合同法解釋三解讀

合同法解釋三解讀

　　合同法的誕生是為了維護(hù)我們的合法權(quán)益，學(xué)習(xí)合同法對(duì)我們來(lái)說(shuō)非常重要。下面，YJBYS小編為大家?guī)��?lái)合同法解釋三解讀，歡迎大家瀏覽，希望對(duì)大家有幫助!

　　2012年3月31日通過(guò)的《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“《合同法司法解釋三》”)，已于今年7月1日實(shí)施。作為規(guī)范市場(chǎng)交易秩序的《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生極其重要的影響。就筆者觀察而言，《合同法司法解釋三》將在以下幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著重要影響。

　　一、《認(rèn)購(gòu)書(shū)》為預(yù)約合同，違反約定應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

　　現(xiàn)行商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，一般都采取先簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》再簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的操作模式。通常來(lái)說(shuō)，商品房買(mǎi)賣(mài)雙方《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的目的主要是約定，由買(mǎi)方支付一定數(shù)額的定金，以擔(dān)保買(mǎi)方及時(shí)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。由于簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后還要簽訂一個(gè)正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因此有關(guān)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》法律性質(zhì)一直存在頗多爭(zhēng)議，在理論上存在預(yù)約合同說(shuō)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)等觀點(diǎn)，在實(shí)踐中人們的認(rèn)識(shí)也不盡一致�！逗贤�法司法解釋三》明確規(guī)定了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于預(yù)約合同，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》性質(zhì)的認(rèn)識(shí)大致經(jīng)歷了以下過(guò)程。

　　2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱“《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》”)公布后，司法實(shí)踐中對(duì)具備一定條件的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》被認(rèn)定為是商品買(mǎi)賣(mài)合同。根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”。而對(duì)于不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的性質(zhì)，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》并為作出明確規(guī)定。由于《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的法律性質(zhì)，長(zhǎng)期以來(lái)認(rèn)識(shí)并不統(tǒng)一，進(jìn)而造成了司法實(shí)踐中的混亂。

　　《合同法司法解釋三》首次明確了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的法律性質(zhì)，根據(jù)該解釋第二條：“當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模�人民法院�?yīng)予支持”的規(guī)定，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于預(yù)約合同。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》簽訂后，一方當(dāng)事人不履行《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定的義務(wù)，對(duì)方有權(quán)要求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償。筆者認(rèn)為，在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，違反《認(rèn)購(gòu)書(shū)》約定應(yīng)當(dāng)按照以下兩個(gè)原則處理：一，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理(即買(mǎi)方違約無(wú)權(quán)要求退還定金，賣(mài)方違約雙倍退還定金)，同時(shí)，若依照定金的規(guī)定處理不足以彌補(bǔ)守約方損失的，守約方還可以要求違約方賠償損失;二，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

　　通過(guò)上述分析，我們不難看出，《合同法司法解釋三》規(guī)定了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》屬于預(yù)約合同，同時(shí)，也加大了對(duì)違約方的懲戒力度，一旦違反《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的約定，守約方不但可以要求按照定金法則處理，而且可以要求違約方賠償損失。因此，對(duì)交易雙方而言其違約成本都有大幅度提高，在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)一定要三思而后行。

　　二、有關(guān)分期付款的新規(guī)定

　　在商品房買(mǎi)賣(mài)中分期付款是經(jīng)常采用的付款方式之一，但《合同法》卻僅僅規(guī)定：“分期付款的買(mǎi)受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的五分之一的，出賣(mài)人可以要求買(mǎi)受人支付全部?jī)r(jià)款或者解除合同。”至于何為分期付款，分期付款交易中如何保護(hù)買(mǎi)方的合法權(quán)益等諸多問(wèn)題《合同法》并為涉及。由于缺少法律規(guī)范，分期付款交易中經(jīng)常出現(xiàn)糾紛就在所難免了，有鑒于此，此次《合同法司法解釋三》對(duì)分期付款做了較為詳盡的規(guī)定。筆者歸納起來(lái)，大致可分以下兩點(diǎn)：

　　一是，明確了分期付款買(mǎi)賣(mài)的含義�！逗贤�法司法解釋三》第三十八條規(guī)定：“合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買(mǎi)受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣(mài)人支付。”也就是說(shuō)，分期付款僅指分三期以上的付款方式，今后分兩次付款不再視為分期付款;二是，突出了對(duì)買(mǎi)方權(quán)益的保護(hù)。根據(jù)《合同法司法解釋三》第三十九條第一款規(guī)定：“分期付款買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人在解除合同時(shí)可以扣留已受領(lǐng)價(jià)金，出賣(mài)人扣留的金額超過(guò)標(biāo)的物使用費(fèi)以及標(biāo)的物受損賠償額，買(mǎi)受人請(qǐng)求返還超過(guò)部分的，人民法院應(yīng)予支持。”同時(shí)，針對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有約定使用費(fèi)的情況，該解釋又規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的使用費(fèi)沒(méi)有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝�類�?biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不斷加強(qiáng)的今天，規(guī)范分期付款的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)顯得格外重要。為了配合金融杠桿的調(diào)節(jié)作用，銀行貸款利率不斷上調(diào)，一方面，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，按揭貸款購(gòu)房的利息負(fù)擔(dān)也越來(lái)越重，分期付款無(wú)疑是一個(gè)不錯(cuò)的選擇;另一方面，對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，為了刺激購(gòu)房人的需求提高銷售量，分期付款自然也成了當(dāng)前環(huán)境下賣(mài)方的首先。由此我們可以看出，《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，不但能有效保證交易雙反的合法權(quán)利，而且也必將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)政策調(diào)控“難關(guān)”發(fā)揮一定的積極作用。

　　綜上所述，《合同法司法解釋三》的出臺(tái)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮重要作用，與以往相關(guān)規(guī)定相比突出強(qiáng)調(diào)了對(duì)交易安全的保護(hù)。合同不再被輕易認(rèn)定無(wú)效，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)通過(guò)不斷完善合同條款來(lái)最大限度的保護(hù)自己的合法權(quán)益。

　　三、無(wú)權(quán)處理合同不再是效力待定

　　根據(jù)《合同法》第五十一條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”也就是說(shuō)，無(wú)處分權(quán)的人與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同處理他人財(cái)產(chǎn)，只有在得到權(quán)利人的罪人后方可有效，否則，該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。隨著我國(guó)司法實(shí)踐大量案例的的提煉和民法理論的深入研究，認(rèn)定無(wú)權(quán)處分合同無(wú)效的弊端也日漸顯現(xiàn)。無(wú)權(quán)處分被認(rèn)定無(wú)效后，善意買(mǎi)受人不僅不能取得標(biāo)的物所有權(quán)，甚至無(wú)法向出賣(mài)人(無(wú)權(quán)處分人)主張違約責(zé)任，要求賠償包括預(yù)期利益在內(nèi)的全部損失，而只能向出賣(mài)人主張締約過(guò)失責(zé)任，請(qǐng)求賠償信賴?yán)�益，二者之間差距甚大。對(duì)惡意之人不講誠(chéng)信的懲罰和對(duì)權(quán)利人合法利益的保護(hù)，竟然變成了傷害善意買(mǎi)受人的利器，既無(wú)法保障交易安全，也不符合合同法鼓勵(lì)交易的立法目的。

　　為了解決無(wú)權(quán)處分合同被認(rèn)定無(wú)效未帶來(lái)的弊端，《合同法司法解釋三》對(duì)無(wú)權(quán)處分合同做了重新界定。根據(jù)《合同法司法解釋三》第三條第一款：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。”換句話說(shuō)，今后無(wú)權(quán)處分合同在未得到權(quán)利人追認(rèn)的情況下法院不再確認(rèn)該合同無(wú)效，除特別約定外，無(wú)權(quán)處分合同自雙方簽字(或者蓋章)時(shí)即發(fā)生法律效力。無(wú)權(quán)處分合同不再確認(rèn)無(wú)效的情況下，善意第三人如何維護(hù)自己的合法權(quán)益呢?《合同法司法解釋三》第三條第二款又接著規(guī)定：“出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模�人民法院�?yīng)予支持。”由此我們不難看出，無(wú)權(quán)處分合同不再確認(rèn)無(wú)效，并不代表無(wú)權(quán)處分人得不到法律處罰，善意第三人完全可以追加無(wú)權(quán)處分人的違約責(zé)任。

　　筆者認(rèn)為，《合同法司法解釋三》第三條針對(duì)效力待定合同的新規(guī)定，勢(shì)必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。首先，對(duì)于賣(mài)方來(lái)說(shuō)，只要能確保不影響交房及產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的情況下，可以提前與買(mǎi)方簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，這就突破了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的限制。因?yàn)楦鶕?jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的規(guī)定，若賣(mài)方隱瞞沒(méi)有預(yù)售證、所售房屋已抵押等權(quán)利瑕疵與購(gòu)房人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，則除購(gòu)房人可以解除合同外，賣(mài)方還應(yīng)向購(gòu)房人支付不超過(guò)購(gòu)房款一倍的賠償金。其次，對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，今后賣(mài)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有處分權(quán)不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力，買(mǎi)方不能再以賣(mài)方?jīng)]有處分權(quán)為由主張合同無(wú)效。這就要求買(mǎi)方在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)重視違約責(zé)任條款的設(shè)計(jì)，以便在賣(mài)方不能辦理過(guò)戶時(shí)追究其違約責(zé)任。

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