二手房簽買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)
二手房簽買(mǎi)賣(mài)合同該注意什么呢?下面是yjbys小編為您整理的二手房簽買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)，希望對(duì)您有所幫助。
二手房簽訂前
一、購(gòu)房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?
出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
二、對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。
1、售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)?
2、房產(chǎn)面積多大?
3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住，或是其他?
4、該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利?
5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購(gòu)房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。同時(shí)購(gòu)房者還要查詢(xún)售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù)《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購(gòu)房者繼續(xù)履行。也就是說(shuō)：如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購(gòu)房者造成較大影響的。
二手房簽訂時(shí)
一、需要準(zhǔn)備的證明材料。購(gòu)置房地產(chǎn)，購(gòu)房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無(wú)論哪種情況，都需要購(gòu)房者準(zhǔn)備好如下材料：
1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;
2、未成年人的戶口簿或出生證明;
3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書(shū)及代理人身份證。購(gòu)房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書(shū)、同意書(shū)等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：
1)香港地區(qū)：經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證;
2)澳門(mén)地區(qū)：中國(guó)法律服務(wù)(澳門(mén))公司;
3)臺(tái)灣地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由�；鶗�(huì)將副本寄送上海市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往上海市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章：
4)外國(guó)：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。
二、看清楚合同中的約定內(nèi)容。盡管二手房交易當(dāng)中使用的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，是由上海市房屋土地資源管理局與上海市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書(shū)，但其中也有很多地方需要填寫(xiě)，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(xiě)(如果正文寫(xiě)得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說(shuō)明)：
1、房款的金額是否寫(xiě)清楚?
2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時(shí)間?這與購(gòu)房者自己的.資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。
3、購(gòu)房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購(gòu)房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過(guò)貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過(guò)，目前上海大多數(shù)銀行第一套住房可以貸款七成，中國(guó)銀行90平米以下，房齡10年以?xún)?nèi)可貸八成);
4、買(mǎi)賣(mài)雙方何時(shí)交房?交房時(shí)還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購(gòu)房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單);
5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)�、通信等費(fèi)用由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)?一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購(gòu)房者承擔(dān);
6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者?《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人(即購(gòu)房者);但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購(gòu)房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任;
7、違約責(zé)任是否約定?違約金的數(shù)額是否約定清楚?
8、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同何時(shí)生效?(這對(duì)購(gòu)房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的)
1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。
2)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。
3)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。
4)雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)公證，此時(shí)合同方才生效。
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