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解讀物業(yè)管理服務合同的違約責任
物業(yè)管理服務合同是物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的一個基本的法律文件，依法共同遵守并履行物業(yè)管理服務合同的約定是業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)管理公司雙方合同當事人的基本義務。物業(yè)管理服務合同的違約責任是怎樣的呢?請看下文。
物業(yè)管理服務合同的違約責任
一、 違約責任的概念和特征
違約責任是指合同當事人因違反合同即不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件而所應承擔的繼續(xù)履行、賠償損失等民事責任。為了維護合同行為的公開、公平、公正的經(jīng)濟秩序，確保合同基本原則的實現(xiàn)，各國民事法律都建立了違約責任制度。以為合同中民事權(quán)利的實現(xiàn)提供切實保障�！吨腥A人民共和國民法通則》第一百一十一條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權(quán)要求履行或者采取補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”《中華人民共和國合同法》第一百零七條也明文規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”
違約責任是一種民事責任，與其他民事責任相比，具有以下特征：
1. 違約責任是合同當事人違反合同而發(fā)生的責任。違約即是指當事人違反其約定的義務。因此，違約責任以存在合同義務為前提。例如，物業(yè)管理服務合同中約定業(yè)主要按月交納物業(yè)管理費、維修基金，如果業(yè)主不按時交納就構(gòu)成違約責任，物業(yè)管理公司就可以依據(jù)物業(yè)管理服務合同要求業(yè)主履行按時交納物業(yè)管理費、維修基金的違約責任，同時要業(yè)主承擔繳納滯納金的違約責任。當事人間無約定的合同義務，也就不會發(fā)生違約，當然也就不能成立違約責任。
2. 違約責任是財產(chǎn)責任。違約當事人一方依法應承擔違反合同的不利后果，這種后果為財產(chǎn)性的。因此，違約責任是財產(chǎn)責任，而不能是非財產(chǎn)責任。
3. 違約責任只能發(fā)生在特定當事人之間。因違約責任以合同義務存在為前提，而合同義務只能發(fā)生在合同當事人之間。不為合同義務人的，不承擔違約責任。物業(yè)管理服務合同的特定當事人就是業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)管理公司。當然，當事人一方違約可能是因第三人的行為或者上級機關(guān)的行為造成的，但于此情形下也應由違約方向?qū)Ψ匠袚`約責任，違約方可以在承擔責任后以債務的形式向第三人或上級機關(guān)追償。例如，業(yè)主用租約或其他形式約定由租戶或非業(yè)主使用人交納物業(yè)管理費，而租戶或非業(yè)主使用人卻不按時交納，造成了物業(yè)管理費、維修基金的拖欠，物業(yè)管理公司自然要依據(jù)物業(yè)管理服務合同找業(yè)主承擔未按時交費的違約責任，業(yè)主也只有先承擔違約責任后，再追討租戶或非業(yè)主使用人。
4. 違約責任可由當事人約定。違約責任不同于侵權(quán)的民事責任，當事人可以在合同中約定。當事人既可以在合同中約定違約的責任形式，也可以約定違約責任的范圍及損失的計算方法等。但是，違約責任可由當事人約定，決非是說當事人未約定違約責任的，不發(fā)生違約責任。當事人一方違約應承擔違約責任，這是法律賦予合同的效力。即使當事人未在合同中規(guī)定違約責任，違約方也須依法律的直接規(guī)定承擔違約責任。
二、 違約責任的構(gòu)成要件
違約責任的形式不同，所要求的責任構(gòu)成要件也不同。就各種違約責任的共同要件而言，違約責任的構(gòu)成要件為違約行為和過錯兩類：
(一) 違約行為
違約行為，又稱為違反合同的行為，是指合同當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的條件。所謂不履行合同義務，是指義務人完全未履行合同義務，例如，義務人拒絕履行合同義務或者因無能力履行合同義務。所謂履行合同義務不符合條件，是指義務人雖履行合同義務，但其未按照合同約定或者法律規(guī)定的要求履行合同義務，例如，業(yè)主雖然履行了交納物業(yè)管理費的合同義務，但交納的物業(yè)管理費卻遠低于物業(yè)管理服務合同中規(guī)定的應該交納的標準，或者不按規(guī)定的時間交納等等。
違約行為可以是積極的行為，也可以是消極的行為。例如，業(yè)主違反物業(yè)管理服務合同不得違章裝修的規(guī)定，違章裝修，為積極的違約行為;業(yè)主違反交納物業(yè)管理費的義務，而不交納物業(yè)管理費的。為消極的行為。
廣義的違約包括預期違約。所謂預期違約，是指在合同履行期到來之前合同當事人一方無正當理由而向另一方明確表示不履行合同或者以其行為表明不履行合同義務。例如，在物業(yè)管理招投標中標后，要求更改物業(yè)管理費收費標準等標的的行為就是典型的預期違約。發(fā)生預期違約時，另一方當事人可以在合同履行屆滿前請求違約方承擔違約責任。又例如，在物業(yè)管理服務合同未屆滿，物業(yè)管理公司自動撤除自己公司的員工，而停止物業(yè)管理服務工作也屬于預期違約。
違約行為是多種多樣的，常見的違約形態(tài)有以下三種：
1. 拒絕履行，是指合同履行屆滿至后，合同當事人無正當理由拒不履行合同的行為。拒絕履行是一種公然毀約行為，因而是一種極嚴重的違約，違約的過錯程度較重，應承擔的法律責任也重。
2. 不適當履行，有廣義與狹義之分，廣義的不適當履行包括履行合同義務不符合約定的或者規(guī)定的條件的行為;狹義的不適當履行僅指合同當事人未按照規(guī)定或約定的質(zhì)量要求履行合同的行為。
3. 遲延履行，是指超過合同規(guī)定的時間期限而延遲履行合同的行為。
(二) 過錯
過錯，包括故意和過失。違約責任也以過錯責任為原則。除法律另有規(guī)定外，只有違約方有過錯時，才能發(fā)生違約責任。但是，在違約責任中，實行過錯推定原則。也就是說，只要當事人一方有違約行為，就推定其有過錯，違約方須證明自己在違約上沒有過錯。
除上述條件外，違約方承擔賠償損失的違約責任時，還須具備以下兩個條件：
1. 當事人另一方受到損失。損失僅指當事人的財產(chǎn)利益的減少，而不包括精神損害。這里的損失既包括現(xiàn)有財產(chǎn)利益的損失，也包括可得利益的損失。
2. 另一方的損失與一方的違約行為有因果關(guān)系。只有另一方的損失是因違約方違約造成的，即違約與損失間有因果關(guān)系時，才能構(gòu)成賠償損失的違約責任。因為違約當事人只對自己的違約行為所造成的損失負責。如果合同當事人的損失并非違約方的違約行為造成的，則違約方并不承擔賠償損失的違約責任。
三、 物業(yè)管理的違約責任形式
物業(yè)管理合同的違約責任具體的形式就是指業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務合同所應承擔的繼續(xù)履行、采取補救措施、支付違約金、賠償損失等民事責任。
1. 繼續(xù)履行合同，即強制履行合同，是指業(yè)主、業(yè)主大會或物業(yè)管理公司違約后，另一方得請求強制違約方繼續(xù)履行未履行的物業(yè)管理服務合同的合同義務，以實現(xiàn)物業(yè)管理服務合同預期目標。從合同的本質(zhì)看，合同之所以存在，主要在于促進交易、保護交易、救助交易。當一項交易出現(xiàn)問題時，合同的作用就象醫(yī)生治病一樣盡力使交易脫離危險及重新獲得新生，而不是動輒將其扼殺。繼續(xù)履行合同是合同當事人不履行或不完全履行下的一種補救方法。在合同當事人一方違約后，請求強制履行合同是法律賦予另一方當事人的一項權(quán)利。
2. 采取補救措施，是指合同當事人一方違約，另一方有權(quán)要求違約方采取補救措施予以補正。例如，物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理服務合同的規(guī)定作好公用設施維修養(yǎng)護，業(yè)主、業(yè)主大會可以要求采取補救措施對公用設施重新進行維修養(yǎng)護或者進行修理、更換等等。合同當事人采取補救措施若于履行期內(nèi)完成予以補正的，不承擔其他違約責任;若于履行期屆滿后完成的，違約的合同當事人還應承擔延遲履行的違約責任。
3. 違約金，是指合同當事人在合同中約定的或者法律規(guī)定的一方違約后應向另一方支付的金額。例如，業(yè)主、業(yè)主大會違反招投標法的規(guī)定，不與中標的物業(yè)管理公司簽署物業(yè)管理服務合同，或者在中標后要更改物業(yè)管理費這種招投標的核心內(nèi)容，物業(yè)管理公司就有權(quán)按照招投標的約定要求違約的業(yè)主、業(yè)主大會支付違約金。又例如，在物業(yè)管理服務合同中雙方約定，經(jīng)過約定的期限，物業(yè)管理服務要達到某種程度的水平，而在期限屆滿后未達到，則應按照合同的約定，由違約方支付違約金。
4. 賠償損失，是指一方違約給對方造成損失時依法應承擔的賠償對方損失的違約責任。賠償損失是最常用的重要救濟措施。它既可以與其他責任形式并用，也可以單獨適用。
賠償損失的范圍，在物業(yè)管理服務合同中有約定的依其約定。在物業(yè)管理服務合同中對賠償范圍的約定，可以是對具體賠償數(shù)額的約定，也可以是對損失計算方法的約定。只要合同中有關(guān)于賠償?shù)募s定，當事人就有權(quán)依約定請求違約方賠償。在物業(yè)管理服務合同中未約定賠償范圍的，違約方應賠償因違約所造成的全部損失，包括合同履行后可以獲得的可得利益損失，但不能超過違反合同一方訂立合同時能夠預見到的損失。
違約方違約后，對方可以采取適當措施防止損失的擴大而沒有采取適當措施的.，無權(quán)就因此而擴大的損失要求賠償。合同當事人因違約方違約同時受到損失和利益的，在計算損失時應扣除其所受利益。
賠償損失，除物業(yè)管理服務合同另有約定外，應以支付賠償金的方式進行。
四、 物業(yè)管理違約責任的免責條件
違約責任是以國家強制力保證實施的民事權(quán)利救濟措施，是合同權(quán)利的公力救濟，違約方只能無條件地接受，沒有討價還價的余地。這就是法律的強制性。合同法將違約責任的歸責原則明文表述為嚴格責任，即不以過錯為要件，當然也不需要證明什么過錯。當事人只要違反合同就要承擔責任，沒有價錢可講。要求免責，唯一的一個途徑是證明自己有免責事由。如果證明了有免責事由就給予免責，證明不了，就追究責任。這有利于促使當事人認真地對待合同，嚴格遵守合同、合同法、合同紀律。按照誠實信用原則和民法的精神，自己約定的違約責任一旦具備了該條件就要承擔責任，不需要講其他什么理由，這本身就具有合理性。這一點與一般的侵權(quán)責任不一樣，因為侵權(quán)責任通常發(fā)生在沒有權(quán)利義務關(guān)系的當事人之間。
通常物業(yè)管理違約責任的免責條件有以下三個方面：
1. 不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀現(xiàn)象。當事人一方因不可抗力不能履行合同的，不承擔民事責任。但是，在因不可抗力不能履行合同時，第三人應當及時通知另一方，以減輕可能給另一方造成的損失，并且應當在合理期間內(nèi)提供有關(guān)機構(gòu)出具的證明。當事人未及時通知的，應就未及時通知而給另一方造成的損失承擔民事責任。具體而言，以下情況屬于不可抗力：⑴.自然災害，即天災人禍類的事實，例如，地震、臺風、洪水等，但對臺風而言，明知臺風可能會使廣告牌或建筑物的某一部分吹落而墜地，卻不采取有效的防護措施，這種不作為的行為屬于濫用不可抗力的免責權(quán)，同樣也要承擔違約責任;⑵.某些政府行為。指當事人在訂立合同后，政府頒布新政策、法律和采取行政措施而導致合同不能履行;⑶.社會異常事件。例如罷工、戰(zhàn)爭等。
2. 合同約定的免責條款中免責事由出現(xiàn)。免責條款是合同條款之一，其目的是免除或者限制合同當事人的責任，因而當免責條款中約定的免責事由出現(xiàn)時，第三人可依其約定不承擔民事責任或者減輕責任。但是，免責條款與合同其他條款一樣，必須具有合法性、公平合理性，否則不能有效，違約方仍應承擔違約責任。
3. 另一方當事人的過錯。合同當事人一方不履行合同或未按合同的要求履行合同，是因另一方當事人的過錯造成的，不承擔民事責任。但是。若雙方都有過錯，都違反合同，則應當分別承擔各自應承擔的違約責任。
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