商品房買賣合同指南

商品房買賣合同指南

　　購買商品房是老百姓生活中的大事，有時用去家庭多年的積蓄，即使是投資購房，也有投資風險，房地產市場正處在規范之中。

　　商品房買賣合同指南

　　一、了解開發商的主體資格

　　開發商主體資格直接關系到購房者的合法權益，應查驗五證：

　　1、土地使用權證。應以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進行房地產開發。居民用地為70年;工業用地為50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地為50年;商業、旅游、娛樂用地為40年;綜合或者其他用地為50年。查驗土地使用權有無查封、抵押的情況，如有抵押情形，根椐《物權法》一百八十二條，土地使用權抵押，土地上房產應一并抵押，出現此種情形，可能導致購房合同無效。

　　2、建設用地規劃許可證。該證件是辦理土地許可證的前提，開發用地的實際用途、性質、界限、容積率等應與開發商提供的建設用地許可證載明的內容相符。

　　3、建設工程規劃許可證。開發商如果沒有取得該證件，按照《城市規劃法》，其開發項目是違法的，將來無法取得房產證。城市規劃部門有權責令開發商停止建設，還可以限期拆除或者將違法建筑沒收。

　　4、建設工程施工許可證。該證件是辦理房屋產權證的必備要件，沒有該證，購房者根本無法取得產權證。

　　5、商品房預售許可證或者銷售許可證。該證件是開發商對外銷售商品房合法證明文件，沒有取得該證件，開發商不得對外銷售商品房。

　　(1)注意該證件載明的開發商與商品房買賣合同的出賣人是否為同一個單位;

　　(2)注意該證件是否包含所要購買的樓盤;

　　(3)查驗該證件是否存在轉借、冒用他人許可證的情形。

　　二、政府行為能否作為不可抗力，免除開發商逾期交房、逾期辦證的違約責任

　　合同法第一百一十七規定：因不可抗力不能履行合同的，根椐不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行發生不可抗力的，不能免除責任。不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。一般表現為影響合同履行的災難性事件，既包括自然力量，如地震、水災、旱災、暴風雪等;又包括社會異常行為，如戰爭、暴亂、軍事封鎖等。

　　審判實踐中，關于政府行為是否納入不可抗力爭議很大，我們認為應區分以下三種不同情況：

　　1、當政府行為是基于社會公共利益作出的，應認定為不可抗力，如建設過程中發現文物遺址，高考、中考期間不允許施工，迎接重大社會活動導致停工等。

　　2、當政府行為針對特定領域、特定人作出的，應考慮為情事變更因素，應依公平原則，允許開發商進行合同變更或者解除合同。如政府規劃調整、市政配套設施不到位(水電煤燃曖等)，這是現階段開發商面臨的主要問題之一，這些因素開發商不可控，雖然水電煤燃曖已經大部分由相應企業完成，但首先市政基礎設施需由相關政府管理部門審批，而大部分企業是龔斷企業且為國有獨資公司，保留了較濃厚的行政色彩，且與政府管理部門存在一定聯系，很多時候不受市場規則與合同約定的控制，我們認為如果上述因素不考慮為情事變更因素，對開發商也同樣顯失公平，盡管1999年《合同法》沒有規定情事變更原則，在立法缺失的情況下，可以依公平原則彌補法律漏洞。我國的《民法通則》《合同法》均規定了公平這一基本法律原則，法院可以依法對當事人的情事變更的訴訟請求予以支持。

　　3、當政府行為是基于第三人的過錯做出的，則不能認定為不可抗力，不能免除違約方的責任。如違反規劃超建、改變容積率等。

　　三、房屋面積條款

　　建設部標準合同(開發商提供)第五條關于產權登記面積與合同約定面積差異有兩種處理方式：一是雙方自行約定，有的約定為“按房屋產權證面積進行據實結算，多退少補”，一般情況下期房的暫測面積與實測面積誤差率不大時不會出現糾紛，但當誤差率較大時，購房者就要補交較多的房屋差價款。二是按《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第二項，此種約定更有利于平衡各方利益。即面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房，買受人不退房的'，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由了出賣人承擔，產權歸買受人

　　四、商品房交鑰匙應注意的問題

　　商品房具備建設部標準合同第八條及第十四條規定的交付使用條件，開發商應書面通知購房者辦理交付手續。購房者應根據法律、法規規定及合同約定對住宅設備、設施的正常運行及房屋各主要方面逐項進行驗收，同時，開發商應向購房者出示并提供該合同第八條規定的證明文件和《建筑工程竣工驗收登記備案表》、房地產管理測繪部門實測房屋面積數據、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等證明文件。

　　五、住宅質量保證書應包括哪些內容

　　《住宅質量保證書》是購房者要求開發商承擔保修責任的有效憑證，交付使用的房屋如果存在質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任;出賣人拒絕修復或在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其它損失由出賣人承擔。

　　《住宅質量保證書》應包括以下內容，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(一)地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;(四)電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年;(五)裝修工程為2年。

　　其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。以上內容應寫入《商品房質量保證書》中，其約定的保修期限不得短于以上最低期限。

　　六、主管部門沒驗收的房子能交鑰匙嗎

　　對此問題司法理論界、實務界認識不一，各地法院對于此類問題判決不統一。建設部門、工商部門聯合制定的《商品房買賣合同》示范文本第八條交付期限中，雙方可以約定“商品房經驗收合格”即可交付使用(即建設、設計、施工、監理單位進行驗收)，有些法律研究者認為該條款違反了《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可使用;未經驗收或者驗收不合格，不得交付”、“房地產項目峻工后，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上人民政府房地產開發主管部門提出峻工驗收申請。房地產開發主管部門應當在收到峻工驗收申請之日起30日內對涉及公共安全的內容，組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。”

　　我們認為商品房驗收標準問題，建設管理、工商管理部門主要從行業管理角度出發，其示范合同具有一定的合理性，也符合現階段國情，因為綜合驗收由于各種原因有時久拖不決，如此一來，有可能錯過了最佳銷售時機。但是，如果開發商所交付的房屋違反《建筑法》、《消防法》《房地產管理法》的禁止性規定的情況下，即使建設、設計、施工、監理單位驗收合格，也應認為其驗收無效，其交付行為無效。

　　七、小產權房、軍產房的法律性質。

　　小產權房即建設在集體所有土地上的房屋，其雖然大量存在，卻因違反法律規定，不受法律保護。由于房價居高不下，有些購房者迫不得已購買小產權房，小產權房已經存在多年，政府有關部門一直未采取有力制止措施，只是在2007年國土資源部、建設部有過通知。律師認為購買小產權房應慎重。商品房買賣合同指南，軍產房沒有所有權，只有永久使用權，軍產房未經解放軍總后勤部審批是非法的，其權益不受法律保護�，F在軍產房大量存在，交易活躍，購買前必須查驗該項目是否經過總后勤部審批，否則可能面臨房去財空的風險。

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