋租賃當事人應使用主管機關提供的統(tǒng)一合同格式。出租屋業(yè)主憑產(chǎn)權證明到轄區(qū)租賃管理所領取空白的房地產(chǎn)租賃合同書。

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