租賃合同糾紛管轄

租賃合同糾紛管轄

　　租賃糾紛，雖然是以對不動產的使用收益為目的的，但依其性質而言，仍然屬于債權債務糾紛。

　　租賃合同糾紛管轄

　　雖然，對于不動產糾紛，各國一般都明確為專屬管轄。但是，這些專屬管轄是針對涉及不動產物權性質，還是包括了與不動產有關的所有糾紛在內，在不同法域，尚有不同的理解。我國目前的做法大致是，只要是與不動產相關的糾紛，一般適用專屬管轄的規定，由不動產所在地法院管轄。

　　就房屋租賃糾紛的管轄確定問題，北京市高級人民法院曾于1985年7月24日，向最高人民法院作出請示，請示提出：“最近，本市宣武區法院收到一件房屋承租人請求出租人修繕房屋的起訴，原告肖承志所承租的房屋坐落在宣武區廣外椿樹街2號，被告即出租人袁振海的戶籍和工作地均在貴州省都勻市112廠。宣武區法院按一般地域管轄的原則將案件移轉貴州省都勻市法院。都勻市法院認為：房屋在北京，又將案件退回宣武區法院(宣武區法院已受理并趁被告來京出差之際調解結案)。與此同時，北京市中級人民法院在接待來訪中，也發現有上述類似情況，由于房屋坐落地與被告戶籍地不一致，所涉及的兩個區、縣法院之間認識分歧而互相推諉管轄。如苗義訴袁繼信收房一案，被告袁繼信承租原告苗義的房屋兩間，該房坐落在東城區東四五條北巷4一號，而袁的戶籍地和居所地均在朝陽區。原告因被告轉讓房屋和欠租向朝陽區法院起訴，請求收房自用。朝陽區法院讓原告向房屋所在地的東城區法院起訴;東城區法院認為被告戶籍在朝陽區應由朝陽區法院管轄，讓原告仍找朝陽區法院(后已由中級法院指定朝陽區法院管轄)。”對類似房屋租賃糾紛，應適用《民事訴訟法(試行)》(以下簡稱《民訴法》)所規定的一般地域管轄還是特殊地域管轄，認識不盡一致。大體有兩種意見：

　　一種意見認為，按照《民訴法》第29條的規定，只有執行特殊地域管轄有困難的，才適用一般地域管轄。涉及房屋租賃關系的訴訟，從兩便原則考慮，應當適用特殊地域管轄。否則，如適用一般地域管轄，對于房屋坐落地與被告所在地不一致的糾紛，不便于受訴法院查明案情和判決后的執行。

　　第二種意見認為，根據審判實踐中的一貫做法，應適用一般地域管轄。理由是，《民事訴訟法》第23條所稱“因合同糾紛提起的'訴訟”，指的是經濟合同，不包括民事合同，因為民事合同范圍較廣，顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄;《民事訴訟法》第30條第(1)項所稱“因不動產提起的訴訟”，指的是不動產產權，房屋租賃糾紛，實質上是合同履行中的爭議，不涉及不動產的產權問題，所以，也不能適用對不動產的專屬管轄規定。凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般可由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，可由被告戶籍地或居所地法院管轄。

　　最高人民法院在批復中指出：“凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規定，重要的是便于受理的法院查明案情和執行判決，從而正確、及時地審結案件。”

　　最高人民法院的這個批復，目前仍然屬于有效的法律意見：各個地方在審判操作中也仍然是按照這個批復的意見處理的。

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　　一、簡要案情原告王某與被告李某簽訂了一份房屋租賃合同，約定雙方在租賃中若產生糾紛，由被告住所地法院管轄。原告王某現因租賃期限屆滿，向房屋所在地東湖法院起訴，要求被告李某騰退房屋。被告李某在提交答辯狀期間對管轄權提出異議，認為其已書面約定由被告住所地法院管轄，其住所地在西湖區，本案應由西湖區法院管轄，請求將本案移送至西湖區法院審理。

　　二、意見分岐

　　對本案的管轄主要存在以下兩種意見：

　　一種意見認為，本案雖不涉及不動產產權的確認或變更，但它涉及到了承租人對不動產有無繼續使用權的問題，也屬于“因不動產提起的訴訟”，應適用民訴法第三十四條第(一)項有關不動產的專屬管轄的規定，由房屋所在地法院管轄，當事人作出的違反專屬管轄的約定無效，本案依法應駁回被告提出的管轄異議。

　　一種意見認為，民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產提起的訴訟”，指的是因不動產物權提起的訴訟。本案涉及的房屋租賃糾紛，實質為合同履行中的爭議，屬于合同糾紛，當事人可以選擇被告住所地法院管轄，本案依法應移送被告住所地法院審理。

　　三、評析

　　本案管轄爭議焦點是房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動產糾紛的專屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄。其爭議根源在于各自對不動產糾紛的界定不一。

　　筆者認為，對于何為不動產糾紛這個問題，我國立法并無明確規定，但參照《法國新民事訴訟法典》第44條“不動產物權訴訟案件，不動產所在地的法院唯一有管轄權”及我國臺灣地區《民事訴訟法》第l0條“因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄”之規定精神，對我國民訴法第三十四條第(一)項所稱“因不動產提起的訴訟”應理解為專指因不動產提起的物權訴訟，包括不動產登記糾紛、所有權糾紛、用益物權糾紛、擔保物權糾紛、占有保護糾紛。

　　本案訴爭房屋租賃合同糾紛，雖與不動產發生牽連，但因訴爭法律關系發生的依據是當事人間存在的合同，其性質仍屬于債權債務糾紛，并非不動產物權糾紛，不應適用專屬管轄，而應適用合同糾紛的特別地域管轄，由被告住所地或者合同履行地即不動產所在地人民法院管轄。對此，最高人民法院在《關于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》中已作明確規定：“凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合”兩便“原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。”既然該類糾紛仍屬于合同糾紛的范疇，根據我國民訴法第二十五條之規定，當事人當然也就可書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地即不動產所在地法院管轄。本案當事人既已書面協議選擇被告住所地法院管轄，應尊重當事人的選擇權，移送被告住所地法院審理。

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